KänslighetsanalysFaktorer som påverkar <strong>Pandox</strong><strong>Pandox</strong> verksamhet och lönsamhet påverkasav ett antal faktorer. Nedan redogörs för deväsent ligaste faktorerna.Hotellmarknaden<strong>Pandox</strong> resultatutveckling och utvecklingen avhotellfastigheternas värde är beroende av hurhotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadensutveckling följer väl utvecklingen av det ekonomiskaklimatet.Under perioder med hög ekonomisk aktivitet iekonomin ökar normalt såväl affärsresande somkonferensaktiviteter medan en minskning normaltsker under perioder med låg ekonomisk aktivitet.Det finns sålunda en stark koppling mellan konjunkturutvecklingen(BNP) och hotellmarknadensutveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas välså är de faktorer som påverkar den lokala hotellkonjunkturenbetydligt mer komplexa. De viktigastefaktorerna för förändringar är; lokala ekonomiskaförhållanden, andel ny hotellkapacitet imarknaden, hur utvecklad en marknad är avseendevarunamn och segment, valutaförändringarsamt speciella händelser av extraordinär karaktär.KapacitetstillskottNy kapacitet som förs in på en marknad innebärökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hurefterfrågesituationen ser ut kan det tillskott påhotellrum som en nybyggnation innebär få ensnabb negativ påverkan på beläggning och snittpriser.För att hantera denna risk har <strong>Pandox</strong>byggt upp ett informationssystem som kontinuerligtkartlägger planerade nybyggnationer inom<strong>Pandox</strong> marknadsområden. Informationen ger enhandlingsberedskap och en möjlighet att kunnaagera proaktivt.Avtalsstruktur<strong>Pandox</strong> har en stor andel rörliga hyresavtal. I bolagetshelägda portfölj svarade dessa för 94 procentav de totala hyres intäkterna 2010.Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 32procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att62 procent av hyresintäkterna var fullt rörliganedåt. En förändring av beläggningen respektiveden genomsnittliga rumsintäkten påverkar följaktligen<strong>Pandox</strong> olika mycket beroende på riktning.Valet av avtalsform görs med utgångspunktfrån en optimal fördelning av kassaflödet mellan<strong>Pandox</strong> och operatören och så att parterna gesincitament att kontinuerligt förbättra hotell fastighetenstotala lönsamhet. Faktorer som blandannat påverkar risken i rörliga avtal är hotellfastighetensläge, marknadssegment och varumärke/operatör. <strong>Pandox</strong> strategi att arbeta på ett utvaltmarknadssegment och kombinerat med denhotellmarknadskompetens och de system somutvecklats, begränsar <strong>Pandox</strong> avtalsrisken.SamarbetspartnersEn avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror innebäratt <strong>Pandox</strong> i större utsträckning än andra fastighetsbolagär beroende av den enskilda hyresgästens/operatörensverksamhet. <strong>Pandox</strong> strategiatt aktivt samarbeta med marknadens mestkonkurrens kraftiga och starka operatörer, sommed väletablerade varumärken reducerar bådede operativa och de finansiella riskerna. <strong>Pandox</strong>beloppsmässigt största hyresgäster är Scandic,Hilton, Rezidor, Elite Hotels, InterContinentalHotels Group, Choice Hotels och First Hotels.Sammantaget svarade dessa för 84 procent avhyresintäkterna under 2010.UthyrningsgradenDen ytmässiga uthyrningsgraden i <strong>Pandox</strong> helägdaportfölj uppgick per 31 december till 99,8procent. De vakanta ytorna, 1 430 kvm, avser i sinhelhet butiks- och kontors ytor.Om en hotelloperatör av någon anledningskulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflyttningkan <strong>Pandox</strong> välja att antingen söka en nylämplig operatör som hyresgäst eller att drivahotellrörelsen i egen regi. Med den specifika kunskapsom finns i <strong>Pandox</strong> om hotellbranschenbedöms därför risken för vakanta hotellytor somextremt låg.För de övriga kommersiella ytorna, som svararför cirka 8,1 procent av den totala ytan, har<strong>Pandox</strong> samma exponering mot förändringar avutbud och efterfrågan av lokaler som andra fastighetsägare.Förändrad riskbildHistoriskt har hotell- och hotellfastighetsbranschenvarit förknippad med hög risk. Marknadenhar dock förändrats markant de senaste åren.Ägandet har professionaliserats med renodladebolag som arbetar med fokuserade strategier.Helhetssynen och specialistkompetensen harökat. Rapportering från publika bolag gör attgenomlysningen av och information om marknadenhar förbättrats avsevärt. andelen etableradestarka varunamn med effektiva driftsformer harökat. För renodlade bolag med egen kompetensinom hotellverksamhet, hotellfastigheter ochaffärsutveckling och som bedriver ett aktivtägande är riskbilden därför betydligt gynnsammareän den varit historiskt.MyndighetsbeslutHotellmarknaden kan påverkas av beslut frånmyndigheter. Exempel på sådana beslut skullekunna vara ändrade regler för skattemässigbehandling av resetraktamenten och ändrademomsregler generellt eller för hotell- och restaurangbranschenspecifikt.FastighetsskattenFastighetsskatt för <strong>Pandox</strong> svenska fastigheterutgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Förändringarav skattesatsen eller av taxeringsvärdetpåverkar <strong>Pandox</strong> resultat. Höjningen får dock enreducerad effekt på <strong>Pandox</strong> resultat då mångahyresavtal är utformade så att skatten vidaredebiteratspå hyresgästen. Fastighetsskatten påde utländska fastigheterna understiger huvudsakligen1 procent av det bokförda värdet.Under 2010 har 55 procent av fastighetsskattenvidaredebiteras till hyresgästerna, vilket innebäratt resultat effekten för <strong>Pandox</strong> netto uppgår till21,4 MSEK.TomträttsavgälderI <strong>Pandox</strong> helägda hotellfastighetsportfölj finns per31 december 2010 totalt sju fastigheter som ägsgenom tomträtt. Avgälden för dessa beräknas förnärvarande så att en kommun som normalt ägermarken erhåller en bedömd skälig realränta påmarkens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgäldenlöper vanligen på 10–20 år.RäntelägetRäntekostnaden är <strong>Pandox</strong> största enskilda kostnadspost.En förändring av räntenivån kommerdärför att påverka <strong>Pandox</strong> resultat. För att begränsaden finansiella risken är <strong>Pandox</strong> genomsnittligaräntebindningstid 4,5 år. En ränteförändring fårdärför inte fullt genomslag på <strong>Pandox</strong> resultatförrän efter denna tid.Valutarisk<strong>Pandox</strong> policy är att kurssäkra huvuddelen avbalansexponeringen inklusive det egna kapitalet.Detta genom att finansiera fastigheterna i lokal62 |<strong>Pandox</strong> 2010
valuta samt kurssäkring genom lämpligt valutainstrument.Transaktionsexponeringen är begränsaddå intäkter och kostnader normalt är i sammavaluta.KänslighetsanalysI tabellen till höger åskådliggörs hur <strong>Pandox</strong> resultatpåverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer.Resultatpåverkan 2010, MSEKFörändring hyresintäkterBeläggning +5 %-enheter +49,3Beläggning –5 %-enheter –48,7Genomsnittligt rumspris +50 SEK +34,1Genomsnittligt rumspris –50 SEK –34,2Övriga kommersiella lokaler +/–5 % 1) +/–1,6Förändring andra variablerRänteförändring under året +/–1 %-enhet +/–22,6Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet 1) +/–70,3Valutakursförändring +/–5 % +/–3,0Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/–3,91) Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana medandessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas.Crowne Plaza, AntwerpenCrowne Plaza, Antwerpen<strong>Pandox</strong> 2010| 63
- Page 1 and 2:
Pandoxredovisning avaffärsverksamh
- Page 5 and 6:
Pandox genomfördevärldens störst
- Page 7 and 8:
Kunskap,nätverk& individkapitalEn
- Page 9 and 10:
700445446Genomsnittligårlig avkast
- Page 11 and 12:
Hyatt Regency, MontrealFöretagskul
- Page 13 and 14:
Pandox vision är att vara ett av v
- Page 15 and 16: AffärsprocesserPandox fem affärsp
- Page 17 and 18: och ompositioneringSuccessstoriesHy
- Page 19 and 20: MarknadskommunikationPandox arrange
- Page 21 and 22: Comfort Hotel Børsparken, OsloUnde
- Page 23 and 24: igheter,10 LÄNDER59 STÄDER19 varu
- Page 25 and 26: Scandic Rosendal,TammerforsScandic
- Page 27 and 28: Scandic Linköping VästScandic Vä
- Page 29 and 30: Hilton London DocklandsHilton, Brem
- Page 31 and 32: Quality Hotel&Resort, FagernesClari
- Page 33 and 34: Crowne Plaza Brussels City Centre,
- Page 35 and 36: Radisson BLU Hotel, LillehammerRadi
- Page 37 and 38: Rica Hotel BodøhamarbodØHotell La
- Page 39 and 40: IMATRASlottsmiljö i FinlandRantasi
- Page 41 and 42: Hotel BLOOM!, BrysselHotel BLOOM!,
- Page 43 and 44: Kompletti KaribienPelican Bay ligge
- Page 45 and 46: Antal rumTotal yta(kvm)Varav hotell
- Page 47 and 48: Antal rumTotal yta(kvm)Varav hotell
- Page 49 and 50: InterContinental, MontrealClarion C
- Page 51 and 52: karriär och som lever varje dag i
- Page 53 and 54: CHRISTIAN SUNDTStyrelseledamot i Su
- Page 55 and 56: ALDERT SCHAAPHOKVice PresidentOpera
- Page 57 and 58: • Kreativitet • Teamwork • Ne
- Page 59 and 60: 17141821201916052829061530313255 |P
- Page 61 and 62: 18. Petter Kristensen,Property Mana
- Page 63 and 64: FinansernaFinansiell översikt . .
- Page 65: äntebindningstid på 4,5 år (2,3)
- Page 69 and 70: dEFINITIONERHotel BLOOM!, BrysselDe
- Page 71 and 72: Koncernens balansräkningar i samma
- Page 73 and 74: Räkenskaper2010Förvaltningsintäk
- Page 75 and 76: som också genomgått ett stort utv
- Page 77 and 78: Kommentarer till resultaträkningen
- Page 79 and 80: KoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009
- Page 81 and 82: KassaflödesanalysKoncernenModerbol
- Page 83 and 84: NoterNOT 1 SEGMENTSREDOVISNINGPrim
- Page 85 and 86: NOT 9 INVENTARIERKoncernenModerbola
- Page 87 and 88: NOT 15 ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TIL
- Page 89 and 90: RevisionsberättelseTill årsstämm
- Page 91 and 92: Produktion: Pandox i samarbete med
Change language