Immobilien wirtschaft Die Immobilienstrategie der ... - Haufe.de

Fazit: Der Vermieter kann
auch nach einer Modernisierungserhöhung
die Zustimmung
zur Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete
– ohne Einhaltung einer
Wartefrist – verlangen, wenn
die Modernisierungserhöhung
im Wege der vertrag-
Geschäftsraummietrecht [69.1]
Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen im
Gewerbemietrecht
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten
ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis
die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen.
Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen
wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos
abgelaufen und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung
und die Durchsetzbarkeit des Rückzahungsanspruchs sind nicht
davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch
auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.
KG Berlin, Urteil vom 22.3.2010, Az.: 8 U 142/09
Fakten: Die Parteien eines
inzwischen beendeten Gewerbemietraumvertrags
streiten
über die Frage, ob der Mieter
einen Anspruch auf Rückerstattung
der von ihm geleistetenNebenkostenvorauszahlungen
hat. Das Gericht
gibt dem Mieter recht. Der
Wohnraummieter kann nach
der Rechtsprechung des BGH
bei beendetem Mietverhältnis
die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen
insgesamt
verlangen, wenn der Vermieter
seiner Verpfl ichtung zur Erteilung
der Abrechnung nicht
innerhalb der Frist von längstens
einem Jahr nachkommt.
Der Anspruch des Vermieters
auf Bezahlung der vom Mieter
zu tragenden Betriebskosten
wird ebenso wie der Anspruch
des Mieters auf Erstattung
etwaiger Überzahlungen mit
der Erteilung der Abrechnung
fällig. Das gilt aber nicht, wenn
der Vermieter nicht innerhalb
angemessener Frist über die
Betriebskosten abgerechnet
lichen Einigung zustande
kam. Erforderlich ist aber,
dass der Vermieter die Modernisierungserhöhung
in
der vereinbarten Höhe auch
einseitig hätte durchsetzen
können. Dazu hätten die
Untergerichte hier Feststellungen
treff en müssen.
hat. Diese Frist endet regelmäßig
zum Ablauf eines Jahres
nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Andernfalls könnte
der Vermieter die Fälligkeit
eines Rückzahlungsanspruchs
des Mieters nach Belieben
hinauszögern.
Fazit: Ob auch der gewerbliche
Mieter bei einem
beendeten Mietverhätlnis
die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungenzurückverlangen
kann, wenn
der Vermieter seit Beginn
des Mietverhältnisses keine
Nebenkostenabrechnungen
erteilt hat, ist umstritten.
Das Kammergericht entscheidet
– wie auch das OLG
Düsseldorf – dass die BGH-
Rechtsprechung auch für das
gewerbliche Mietrecht gelten
soll. Danach gilt: In einem
laufenden Mietverhältnis ist
der Mieter berechtigt, die
weiterlaufenden Vorauszahlungen
auf die Nebenkosten
zu verweigern.
Kündigungsgrund. Drogenersatztherapie in der Praxis
Geschäftsraummiete [69.2]
Fristlose Kündigung wegen Methadon-Behandlung?
Fakten: Der Mieter ist
Facharzt für Psychiatrie
und Psychotherapie und
hatte die Mieträume zum
Betrieb seiner Praxis angemietet.
Noch vor Beginn des
Mietverhältnisses erfuhr der
Vermieter, dass der Mieter
als Behandlungsform auch
die Drogenersatztherapie,
insbesondere die Abgabe von
Methadon, beabsichtigte. Der
Vermieter mahnte den Mieter
ab und forderte ihn auf, die
Drogenersatzabgabe zu unterlassen,
kündigte dann wegen
vertragswidrigen Gebrauchs
fristlos und verlangte dann
Räumung und Herausgabe.
Das Landgericht gibt dem
Vermieter recht.
Die vom Mieter hier angebotenen
Drogenersatztherapien
stellen jedenfalls in dem
hier insgesamt vorliegenden
Umfang einen vertragswiderigen
Gebrauch der Mietsache
dar. Maßgeblich bei der
Vertragsauslegung ist der
wirkliche Wille der Vertragsparteien.
Es könne – so das
Gericht – off enbleiben, ob
die Drogenersatztherapie als
Suchtbehandlung abstrakt
zum Tätigkeitsbereich einer
Praxis für Psychiatrie und
Psychotherapie gehöre.
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Mietet ein Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie Praxisräume
an, so kann der Vermieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs
fristlos kündigen, falls der Mieter in den Praxisräumen
auch in vermehrtem Umfang Drogenersatztherapie durchführt.
LG Bonn, Urteil vom 12.04.2010, Az.: 9 O 440/09
Fazit: Das Urteil überzeugt
nicht. Werden Räume als
Arztpraxis vermietet, ohne
dass es genauere Vereinbarungen
zur Nutzung gibt, ist
bei der Vertragsauslegung
davon auszugehen, dass beide
Parteien von einer Nutzung
ausgehen, welche im Rahmen
der Arzttätigkeit zulässig ist.
Drogenersatz-Behandlung
gehört zum ärztlichen Tätigkeitsbereich,
insbesondere zu
dem der Psychiatrie. Das ist
als allgemein bekannt vorauszusetzen.
Naheliegender als
die Ansicht dieses Gerichts
ist die Annahme, dass der
Vermieter bei der Vermietung
seiner Räume als Arztpraxis
mit der Nutzung auch zum
Zwecke der Drogenersatztherapie
rechnen muss und –
wenn er eine solche in seinen
Mieträumen nicht wünscht –
vor Vertragsschluss nach der
konkret geplanten Nutzung
fragen muss.
www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2010