Nr 2 - nrapp.no

More documents

Recommendations

Info

4 EIENDOMSMARKEDET Ukjent husleie Det opphetede boligmarkedet i Tromsø skaper mange fantasifulle, for ikke å si tvilsomme metoder for å hekte godtroende kunder på kroken. Alle meglere vi har vært i kontakt tror at prisstigningen på nye boliger vil flate ut i løpet av de nærmeste årene. Men foreløpig er de fleste utbyggingsprosjekter god butikk for meglere og utbyggere. Men, i mange tilfeller er det trolig at kjøpere inngår kontrakter på nye leiligheter i private borettslag som etter 5 til 7 år kan føre til ruin for kjøperen. Avdragsfritt Bak denne påstanden ligger selgerens ønske om å legge frem et prosjekt som på tross av høy kjøpesum allikevel gir lave husleiekostnader. I første omgang. Mange av de private borettslagene opptar nemlig lån i Husbanken med rimelige renter og avdragsfritt for eksempel de første 5-7 år. Dette er jo vel og bra. Men i prospektene som meglerne sender ut, nevnes husleiekostnadene med store bokstaver med utrolig lave kostnader. F. eks. reklamerer Postbankens Eiendomsmegling i et prospekt at husleia utgjør 5.289,00. pr.mnd. Med meget liten skrift står det at lånet i Husbanken er avdragsfritt i 5 år. Men det står altså. Målselv Maskin & Transport AS er en av landsdelens største maskinentreprenører. Vi bygger veier, vann og avløp og idrettsanlegg. Vi leverer masser fra egne gruver og massetransport Målselv Maskin & Transport AS Rossvoll, 9322 Karlstad Telefon 77 83 28 80, Telefaks 77 83 56 20 11.000 i husleie En henvendelse til Postbankens Eiendomsmegling i Tromsø skapte en viss panikk. Det var nemlig ingen som kunne opplyse undertegnede om hva husleien ville bli når den avdragsfrie periode tok slutt. Dette måtte de undersøke nærmere, og flere timer etterpå ringte megleren og opplyste at ”husleia nok ville stige en del, men ikke så mye”. Da blir det jo rom for et visst skjønn, og den samlede avdragstid er selvsagt med på å regulere den månedlige innbetaling. Men dette er jo egentlig et enkelt regnestykke, tross alt. Med et husbanklån på 905.000 kroner, og samlet avdragstid på 25 år utgjør avdragene 3.916,00 pr.mnd, + renter, omkostninger og fellesutgifter. Med avdragsfrihet på 5 år, reduseres nedbetalingstida til 20 år, og den månedlige kostnaden hopper plutselig opp med nesten 2.000 kroner pr.måned. Det er ikke umulig at dette vil gi utslag både i pengeboka, og i markedsverdien på leiligheten. Et slikt regnestykke vil nemlig gi månedskostnader i overkant av 11.000 kroner for denne leiligheten fra år 5, og da blir det dyrt å bo i borettslag, privat eller offentlige. Også Notar I et prospekt på en leilighet som skal selges i Hansbrevegen 5 i Tromsø unnlater man å opplyse om husleie-eksplosjonen som vil komme. I følge prospektet er månedlige fellesutgifter 6.622,00 kroner. Dessuten sminkes prospektet med opplysningen om at renter utgjør hele 5.580 kroner , og minner samtidig om skattefradrag. I følge Husbankens avdeling i Hammerfest utgjør fellesgjelda hele 930.000 kroner på denne leiligheten. Lånets løpetid er 25 år, men det er gitt 5 års avdragsfrihet, eller mer korrekt, avdragsutsettelse. Lånet var konvertert i februar i år, slik at i februar 2006 vil husleia øke med hele 3.875 kroner hver måned. Samlet leie blir da 10.500 kroner i tillegg til lånekostnader som kan utgjøre opptil 5.000 kroner i tillegg. Dette betyr jo da at det fra februar 2006 vil koste hele 15.500 kroner å leie denne leiligheta med et bruttoareal på 80 kvm. Dette er jo galskap, og vi kan ikke si annet enn ” Gratulerer med dagen.” Opplysningsplikt Det som skiller denne siste leiligheta fra den første er at det ikke med et eneste ord nevnes noe om avdragsfrihet, eller økning i husleie, eller risiko for verditap når skyhøye bokostnader slår til. Det nevnes heller ikke noe om det kollektive ansvar en kjøper påtar seg. I stedet for salgssum på 690.000 kroner, skulle det på forsida ha vært opplyst om at den samlede kjøpesum egentlig er 1,620.000 kroner når en inkluderer HVA KOSTER DENNE? Med andel fellesgjeld skulle prisantydningen vært 930.000 kroner høyere. leilighetens andel av fellesgjelda. Med et bruttoareal på 80 kvm blir kvadratmeterprisen hele 20.250 kroner. Det er antagelig riktig å være litt skeptisk til disse priser. For dersom utflatinga i oppnådde priser for nye leiligheter fortsetter å flate ut i Tromsø, er det ikke urimelig å anta at flere enn beboerne vil få søvnløse netter. Og sånn sett er paralellene tilbake til krakket på slutten av 80-årene klare. Verdien av bankenes pant i leiligheter og eiendommer for øvrig reduseres kraftig, og krisen kan på nytt være et faktum. Kanskje bør banksjefer og andre med utlånsansvar begynne å se seg om etter finansielle Viagra piller, om de finnes. Tilsyn Det er en merkelig ting i vårt lille land. Skal du kjøpe en flaske brus, eller et kilo kjøttdeig er opplysningplikten både omfattende og nøye kontrollert. Men på tross av Kredittilsyn, Forbrukerråd og alskens lover og regler om markedsføring, er det liksom ingen som bryr seg noe særlig om hvordan reklame og markedsføring av vårt livs investering foregår. Det virker å være nokså likegyldig om sannheten sminkes eller om brura pyntes som det heter . ■ HITACHI – fornøyde kunder vender tilbake! NæringsRapport Nr.2-2001
EIENDOMSMARKEDET 5 Å kjøpe skinnet…. Et gammelt ordtak sier at en skal ikke kjøpe skinnet før bjørnen er skutt. Dette blåser man av i eiendomsmeglerbransjen. Her selges leiligheter som bare eksisterer på papiret. Det er heller ikke uvanlig at leiligheter i nye prosjekt omsettes flere ganger i løpet av byggeperioden. Og hver gang blir leiligheten litt dyrere. Ofte blåses det av regler om meglernes egetsalg, eller man bruker forlovere og andre nære venner som formelle kjøpere og selgere. Kompliserte kjøp Vi har fulgt et kjøp av leilighet i nybyggefeltet Workinn- marka i Tromsø. Kjøper er innflytter til Tromsø, og er ikke kjent med lokale forhold her. Formell selger er Ørjan Nilsen i Oslo, og megler er NOTAR i Tromsø. Utbygger er Polarhus as på Finnsnes med Frank Rognsaa som frontfigur. I denne kompliserte saken kjøper altså Ørjan Nilsen en ubygd leilighet hos utbyggeren Polarhus as. Dette er i og for seg ikke uvanlig. Frank Rognsaa hevder overfor Nrapp at det er vanlig at utbyggerne selger leiligheter før oppføringen fysisk skjer. Dette ikke minst som et ledd i finansieringen av utbygginga. Denne fremgangsmåte er verken ulovlig eller etisk tvilsom. Meglerne kjøper Tvilsomt blir det derimot når eiendomsmeglere eller nære venner og forlovere kjøper leiligheter på tegnebrettet, selvfølgelig etter avtale med megleren som ofte er den første som får kjennskap til nye prosjekter, eller på børsspråket : innsideinformasjon. Eller hva kan sies om dette: Ørjan Nilsen i Oslo er tilfeldigvis kompis og studiekamerat med daglig leder Ivar K Nerdal i Notar i Tromsø. Faglig ansvarlig for Notars meglervirksomhet i Tromsø er Stig Østgaard, advokat i Notar-selskapet Codex. Dette triumviratet kan ha hatt en formidabel fortjeneste på omsetning av denne leiligheta. Kjøpet Den 4.10.99 skrev Ørjan Nilsen under kjøpekontrakten med Polarhus as. Kontrakten omfattet en leilighet på Tromsøyas vestside. Kjøpesummen utgjorde 1.932.000 kroner. Av denne summen skulle kun 50.000 kroner innbetales ved kontraktsinngåelse. Det resterende skulle betales innen overtagelsen av leiligheten. Med andre ord kan en si at Ørjan Nilsen skaffet seg et inntektspotensiale med en inngangsbillett på 50.000 kroner. Etter et halvt år selger Ørjan Nilsen kontrakten sin til den endelige kjøper av leiligheta. Også denne gangen skal det betales en sum ved kontraktsinngåelse, og en sum ved overtagelse av leiligheta. Men Ørjan Nilsen er adskillig grådigere enn Polarhus as var ved inngåelse av den opprinnelige kontrakt. Nå skal det betales hele 246.000 kroner ved kontraktsinngåelse, og de resterende 260.010 kroner ved overtagelse av leiligheten. Den samlede kjøpesummen blir da på hele 2.438.010. Superfortjeneste Ørjan Nilsen klarte altså i løpet av seks måneder å få 50.000 kroner til å bli hele 506.010. Hele 456.000 kroner i gevinst. Nå skal sant sies, det har ikke lyktes oss å dokumentere hvilke lommer denne superfortjenesten egentlig havnet i. Kanskje var dette et avtalt spill som fant sted mellom gode venner. En meget brysk Frank Rognsaa i Polarhus as utbrøt overfor Nrapp at dette var en vanlig fremgangsmåte som omfattet mange leiligheter. Eller kanskje var det en gavepakke, et håndslag fra Tromsø til en fattig kompis i Oslo, som kanskje til og med hadde planer om å flytte til Tromsø. Alt dette er imidlertid spekulasjoner, og endrer ikke på fakta : 50.000 kroner i innsats ga en gevinst på 456.000 kroner på et halvt år. Er det rart at boliger blir dyre i Tromsø så lenge det er fritt fram for slike transaksjoner i ren sjørøverstil? Ikke ulovlig Kjøper av leiligheta har altså betalt adskillig mer enn det utbygger av leiligheta skulle ha. Kjøper fikk imidlertid aldri beskjed om det. Det ble heller aldri opplyst av megler at her selger man en leilighet der interessekonflikt kan oppstå. Tvert i mot fikk kjøper inntrykk av at dette var et regulært salg der selger hadde bestemt seg for å selge av private grunner. Ukjent med forholdene i Tromsø ble altså den endelige kjøpesum på drøye 2,4 mill.kroner akseptert som brukbar, eller som markedspris opplyst av megleren. En megler som en vil ha vanskelig å oppfatte som nøytral i denne sammenhengen. Andre ville kanskje ha følt seg snytt for nesten en halv million kroner. Notarkjeden er ikke medlem i Norges Eiendomsmegler-Forbund, og er dermed ikke underlagt de samme strenge regler for omsetning av eiendommer som mange andre. Imidlertid gjelder selvsagt lover og forskrifter om eiendomsmegling også for Notar. Men i disse forskrifter er det i dag ikke ulovlig å utføre salgsoppdrag med betydelig egeninteresse både for salget og prisen. Det er jo heller ikke ulovlig å tjene penger i Norge. Men som de sier i Las Vegas : ”Det fødes en hvert minutt”. ■ Først kjøper Ørjan Nilsen leilighet... KOSTBART: Ukjent med forholdene i Tromsø ble altså den endelige kjøpesum på drøye 2,4 mill.kroner akseptert som brukbar, eller som markedspris opplyst av megleren. og selger kontrakten videre med kjempegevinst. Datterselskap av NordlandsBanken Moloveien 16, 8002 Bodø NæringsRapport Nr.2-2001
Page 1 and 2: Nord-Norges næringsblad Løssalg k
Page 3: LEDERSIDEN 3 Over bekken etter vann
Page 7 and 8: UTBYGGERNE 7 Organisasjonskart Bygg
Page 9 and 10: MEGLERBEDRIFTEN 9 Tromsøs eldste e
Page 11 and 12: EIENDOMSMARKEDET 11 Boomen over for
Page 13 and 14: Størst på eiendom i Nord-Norge! N
Page 15 and 16: EIENDOMSMARKEDET Tromsø Hiace drar
Page 17 and 18: BANKMARKEDET 17 Bankene i Nord-Norg
Page 19 and 20: SEMINARET OMSORGSSENTER 19 Kvinner
Page 21 and 22: KOMPANJONGENE 21 To selskap, 3 mill
Page 23 and 24: HOTELLMARKEDET Tromsøgjennombrudd
Page 25 and 26: HOTELLMARKEDET 25 Vi har utført en
Page 27 and 28: FORRETNINGSJUS 27 Stift AS - råbil
Page 29 and 30: STATISTIKK 29 Nord-Norge: Utflyttin
Page 31 and 32: EIENDOMSUTVIKLEREN 31 Tord Ueland K
Page 33 and 34: IT/DATA 33 Uten en tråd Mens andre
Page 35 and 36: IT/DATA 35 Sentralbord Kirkenes Et
Page 37 and 38: TRANSPORT 37 TFDS & TIRB: Prøver i
Page 39 and 40: AVISMARKEDET 39 Solid avis-fighter
Page 41 and 42: OFFENTLIGE TJENESTER 41 Gratulerer
Page 43 and 44: ARNT`S AGENDA 43 Bygg Business? Nes

Nr 2 - nrapp.no

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?