Asplan Viak - Husbanken

OPPSUMMERING
Kan tekniske forskjeller forklare kostnadsforskjellen?
De alternative entreprenørkalkylene viser at tekniske forskjeller mellom omsorgsboliger og
ordinære boliger kun kan forklare en liten del av de kostnadsforskjeller som er observert. I
kalkylene ble denne differansen beregnet å være 647 kr pr m 2 . Selv om man i omsorgsboligprosjekter
kan ha lagt seg på en generelt noe høyere standard enn i ordinære boliger er det
lite sannsynlig at dette forklarer store deler av kostnadsforskjellen.
Kan ulikheter i produksjonens organisering forklare forskjellen?
Hvis vi legger en vid definisjon av ”produksjonens organisering” til grunn er det her den
største delen av forklaringen av ekstrakostnadene ved bygging av omsorgsboliger finnes. I
organiseringsbegrepet legger vi da forhold som klarhet i hva som skal bygges, prosesser
knyttet til brukermedvirkning og hensyntagen til høringsparters ønsker, entrepriseform,
forhold knyttet til prosjektorganisasjon og byggherrens kapasitet til å følge opp prosjektet.
Fellesnevneren for disse forholdene er at det i denne sammenheng svært ofte er avvik fra de
fremgangsmåter som er utviklet i byggemarkedet for øvrig. Årsaken til at byggemarkedet og
boligbygging virker på den måten det gjør må i stor grad tillegges det forhold at det her er to
parter som kan tenkes å bære kostnadene: Entreprenøren og byggherren/boligkjøperen. Dette
øker kostnadsbevisstheten til begge parter. I kommunale omsorgsboligprosjekter er det langt
flere parter involvert, og det er ikke så klare ansvarsforhold som ved ordinære boliger. Store
deler av merkostnaden ved bygging av omsorgsboliger er en tallfesting av hva denne
forskjellen i organisering koster.
En del av vurderingene som er gjort går i hovedsak på byggherrens organisering av
prosjektet, og prosjektorganisasjonens mulighet til å styre det hele. Det er vanlig med en
byggherrestyrt prosjektorganisasjon hvor kommunen har satt sammen en prosjektorganisasjon.
Problemene hittil har i hovedsak vært at man ofte ikke har hatt kompetanse og kapasitet
til å følge opp prosjektene ordentlig. Manglende kapasitet og/eller kompetanse, samt i noen
grad uklare ansvarsforhold, trekkes frem som en årsak til høye kostnader i tilfeller der
kommunene selv har skullet gjennomføre hele eller deler av byggeprosjektet.
Flere elementer som man mener bidrar til å trekke kostnadene opp går på definisjoner og mer
fysiske rammer for prosjektene. Det har i den perioden som er gått siden handlingsplanen ble
vedtatt hersket en del usikkerhet omkring hva prosjektene egentlig burde inneholde, noe som
sannsynligvis har gitt seg utslag både på gjennomføringstid og økonomi. Ofte har prosjektene
blitt delvis formet underveis, eller man har lagt inn tilleggsarbeider. Begge forhold bidrar til
økte kostnader.
Det hersker en betydelig grad av usikkerhet rundt rammebetingelsene for prosjektene, og de
forskjellige pålegg og krav som blir knyttet til enkelte prosjekter. Også politikernes ønsker
om detaljstyring sammen med problematiske naboforhold kan være et problem når dette skal
håndteres innenfor en forholdsvis kort planleggings- og saksbehandlingstid. Alle disse
elementene vil som regel slå hardt ut på gjennomføringstiden.
Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger
27