Asplan Viak - Husbanken

More documents

Recommendations

Info

3 advokater som naboer”. Naboenes innsigelser kan dels virke fordyrende fordi bygningene må tegnes om osv., delvis fordi det trekker ut gjennomføringstiden. I følge panelet varierer praksis med hensyn til parkeringsplasser sterkt fra kommune til kommune: Normen er 1,5 parkeringsplasser pr boenhet. Det ble gitt eksempel på at kravet i ett tilfelle var 0,2 parkeringsplasser pr boenhet. Beboerne i omsorgsboliger har i følge panelet ofte ikke bil. Hvis omsorgsboligen i tillegg til å være bygget med parkering etter normen, er bygget sentrumsnært med parkering i kjeller, ser vi at kostnadene baller på seg. Dette er kostnader som det kan argumenteres for kan unngås (ved å bygge utenfor sentrum med færre parkeringsplasser). Det er derimot ikke kostnader som skulle føre til at omsorgsboliger ble dyrere å bygge enn ordinære boliger, som jo nettopp ville bli bygget med de samme parkeringskrav. I tillegg til disse forhold, må det på grunnlag av de samtaler som er gjennomført i dette prosjektet være riktig å hevde at skillet mellom tomtekostnad og huskostnad i byggeregnskapene slett ikke er så klart som retningslinjene kan gi inntrykk av. For å holde tomtekostnadene innenfor akseptable rammer pyntes det i noen grad på regnskapene. Det er med andre ord en viss usikkerhet i statistikken på dette punkt, vi vet ikke noe om omfanget av denne usikkerhet. Høye tomtekostnader p.g.a. sentrumsnærhet kan altså opptre som skjulte huskostnader i regnskapene. Det virker fordyrende å bygge sentrumsnært, og byggekostnadene burde kunne reduseres hvis omsorgsboligene heller legges mer perifert. Dette er en ensidig fokusering på byggekostnadene. Argumentet for å legge omsorgsboligene sentrumsnært er at det blir mer attraktivt å bo der, og folk holder seg mer aktive og blir friskere. Dette er positive effekter som ikke synes i byggekostnadsstatistikken, men som er åpenbare samfunnsøkonomiske argumenter for sentrumsnærhet. PROSJEKTDEFINISJON Hva er omsorgsboliger Kommunene representert i panelet gir uttrykk for at omsorgsboligene bokstavelig talt bygges med livstidsstandard - beboerne skal kunne bo der til resten av livet. Dette synes å stå i motsetning til Husbankens måte å tenke på, som er at når beboernes helse i for stor grad svekkes skal det være et alternativt og bedre tilpasset tilbud, dvs. at beboerne må flytte videre. Som utbygger er kommunene av den oppfatning at omsorgsboligene bygges for folk med omsorgsbehov som kommer til å bo der resten av sine liv. Grunnen til at mennesker aksepterer å flytte hjemmefra er at omsorgsboligen er bedre tilpasset omsorgsbehovet – i den aktuelle tidsperioden. Videre hevder kommunesiden at ventelistene for å få tildelt omsorgsbolig er så lang at nye boliger tilpasses (skreddersys) de personene som står i køen. Det synes ikke unaturlig at dette også kan medvirke til å trekke opp kostnadene. Har sammensetningen av klientellet betydning for kostnadene Det ble stilt spørsmål om omsorgsboligene bygges for ensartede eller sammensatte målgrupper. Konklusjonen var vel i stor grad at målgruppene var sammensatte, men at det ville være en kostnadsmessig fordel om man kunne bygge for ensartede målgrupper. Det er Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger 23
24 naturlig å stille spørsmål om kommunestørrelsen her vil ha noe å si: I en liten kommune synes det rimelig at man må bygge omsorgsboliger tilpasset en mer sammensatt målgruppe, enn i store kommuner hvor det innenfor hvert segment av de aktuelle beboerne vil være tilstrekkelig mange personer til at hvert segment kan utgjøre en egen målgruppe. I så fall burde dette trekke i retning av høyere byggekostnader i små kommuner enn i store. En annen sak, en motforestilling til ovenstående resonnement, er at det også ble sagt at det er billigere å drive boligkomplekser med sammensatt problematikk, men det er dyrere å bygge det. Her har vi altså igjen en avveining mellom drift og investering, hvor en ensidig fokus på investeringskostnadene kan lede til en ikke-optimal løsning. Byggekostnader vs drift av omsorgstjenester Det er en tydelig forskjell i innfallsvinkel til kostnadsvurdering avhengig av hvilken rolle man har i den kommunale administrasjon. Et eksempel ble gitt som at ”eiendomsforvaltningen holder seg til det som gir de lavest mulige kostnadene i minst 40 år. Jeg vil heller ha det til å funksjonere lengst mulig, og tenker langt fram i forhold til brukergruppen: Romløsninger, fellesrom, osv. Eiendomsforvaltningen er kompromissløs.” Det er ikke nødvendigvis riktig å ”skulle ha det til å funksjonere lengst mulig”, fordi det kan være vanskelig å definere behovet så langt frem i tid. Dette ble eksemplifisert av en annen paneldeltaker: ”For 15 år siden ferdigstilte vi et stort prosjekt. Fint og flott på mange måter, men leilighetene var ikke større enn 20 m 2 . Vi måtte (nå) slå sammen to og to leiligheter. Det var bare råbygget som hadde verdi. Prosjektet var avskrevet på 15 år. Vi har nå vært gjennom en reform, og kan se lenger fram: Det er en tendens til at vi planlegger (for langt) fremover, og så kan det hende at nytenkning gjør at det er gammelt før 20 år (er gått).” Brukerkravene Det er et sterkt fokus på brukerkrav og –behov ved utbygging av omsorgsboliger. Den vanlige måten å organisere dette på er å ha en bred representasjon i en ”styringsgruppe” innledningsvis, samt å sende prosjektplanen ut på høring. Uenighet i styringskomitéen med hensyn til hvordan brukernes behov skal ivaretas – det Husbanken har referert til som profesjonsstridighet – kan som vi har vært inne på andre steder medføre både at behandlingen tar lang tid og at kostnadsnivået går opp. Høringsrunder har også en annen side ved seg: Det synes å kunne være en effekt av å være en høringsinstans som er seg sitt ansvar bevisst, at man føler seg ”nødt” til å gi en tilbakemelding om forslaget selv om man kanskje ikke har vesentlige innvendinger eller forslag å komme med. Høringsrunder kan med andre ord føre til tilbakemeldinger om forhold av marginal betydning. På samme måte som over synes høringsrundene derved å kunne føre til lang behandlingstid. En paneldeltaker antydet omkring 2 års prosess før anbudspapirer kunne sendes ut som normalt. Høringene kan eventuelt også på andre måter trekke kostnadene opp. En av entreprenørene i panelet brukte som eksempel i denne sammenheng et tilfelle der de to eneste resultatet av en høringsrunde var ett forslag om at et planlagt fortau burde deles i gangsti pluss sykkelsti, samt at takhøyden i kjellergarasjen måtte være høy nok til å få inn en minibuss. Begge forhold kan være viktige nok, og kan være eksempler på viktige kvalitative sider ved omsorgsboligene som ikke bør spares bort. Eksempelet illustrerer likevel at Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger
Page 3: Husbanken KOSTNADER OG MARKEDSVIRKN
Page 7 and 8: INNHOLD SAMMENDRAG DEL A 1 INNLEDNI
Page 9 and 10: II PROBLEMSTILLINGER I prosjektet e
Page 11 and 12: IV gjenstår, jo mer risiko overlat
Page 13 and 14: VI Del B: Markedsvirkninger av utby
Page 16 and 17: DEL DEL AA A 1 INNLEDNING INNLEDNIN
Page 18 and 19: har økt med 24 prosent fra 1997 ti
Page 20 and 21: Kan tekniske forskjeller forklare k
Page 22 and 23: 3.2 3.2 Risikoanalyse Risikoanalyse
Page 24 and 25: 5 RISIKOANALYSE RISIKOANALYSE 5.1 5
Page 26 and 27: Finansiering Kategorien omfatter:
Page 28 and 29: Prosjektdefinisjon Kategorien omfat
Page 30 and 31: 5.4 5.4 Bearbeiding Bearbeiding og
Page 32 and 33: I tabell 5.1 er det gjennomføring
Page 34 and 35: Sammenlignet med en ordinær bolig,
Page 36 and 37: 6 DRØFTING DRØFTING AV AV RESULTA
Page 40 and 41: ukerhøringene kan ta tid uten at d
Page 42 and 43: OPPSUMMERING Kan tekniske forskjell
Page 44 and 45: 7 FORSLAG FORSLAG TIL TIL TILTAK TI
Page 46 and 47: læringen kan meget vel være tatt
Page 48 and 49: DEL DEL B B 8 VIRKNINGER VIRKNINGER
Page 50 and 51: 9.2 9.2 Enkel Enkel marked markedst
Page 52 and 53: 9.4.1 Boligmassen Etter folke- og b
Page 54 and 55: kommuner. Årsaken til at vi ikke b
Page 56 and 57: 10 10 BYGGEMARKEDET BYGGEMARKEDET 1
Page 58 and 59: produksjonskapasitet (og eventuell
Page 60 and 61: Vedlegg Vedlegg Asplan Analyse Kost
Page 62 and 63: Asplan Analyse Kostnader og markeds
Page 64 and 65: Boligmarkedet Prisutvikling for bru
Page 66 and 67: Nye boenheter gitt bevilgning fra H
Page 80: OM SSB PRISINDEKS FOR BRUKTBOLIGER

Asplan Viak - Husbanken

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?