Asplan Viak - Husbanken

More documents

Recommendations

Info

Det burde ikke være nødvendig at hver enkelt kommune kjører de samme prosessene, med vanligvis omfattende brukermedvirkning. Sentrumsnærhet Sentrumsnære prosjekt gir mindre handlingsrom, noe som tvinger utbygger inn i mer kostnadskrevende løsninger. Man har også mindre handlingsrom i adkomstveier hvor eksisterende infrastruktur legger føringer. Sist, men kanskje ikke minst, vil sentrumsnære og ledige tomter i et ellers attraktivt område ofte være rest-tomter som dels ikke er tatt i bruk fordi de er vanskelige å utnytte. Presset på å få bygget omsorgsboliger kombinert med kravet om sentrumsnærhet kan med andre ord tvinge en inn i kostnadskrevende bygningsløsninger. PROSJEKTDEFINISJON Hva er omsorgsboliger Kommunene har en annen oppfatning enn Husbanken med hensyn til hvilken tidshorisont man skal ha for beboerne i omsorgsboliger. Som utbygger er kommunene av den oppfatning at omsorgsboligene bygges for folk med omsorgsbehov som kommer til å bo der resten av sine liv. Videre hevder kommunesiden at ventelistene for å få tildelt omsorgsbolig er så lang at nye boliger tilpasses (skreddersys) de personene som står i køen. Har sammensetningen av klientellet betydning for kostnadene Målgruppene er oftest sammensatte (mht problematikk), men det vil være en kostnadsmessig fordel om man kunne bygge for ensartede målgrupper. Byggekostnader vs drift av omsorgstjenester Det er ikke nødvendigvis riktig å ”skulle ha det til å funksjonere lengst mulig”, fordi det kan være vanskelig å definere behovet så langt frem i tid: ”For 15 år siden ferdigstilte vi et stort prosjekt, men leilighetene var ikke større enn 20 m 2 . Vi måtte (nå) slå sammen to og to leiligheter. Det var bare råbygget som hadde verdi. Prosjektet var avskrevet på 15 år. Det er en tendens til at vi planlegger (for langt) fremover, og så kan det hende at nytenkning gjør at det er gammelt før 20 år (er gått).” Brukerkravene Det er et sterkt fokus på brukerkrav og –behov ved utbygging av omsorgsboliger. Uenighet i styringskomitéen med hensyn til hvordan brukernes behov skal ivaretas kan medføre både at behandlingen tar lang tid og at kostnadsnivået går opp. Høringsrunder kan også føre til tilbakemeldinger om forhold av marginal betydning. På samme måte som over synes høringsrundene derved å kunne føre til lang behandlingstid. Det er imidlertid stor forskjell i praksisen blant kommunene når det gjelder å gjennomføre slike høringsprosesser. ENTREPRISEFORM Det er nær sagt et utall måter å gjennomføre et byggeprosjekt på hva gjelder entrepriseform. I den ene enden av skalaen kan man sette bort alt, og har egentlig svært liten innflytelse. I den andre enden av skalen kan man gjøre alt selv. På nær sagt et hvert tidspunkt i prosjektgjennomføringen kan byggherren sette bort den gjenstående delen av arbeidet. Jo mer som Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger III
IV gjenstår, jo mer risiko overlates til andre. Motsatsen til dette er at hvis gjennomføringen settes bort på et for tidlig tidspunkt vil byggherrens innflytelse bli liten. Settes gjennomføringen bort "for sent" tar byggherren en for stor risiko (det vil si for stor i forhold til den kompetanse han har). ARKITEKTER/KONSULENTER Panelet anslo potensialet for å redusere kostnader under dette punktet var å bruke de samme personene om igjen i flere prosjekter. Dette har delvis noe med faglig innsikt i den aktuelle type prosjekter å gjøre, men også en del med å bygge opp et "team" som jobber effektivt sammen. Panelet var spesielt opptatt av at arkitekter og konsulenter uten erfaring med omsorgsboliger kunne trekke kostnadene betydelig opp fordi veien fram til en løsning ble lang, og uten at man egentlig hadde noen garanti for at løsningen heller ville være særlig god. Generelt manglende erfaring med omsorgsboliger ved handlingsplanens oppstart kan således være en forklaringsfaktor for høye byggekostnader. Ideelt sett bør brukerkravene være gitt når prosjekteringen starter (det vil si når arkitekter og konsulenter begynner å jobbe og taksameteret går). PROSJEKTORGANISERING Det viser seg i praksis at såfremt ikke hele prosjektet settes bort som en totalentreprise er det store variasjoner i hvordan kommunene organiserer prosjektene. Dette gjelder altså ulike varianter av byggherrestyrte, delte entrepriser. Prosjektorganisasjonene blir ofte relativt tilfeldig sammensatt både hva gjelder kompetanse, kapasitet og ansvarsfordeling. Svært mye av årsaken til dette ligger i at kommunene ikke har hatt denne type oppgaver tidligere. I den grad kommunene har valgt å selv være byggherre påligger det dem også et ansvar for økonomistyring, oppfølging og kontroll av fremdrift og kvalitet. Hvis manglende kompetanse eller kapasitet eller uklare ansvarsforhold i kommunen gjør at dette ansvaret ikke blir godt nok ivaretatt vil erfaringsvis kostnadene øke – prosjektet kommer mer eller mindre ut av kontroll. OPPSUMMERING • Kan tekniske forskjeller forklare kostnadsforskjellen? De alternative entreprenørkalkylene viser at tekniske forskjeller mellom omsorgsboliger og ordinære boliger kun kan forklare en liten del av de kostnadsforskjeller som er observert. • Kan ulikheter i produksjonens organisering forklare forskjellen? Hvis vi legger en vid definisjon av ”produksjonens organisering” til grunn er det her den største delen av forklaringen av ekstrakostnadene ved bygging av omsorgsboliger finnes. Fellesnevneren for disse forholdene er at det i denne sammenheng svært ofte er avvik fra de fremgangsmåter som er utviklet i byggemarkedet for øvrig. Årsaken til at byggemarkedet og boligbygging virker på den måten det gjør må i stor grad tillegges det forhold at det her er to Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger
Page 3: Husbanken KOSTNADER OG MARKEDSVIRKN
Page 7 and 8: INNHOLD SAMMENDRAG DEL A 1 INNLEDNI
Page 9: II PROBLEMSTILLINGER I prosjektet e
Page 13 and 14: VI Del B: Markedsvirkninger av utby
Page 16 and 17: DEL DEL AA A 1 INNLEDNING INNLEDNIN
Page 18 and 19: har økt med 24 prosent fra 1997 ti
Page 20 and 21: Kan tekniske forskjeller forklare k
Page 22 and 23: 3.2 3.2 Risikoanalyse Risikoanalyse
Page 24 and 25: 5 RISIKOANALYSE RISIKOANALYSE 5.1 5
Page 26 and 27: Finansiering Kategorien omfatter:
Page 28 and 29: Prosjektdefinisjon Kategorien omfat
Page 30 and 31: 5.4 5.4 Bearbeiding Bearbeiding og
Page 32 and 33: I tabell 5.1 er det gjennomføring
Page 34 and 35: Sammenlignet med en ordinær bolig,
Page 36 and 37: 6 DRØFTING DRØFTING AV AV RESULTA
Page 38 and 39: 3 advokater som naboer”. Naboenes
Page 40 and 41: ukerhøringene kan ta tid uten at d
Page 42 and 43: OPPSUMMERING Kan tekniske forskjell
Page 44 and 45: 7 FORSLAG FORSLAG TIL TIL TILTAK TI
Page 46 and 47: læringen kan meget vel være tatt
Page 48 and 49: DEL DEL B B 8 VIRKNINGER VIRKNINGER
Page 50 and 51: 9.2 9.2 Enkel Enkel marked markedst
Page 52 and 53: 9.4.1 Boligmassen Etter folke- og b
Page 54 and 55: kommuner. Årsaken til at vi ikke b
Page 56 and 57: 10 10 BYGGEMARKEDET BYGGEMARKEDET 1
Page 58 and 59: produksjonskapasitet (og eventuell
Page 60 and 61:
Vedlegg Vedlegg Asplan Analyse Kost
Page 62 and 63:
Asplan Analyse Kostnader og markeds
Page 64 and 65:
Boligmarkedet Prisutvikling for bru
Page 66 and 67:
Nye boenheter gitt bevilgning fra H
Page 68 and 69:
Page 70 and 71:
Page 72 and 73:
Page 74 and 75:
Page 76 and 77:
Page 78 and 79:
Page 80:
OM SSB PRISINDEKS FOR BRUKTBOLIGER
show all

Asplan Viak - Husbanken

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?