Asplan Viak - Husbanken

More documents

Recommendations

Info

7 FORSLAG FORSLAG TIL TIL TILTAK TILTAK Vi systematiserer forslagene etter de 4 problemstillingene prosjektgjennomføringen er basert på, og som er forsøkt besvart i oppsummeringen foran (kap. 6). Kan tekniske forskjeller forklare kostnadsforskjellen? Det foreslås ingen tiltak knyttet til tekniske forskjeller. Kan ulikheter i produksjonens organisering forklare forskjellen? Er fortjenesten ved bygging av omsorgsboliger vesentlig høyere enn fortjenesten ved bygging av ordinære boliger? ”A/S Gode Omsorgsboliger” I byggemarkedet er det ikke noe spesielt ved bygging av omsorgsboliger. Siden tilbudssiden er den samme som i byggemarkedet for øvrig, er spørsmålet hva som kan gjøre på kjøpersiden. I oppsummeringen i kap. 6 pekte vi på forhold hvor kjøpersiden i omsorgsboligsammenheng skiller seg fra det øvrige byggemarked. Viktige stikkord er her fragmentert kjøperside, kompetanse, ansvarsforhold og asymmetrisk informasjon. Det mest hensiktsmessige tiltaket i denne sammenheng synes å være at kommunene i fellesskap etablerer et selskap hvor man samler kompetanse i kjøp av entreprenørtjenester, gjennomføring av byggeprosjekter, samt kunnskap om utforming av omsorgsboliger. Som tiltak vil dette kunne avhjelpe problemene knyttet til både at kjøpersiden (kommunene) er fragmentert, at kommunene mangler kompetanse og har uklare ansvarsforhold, og at kommunene har en informasjonsulempe i forhold til de profesjonelle byggeaktørene: Helt sentral kunnskap som i dag er spredt i kommuner og hos entreprenører vil kunne bli samlet i et slikt selskap. Ved å få sentralisert dette vil kommunene kunne ha et sted å henvende seg for å få råd og hjelp. Også byggebransjen kan ha fordel av å kunne hente kunnskap om omsorgsboligløsninger på et slikt sted. Et slikt selskap vil ha bedre forutsetninger for å bygge opp og vedlikeholde relevant kompetanse enn de enkelte kommuner hver for seg. Det vil i praksis ikke skille mye mellom A/S Gode Omsorgsboliger og et rådgivende ingeniørfirma eller større entreprenør. Likheten er at alle skal ha kompetanse til å påta seg totalentrepriser og gjennomføre disse på en profesjonell måte. Ulikheten er at med kommunene tungt representert på eiersiden, og med disses interesser nedfelt i selskapets vedtekter, vil A/S Gode Omsorgsboliger forutsetningsvis sitte på den samme kunnskap og informasjon som utførende entreprenører. Dette vil redusere eller helt fjerne informasjonsulempen kommunene er utsatt for i dag. Det kan være en fare i opprettelse av et slikt selskap at kunnskap monopoliseres, og selskapet utvikler seg til en ineffektiv, byråkratisk institusjon. Her er det en balansegang mellom å avhjelpe noen problemer uten å skape nye og større. Vi går ikke her i detaljer om hvilke ulike Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger 29
30 institusjonelle konstruksjoner man kan gripe til for å minimere slike vanskeligheter. Vi vil likevel peke på den vesensforskjell som ligger i på den ene siden å kjøpe tjenester av en aktør i markedet, og på den annen side å være inne på eiersiden i en slik aktør. I tillegg til at et slikt selskap kan tjene som en rådgiver og partner for kommunene i rent byggefaglige saker, er det et vesentlig poeng at dette selskapet også kan samle og utvikle kunnskap om forhold som er særegne for omsorgsboliger. En stor del av ressursene som i dag medgår til brukermedvirkning bør derfor kunne overflødiggjøres. Forum for omsorgsboligbyggere Uavhengig av en eventuell opprettelse av A/S Gode Omsorgsboliger bør kunnskap om brukersiden av omsorgsboligfeltet gjøres lettere tilgjengelig for kommuner og entreprenører. Denne kunnskapen synes også med fordel å kunne videreutvikles. Ser vi bort i fra at slike funksjoner kan tilligge det foreslåtte selskapet, kan dette ivaretas dels gjennom et organisert forum hvor eksisterende kunnskap spres, og dels gjennom å sette i gang forskningsprosjekter som kan videreutvikle kunnskapsbasen. Benchmarking Et annet tiltak er å spre informasjon om "tingenes tilstand", f.eks. offentliggjøre data av typen "kvadratmeterkostnad i omsorgsboliger etter kommune". På denne måten vil man kunne synliggjøre hvem som oppnår lave kostnader, og hvem som synes å måtte forbedre seg. Begge deler kan andre lære av. Slik informasjon er notorisk upopulært hos de som kommer dårlig ut, og disse vil bli tvunget inn i en forsvarsposisjon. Dette kan underminere tilliten til de presenterte dataene. Hvis imidlertid dette problemet håndteres på en ordentlig måte vil man både oppnå å synliggjøre hvor nyttig kunnskap kan hentes, og man gir et insentiv til å forbedre egne resultater. Andre vurderinger Alternativer til tiltakene foreslått over er å bruke mer mikroorienterte virkemidler. For eksempel kan tendenser til at kommunene begir seg ut på prosjekter de ikke har kompetanse til å håndtere påvirkes gjennom å spre kunnskap om akkurat dette feltet. Slik kan man i prinsippet utvikle veiledere for utforming av omsorgsboliger, prosjektorganisering, osv. Vår vurdering er at slike tiltak i liten grad vil ha noen verdi. Delvis er slike veiledere tilgjengelig, ikke minst gjennom Husbankens egne publikasjoner, og dels er litteratur om gjennomføring av prosjekter m.m. tilgjengelig for alle. Dette er dermed i prisnippet virkemidler som allerede er benyttet, og som altså ikke synes å ha løst problemet alene. Videre satsing i denne retning synes dermed også lite hensiktsmessig. Det tidspress kommunene formidler at de føler for å holde seg innenfor handlingsplanens frister kan bøtes på ved å utvide handlingsplanens varighet. Det er grunn til å mene at dette tidspresset i stor grad er selvforskyldt gjennom sendrektighet i startfasen. Når man likevel er kommet mer enn halvveis ut i handlingsplanen og kommunene rapporterer om problemer med å nå målet innen tidsfristen er kanskje ikke skyldspørsmålet det mest vesentlige. I denne situasjonen vil antagelig forlengelse av søknadsfrister bidra til å dempe gjennomføringspresset, og dermed potensielle kostnadsoverskridelser, i fremtiden. Problemet for mange kommuner har vært at de har manglet erfaring med omsorgsboliger. Ett av flere resultat har vært at man bygger opp egen kompetanse, noe som medfører en del kostnader i startfasen. En slik læringsfase varer ikke evig, og de største kostnadene ved Asplan Analyse Kostnader og markedsvirkninger ved bygging av omsorgsboliger
Page 3: Husbanken KOSTNADER OG MARKEDSVIRKN
Page 7 and 8: INNHOLD SAMMENDRAG DEL A 1 INNLEDNI
Page 9 and 10: II PROBLEMSTILLINGER I prosjektet e
Page 11 and 12: IV gjenstår, jo mer risiko overlat
Page 13 and 14: VI Del B: Markedsvirkninger av utby
Page 16 and 17: DEL DEL AA A 1 INNLEDNING INNLEDNIN
Page 18 and 19: har økt med 24 prosent fra 1997 ti
Page 20 and 21: Kan tekniske forskjeller forklare k
Page 22 and 23: 3.2 3.2 Risikoanalyse Risikoanalyse
Page 24 and 25: 5 RISIKOANALYSE RISIKOANALYSE 5.1 5
Page 26 and 27: Finansiering Kategorien omfatter:
Page 28 and 29: Prosjektdefinisjon Kategorien omfat
Page 30 and 31: 5.4 5.4 Bearbeiding Bearbeiding og
Page 32 and 33: I tabell 5.1 er det gjennomføring
Page 34 and 35: Sammenlignet med en ordinær bolig,
Page 36 and 37: 6 DRØFTING DRØFTING AV AV RESULTA
Page 38 and 39: 3 advokater som naboer”. Naboenes
Page 40 and 41: ukerhøringene kan ta tid uten at d
Page 42 and 43: OPPSUMMERING Kan tekniske forskjell
Page 46 and 47: læringen kan meget vel være tatt
Page 48 and 49: DEL DEL B B 8 VIRKNINGER VIRKNINGER
Page 50 and 51: 9.2 9.2 Enkel Enkel marked markedst
Page 52 and 53: 9.4.1 Boligmassen Etter folke- og b
Page 54 and 55: kommuner. Årsaken til at vi ikke b
Page 56 and 57: 10 10 BYGGEMARKEDET BYGGEMARKEDET 1
Page 58 and 59: produksjonskapasitet (og eventuell
Page 60 and 61: Vedlegg Vedlegg Asplan Analyse Kost
Page 62 and 63: Asplan Analyse Kostnader og markeds
Page 64 and 65: Boligmarkedet Prisutvikling for bru
Page 66 and 67: Nye boenheter gitt bevilgning fra H
Page 80: OM SSB PRISINDEKS FOR BRUKTBOLIGER

Asplan Viak - Husbanken

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?