Svensk version - Pandox

KänslighetsanalysFaktorer som påverkar PandoxPandox verksamhet och lönsamhet påverkasav ett antal faktorer. Nedan redogörs för deväsent ligaste faktorerna.HotellmarknadenPandox resultatutveckling och utvecklingen avhotellfastigheternas värde är beroende av hurhotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadensutveckling följer väl utvecklingen av det ekonomiskaklimatet.Under perioder med hög ekonomisk aktivitet iekonomin ökar normalt såväl affärsresande somkonferensaktiviteter medan en minskning normaltsker under perioder med låg ekonomisk aktivitet.Det finns sålunda en stark koppling mellan konjunkturutvecklingen(BNP) och hotellmarknadensutveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas välså är de faktorer som påverkar den lokala hotellkonjunkturenbetydligt mer komplexa. De viktigastefaktorerna för förändringar är; lokala ekonomiskaförhållanden, andel ny hotellkapacitet imarknaden, hur utvecklad en marknad är avseendevarunamn och segment, valutaförändringarsamt speciella händelser av extraordinär karaktär.KapacitetstillskottNy kapacitet som förs in på en marknad innebärökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hurefterfrågesituationen ser ut kan det tillskott påhotellrum som en nybyggnation innebär få ensnabb negativ påverkan på beläggning och snittpriser.För att hantera denna risk har Pandoxbyggt upp ett informationssystem som kontinuerligtkartlägger planerade nybyggnationer inomPandox marknadsområden. Informationen ger enhandlingsberedskap och en möjlighet att kunnaagera proaktivt.AvtalsstrukturPandox har en stor andel rörliga hyresavtal. I bolagetshelägda portfölj svarade dessa för 94 procentav de totala hyres intäkterna 2010.Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 32procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att62 procent av hyresintäkterna var fullt rörliganedåt. En förändring av beläggningen respektiveden genomsnittliga rumsintäkten påverkar följaktligenPandox olika mycket beroende på riktning.Valet av avtalsform görs med utgångspunktfrån en optimal fördelning av kassaflödet mellanPandox och operatören och så att parterna gesincitament att kontinuerligt förbättra hotell fastighetenstotala lönsamhet. Faktorer som blandannat påverkar risken i rörliga avtal är hotellfastighetensläge, marknadssegment och varumärke/operatör. Pandox strategi att arbeta på ett utvaltmarknadssegment och kombinerat med denhotellmarknadskompetens och de system somutvecklats, begränsar Pandox avtalsrisken.SamarbetspartnersEn avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror innebäratt Pandox i större utsträckning än andra fastighetsbolagär beroende av den enskilda hyresgästens/operatörensverksamhet. Pandox strategiatt aktivt samarbeta med marknadens mestkonkurrens kraftiga och starka operatörer, sommed väletablerade varumärken reducerar bådede operativa och de finansiella riskerna. Pandoxbeloppsmässigt största hyresgäster är Scandic,Hilton, Rezidor, Elite Hotels, InterContinentalHotels Group, Choice Hotels och First Hotels.Sammantaget svarade dessa för 84 procent avhyresintäkterna under 2010.UthyrningsgradenDen ytmässiga uthyrningsgraden i Pandox helägdaportfölj uppgick per 31 december till 99,8procent. De vakanta ytorna, 1 430 kvm, avser i sinhelhet butiks- och kontors ytor.Om en hotelloperatör av någon anledningskulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflyttningkan Pandox välja att antingen söka en nylämplig operatör som hyresgäst eller att drivahotellrörelsen i egen regi. Med den specifika kunskapsom finns i Pandox om hotellbranschenbedöms därför risken för vakanta hotellytor somextremt låg.För de övriga kommersiella ytorna, som svararför cirka 8,1 procent av den totala ytan, harPandox samma exponering mot förändringar avutbud och efterfrågan av lokaler som andra fastighetsägare.Förändrad riskbildHistoriskt har hotell- och hotellfastighetsbranschenvarit förknippad med hög risk. Marknadenhar dock förändrats markant de senaste åren.Ägandet har professionaliserats med renodladebolag som arbetar med fokuserade strategier.Helhetssynen och specialistkompetensen harökat. Rapportering från publika bolag gör attgenomlysningen av och information om marknadenhar förbättrats avsevärt. andelen etableradestarka varunamn med effektiva driftsformer harökat. För renodlade bolag med egen kompetensinom hotellverksamhet, hotellfastigheter ochaffärsutveckling och som bedriver ett aktivtägande är riskbilden därför betydligt gynnsammareän den varit historiskt.MyndighetsbeslutHotellmarknaden kan påverkas av beslut frånmyndigheter. Exempel på sådana beslut skullekunna vara ändrade regler för skattemässigbehandling av resetraktamenten och ändrademomsregler generellt eller för hotell- och restaurangbranschenspecifikt.FastighetsskattenFastighetsskatt för Pandox svenska fastigheterutgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Förändringarav skattesatsen eller av taxeringsvärdetpåverkar Pandox resultat. Höjningen får dock enreducerad effekt på Pandox resultat då mångahyresavtal är utformade så att skatten vidaredebiteratspå hyresgästen. Fastighetsskatten påde utländska fastigheterna understiger huvudsakligen1 procent av det bokförda värdet.Under 2010 har 55 procent av fastighetsskattenvidaredebiteras till hyresgästerna, vilket innebäratt resultat effekten för Pandox netto uppgår till21,4 MSEK.TomträttsavgälderI Pandox helägda hotellfastighetsportfölj finns per31 december 2010 totalt sju fastigheter som ägsgenom tomträtt. Avgälden för dessa beräknas förnärvarande så att en kommun som normalt ägermarken erhåller en bedömd skälig realränta påmarkens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgäldenlöper vanligen på 10–20 år.RäntelägetRäntekostnaden är Pandox största enskilda kostnadspost.En förändring av räntenivån kommerdärför att påverka Pandox resultat. För att begränsaden finansiella risken är Pandox genomsnittligaräntebindningstid 4,5 år. En ränteförändring fårdärför inte fullt genomslag på Pandox resultatförrän efter denna tid.ValutariskPandox policy är att kurssäkra huvuddelen avbalansexponeringen inklusive det egna kapitalet.Detta genom att finansiera fastigheterna i lokal62 |Pandox 2010