à rsredovisning 2008 - Skanska

kronor, varav 3,8 miljarder kronor var upparbetat vid årets slut. Färdigställandegraden
i de pågående projekten är cirka 63 procent.
Den förväntade direktavkastningen i pågående projekt, baserat på
redovisat värde, beräknas till cirka 8 procent.
Inklusive fastigheter som redovisats som färdigställda 2008 uppgick
det uppskattade totala marknadsvärdet till cirka 5,1 (3,6) miljarder
kronor med ett motsvarande redovisat värde om 3,8 (2,6) miljarder
kronor. Marknadsvärdeförändringen i identiskt bestånd av färdigställda
fastigheter, justerat för investeringar, uppgick till cirka –190 Mkr vilket
motsvarade en minskning om cirka 6 procent.
Det redovisade värdet av råmark och exploateringsfastigheter (byggrätter)
uppgick till cirka 2,5 (1,5) miljarder med ett bedömt marknadsvärde
om 2,7 miljarder kronor.
Bedömningen av marknadsvärden har delvis utförts i samarbete med
externa värderingsmän.
Kommersiella fastigheter, övrigt
Kommersiella fastigheter, övrigt, ingår främst i Byggverksamhetens
nordiska enheter. Redovisat värde var 1 245 (748) Mkr och resultatet
av fastighetsförsäljningar uppgick till 219 (217) Mkr.
Infrastrukturutveckling
Verksamhetsgren Infrastrukturutveckling utvecklar och investerar i
privatfinansierade projekt i samarbete med de byggande enheterna.
Enheten är delägare i 14 projekt varav 12 är helt eller delvis i operativ
drift. Vid årets slut uppgick det redovisade värdet av aktier, andelar, koncession
och efterställda fordringar till cirka 2,0 (2,5) miljarder kronor.
Återstående investeringsåtagande avseende pågående projekt uppgår
nominellt till cirka 0,7 (1,1) miljarder kronor med ett nuvärde om cirka
0,6 (0,8) miljarder kronor. Under året togs två vägprojekt i bruk, A1 fas 1
i Polen och E18 i Finland.
Skanska gör en årlig värdering av projektportföljen i Infrastrukturutveckling.
Värderingen som genomfördes vid årsskiftet 2008/2009
innefattade en uppdatering av de finansiella modellerna och en översyn
av tillämpade avkastningskrav. Bedömningen av marknadsvärde gjordes
i samarbete med extern värderingsexpertis. Marknadsvärdet utgörs av
det uppskattade nuvärdet av kassaflöde i form av utdelningar och återbetalning
av lån och eget kapital från projekten. Vid värderingstillfället
uppgick detta till cirka 8,4 (9,4) miljarder kronor.
Den vägda genomsnittliga diskonteringsräntan som använts vid
värderingen uppgick till 12,3 (11,1) procent. De långsiktiga diskonteringsräntorna
har justerats upp 0,5 procentenheter jämfört med förra
års skiftet. Minskningen i nuvärdet av kassaflödena är bland annat hänförligt
till avyttringen av Ponte de Pedra, höjning av diskonteringsräntan,
justerade antaganden om minskade trafikflöden avseende motorvägsprojektet
Autopista Central i Chile samt till positiva effekter avseende
tidsvärde och investeringar jämfört med vad som uppskattades förra
året.
Orealiserad utvecklingsvinst Infrastrukturutveckling
Mdr kr 31 dec 2008 31 dec 2007
Nuvärde av kassaflöde från projekt 8,4 9,4
Nuvärde återstående investeringar –0,6 –0,8
Summa nuvärde 7,8 8,6
Redovisat värde –2,0 –2,5
Orealiserad utvecklingsvinst Skanska ID 5,8 6,1
Koncernelimineringar 0,2 0,4
Orealiserad utvecklingsvinst koncernen 6,0 6,5
Övervärden i projektutvecklingsverksamheterna
Sammanfattningsvis bedöms övervärden i projektutvecklingsverksamheterna
uppgå till cirka 9 miljarder kronor, fördelade på mark inom
Bostadsutveckling med 1 miljard kronor, Kommersiell utveckling
med 2 miljarder kronor samt Infrastrukturutveckling med 6 miljarder
kronor.
Investeringar
Investeringar/Desinvesteringar
Mkr 2008 2007
Rörelsen – investeringar
Immateriella tillgångar –79 –38
Materiella anläggningstillgångar –2 142 –1 894
Tillgångar i Infrastrukturutveckling –396 –73
Aktier –7 –40
Omsättningsfastigheter –10 553 –7 683
varav Bostadsutveckling –4 333 –4 983
varav Kommersiell utveckling –5 553 –2 362
varav Kommersiella fastigheter, övrigt –667 –338
Investeringar –13 177 –9 728
Rörelsen – desinvesteringar
Immateriella tillgångar 1 2
Materiella anläggningstillgångar 637 507
Tillgångar i Infrastrukturutveckling 1 283 178
Aktier 39 62
Omsättningsfastigheter 7 587 8 864
varav Bostadsutveckling 3 659 5 393
varav Kommersiell utveckling 3 537 2 796
varav Kommersiella fastigheter, övrigt 391 675
Desinvesteringar 9 547 9 613
Nettodesinvesteringar i rörelsen –3 630 –115
Strategiska investeringar
Förvärv av rörelse –5 –74
Strategiska investeringar –5 –74
Strategiska desinvesteringar
Försäljning av rörelse 2 192
Strategiska desinvesteringar 2 192
Netto strategiska investeringar 1) –3 118
Summa investeringar 1) –3 633 3
Avskrivningar anläggningstillgångar –1 383 –1 287
1) (+) desinvesteringar, (–) investeringar.
Koncernen investerade –13 182 (–9 802) Mkr och desinvesterade
9 549 (9 805) Mkr. Nettoinvesteringarna uppgick till –3 633 (3) Mkr.
Investeringar i materiella anläggningstillgångar, vilka avser de löpande
ersättningsinvesteringarna i rörelsen, ökade till –2 142 (–1 894) Mkr.
Avskrivningar på immateriella och materiella anläggningstillgångar
uppgick till –1 383 (–1 287) Mkr.
Investeringar i form av eget kapital samt efterställda lån i verksamhetsgrenen
Infrastrukturutveckling uppgick till –396 (–73) Mkr.
Tillgångar såldes för 1 283 (178) Mkr. Desinvesteringarna avsåg försäljningen
av den 50-procentiga andelen i det brasilianska kraftverket
Ponte de Pedra samt återbetalning av efterställda lån. Netto desinvesterades
887 (105) Mkr i verksamheten.
I omsättningsfastigheter nettoinvesterades –2 966 (1 181) Mkr.
Projekt har sålts för 7 587 (8 864) Mkr medan investeringarna uppgick
till –10 553 (–7 683) Mkr. Här ingår projekt som bedrivs i verksamhetsgrenarna
Bostadsutveckling och Kommersiell utveckling samt
Kommersiella fastigheter, övrigt.
I Bostadsutvecklingsverksamheten nettoinvesterades i omsättningsfastigheter
–674 (410) Mkr. Färdiga projekt har sålts för 3 659 Mkr
medan 4 333 Mkr har investerats under året. Cirka 1,2 miljarder kronor
avsåg förvärv av mark motsvarande cirka 3 200 byggrätter.
Verksamhetsgrenen Kommersiell utveckling nettoinvesterade i
omsättningsfastigheter –2 016 (434) Mkr. Desinvesteringarna från försäljning
av sålda färdigställda fastigheter och pågående projekt ökade
till 3 537 (2 796) Mkr. Investeringarna uppgick till –5 553 (–2 362) Mkr.
Skanska Årsredovisning 2008 Förvaltningsberättelse 61