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RENÉ KOPS
REPORT: FLÄCHENSTRUKTUR-STUDIE
OPTIMIERUNG VON BÜROGEBÄUDEN
Möglichkeiten der Objektoptimierung
mit den Mitteln der Flächenstrukturanalyse
Auszüge und Erläuterungen zur
Flächenstruktur-Studie
Okt. 2002
Seite 1
1. Auflage
Herausgegeben im
Oktober 2002
von KOPRE Arch
René Kops
Schillerstraße 8
90762 Fürth
Tel.: 0911-977 977 13
Fax: 0911-587 47 46
kopre@gewerbebauen.de

INHALTSVERZEICHNIS
1 VORWORT 3
2 EINFÜHRUNG 5
3 STRUKTUR DER UNTERSUCHUNG 9
3.1 Schritt 1: Das optimierte Musterbüro 9
3.2 Schritt 2: Die Vergleichsanalyse 11
3.2.1 Gebäudeklassen: 13
4 UNTERSUCHUNGSFELDER IM DETAIL 15
4.1 Flächenverhältniszahlen 15
4.1.1 Mietfläche Büro (MF-B)/ BGF 18
4.1.2 HNF / MF-B 21
4.1.3 VF / HNF 24
4.1.4 HNFsb / HNF 26
4.1.5 Flächenverhältniszahlen: Fazit 29
4.2 Mitarbeiterbelegung 31
4.2.1 MF-B / Mitarbeiter 36
4.2.2 BGF / Mitarbeiter 39
4.3 Einflüsse auf die Wirtschaftlichkeit 40
4.3.1 Vermietbarkeit und nachhaltig erzielbare Miete 40
5 AUSBLICKE 42
5.1 EDV-Gebäudesimulation 43
5.2 Weitere Anwendungen 45
6 BEISPIEL FÜR EINE PROJEKTOPTIMIERUNG 46
7 SCHLUSSWORT 54
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1 Vorwort
Die vorliegende Broschüre beschäftigt sich mit den Möglichkeiten der
Optimierung von Bürogebäuden in der Planung und der Beurteilung
der Wirtschaftlichkeit von Bestandsgebäuden (eventuell mit dem Ziel
einer nachträglichen Optimierung).
Ziel soll sein, die Bedeutsamkeit der Flächenstrukturfaktoren und
deren Auswirkungen auf den Erfolg einer Büroimmobilie aufzuzeigen.
Die Inhalte richten sich an Planer genauso wie an Projektentwickler
und Bauherrn (bzw. Investoren), die an der Errichtung bzw. Nutzung /
Umnutzung / Anmietung von Bürogebäuden beteiligt sind.
Die Inhalte stammen größtenteils aus unserer Flächenstruktur-Studie,
die wir in den letzten zwei Jahren durchgeführt haben. Die Themen
sind, das ist mir durchaus bewusst, einseitig beleuchtet. Mit Absicht
wurden vor allem Fragen der Bautechnik und der Baupreise
weitgehend weggelassen – auch, um den Blick auf die strukturellen
Themen, die mir dabei wichtig waren lagen, nicht zu trüben.
Im Anhang habe ich ein Beispiel aus der Praxis angefügt, um die
Thematik auch praktisch aufzuzeigen.
Vorliegende Broschüre soll sich (vielleicht auch durch das Feed-back
der Leser) dynamisch weiterentwickeln, und um neue Themen und
Ideen in den nächsten Jahren erweitert werden.
Seite 3

Ich hoffe dennoch, mit der Arbeit die Türen für ein Verständnis der
Notwendigkeit der Tätigkeit etwas zu öffnen.
René Kops
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2 Einführung
Immer seltener wird heutzutage eine Büroimmobilie projektiert oder
gekauft, ohne ein entsprechendes Consulting-Unternehmen mit der
Erstellung einer Standortanalyse, einer Machbarkeitsstudie oder einer
adäquaten Studie, die die Möglichkeit des wirtschaftlichen Erfolges
prüft, zu beauftragen. Hierbei werden die unterschiedlichsten
Faktoren untersucht – ausgehend vom Potential der Lage bis hin zu
einem marktgerechten Nutzungsprofil.
Meist stiefmütterlich behandelt werden jedoch immer noch die
planerischen Voraussetzungen eines Bürogebäudes, die über die
Fragen der Ausstattung und der Baukosten hinaus gehen. Dazu
zählen z.B. die Festlegungen auf das Fassaden- und Achsraster oder
die Bundtiefe, denn beide Faktoren wirken sich auf die Baukosten
(EUR/m²) und die Größe der Flächen nicht aus – sind sozusagen in
der Projektierungsphase „unsichtbar“. Die Auswirkungen zeigen sich
meist erst in der Vermietungsphase - doch dann ist es meist zu spät.
Der Grund der stiefmütterlichen Betrachtung liegt jedoch nicht in der
Unwissenheit der Entwickler und Investoren, sondern in der Regel an
dem Fehlen verlässlicher Untersuchungen und Richtlinien zur
optimierten Umsetzung dieser planerischen Problematik.
Nicht zu selten scheitert eine Optimierung auch an der fehlenden
Kompetenz des Planers oder an der Uneinigkeit der Experten. So
kann in nahezu jedem Fachbuch eine andere Zahl für das
wirtschaftlich ideale Stütz- bzw. Fassadenraster nachgelesen werden
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– einen fundierten Anhaltspunkt für die Dimensionierung von
Verkehrsflächen für Büroimmobilien (Eingangsbereiche, etc.) sucht
man in der Literatur vergebens.
Welche Auswirkungen hat denn die Wahl einer bestimmten Bundtiefe
auf die Wirtschaftlichkeit eines Gebäude unter Berücksichtigung der
modernen Anforderungen an die Flexibilität und technische
Ausstattung – abgesehen von den sich ändernden Baukosten? Wie
viel Erschließungsfläche benötigt denn ein optimiertes Büroobjekt
oder welche Konsequenzen sind denn mit der Entscheidung für die
Lage und/oder die Anzahl von Treppenhauskernen zu tragen. Welche
Faktoren führen denn letztendlich dazu, dass der gleiche Büromieter
in dem einen Gebäude 20% mehr Fläche anmieten muss, als in dem
anderen, um die gleiche Anzahl an Mitarbeiter mit vielleicht
geringerem Komfort unterzubringen, und welchen Qualitätsmaßstab
kann man in dieser Fragestellung an die Planung anwenden? In der
Praxis werden die Antworten immer noch auf der Gefühlsebene
entschieden.
Wesentlichen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg haben die
sogenannten flächenstrukturellen Eigenschaften eines Gebäudes.
Diese haben Ihre Ursachen im Konstruktionssystem, in der
Gebäudetiefe, in der Geschosshöhe, der Erschließungssystematik
und in den Achs- bzw. Fassadenrastern. Sie wirken sich meist nicht
unmittelbar auf die Baukosten aus (die in der Immobilienbranche
übliche Baukostenermittlung nach EUR/m³ BRI kann
flächenstrukturelle Mängel nicht erfassen), und sind dennoch enorm
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entscheidend, wenn es um eine positive wirtschaftliche Bilanz einer
Immobilie geht.
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Was fehlt(e), ist Transparenz – und ein anwendbarer Maßstab für die
Lösung und Beurteilung flächenstruktureller Immobilienprobleme.
Flächenstrukturstudie
Licht in den Flächenstrukturdschungel sollte eine entsprechende
Studie, die wir durchgeführt haben bringen, deren Inhalte in dieser
Arbeit erläutert werden sollen.
Ziel der Studie sollte sein:
- die Ermittlung verlässlicher flächenstruktureller Kennzahlen,
- die Aufstellung eines „Kataloges für allgemeine flächenstrukturelle
Schlussfolgerungen“,
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- die tatsächlichen finanziellen Auswirkungen flächenstruktureller
Fehlentscheidungen darstellen zu können.
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- und ein EDV-Programm zur flächenstrukturellen Gebäudeanalyse
und –simulation.
In vorliegender Arbeit habe ich versucht, die Hauptthemen der
Flächenstrukturanalyse zum Zwecke der Gebäudeoptimierung
systematisch zusammenzustellen, um dem fachlich versierten Leser
einen Überblick über die Problematik zu ermöglichen, und um
gleichzeitig ein Gefühl für die zukünftige Notwendigkeit der neuen
Betrachtungsweisen zu geben.
Die Inhalte sind in vier Abschnitte gegliedert:
Im ersten Abschnitt wird kurz die Struktur der Untersuchung / bzw.
die Methode der Studie erläutert.
Im zweiten Abschnitt wird auf die Untersuchungsfelder im Detail
eingegangen.
Dritter Abschnitt beschäftigt sich mit den Anwendungen.
Im letzten Kapitel wird ein konkretes Projektbeispiel vorgestellt.
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3 Struktur der Untersuchung
Die Untersuchung erfolgte in drei Schritten. Im ersten Schritt
definierten wir den „Standard“ in Form eines Musterprojektes. Die
Richtigkeit der Annahmen wurden im zweiten Schritt, der eigentlichen
Studie evaluiert. Hier untersuchten wir tatsächliche
Immobilienprojekte auf ihre Flächenstrukturen. Die Auswertung
erfolge im letzten Teil der Untersuchung.
3.1 Schritt 1: Das optimierte Musterbüro
Zur Definition eines Maßstabes entwarfen wir ein Muster-Büroobjekt
(welches nur virtuell, d.h. auf der Festplatte des Computer errichtet
wurde).
Fassadenraster, maximale Fluchtweglängen, Anzahl der Geschosse,
Riegeltiefe und Konstruktionssystem (Skelettbau/Massivbau) wurden
so gewählt, dass unserer Meinung nach eine optimale
Flächenstruktur gegeben war (ohne, dass wir es wirklich wissen
konnten).
Von diesem Objekt konnten wir nun Flächenverhältniszahlen
(Verhältnisse unterschiedlicher Flächen nach g.i.f untereinander –
z.B. Mietfläche Büro zu BGF) getrennt nach Ebenen ermitteln und
zusammen mit seinen flächenstrukturellen Voraussetzungen
(Achsraster, Konstruktionssystem, Treppenhauskerne,
Geschosshöhen, etc.) als Null-Niveau festlegen.
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Quadratmeter pro Arbeitsplatz
Darüber hinaus entwickelten wir eine Systematik, um eine
verlässliche Zahl für die Anzahl der maximal möglichen Arbeitsplätze
in einer „Bürozelle“ (dabei betrachteten wir ein Großraumbüro als
überdimensionale Bürozelle) bei unterschiedlicher flächenstruktureller
Nutzung (Zellen-, Gruppen-, Kombi- oder Großraumbüros) zu
erhalten (Siehe 4.2 Mitarbeiterbelegung). Mit Hilfe dieser Systematik
lässt sich relativ schnell die Anzahl der maximalen Mitarbeiter einer
Büroetage jeweils für die Nutzung als Zellen-, Gruppen-, Kombi- oder
Großraumbüro ermitteln (sofern eine flexible Umnutzung in diesem
Sinne möglich ist – z.B. leichte Trennwände).
Angewandt auf unser Musterprojekt konnten wir mit dieser
Systematik jeweils einen „maximalen Belegungswert“ für die
unterschiedlichen flächenstrukturellen Nutzungen errechnen, und als
Quasi-Standard definieren.
Untersuchte Flächenverhältniswerte und Mitarbeiter-Belegungswerte:
MF-B / BGF Anteil der Mietfläche an der Bruttogrundfläche
HNF / MF-B Anteil der Hauptnutzfläche an der Mietfläche
VF / HNF Verhältnis von Verkehrsfläche zu Hauptnutzfläche
HNFsb / HNF Anteil der schlecht belichteten HNF-Flächen
(HNFsb)
m² MF-B / MA Mietfläche pro Arbeitsplatz (pro Mitarbeiter)
m² BGF / MA Bruttogrundfläche pro Arbeitsplatz (pro
Mitarbeiter)
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3.2 Schritt 2: Die Vergleichsanalyse
150 Büroobjekte systematisch Katalogisieren
Im zweiten Schritt der Studie fingen wir an gezielt Büroobjekte (im
ersten Untersuchungszeitraum nicht älter als 5 Jahre oder in der
Projektierung) auf die gleichen Faktoren hin zu untersuchen. Die
Qualität der Flächenstruktur definierten wir als die prozentuale
Abweichung der Faktoren von denen des Musterprojektes.
Beispielprojekt:
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Mit Hilfe dieser Untersuchung zeichnen wir ein flächenstrukturelles
Bild des Marktes, und können auf diese Weise die am Markt
vorhandenen flächenstrukturellen Qualitäten feststellen. Für die
einzelnen Werte konnten wir Spitzenwerte, Durchschnitte, schlechte
Werte, Ausreißer, etc. erkennen.
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Grafik: Anteil der Mietfläche an der BGF, Verteilung der untersuchten Objekte
Vor allem im Rückschluss auf die Flächenstrukturfaktoren der
einzelnen Gebäude, d.h. in der Betrachtung der Wirtschaftlichkeit
von z.B. ausschließlich Objekten mit einer Bundtiefe von 12,5m etc.,
konnten wir erstaunliche Feststellungen machen. Am erstaunlichsten
für uns jedoch war die Tatsache, dass einzelne Faktoren ein Objekt
meist nicht verbessern, sondern, dass nur die Ausgewogenheit der
Faktoren zu einem insgesamt wirtschaftlichen Objekt führt.
Optimieren heißt: Faktoren untereinander abstimmen
So führt z.B. ein höherer Anteil an Fassadenflächen (die
Konstruktionsfläche – sprich auf die Ebene bezogen) in der Regel zu
einem geringeren Anteil an vermietbarer Fläche. Ist die
Fassadenstärke jedoch minimiert, so führt ein höherer
Fassadenflächenanteil meist auch zu mehr belichteter
Hauptnutzfläche (geht man davon aus, dass gut belichtete
Hauptnutzfläche in Fassadennähe zu finden ist). Dies ist jedoch
eindeutig vorteilhaft zu werten. In der Ausgewogenheit der beiden
Optimierungsziele (möglichst wenig / möglichst viel Fassadenfläche)
liegt demnach das wirtschaftliche Optimum.
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3.2.1 Gebäudeklassen:
Wichtig für die Aussagekräftigkeit der Untersuchung war natürlich
auch die Repräsentativität der ausgewählten Objekte. Hätten wir bei
der Untersuchung nur 2-Bund-Riegelbüros auf der grünen Wiese
analysiert, hätten wir das Thema Bauen im Bestand, oder das
Hochhausthema nicht richtig einschätzen können.
Wichtig waren daher auch die Angaben über das Gebäudealter, Lage
des Objektes und die Gebäudestruktur im Allgemeinen. Diese
Themen müssen vor allem bei der regionalen Betrachtung von
Objekten ernst genommen werden. So werden eventuell schlechtere
Flächenverhältniszahlen für die Betrachtung eines Hochhauses in
Frankfurt anders gewertet und gewichtet, als die eines Büroflachbaus
in einer ostdeutschen Kleinstadt.
Hierzu kategorisieren wir die Objekte in sogenannte Gebäudeklassen.
Dies bedeutet, dass auch die Angaben über Alter, Lage und Struktur
in der Objektdatenbank gespeichert werden. Auf diese Weise kann
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man z.B. Maximum- und Minimumwerte ausschließlich für
Hochhausprojekte in München-Nord ermitteln, und zum Vergleich
eines neuen Projektes heranziehen.
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4 Untersuchungsfelder im Detail
In diesem Abschnitt werden nun die wesentlichen flächenstrukturellen
Erkenntnisse gegliedert erläutert.
4.1 Flächenverhältniszahlen
Flächen nach g.i.f.
Flächenverhältniszahlen beschreiben die Verhältnisse unterschiedlich
definierter Flächen. Die Kategorisierung der Flächen erfolgt nach den
Richtlinien der g.i.f. (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche
Forschung e.v.), wenngleich einige wesentliche Adaptionen
vorgenommen wurden.
a) Die Zahlen werden immer nur ausschließlich für ein Geschoss
ermittelt.
Nur dadurch kann sicher gestellt werden, dass auch die
gebäudestrukturellen Eigenheiten eines Objektes erfasst werden.
Kellergeschosse, die Dimensionierung der Archivflächen oder die
Einrechnung der Erschließungsbereiche im EG sind individuell in
allen Gebäuden verschieden, und würden daher die Reinzahlen der
Geschosse verwässern, und die Aussagekraft reduzieren. Schließlich
sind die strukturellen Vorgaben des Objektes Ziel der Untersuchung,
und nicht die Funktionalen oder organisatorischen.
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) Die Flächen werden für den optimal ausgelasteten Zustand ermittelt.
Der Grad der optimalen Auslastung aufgrund der Gebäudestruktur
(unter Berücksichtigung der gesetzlichen Grundlage) ist von
Relevanz, nicht eine eventuell großzügig möblierte oder eine
unzulässig überbelegte Mietfläche.
So sind z.B. des öfteren großzügige Empfangsbereiche an den
Außenfassaden angeordnet. Sind dort strukturell auch Arbeitsplätze
möglich, zählt die Fläche zur Hauptnutzfläche, und nicht, wie nach
g.i.f.- Definition, zur Verkehrsfläche.
Ähnliches gilt für z.B. vorhandene Arbeitsplätze, die jedoch den
gesetzlichen Vorschriften nicht genügen. Auch wenn der Arbeitsplatz
so genutzt wird – in dieser Betrachtung findet er keine
Berücksichtigung.
c) Neue Flächendefinition: HNFsb
Mit HNFsb bezeichnen wir schlecht belichtete Flächen. Damit sind
Flächen gemeint, die nicht mit natürlichem Licht belichtet werden
können, und somit nur durch Einsatz von Kunstlicht einer
Arbeitsplatznutzung zugeführt werden können (z.B. im
Großraumbüro).
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Maß der flächenstrukturellen Qualität
Das Maß der flächenstrukturellen Qualität definieren wir in der
Abweichung der Flächenverhältniszahlen von denen des optimierten
Musterprojektes. Dabei werden die Werte des optimierten
Musterprojektes nur selten erreicht oder überschritten, da die
Voraussetzungen der Projekte (z.B. baurechtliche oder
baukonstruktive Voraussetzungen) in den wenigsten Fällen so
optimal sind.
Erfüllungsgrad
Den prozentualen Grad der Abweichung nennen wir Erfüllungsgrad.
Die Verhältniszahlen beziehen sich auf die Struktur in den
Regelgeschossen (Büronutzung).
Im Folgenden sollen nun die einzelnen Flächenverhältniszahlen
näher erläutert werden. Gleichzeitig werden die auffälligsten
Ergebnisse, die in der Studie zu Tage traten, erwähnt.
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4.1.1 Mietfläche Büro (MF-B)/ BGF
Dabei handelt es sich um eine der wesentlichen Zahlen der
Flächenstrukturanalyse. Die Zahl beschreibt den Anteil der
vermietbaren Fläche (MF-B) an der BGF, und damit auch indirekt an
den Baukosten und den Betriebskosten. Dabei ist zu beachten, dass
nach den Richtlinien der g.i.f. (im Gegensatz zur DIN) folgende
Flächen nicht zur Mietfläche zählen:
Aus der Nebennutzfläche (NNF): Räume, die dem zivilen
Bevölkerungsschutz dienen.
Aus der Verkehrsfläche (VF): Treppenläufe/ -podeste,
Aufzugsschächte, Notausgänge, Fluchtbalkone, etc.
Die Funktionsflächen (FF): Haustechnikräume, etc.
Die Konstruktionsgrundfläche (KGF): von ortsgebundenen
Wänden, Stützen, Pfeilern, etc.
Und Flächen mit einer Raumhöhe von unter 1,50m
Der Wert ist Schlüsselwert in der Projektentwicklung, und wirkt sich
direkt auf die Rendite aus. Vor allem in Gebieten baurechtlicher
Einengungen im innerstädtischen Bereich (Beschränkungen der GFZ)
wirkt sich die Optimierung bei unveränderlicher BGF enorm aus, da
nur durch Mietfläche auch Mieteinnahmen realisiert werden können.
Die wesentlichen flächenstrukturellen Faktoren, die dieses Verhältnis
deutlich verschlechtern können, sind hohe Fassadenstärken,
flächenintensive Konstruktionssysteme (massive Innenwände,
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überdimensionale Stützen..) und zu großzügig errichtete
Erschließungs- und Funktionsflächen.
Dabei spielen bei den Erschließungsflächen vor allem die
Verkehrsflächen (VF) nach g.i.f. eine Rolle, die nicht zur MF-B
gezählt werden können (Notausgänge, Fluchtwege, Treppenpodeste,
etc.).
Diese Verkehrsflächen müssen errichtet (=> Baukosten), können
jedoch nicht vermietet werden. Eine Minimierung dieser Flächen wirkt
sich daher deutlich auf den wirtschaftlichen Erfolg und die Rendite
aus.
Vor allem das Thema der Fassadenkonstruktion ist für die
Optimierung in diesem Punkt wesentlich. Objekte mit schlanken
nichttragenden Fassadenkonstruktionen (meist Skelettbauten) sind in
der Regel optimierter, und mittlerweile Standard im Bürohausbau.
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Beim Vergleich der Bürogebäude im Rahmen der Studie konnten vor
allem neuere Gebäude besser abschneiden. Dies zeigt, dass dieser
Flächenverhältniswert eine immer größere Bedeutung erlangt.
Schlankere Fassaden
Vor allem durch technische Neuerungen (Gläser mit hohem U-Value)
ist das Errichten von schlanken Fassaden wirtschaftlich geworden,
und in den meisten Fällen werden die Mehrkosten, die das Errichten
einer modernen Fassade im Vergleich zu einer konventionellen
Massivfassade mit sich bringt, durch die erhöhten Mieteinnahmen
(aufgrund von mehr Mietfläche) mehr als kompensiert. Dies gilt vor
allem an Standorten mit hohem Mietpreisniveau (z.B. Frankfurt a.M.,
München).
Untersuchungsergebnisse:
Der Anteil von vermietbarer Fläche (MF-B) an der BGF war bei den
untersuchten Objekten sehr unterschiedlich. Gute Objekte wiesen
einen Anteil von 93%, schlechte einen Wert von unter 80% auf.
Zu beachten ist hierbei immer, dass dieser Flächenverhältniswert
sich natürlich direkt auf den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie
auswirkt, denn die besten Objekte hatten bei gleicher BGF fast 20%
mehr Mietfläche - also auch 20% mehr Mieteinnahmen.
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4.1.2 HNF / MF-B
Hauptnutzfläche zu Mietfläche (Büroraum)
Dieser Wert bezeichnet den Anteil der tatsächlich als Büro nutzbaren
Fläche, und ist somit ein Indikator für die richtige innere
Dimensionierung des Objektes.
Zur HNF zählen nach den Richtlinien der g.i.f. Büroräume,
Besprechungsräume, Lager-/Archivräume, terrassierte
Gebäudeflächen, Balkone, etc.
Ein schlechter Wert führt i.d.R. zu einer geringen
Mitarbeiterbelegung, und ist somit problematisch für die Vermietung
eines Objektes.
Ausschlaggebend sind z.B. die Anzahl der Treppenhäuser, die Lage
und Größe der Sanitärbereiche, die Dimensionierung der Innenflure,
etc.
Untersuchungsergebnisse:
Die Flächenstruktur-Studie zeige, dass hier allzu oft unnötige
Fehlplanungen zu einer Verringerung der Hauptnutzfläche führen. So
konnten beispielsweise in 15% der 2-Bund-Büros Übererschließungen
(siehe Grafik) festgestellt werden.
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Einen interessanten Aspekt kann man hier auch in der Organisation
und Dimensionierung der Sanitärflächen finden. Das Einhalten der
nach ArbStättVO geforderten Toilettenanlagen ist in der Projektierung
eines Objektes oftmals schwierig, da einerseits die Anzahl der
Mitarbeiter pro Mietbereich und andererseits die Anzahl der
Mietbereiche nicht feststeht.
Ein Beispiel zur Verdeutlichung:
Für eine Büroebene mit einem Treppenhaus sind zwei Mietbereiche à
60 Mitarbeiter vorgesehen. Die Arbeitsstättenrichtlinien schreiben
jeden der beiden Mietbereiche somit 4 Männertoiletten, 4
Bedürfnisstände, 5 Damentoiletten vor.
Insgesamt bedeutet dies 8 Männertoiletten je ca. 2,2m², 8
Bedürfnisstände zu je 1m² und 10 Damentoiletten zu 2,2m². Der
Flächenverbrauch liegt somit bei 47,6m² (reine Nettoflächen ohne
Vorräume. etc.).
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Wird jedoch die gesamte Ebene von nur einem Mieter gemietet, so
sind bei nun 120 Mitarbeitern insgesamt nur 6 Männertoiletten, 6
Bedürfnisstände und 8 Damentoiletten notwendig. Bei einem
Flächenbedarf von 36,8m² bedeutet dies somit einen HNF-Gewinn
von mehr als 10m² (entspricht etwa einem Arbeitsplatz) bei
niedrigeren Baukosten! Dies wirkt sich umso stärker aus, je kleiner
die Mietbereiche sind.
Der flexiblen Errichtung und Änderung von Sanitärflächen je nach
konkretem Bedarf muss daher wesentliche Bedeutung zugesprochen
werden.
Als Konkretisierung des HNF/MF-B Wertes kann der VF/HNF-Wert
verstanden werden, denn auch der Verkehrsflächenanteil hat
entscheidenden Einfluss auf den Anteil den Hauptnutzfläche. Dieser
Wert wurde jedoch bewusst getrennt untersucht.
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4.1.3 VF / HNF
Verkehrsfläche zu Hauptnutzfläche
Der Wert gibt an, wie hoch der Erschließungsflächenanteil in den
Regeletagen ist.
Zu den Verkehrsflächen nach g.i.f. zählen neben den Innenfluren
auch die Aufzugsvorräume, Dielen, Eingangshallen und
Empfangsbereiche. In der Flächenstruktur-Studie wurden im Sinne
einer Optimierung Empfangsbereiche jedoch zur HNF gezählt, wenn
sie problemlos auch als Büroräume genutzt werden können.
Die Ergebnisse der Studie belegen, dass die Minimierung der
Verkehrsflächen voranschreitet. Der Anteil an der Mietfläche sinkt bei
neueren Objekten. Dies ist unter anderem damit zu erklären, dass
Mieter immer weniger bereit sind, Verkehrsflächen für teures Geld
anzumieten.
Bei der Untersuchung zeigten sich vor allem folgende
bemerkenswerte Fakten:
1. Hochhäuser besitzen in der Regel einen höheren
Erschließungsflächenanteil. Dies liegt in den meisten Fällen daran,
dass die Hauptnutzflächen nur einbündig erschlossen werden (d.h.
den Erschließungskern umschließende Flure). Der
Verkehrsflächenanteil verdoppelt sich dadurch! Dies gilt analog für
alle anderen einbündig erschlossenen Büros.
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2. Der Erschließungsflächenanteil sinkt, je mehr Fläche auf einem
Geschoss von einem Treppenhauskern erschlossen wird. Optimale
Konstellationen fanden wir dort vor, wo die maximalen
Fluchtwegelängen ausgereizt waren. Die Problematik liegt hierbei
jedoch wieder in der dadurch ungünstigeren Möglichkeit der flexiblen
Mietbereichsbildung (z.B. Unmöglichkeit der Bildung von sehr kleinen
Mietbereichen). Dieser Umstand beweist wieder die Grundthese
dieser Arbeit, dass nur in der Ausgewogenheit der Faktoren ideale
Verhältnisse geschaffen werden können.
3. Der Erschließungsflächenanteil sinkt mit der Tiefe der
erschlossenen Bürozellen. Die Ausreizung der maximal belichteten
Bürotiefen zahlt sich demnach aus.
Werte unter 25%
Insgesamt lag der Anteil der Verkehrsfläche an der HNF bei den
meisten Objekten unter 23%. Hochhausprojekte lagen meist etwas
höher und erreichten oftmals auch Werte von über 30%.
Seite 25

4.1.4 HNFsb / HNF
(schlecht belichtete HNF zu optimal belichteter HNF)
Angemessene Belichtung (Tageslicht) und Beleuchtung (Kunstlicht)
sind Grundanforderungen für jeden Arbeitsplatz.
Für die natürliche Belichtung von Arbeitsräumen ist eine
Verglasungsfläche (Fenster od. Oberlichter) von mind. 10% der
Raumfläche erforderlich.
Der Abstand von Arbeitsplätzen zum Fenster sollte höchstens doppelt
so groß sein, wie der Abstand von Fenstersturz zu Tischhöhe (sofern
keine Oberlichter vorhanden).
Bei Bürogebäuden mit einer üblichen Raumhöhe von ca. 3.00m führt
dies zu einem Bereich im Abstand von ca. 4.20m von der Fassade,
der als natürlich belichteter Arbeitsplatz zu bezeichnen ist.
Berücksichtigt man noch benötigte Nebenflächen, Verkehrswege in
Büroräumen und eine Schrankzone vor der Trennwand zum Flur,
ergeben sich je nach Raster und Geschosshöhe Bürotiefen von 5 bis
7m, die als gut belichtete Bürotiefen zu bezeichnen sind.
Insgesamt spielen nur die schlecht belichteten Anteile an der
Hauptnutzfläche (HNF) eine Rolle. Von Verkehrsflächen, Sanitär-
oder Haustechnikräumen wird eine natürliche Belichtung nicht
erwartet.
Weder in der DIN noch in der Richtlinien der g.i.f gibt es jedoch eine
Flächenkategorisierung für schlecht belichtete Flächen. Aus diesem
Grund haben wir uns kurzerhand entschlossen, eine neue
Flächendefinition einzuführen.
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Schlecht belichtete HNF-Flächen (HNFsb) sind oftmals nur mehr als
Archivflächen oder als unbelichtete Besprechungszonen nutzbar, und
sind daher als minderwertiger einzustufen, was sich immer häufiger
auch auf die Miete auswirkt.
Ausnahmen bilden z.B. sehr tiefe Bürogebäude, die mit modernen
alternativen Trennwand- und Möblierungssystemen ausgestattet
wurden die mit transparenten Wänden und entsprechender
Kunstlicht-Tageslicht-Ergänzungsbeleuchtung (TEB) ebenfalls
taugliche Arbeitsplätze hervorbringen können. Die Strukturen sind
jedoch in der Regel in letzter Konsequenz als unflexibel zu
bezeichnen, da sie ausschließlich innerhalb des vorgegebenen
Systems zu möblieren sind. Klassische Zellenbüros oder normale
Kombibüros lassen sich in derartigen Objekten in der Regel nicht
oder nur unwirtschaftlich möblieren.
Schlecht belichtete HNF-Flächen (HNFsb) entstehen bei
- zu tiefen Büros (hohe Riegeltiefen)
- Gebäude-Innenecken
- zu geringen Geschosshöhen
- zu geringen Abständen zu anderen Gebäuden (45-Grad-
Regel)
- geschlossene Fassadenflächen (z.B. wg. Brandschutz)
- etc.
Anteil an schlecht belichteten Flächen gering
Im Vergleich der studierten Objekte zeigte sich, dass der größte Teil
der untersuchten Objekte einem minimalen HNFsb-Anteil von unter
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2,5% aufwiesen. Schlechtere Werte erhielten hauptsächlich Objekte
mit sehr großen Gebäudetiefen.
Es zeigt sich, dass sogar bei Bauten im Bestand, die sehr hohen
Zwängen unterworfen waren, der Belichtungsanteil sehr hoch war.
Dies bedeutet natürlich, dass Objekte mit schlecht belichteten
Flächen heutzutage am Markt durchaus benachteiligt sind.
Wesentliche Punkte zur Minimierung von HNFsb-Flächen sind
- ideal abgestimmte Gebäudetiefen (Rastermaß)
- Nutzen von Dunkelzonen für Erschließungskerne
- Nutzen von Dunkelzonen für Sanitär- und Funktionsflächen
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4.1.5 Flächenverhältniszahlen: Fazit
Es zeigt sich schon hier, dass der Frage der Gebäudetiefe eine
zentrale Bedeutung zukommt. Wesentlich wird die Frage vor allem
im Hinblick auf die Flexibilität eines Bürogebäudes.
Neue Anforderungen an Bürogebäude
War noch vor einigen Jahren nach Meinung der meisten
Immobilienfachleute das Zellenbüro die einzig sinnvolle Struktur für
die Errichtung von Bürobauten, so haben sich in den letzten Jahren
vor allem im Zuge der Veränderungen in der Arbeitswelt viele
durchaus sinnvolle Alternativen entwickelt.
Vor allem die Entwicklung der EDV und neuer
Kommunikationssysteme, noch wichtiger jedoch die schlagartige
Verbreitung von Bildschirmarbeitsplätzen haben neue Anforderungen
auch an die Bürogebäude gestellt.
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Veränderungen auf dem Immobilienmarkt
Nicht zuletzt haben Veränderungen auf dem Immobilienmarkt dazu
geführt, dass die Zyklen, innerhalb derer Immobilien neue Nutzungen
durch Mieter- und/oder Besitzerwechsel erfahren, immer kürzer
werden.
In den seltensten Fällen ist es daher heute möglich, den Nutzer einer
zukünftigen Büroimmobilie (betrachtet auf die gesamte
Restnutzungsdauer) und seines benötigten Struktur- und Raumbedarf
im vorhinein zu kennen.
Die permanenten Wechsel erfordern daher auch wandelbare
Gebäude. Diese Gebäude müssen mit leichten Trennwänden und
flexiblen haustechnischen Systemen ausgestattet sein, um jederzeit
auf einen Wandel reagieren zu können, und dadurch
Leerstandszeiten zu vermeiden.
Objekte müssen aber auch auf ihren Flächenbedarf und
Flächenverbrauch optimiert sein. Unterschiedlichste
Möblierungsstrukturen müssen sich für den Mieter optimal (möglichst
wenig Mietfläche für einen Mitarbeiterplatz) darstellen, und trotzdem
für den Vermieter (bzw. Investor) bezahlbar sein.
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4.2 Mitarbeiterbelegung
Unter der Mitarbeiterbelegung verstehen wir die Art der Unterbringung
von Büromitarbeitern. Den Grad des Flächenverbrauches bezeichnen
wir Mitarbeiter-Belegungswert.
Bürogebäude werden heute nach EUR/m² Mietfläche vermietet. Dies
bedeutet für einen Mieter einer Büromietfläche, dass die Miete, die er
pro Mitarbeiter zu bezahlen hat, von der Struktur des gemieteten
Objektes abhängig ist.
Für die Unterbringung der Mitarbeiter seines Unternehmens sind
somit je Gebäudestruktur unterschiedlich große Mietbereiche
vonnöten. Dies wirkt sich vor allem bei langfristigen Mietverträgen
deutlich aus. Die Optimierung eines Objektes (oder die Auswahl
eines Mietobjektes) in Hinsicht auf den Mitarbeiter-Belegungswert
bedeutet daher die Reduzierung der Miete pro Mitarbeiter und stellt
somit einen wirtschaftlichen Vorteil für den Mieter und einen
vermarktungstechnischen Vorteil für den Vermieter dar. Betroffen ist
vor allem die Vermietung und damit auch die Werthaltigkeit eines
Objektes.
Flexibilität oberstes Prinzip
Wesentliches Kriterium für die optimierte Unterbringung von
Arbeitsplätzen in einem Bürogebäude ist jedoch die Flexibilität in
Hinblick auf die gesamte Restnutzungsdauer des Objektes. Dies
bedeutet, dass in einem Mietbereich Großraum-, Gruppen-, Kombi-
und Zellenbürostrukturen möglichst optimiert untergebracht werden
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können. Vor allem die immer noch verbreitetsten Zellenbüros müssen
ideale Verhältnisse für Zellen unterschiedlicher Mitarbeiterbelegung
aufweisen (1-,2-,3-,4- und Mehrpersonenbüros). Besondere
Bedeutung erhält diese Forderung, wenn man an Mieterwechsel
während der Restnutzungsdauer des Büros denkt. Je optimierter ein
Objekt für die Profile zukünftiger Mieter ist, und je flexibler ein Objekt
sich den ändernden Markt- und Vermietungsverhältnissen strukturell
anpassen kann, desto geringer werden Leerstands- und
Vermietungsrisiken sein.
Für Mieter eines Büroobjektes stellen flächenstrukturelle Werte wie
der Mitarbeiter-Belegungswert wesentliche Faktoren dar, wenn es
beispielsweise um die Entscheidungsfindung bei der Anmietung von
Bürogebäuden geht.
Einflüsse auf den Mitarbeiter-Belegungswert haben in erster Linie die
beiden Faktoren: Rastermaß (Achsraster Fassade) und Bürotiefe
(bzw. Gebäudetiefe). Dies liegt an der Notwendigkeit der Reihung
von Rastermaßen bei der Bildung von Zellenbüros (Anschlüsse von
Trennwänden an die Fassade) und an den natürlichen
Belichtungsverhältnissen der Arbeitsplätze, die nicht direkt an der
Fassade angeordnet werden können. Wesentliche Eckpunkte bilden
hierbei natürlich immer die Mindestanforderungen an einen
Arbeitsplatz, die durch das Geweberecht und durch Normen
festgelegt sind.
Seite 32

Flächenverluste durch ungeeignete Rastermaße
Ein Beispiel (siehe Grafik auf Seite 37) soll dieses Problem erläutern:
Für die Bildung eines 2-Personen-Büros sind bei einem Beispielobjekt
3 Raster notwendig. Eine Erhöhung des Rastermaßes um nur 10cm
würde bei einer Raumtiefe von 5m einen Flächen-Mehrbedarf von
0,75m² je Mitarbeiter zur Folge haben. Betrachten wir einen Mieter,
der für seine 150 Mitarbeiter einen 10-Jahres-Mietvertrag abschließen
möchte, so hat die Rasteränderung für ihn bei einer Monatsmiete von
10 EUR/m² Mehrkosten von 135.000,- EUR zur Folge.
Die Schwierigkeit besteht jedoch auch darin, durch Reihung von
Rastern unterschiedliche optimierte Bürozellen bilden zu können,
ohne jeweils den Mindestanforderungen an Arbeitsplätzen zu
wiedersprechen. Da die DINs und ArbStättVOs sich nicht an
Rastermaßen, sondern an den menschlichen Bedürfnissen
orientieren, ist es nicht möglich, alle Zellengrößen innerhalb eines
Rastermaßes optimal zu bilden (Dies wäre nur möglich wenn
Trennwände an jeder beliebigen Stelle an die Fassade
angeschlossen werden können). Eine optimierte Struktur sollte jedoch
Flächenverluste bei der Bildung unterschiedlicher Strukturen
möglichste gering halten.
Der Mitarbeiterbelegungswert muss daher den Flächenverbrauch der
unterschiedlichen Mitarbeiterzellen berücksichtigen. Wesentlich ist
ein festgelegter Algorithmus zur Ermittlung des
Mitarbeiterbelegungswertes unter Berücksichtigung der Mischung
unterschiedlicher Raumgrößen (Dabei muss z.B. auch die Nachfrage
an den unterschiedlichen Strukturen berücksichtigt werden). Ein
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optimaler Wert wird somit nur bei einer idealen Abstimmung von
Rastermaß und Bürotiefe zu erreichen sein.
Mindestanforderungen an Arbeitsplätze
Grundlage für die Ermittlung müssen daher die
Mindestanforderungen an Arbeitsplätze sein, denn diese stellen
sicher, dass nicht auf Kosten der Arbeitsplatzqualität optimiert wird.
So schreiben z.B. die Arbeitsstättenrichtlinien Mindestabstände von
Arbeitsplätzen zu Wänden und die Mindestdimensionierung von
Verkehrsflächen vor. Rechtsquellen und Normen zum Thema
Raumbedarf für Arbeitsplatzflächen finden sich darüber hinaus z.B. in
der Bildschirmarbeitsplatzverordnung, der Unfallverhütungsvorschrift
und den entsprechenden DIN-Normen (z.B. DIN 4543
Büroarbeitsplätze).
Um die Problematik in den Griff zu bekommen haben wir eine
Systematik entwickelt, flächenstrukturelle Gebäudesimulationen mit
dem Ziel der Optimierung des Mitarbeiter-Belegungswertes
durchzuführen. Die Entwicklung der Systematik war Teil der
Flächenstruktur-Studie.
Möblierungsmatrix
Für die Ermittlung der entsprechenden Mitarbeiter-Belegungswerte
haben wir eine sogenannte Möblierungsmatrix erstellt, mit deren Hilfe
sich die maximale Belegung einer Zelle (2,3,4,... Achsen bei
Bürotiefe xx) aufgrund aller Vorschriften ermitteln lässt. Grundlagen
dieser Möblierungsmatrix sind Standardmöblierungen mit
ortsüblichen Maßen (z.B. Tisch: 80x160cm). Dabei wurde vor allem
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auch auf die notwendige Stauraummöblierung (Schränke und
Beistelltische) geachtet.
Auf Basis der Möblierungsmatrix analysierten wir im Rahmen der
Flächenstruktur-Studie systematisch einzelne Geschosse auf ihre
Möblierungseigenschaften. Dabei wurden jeweils für ein Geschoss
eines Bürogebäudes nacheinander unterschiedliche Strukturvarianten
simuliert, indem jeweils danach gefragt wurde, wie viele 1-Personen-
Zellen, 2-Personen-Zellen, etc. auf der Ebene maximal
unterzubringen sind. Für jede Strukturvariante kann somit ein eigener
Wert (Anzahl der Mitarbeiter) ermittelt werden. Setzt man diese
Werte in Verhältnis zu einer Flächenangabe, wie z.B. der
Bruttogrundfläche (BGF), so erhält man eine Tabelle mit
unterschiedlichen Flächenverbrauchswerten (jeweils z.B. 1-Personen-
Büro, 2-Personen-Büro,...,Gruppenbüro, etc.).
Diese können nun je nach Marktsituation mit einer Gewichtung
versehen werden, mit dem Ziel, eine Zahl für die Mitarbeiterbelegung
unter den Gesichtspunkten der Flexibilität zu erhalten.
Mit Hilfe der Möblierungsmatrix errechnen wir vor allem zwei Werte:
- MF-B / Mitarbeiter, und
- BGF / Mitarbeiter
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4.2.1 MF-B / Mitarbeiter
Der Mietfläche, die ein durchschnittlicher Mitarbeiter bei Einhaltung
der Arbeitsstättenverordnung in einer Büroeinheit minimal benötigt,
muss besondere Beachtung geschenkt werden. Für den Büromieter
steht sie im Zentrum der Betrachtung, denn vorrangig wird zur
Unterbringung von Mitarbeitern angemietet. Für den Eigentümer/
Entwickler ist der Wert daher auch ein Indiz für die
Vermarktungsfähigkeit, und damit für die Zukunftssicherheit und
Werthaltigkeit einer Büroimmobilie.
Die Werte wurden aufgrund unserer „Möblierungsmatrix“ ermittelt.
Jedes Regelgeschoss erhielt in der Studie vier Werte.
„MF-B/MA(2-Achs)“ beschreibt beispielsweise das Verhältnis der
Mietfläche zu der Anzahl an Mitarbeitern, die auf der Etage bei
Errichtung von 2-Achs-Büros (nach Anwendung der ArbStättVO)
untergebracht werden können
Mischwert
Die Unmöglichkeit, im Voraus (vor der Vermietung) die notwendige
Anzahl an X-Personen-Büros zu kennen, führt zu der Notwendigkeit
einen statistischen Mischwert (aus einer Gewichtung der
unterschiedlichen X-Personen-Büros) aus den Ergebnissen zu den
o.g. Zahlen zu ermitteln. Dieser Wert beschreibt die
Bruttogrundfläche in m², die ein Mitarbeiter unter den
Gesichtspunkten der flexiblen Raumaufteilung benötigt, und ist damit
ein Indikator für die Flexibilität des Projektes.
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Diagramm: BGF / Mitarbeiter
Entscheidende Faktoren: Achsraster und Bürotiefe
Vor allem das Achsraster und die Bürotiefen spielen hier eine
entscheidende Rolle. Ein ungeeignetes Achsraster führt zu nicht
nutzbarer Fläche, die dennoch gemietet werden muss. Diese nicht
nutzbare Fläche addiert sich im Gesamtobjekt, und wird dadurch zu
einem relevanten Flächenverlust.
Beispiel:
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EURO pro Mitarbeiter
Indem wir die Miete von EUR/m² auf EUR/Mitarbeiter umrechneten,
versuchten wir auch die Auswirkung des „Mitarbeiter-
Belegungswertes“ finanziell darzustellen. Dies entspricht nicht
wirklich den realen Verhältnissen, spiegelt jedoch durchaus die
Überlegungen eines zukünftigen Büromieters bei seiner Entscheidung
wieder.
Ergebnisse der Studie:
Die Studie zeigte, dass die Bandbreite unter den untersuchten
Büroobjekten enorm war.
Konnten gute Projekte Werte von unter 14m² Mietfläche je
Mitarbeiterplatz ( Schnittwert aus gewichteten Einzelwerten für 1-2-3-
4-Personen-Zellen) erreichen, so waren unter den untersuchten
Objekten auch Gebäude mit einem Wert von über 35m² und mehr.
Vor allem ungeeignete Rastermaße in Verbindung mit zu geringen
oder zu hohen Gebäudetiefen wirkten verschlechternd.
Meist waren die neueren Projekte und Objekte besser als die älteren.
Dies spiegelt die Zunahme der Wichtigkeit von flexiblen
Bürolösungen wieder.
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4.2.2 BGF / Mitarbeiter
Damit erfassen wir die notwendige BGF, die auf einem
Regelgeschoss von einem Mitarbeiter bei unterschiedlichem
Flächenlayout benötigt wird. Dieser Wert entspricht einem
mischkalkulatorischen Wert aus allen flächenstrukturellen Vorgaben,
wobei naturgemäß das Achsraster und die Riegeltiefe die Kennwerte
am stärksten beeinflussen. Einfluss haben jedoch alle
flächenstrukturellen Vorgaben (Anteil der Mietfläche an der BGF,
Anteil der HNF an der MF, etc.).
Aus diesem Grunde hat dieser flächenstrukturelle Kennwert zentrale
Bedeutung in der Flächenstrukturanalyse (FSA), spiegelt er die
Optimierung des Projektes in Hinblick auf die Flächen und die
Vermarktungs-/Vermietungsfähigkeit wieder.
Vor allem bei rechnerischen Optimierungsaufgaben versuchen wir
uns an diesem Wert zu orientieren (Siehe auch Seite 46, Beispiel für
eine Projektoptimierung.)
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4.3 Einflüsse auf die Wirtschaftlichkeit
4.3.1 Vermietbarkeit und nachhaltig erzielbare Miete
Abweichungen der Flächenstrukturfaktoren vom Durchschnitt (bzw.
vom Ideal) haben Einflüsse auf die Höhe der Miete und auf die
Vermietbarkeit im Allgemeinen.
Folge von schlechter Vermietbarkeit sind hohe Leerstände. Hohe
Leerstände mindern wiederum die Nachhaltigkeit und den Ertragswert
einer Immobilie, sowie die Rendite der Immobilieninvestition.
Folgende Faktoren aus der Untersuchung wirken sich auf die
Miethöhe und die Vermietbarkeit des Objektes aus:
VF/ HNF
Ein hoher Anteil an Erschließungsfläche wird am Markt zunehmend
kritisch gesehen. Ein Büromieter muss in der Regel auch für
Verkehrsflächen (innerhalb des Mietbereichs) die teure Büromiete
bezahlen. Dies wirkt sich mietpreissenkend oder nachteilig auf die
Vermietung aus.
HNFsb / HNF
In schlecht belichteten Flächen können nur bedingt Arbeitsplätze
untergebracht werden. In der Regel sind Büromieter für schlecht
belichtete Flächen nicht bereit, die Miethöhe von belichteten Flächen
zu bezahlen. Oftmals werden schlecht belichtete Flächen als Lager /
Archivflächen zu einer deutlich geringeren Miete vermietet.
Seite 40

Dies bedeutet auch einen enormen Nachteil für die Vermietbarkeit
eines Objektes.
MF-B / Mitarbeiter
Dieses Kriterium wirkt sich immer stärker auch auf die Höhe der
Miete aus. Laut einer Studie von ATIS REAL, in der die wichtigsten
Kriterien für Büromieter untersucht wurden, sind die
Flächenstrukturfaktoren Achsraster und Bundtiefe jeweils unter den
wichtigsten Kriterien – etwa gleichbedeutend mit der ÖPNV-
Erschließung - bei der Anmietung von Flächen.
Die Vermietung wird durch den schlechten Wert enorm erschwert.
Konkrete Auswirkungen
Noch ist es schwer, konkrete Auswirkungen der Strukturfaktoren auf
die Miete, bzw. den Wert einer Immobilie zu bestimmen. In der Regel
werden schlechte Faktoren jedoch mehr und mehr zu Abschlägen in
der Höhe der wirtschaftlichen Einbußen für den Mieter führen.
Auch wenn es heute noch nicht üblich ist, die Miete pro Mitarbeiter
anzugeben, oder aufgrund des Mitarbeiter-Belegungswertes die
Miethöhe festzusetzen – je schwieriger die Verhältnisse auf den
Immobilienmärkten werden, und die Immobilienfachleute
prophezeien der Branche allgemein schwierige Zeiten, desto mehr
sollten Entwickler und Planer die flächenstrukturellen Grundlagen in
die Planung neuer Objekte einfließen lassen.
Seite 41

5 Ausblicke
Wir können wir zwar auch heute noch kein wirtschaftlich ideales
Stützenraster angeben, dafür jedoch stellten wir entscheidende
Zusammenhänge im Nivellement aller Flächenstrukturfaktoren
untereinander fest.
Mit Hilfe der Ergebnisse der Studie haben wir vor allem zwei
Anwendungsbereiche im Auge.
Immobilienchecks / Flächenstrukturanalysen
Zum einen führen wir bereits Immobilien-Checks durch, durch die
man relativ schnell auf die Stärken und Schwächen
flächenstruktureller Natur hinweisen und dadurch entweder rechtzeitig
notwendige Umplanungen oder auch wirtschaftlich sinnvolle
Umbauten an bestehenden Objekten anregen kann.
Wesentlichen Fortschritt sehen wir jedoch in der EDV-Simulation mit
der Möglichkeit der Optimierung eines Projektes.
Seite 42

5.1 EDV-Gebäudesimulation
Ein wichtiger Schritt für uns in die Richtung einer
Immobilienoptimierung war die Entwicklung eines EDV-Programms
zur flächenstrukturellen Gebäudesimulation, mit dessen Hilfe man die
Auswirkungen kleiner Veränderungen (z.B. die Veränderungen des
Achsrasters) per Knopfdruck ermitteln kann.
Mit der Systematik sind wir in der Lage, Änderungen z.B. des
Achsrasters oder der Bürotiefe zu simulieren. Dabei legen wir je nach
Objekt die Definitionsbereiche fest (z.B. Achsraster von 1,05 bis 1,45;
Bürotiefe von 4,50m bis 5,50m), und ermitteln die oben
beschriebenen Mitarbeiterbelegungswerte (BGF / Mitarbeiter) für alle
Zwischenwerte.
Graphisch dargestellt ergeben die Berechnungen sogenannte
„Sägezahndiagramme“. Dabei können ideale Konstellationen
(Zusammenspiel von Rastermaß und Bürotiefe) jeweils als minimale
Extremwerte der Grafiken abgelesen werden.
Seite 43

Eine Optimierung eines Büroprojektes kann somit in 4 übersichtlichen
Stufen vor sich gehen.
1. Festlegen der Rahmenbedingungen: Festlegen des
Optimierungszieles (z.B. Schwerpunkt auf Kombibüros), Festlegen
der Arbeitsplatzstruktur (z.B. vorwiegend Bildschirmarbeitsplätze),
2. Ermittlung der Mitarbeiter-Belegungswerte aufgrund
vorhandenem Entwurfskonzept und festgelegten
Rahmenbedingungen,
3. Ermittlung der „Optimierungspotentiale“ aufgrund des
Sägezahndiagramms, und Bestimmen der Extremwerte (somit der
optimalen Achsraster und Bürotiefen)
4. Überprüfen der Wirtschaftlichkeit (z.B. baulicher Natur)
Diese Vorgehensweise ist sowohl für projektierte, als auch für
bestehende Objekte sinnvoll. Wie uns die Erfahrung zeigt,
schlummern vor allem in älteren Bestandsobjekten enorme
Potentiale in Bezug auf die flächenstrukturellen Daten. So konnten
wir durch eine Untersuchung eines Bestandsobjektes in Erlangen
ausschließlich durch die Neukonzeption der Fensterbänder, die im
Rahmen einer Revitalisierungsmaßnahme aufgrund des Alters
ersetzt werden mussten, beispielsweise den durchschnittlichen
Flächenverbrauch pro Mitarbeiter um mehr als 20% senken.
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5.2 Weitere Anwendungen
Durch die flächenstrukturelle Gebäudesimulation per Computer sind
jedoch weitere Anwendungen möglich.
Optimierte Möblierung
Mit der Systematik lassen sich beispielsweise unterschiedliche
Möblierungssysteme miteinander qualitativ vergleichen und deren
Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit innerhalb einer Mietfläche
ermitteln.
Gezielte Mietflächesuche nach Programm
Für Mietflächensuchende lassen sich durch entsprechendes Setzen
der Rahmenbedingungen die idealen Flächen für ein exakt
definiertes Nutzerprofil auffinden.
Auffinden von Unterbelegungen
Optimierungspotentiale bestehen außerdem im Auffinden von
Unterbelegungen in einem belegten Bestandsgebäude zum Ziel eines
Flächengewinns ohne Neuanmietung (z.B. bei Expansionen).
Neueste Umfragen belegen, dass derartige Überlegungen am Markt
immer wesentlichere Bedeutung zukommen wird. Die Miete pro
Mitarbeiter wird in den nächsten Jahren immer wichtiger werden.
Objekte, die „Flächenverschwendung“ betreiben, werden es daher in
Zukunft schwer haben, am Markt zu bestehen.
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6 Beispiel für eine Projektoptimierung
Anhand eines Beispiels soll abschließend die Problematik noch
einmal verständlich gemacht werden. Das Beispiel stammt aus der
Praxis, wurde jedoch von uns etwas abgeändert.
Angaben zum Beispielprojekt:
Für einen Bauherrn sollten wir folgenden Entwurf auf seine
Wirtschaftlichkeit überprüfen:
- Bürogebäude in peripherer Lager
- 4-geschossiger Riegelbau
- Stahlbeton-Skelettbau mit Vorhangfassade d=0,35cm
- Gebäudetiefe: 15,2m
- Gebäudelänge: 40,5m
- Fassadenraster: 1,35m
- 2 Sanitärblöcke
Dies ergibt folgende Flächenberechnung für das Regelgeschoss:
655m² Bruttogrundfläche (BGF)
587m² Mietfläche (MF-B nach g.i.f.)
448m² Hauptnutzfläche (HNF)
34m² Nebennutzfläche (NNF)
89m² Verkehrsfläche (VF)
etwa 40m² sind per Definition als nicht ausreichend belichtet zu
bezeichnen. (HNFsb)
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Grundriss Beispielobjekt:
Allgemeine Beurteilung:
Im Allgemeinen wird das Objekt vor der Untersuchung als zu tief
eingeschätzt. Die Übererschließungen sind nachteilig.
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1. Errechnen der Flächenverhältniszahlen für das Regelgeschoss
Beispielobjekt Optimiertes
MF-B / BGF 0,90 0,95
HNF / MF-B 0,76 0,83
VF / HNF 0,20 0,16
HNFsb / HNF 0,09 0,02
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Musterobjekt
An der Flächenverhältniszahlen kann man in allen Punkten
Abweichungen vom optimierten Musterbüro erkennen.
2. Errechnen der Mitarbeiter-Belegungswerte
Aufgrund des Rastermaßes von 1,35m und den jeweiligen Bürotiefen
von etwa 6,5m ergeben sich nach Einhaltung der Vorschriften:
1-Mitarbeiter-Büro: 2 Achsen à 1,35m 2,70m x 6,50m
2-Mitarbeiter-Büro: 3 Achsen à 1,35m 4,05m x 6,50m
3-Mitarbeiter-Büro: 5 Achsen à 1,35m 6,75m x 6,50m
4-Mitarbeiter-Büro: 6 Achsen à 1,35m 8,10m x 6,50m
Kombibüros können mit 2,7m x 4,8m bei einer Kombizone von 5,6m
errichtet werden.

Daraus ergeben sich folgende Mitarbeiter-Belegungswerte
(m² BGF / Mitarbeiter):
1-Personen-Büro 23,09 m² BGF / MA
2-Personen-Büro 17,32 m² BGF / MA
3-Personen-Büro 19,24 m² BGF / MA
4-Personen-Büro 17,32 m² BGF / MA
Fsa-Schnittwert 19,24 m² BGF / MA
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3. Optimierung aufgrund der
Mitarbeiterbelegung / Sägezahndiagramm
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Extremwerte ergeben sich bei der Optimierungsrechnung demnach
bei den Konstellationen:
Raster Bürotiefe BGF / MA
1,05m 5,00m 16,45 m² BGF / MA
1,15m 5,35m 16,72 m² BGF / MA
1,25m 5,50m 16,83 m² BGF / MA
1,05m 5,55m 16,59m² BGF / MA
Au der Tabelle kann man erkennen, dass unterschiedliche
Konstellationen relativ nahe aneinander liegen. Eine Auswahl kann
daher auch nach gestalterischen oder baukostenrelevanten Gründen
erfolgen.
4. Planungsänderungen:
Im Beispiel entscheiden wir uns für folgende Änderungen in der
Planung.
a) Verringerung der Verkehrsflächen durch Vermeidung der
Übererschließung und Verringerung der Flurzone auf 1,80m.
b) Ändern der Fassadenstärke: Bau einer Pfosten-Riegel-
Fassade mit d=25cm
c) Ändern der Gebäudeabmessungen und des Rastermasses:
Rastermaß: 1,25m
Gebäudetiefe: 2x5,50m + 2x0,10m + 1,80m (Flur)+2x0,25
(Fassade)=13,5m
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5. Ergebnisse der Optimierung:
Nach Optimierung Vor Optimierung
MF-B / BGF 0,93 0,90
HNF / MF-B 0,81 0,76
VF / HNF 0,14 0,20
HNFsb / HNF 0,00 0,09
Die Tabelle zeigt, dass die Optimierung 3,5% mehr Mietfläche, ca.
7% mehr Hauptnutzfläche, einen deutlich geringeren
Verkehrsflächenanteil und die Vermeidung von Dunkelzonen zur
Folge hatte.
6. Errechnen der optimierten Mitarbeiter-Belegungswerte
Aufgrund des Rastermaßes von 1,25m und den jeweiligen Bürotiefen
von etwa 5,5m ergeben sich nach Einhaltung der Vorschriften:
1-Mitarbeiter-Büro: 2 Achsen à 1,25m 2,50m x 5,50m
2-Mitarbeiter-Büro: 3 Achsen à 1,25m 3,75m x 5,50m
3-Mitarbeiter-Büro: 5 Achsen à 1,25m 6,25m x 5,50m
4-Mitarbeiter-Büro: 6 Achsen à 1,25m 7,50m x 5,50m
Kombibüros können mit 3,75m x 4,05m bei einer Kombizone von
4,9m errichtet werden.
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7. Vergleich der neuen Mitarbeiterbelegungswerte
Werte nach
Optimierung
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Werte vor der
Optimierung
1-Personen-Büro 17,33 m² BGF / MA 23,09 m² BGF / MA
2-Personen-Büro 13,00 m² BGF / MA 17,32 m² BGF / MA
3-Personen-Büro 14,44 m² BGF / MA 19,24 m² BGF / MA
4-Personen-Büro 13,00 m² BGF / MA 17,32 m² BGF / MA
Fsa-Schnittwert 14,44 m² BGF / MA 19,24 m² BGF / MA
Wie man erkennen kann, konnte der Flächenbedarf pro Arbeitsplatz
bei gleicher BGF (d.h. annähernd gleichen Baukosten) um ca. 25%
gesenkt werden. Wie man in der Tabelle sehen kann, wirken sich die
Optimierungen insgesamt sogar stärker aus, als in dem
Sägezahndiagramm errechnet. Dies liegt daran, dass wir im gleichen
Schritt auch die Flächenverhältniszahlen verbessern konnten.

7 Schlusswort
Die Themen der Arbeit stellen nicht den Anspruch auf Vollständigkeit.
Optimierungen sind natürlich auch in viel detaillierterer Form möglich.
Trotz allem stellen sie einen Versuch dar, eine Systematik in die
flächenstrukturelle Thematik bei Bürogebäuden zu bringen, und eine
qualifizierte Möglichkeit der Optimierung anzubieten, ohne auf die
Qualität (Arbeitsplatzqualität, architektonische Qualität..) zu
verzichten.
René Kops
Oktober 2002
Seite 54

Der Autor:
René Kops
Dipl.-Ing.(FH)
Fachrichtung Architektur
Studierte Architektur an der
Georg-Simon-Ohm Fachhochschule in Nürnberg
und an der TU-Wien.
Inhaber des Büro
KOPRE-Arch
in Fürth
KOPRE Arch beschäftigt sich mit
den Grundlagen wirtschaftlich erfolgreicher
Gewerbeimmobilien.
Mehr Infos unter: www.gewerbebauen.de
Seite 55
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