Asplan Viak - Husbanken

28
Andre elementer i kostnadsanalysen dreier seg om mulighetene som ligger i å jobbe fram et
godt definert konsept for slike prosjekter, og det potensialet som man kan hente ut gjennom
standardisering og kopiering av gode løsninger tilpasset de definerte behov. Styring av
ambisjonsnivået i prosjektene er her et viktig element. Manglende standardisering av
løsninger, i hver enkelt kommune men også mellom kommuner, har antagelig ført til flere og
mer omfattende utredningsprosesser enn hva som ellers ville vært påkrevet.
Er fortjenesten ved bygging av omsorgsboliger vesentlig høyere enn fortjenesten ved
bygging av ordinære boliger?
I paneldiskusjonene som er gjennomført i prosjektet er det gitt uttrykk for at entreprenørenes
fortjeneste ved bygging av omsorgsboliger ikke skiller seg fra markedet for øvrig. I den grad
fortjenesten faktisk er høyere på omsorgsboliger, men at entreprenørene ikke ønsker
oppmerksomhet omkring dette, lar det seg ikke gjøre å avsløre slikt i åpne samtaler.
Det har i andre samtaler med entreprenører fremkommet opplysninger som peker mot
enkelttilfeller der entreprenøren tar ut ekstra fortjeneste i prosjektet. En høyere grad av
kostnadsbevissthet, eller mer aktiv kritisk sans, fra kommunenes side synes i disse tilfellene å
kunne ha vært tilstrekkelig til å unngå problemet.
Kobling mellom tomteeier og utbygger kan også legges under dette punktet. Det er gitt flere
eksempler på at man ikke har noen reell konkurranse mellom utbyggere fordi kommunen i
praksis bestemmer seg for en tomt først, og forhandler om utbygging etterpå. Fra å kunne
sette alternative utbyggere opp mot hverandre er man dermed henvist til å forhandle med kun
én part. I en slik situasjon stiller kommunen svakt i å få en gunstig avtale.
Er det forhold ved tilskuddsordningens innretning som gjennom ulike mekanismer
genererer høyere kostnader?
Tilskuddsordningen er slik innrettet at det ytes tilskudd opp til 740 000 kr pr boenhet i
omsorgsbolig. Det er altså en kobling mellom kostnader og tilskudd som er slik at det ikke
finnes insentiv til å bygge for mindre enn tilskuddsbeløpet (pr boenhet).
Inntrykket fra de kommunale representanter vi har vært i kontakt med er at kostnader
tillegges stor vekt i deres vurdering, men det samme gjør kvaliteten på det som skal tilbys
beboerne. Sagt på en annen måte foretar man en avveining av kostnader og kvalitet samtidig,
i stedet for for eksempel å ha en øvre kostnadsramme og lage det best mulige tilbudet
innenfor dette. Statlige tilskudd bidrar i denne sammenheng til at kommunene har bedre
økonomi enn de ellers ville hatt, og legger derfor inn mer kvalitet i prosjektene.
Aktørene i byggemarkedet er kjent med at kommunene mottar betydelige tilskudd når
omsorgsboliger bygges. I en situasjon hvor tilbyderen vet at kjøperen disponerer betydelige
økonomiske ressurser vil man gi pristilbud som man tror reflekterer kjøperens betalingsvillighet.
Med eventuell mangelfull konkurranse mellom tilbydere, og eventuell lav
kostnadsbevissthet hos kjøperen, vil byggeaktørene ha gode muligheter til å kunne ta seg
godt betalt.
Begge de sistnevnte forhold trekker i retning av at kostnadene pr boenhet vil ligge et sted
over tilskuddsbeløpet.
Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger