à rsredovisning 2008 - Skanska

36 39 40
Nordens första
LEED-kontor
Gröna terrasser och stark
arkitektur i Prag
Skanska-gatan växer
i Warszawa
Trots den vikande konjunkturen går Skanska Kommersiell Utveckling
in i 2009 med välkonsoliderade projekt och fastigheter med ett
övervärde om cirka 2 miljarder kronor.
Den starka marknaden från tidigare år
fortsatte en god bit in i 2008 medan
avslutningen på året präglades av den
finansiella oron och nedgången i ekonomin.
Som helhet uppnåddes goda
resultat under året såväl när det gäller
uthyrning som försäljning av projekt.
Under 2008 startades nio nya projekt, samtliga i Norden,
varav sex kontor. Uthyrningsarbetet resulterade i att
hyreskontrakt tecknades för cirka 195 000 kvm. Försäljning
av färdigställda och pågående projekt omfattade
totalt 3,6 miljarder kronor med en försäljningsvinst om
1,2 miljarder kronor. Under 2008 har totalt 5,6 miljarder
kronor investerats i projekt och byggrätter i verksamhetsgrenen
som helhet.
Möjligheter även i nedgångstider
Den allmänna konjunkturnedgången och finansiella
oron kommer att prägla marknaden för 2009 både när
det gäller uthyrningar och försäljningar. Det finns dock
även positiva signaler, dels vill allt fler företag ha moderna,
miljövänliga och energieffektiva kontor, dels blir
strävan efter samlokaliseringar och effektivisering ännu
starkare i en stagnerande ekonomi.
Även i nedgångstider erbjuds därför möjligheter
inom projektutveckling. Arbetet med markköp, uthyrningar
och försäljningar fortgår. Skanskas finansiella
styrka ger möjlighet att agera självständigt när det gäller
investeringar vilket är en fördel i den rådande finansiella
osäkerheten. Riskhantering och mätning av risknivån
sker kontinuerligt.
Decennier med stor försäljning
Under de senaste 20 åren har Skanskas utveckling av
kommersiella projekt genererat årliga försäljningsvinster
på i genomsnitt cirka 1 miljard kronor. Det årliga värdeskapandet,
det vill säga skillnaden mellan upparbetad
utvecklingsvinst och kostnaden för den interna organisationen,
uppgick under perioden 1999 till 2008 till cirka
450 miljoner kronor.
Den strategiska fokuseringen på kärnverksamheterna
som inleddes 2002 innebär att Skanskas fastighetsverksamhet
främst är inriktad på utveckling, uthyrning och
försäljning av nya projekt. En hög omsättningshastighet av
färdigutvecklade fastigheter eftersträvas. Under de senaste
åren har stora försäljningar genomförts och därför innehåller
Skanskas portfölj idag relativt få färdigställda fastigheter
till försäljning. Under 2008 inriktades verksamheten
på att investera i pågående projekt samt att aktivt arbeta för
en hög uthyrningsgrad vid färdigställande.
I Kommersiell utveckling tar Skanska ett helhetsansvar
för projektets hela utvecklingscykel – markköp,
plan- och tillståndsprocess, projektering, design, uthyrning,
byggande, förvaltning samt försäljning.
Kommersiell utveckling är en av Skanskas investeringsverksamheter.
Verksamheten skapar värde såväl
Kvarteret Flundran på
Universitetsholmen i Malmö
är ett exempel på Skanskas
långsiktiga utveckling av kommersiella
fastigheter. Marken
som förvärvades i början på
2000-talet är nu platsen för en
ny byggnad med anslående
arkitektur. Där ryms skräddarsydda
lokaler för Hovrätten över
Skåne och Blekinge, Domstolsverket,
Regeringskansliet och
hyresnämnden. Överst finns
bibliotek, lunchrestaurang och
takterrass.
Mkr 2008 2007
Intäkter 3 961 3 130
Rörelseresultat 953 910
varav resultat av fastighetsförsäljning 1) 1 183 1 051
varav driftnetto färdigställda fastigheter 2) 115 113
Investeringsåtagande i projekt startade
under året 2 390 5 290
Investeringar –5 556 –2 440
Desinvesteringar 3 573 2 807
Operativt kassaflöde från löpande
verksamhet 3) –2 328 298
Sysselsatt kapital, Mdr kr 11,5 7,3
Avkastning på sysselsatt kapital, % 10,4 14,2
Antal anställda 176 141
1) Resultat som redovisas under elimineringar tillkommer med
2) Efter försäljnings- och administrationskostnader.
3) Före skatt, finansieringsverksamhet och utdelning.
55 29
Fastigheter
Investeringar, försäljningar och försäljningsvinster
Mdr kr
6
4
2
0
–2
–4
–6
2004
2005 2006 2007 2008
• Försäljningar • Investeringar • Försäljningsvinster
Skanska Årsredovisning 2008
Properties
Kommersiell utveckling 35
Investments, divestments and capital gains
SEK bn