Asplan Viak - Husbanken

More documents

Recommendations

Info

Prosjektdefinisjon Kategorien omfatter følgende forhold: • Prosjektdefinisjon • Kostnadsbevisst romprogram • Uteområder • Alarmanlegg/overvåkning • Størrelse og kvalitet på fellesområder • Levetidsperspektiv • Standard utstyr/kvalitet • Tilgjengelighetskrav • Prosjektgrunnlag • Tekniske løsninger/produksjon • Utstyrsomfang • FDV • Krav til personalrom • Fleksibilitet • Grensesnitt mot eksisterende bygg • Byggets utforming/arkitektur • Levetid Brukerkravene er forutsatt definert i en tidlig skissefase av prosjektet, og ligger til grunn for prosjektutviklingen. Byggene prosjekteres for en levetid på minimum 40 år (som ordinære boliger), og bygges med tanke på lavest mulig drifts- og vedlikeholdskostnader nødvendig for å opprettholde byggets standard. Oppvarmingen er forutsatt å være elektrisk, trinn og luftlydskrav som for en ordinær bolig. Brannklassifiseringen er forutsatt å være kl. 4 med tillegg av sprinkleranlegg. Det bygges for "sammensatt problematikk", dvs. for beboere med behov for omsorg av ulik karakter. Alternativet er at alle boenheter i samme kompleks er rettet inn mot kun én type omsorgstrengende. For øvrig er prosjektet basert på Husbankens krav og retningslinjer. Potensialet for lavere kostnader og/eller tidsbruk er antatt å ligge i at det settes krav til hvor mye tid som kan medgå til høringer, at brukerkravene styres og at behov og brukerkrav samles i et utbyggingsprogram. Videre kan bygging for mer ensartede målgrupper gi økonomiske fordeler. Det kan også ligge muligheter for byggekostnadsreduksjon i å legge mer vekt på årskostnad ved selve bygget, og mindre vekt på driften av omsorgstjenesten. Risikoen for økte kostnader og/eller tidsbruk ligger spesielt i at brukerkravene kommer for sent inn i prosjektet og at man kan få et lite funksjonelt prosjekt. Videre at det pålegges bruk av vannbåren varme, høyere brannklassifisering, høyere luft- og trinnlydkrav og krav om bruk av smarthus teknologi. Prosjektorganisering Kategorien omfatter: • Prosjektorganisering/-gjennomføring • Fremdriftsplan • Byggherreorganisasjon • Prosjektstyring Basisprosjektet er forutsatt å ha en byggherrestyrt prosjektorganisasjonen. Kommunen har prosjektleder, prosjekteringsleder, byggeleder og rådgivere, hvilket er normalt. Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger 13
14 Usikkerheten i positiv retning er knyttet til å ha full styring på økonomi, fremdrift og kvalitet, fleksibilitet til å gjøre endringer underveis, samt intern kompetanseutvikling. I negativ retning teller at kommunen sitter med det økonomiske ansvaret for prosjektet, og at kommunen ikke har kompetanse eller kapasitet til å følge opp prosjektet. 5.3 5.3 Gjennomføring Gjennomføring av av av analysen analysen Som i annen analyse er det nødvendig å foreta en viss presisering av hva som er omfattet av analysen, og hva som er unntatt fra denne. I dette tilfellet er det spesielt entreprenørkalkylen og beskrivelsen av prosjektet som definerer hva som er inkludert i analysen. Spesielle forhold som eksplisitt ble forsøkt holdt utenfor analysen er kjøp av tomt, finanskostnader, samt virkningen av nye (fremtidige) lover og regler og force majeure-situasjoner og større arbeidskonflikter. I vedlegget er den komplette entreprenørkalkylen tatt med. Her fremgår det at huskostnader, jfr tabell 4.1, kun er en del av de totale prosjektkostnadene. Det ble på seminaret enighet om at det var hensiktsmessig å se bort fra direkte tomtekostnader og finanskostnader. Tallene i tabell 4.1 er derfor eksklusive disse. Seminaret ble gjennomført som en tradisjonell usikkerhetsanalyse hvor man startet opp med å gjennomgå en del av det tallmaterialet som var utarbeidet, diskutere en del forhold rundt dette samt en del øvrige forutsetninger for selve analysen. Man definerte deretter et felles utgangspunkt for de forskjellige forhold. Deretter ble det gjennomført en individuell brainstormingprosess hvor deltakerne hver for seg skulle forsøke å identifisere alle forhold som de mente kunne påvirke gjennomføring av et byggeprosjekt, og hvordan en del forhold knyttet til satsingen på bygging av omsorgsboliger også kunne påvirke prosjektene, positivt og negativt. Resultatet fra denne sesjonen er vedlagt rapporten. Den videre fremgangsmåte var å systematisere forholdene som i stikkords form kom opp i brainstormingprosessen i de kategorier som er omtalt i kap. 5.2. Her er det beskrevet en referanse (sammenligningsgrunnlag) for hver enkelt kategori, samt hvilke scenarier man kunne tenkes å oppleve i forhold til referansen, positivt og negativt. Det ble videre gjennomført en evaluering av en typisk tidsmessig gjennomføringsplan for et tenkt prosjekt med omsorgsboliger. I den grad en konkretisering av prosjektet var nødvendig for denne vurderingen lå entreprenørkalkylen til grunn. Resultatet av denne øvelsen var at man fikk en sannsynlig varighet på et slikt prosjekt sammen med en risikoprofil som viste hvilke elementer det ville være viktig å ta tak i for å spare tid på gjennomføringen. Som diskutert innledningsvis (kap. 1) er det en sammenheng mellom de kostnadene som påløper, og hvordan fremdriften i prosjektet er. Kostnadssiden av prosjektet ble vurdert på samme måten som fremdriftsplanen. Forskjellen her var at man i mindre grad gikk ned på detaljnivå i diskusjonen, og i steden forsøke å evaluere konsekvensene av de forskjellige identifiserte påvirkningsfaktorene. Usikkerheten rundt selve kostnadsunderlaget, som var forberedt før analysen, ble imidlertid vurdert av deltakerne som en separat usikkerhetsfaktor. Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger
Page 3: Husbanken KOSTNADER OG MARKEDSVIRKN
Page 7 and 8: INNHOLD SAMMENDRAG DEL A 1 INNLEDNI
Page 9 and 10: II PROBLEMSTILLINGER I prosjektet e
Page 11 and 12: IV gjenstår, jo mer risiko overlat
Page 13 and 14: VI Del B: Markedsvirkninger av utby
Page 16 and 17: DEL DEL AA A 1 INNLEDNING INNLEDNIN
Page 18 and 19: har økt med 24 prosent fra 1997 ti
Page 20 and 21: Kan tekniske forskjeller forklare k
Page 22 and 23: 3.2 3.2 Risikoanalyse Risikoanalyse
Page 24 and 25: 5 RISIKOANALYSE RISIKOANALYSE 5.1 5
Page 26 and 27: Finansiering Kategorien omfatter:
Page 30 and 31: 5.4 5.4 Bearbeiding Bearbeiding og
Page 32 and 33: I tabell 5.1 er det gjennomføring
Page 34 and 35: Sammenlignet med en ordinær bolig,
Page 36 and 37: 6 DRØFTING DRØFTING AV AV RESULTA
Page 38 and 39: 3 advokater som naboer”. Naboenes
Page 40 and 41: ukerhøringene kan ta tid uten at d
Page 42 and 43: OPPSUMMERING Kan tekniske forskjell
Page 44 and 45: 7 FORSLAG FORSLAG TIL TIL TILTAK TI
Page 46 and 47: læringen kan meget vel være tatt
Page 48 and 49: DEL DEL B B 8 VIRKNINGER VIRKNINGER
Page 50 and 51: 9.2 9.2 Enkel Enkel marked markedst
Page 52 and 53: 9.4.1 Boligmassen Etter folke- og b
Page 54 and 55: kommuner. Årsaken til at vi ikke b
Page 56 and 57: 10 10 BYGGEMARKEDET BYGGEMARKEDET 1
Page 58 and 59: produksjonskapasitet (og eventuell
Page 60 and 61: Vedlegg Vedlegg Asplan Analyse Kost
Page 62 and 63: Asplan Analyse Kostnader og markeds
Page 64 and 65: Boligmarkedet Prisutvikling for bru
Page 66 and 67: Nye boenheter gitt bevilgning fra H
Page 78 and 79:
Nye boenheter gitt bevilgning fra H
Page 80:
OM SSB PRISINDEKS FOR BRUKTBOLIGER
show all

Asplan Viak - Husbanken

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?