Asplan Viak - Husbanken

More documents

Recommendations

Info

Kan tekniske forskjeller forklare kostnadsforskjellen? Slike tekniske forhold kan for eksempel være ulikheter i bygningsmessige krav (trinnløs adkomst, snuplass for rullestol, mv), eller ulikheter i utrustning (alarmer, VVS for funksjonshemmede, mv). Kan ulikheter i produksjonens organisering forklare forskjellen? Slike ulikheter kan være at et omsorgsboligprosjekt i gjennomsnitt er mindre enn et tilsvarende prosjekt for ordinære boliger. Dette kan gi kostnadforskjeller for eksempel gjennom ulike grad av stordriftsfordel i produksjonen. En annen ulikhet kan være graden av gjenbruk av løsninger, eller standardiserte prosjekter. Er fortjenesten ved bygging av omsorgsboliger vesentlig høyere enn fortjenesten ved bygging av ordinære boliger? Hvis det er forskjeller i fortjenesten vil dette utad se ut som kostnadsforskjeller. Er det forhold ved tilskuddsordningens innretning som gjennom ulike mekanismer genererer høyere kostnader? Et eksempel er at kommunene mottar tilskudd og opptrer som byggherre, samtidig som det ikke er kommunen som sådan som skal bruke boligen. Dette gir ordningen et trekk av tredjepartsfinansiering, noe vi vet fra økonomisk teori ofte virker utgiftsdrivende. Videre produserer kommunene omsorgs- og pleietjenester, og er dermed med som aktør flere steder i omsorgssektoren. En hypotese til forklaring av at omsorgsboligene blir dyre kan være at kommunene faktisk optimaliserer omsorgsboligenes utforming og produksjonen av omsorgstjenester, i stedet for å fokusere på hver av disse hver for seg (suboptimalisering). Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger 5
6 3 METODER METODER I prosjektet har det vært brukt flere forskjellige metoder, nærmere forklart under. Første ledd har vært å lage en selvkostkalkyle for to nær identiske boligprosjekt, men hvor det ene er omsorgsboliger og det andre ordinære boliger. Annet ledd har vært å bruke selvkostkalkylen som grunnlag for en diskusjon og analyse av risiko og eksempler på dårlige og gode fremgangsmåter i en byggeprosess. Denne delen av prosjektet har elementer i seg fra benchmarking og risikoanalyse. Det rent tallmessige resultat fra ekspertgruppens analyse er supplert med den informasjon (referat) som fremkom i diskusjonen. Dette er brukt og analysert for å tydeliggjøre mekanismene og sammenhengene i byggeprosesser av den type som det her er snakk om, og danner i stor grad grunnlag for forslag til tiltak for å hindre vesentlig høyere kostnader ved bygging av omsorgsboliger enn ordinære boliger. Analysen av markedsvirkninger av gjennomføring av handlingsplanen for eldre er basert på økonomisk markedsteori. 3.1 3.1 Komparativ Komparativ selvkostanalyse selvkostanalyse Som et første ledd i arbeidet med å forklare forskjellen mellom omsorgsboliger og vanlige husbankboliger ble det utarbeidet arkitekttegninger og beskrivelse for to sammenlignbare prosjekter, et ordinært boligprosjekt og et tilsvarende omsorgsboligprosjekt. Prosjektene ble beskrevet ut fra samme ”lest” hvor det for omsorgsboligenes del ble tatt inn alle elementer som anbefales som standard i Husbankens retningslinjer. For begge prosjekter ble det utarbeidet en tradisjonell entreprenørkalkyle, det vil si en helhetlig kalkyle for hva entreprenørens kostnader ved gjennomføring av prosjektet vil være. Samme materialpriser og enhetstider i produksjonen ble brukt i begge kalkylene. Det ble i tillegg vurdert vanlige riggomkostninger, og til slutt lagt på et normalt påslag - likt for begge prosjekter - på toppen av kostkalkylen. Kalkylene for de to prosjektene gir et bilde av hvilke kostnadsforskjeller man bør forvente mellom omsorgsboliger og ordinære boliger ut fra de ulike krav som stilles til boligene. I tillegg representerer kalkylene et nøytralt grunnlag for en videre vurdering av kostnadsforskjeller. Tegninger samt kostnadskalkyler for de to prosjektene er tatt med som vedlegg til rapporten. Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger
Page 3: Husbanken KOSTNADER OG MARKEDSVIRKN
Page 7 and 8: INNHOLD SAMMENDRAG DEL A 1 INNLEDNI
Page 9 and 10: II PROBLEMSTILLINGER I prosjektet e
Page 11 and 12: IV gjenstår, jo mer risiko overlat
Page 13 and 14: VI Del B: Markedsvirkninger av utby
Page 16 and 17: DEL DEL AA A 1 INNLEDNING INNLEDNIN
Page 18 and 19: har økt med 24 prosent fra 1997 ti
Page 22 and 23: 3.2 3.2 Risikoanalyse Risikoanalyse
Page 24 and 25: 5 RISIKOANALYSE RISIKOANALYSE 5.1 5
Page 26 and 27: Finansiering Kategorien omfatter:
Page 28 and 29: Prosjektdefinisjon Kategorien omfat
Page 30 and 31: 5.4 5.4 Bearbeiding Bearbeiding og
Page 32 and 33: I tabell 5.1 er det gjennomføring
Page 34 and 35: Sammenlignet med en ordinær bolig,
Page 36 and 37: 6 DRØFTING DRØFTING AV AV RESULTA
Page 38 and 39: 3 advokater som naboer”. Naboenes
Page 40 and 41: ukerhøringene kan ta tid uten at d
Page 42 and 43: OPPSUMMERING Kan tekniske forskjell
Page 44 and 45: 7 FORSLAG FORSLAG TIL TIL TILTAK TI
Page 46 and 47: læringen kan meget vel være tatt
Page 48 and 49: DEL DEL B B 8 VIRKNINGER VIRKNINGER
Page 50 and 51: 9.2 9.2 Enkel Enkel marked markedst
Page 52 and 53: 9.4.1 Boligmassen Etter folke- og b
Page 54 and 55: kommuner. Årsaken til at vi ikke b
Page 56 and 57: 10 10 BYGGEMARKEDET BYGGEMARKEDET 1
Page 58 and 59: produksjonskapasitet (og eventuell
Page 60 and 61: Vedlegg Vedlegg Asplan Analyse Kost
Page 62 and 63: Asplan Analyse Kostnader og markeds
Page 64 and 65: Boligmarkedet Prisutvikling for bru
Page 66 and 67: Nye boenheter gitt bevilgning fra H
Page 68 and 69: Nye boenheter gitt bevilgning fra H
Page 70 and 71:
Nye boenheter gitt bevilgning fra H
Page 72 and 73:
Page 74 and 75:
Page 76 and 77:
Page 78 and 79:
Page 80:
OM SSB PRISINDEKS FOR BRUKTBOLIGER
show all

Asplan Viak - Husbanken

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?