Svensk version - Pandox

RäkenskaperFörvaltningsberättelseStyrelsen och verkställande direktören förPandox AB, org nr 556030-7885, får härmedavge årsredovisning och koncernredovisningför verksamhetsåret 2010.Verksamhet och strategiPandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag.Bolaget har specialist kompetensinom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdriftsamt affärsutveckling. Via ettaktivt ägande där väl utvecklade, strategiskaplaner för varje hotell tas fram skapas goda förutsättningarför utveckling av stabila kassaflödenoch därmed värdetillväxt för bolagets ägare.Pandox strategi är att äga en typ av fastigheter– hotellfastigheter. Fokuseringen stärksgenom ett prioriterat marknadssegment.Pandox ska äga stora hotellfastigheter iSverige, större orter i Europa och Nordamerikasamt i utvecklingsregioner i östra Europa.Hotellfastigheterna ska vara centraltbelägna i naturliga, starka hotellägen som city,flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra övremellanpris- och högprissegmenten och varainriktade mot affärsresenärer och turister. DePandoxägda hotellen drivs och marknadsförsav hotellmarknadens starkaste aktörer som viavälkända varunamn eller dynamiska oberoendedistributionskanaler skapar starka marknadspositioneroch därmed stabila intäkter.Intäkterna skapas genom bland annatrörliga hyresavtal som är relaterade till operatörernasomsättning och resultat, eller genommanage - mentavtal där Pandox ger annan parti uppdrag att sköta verksamheten eller genomoperativ verksamhet som drivs i egen regi.Pandox medverkar oavsett driftsform via ettaktivt ägande till att öka de totala kassaflödenaoch reducera riskerna.Bolaget förvaltar vid årsskiftet sammantaget120 hotellfastig heter varav ett asset managementuppdrag,46 hotellfastigheter i Pandoxportföljen,73 hotellfastigheter och en konferensfastigheti Norganiportföljen samt drivertio operativa verksamheter. Pandox äger ochutvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Finland,Norge, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien,Kanada och på Bahamas.RedovisningsprinciperPandox tillämpar inte IFRS. Som onoterat bolagomfattas Pandox inte av kravet på redovisningenligt IFRS och tillämpar i sin redovisningårsredovisningslagen och god redovisningssedsamt om inte annat anges Bokföringsnämndensanvisningar. Koncernens fastigheter redovisas ibalansräkningen till anskaffat värde minus ackumuleradeavskrivningar.ÄgarsituationPandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 avde norska bolagen Eiendomsspar AS och SundtAS genom sitt helägda svenska bolag APESHolding AB.HotellmarknadenDen globala återhämtningen efter finanskrisenfortgår och överraskade positivt under andrahalvåret 2010 både i USA och i Europa. Denamerikanska ekonomin har dock fortfarandeproblem med bland annat hög arbetslöshet,fallande huspriser och budgetunderskott.Likt USA har vissa länder i Europa att brottasmed stora underskott i statsfinanserna vilketkan komma att hämma tillväxten i regionen.Dock uppvisar Europa stora variationer i tillväxtförutsättningardär bland annat Tyskland ochSverige andas optimism medan vissa länder iframförallt södra Europa ser en tuffare framtidframför sig. Nuvarande trend är att förbättringstaktengenerellt sett fortsätter men bilden ärfortfarande splittrad och utvecklingen är ojämn.I denna omvärld presterade Pandox hotellfastighetsportföljväl. Förvaltningsintäkternaväxte med 3,1 procent under rapportperiodenoch motsvarande med 5,1 procent för jämförbaraenheter och valutakurser. Motsvarandesiffra för intäkterna från de operativa verksamheternauppgick till 12 procent vilket delvisberor på att hotell som genomfört stora investeringsprogramåter drivs med full kapacitet.Ökningstakten var bättre än marknadensgenomsnitt vilket innebär att hotellen i Pandoxportfölj generellt sett tog marknadsandelar.Resultat och kassaflöden fortsatte att växa.Drivkraften har sin utgångspunkt i en förbättradhotellmarknad, bolagets strategi, höga kvalitetpå portföljen, lägre finansieringskostnader samtbolagets aktiva ägande.Beläggning och snittpriser ökar i USAÅterhämtningen i den amerikanska hotellmarknadenvar främst driven av ökad efterfrågan,även om priserna också börjat stiga. Nuvarandetrend är att samtliga segment och områdenökar i efterfrågan. Under rapportperioden stegbeläggningen med knappt 5 procent medansnittpriset i princip låg stilla. New York somligger tidigt i konjunkturcykeln uppvisade engod utveckling i både snittpris och beläggning.Sammantaget ökade RevPAR med cirka13 procent i staden.Efterfrågan tillbaka i EuropaI Europa kom efterfrågan tillbaka i de störreinternationella städerna. Hösten var relativtstark och den korta trenden visar på ett förbättratsnittpris vilket kommer att stärka lönsamheteni branschen. London som hade en oväntat lågoch kort nedgång efter finanskrisens utbrott harnu nått en fas där priset stiger mer än beläggningen.RevPAR ökade med 12 procent jämförtmot 2009.Bilden i Norden är splittrad. Marknaden iKöpenhamn är fortsatt tuff med priskrig somytterligare bidrog till nedgången. RevPAR minskademed 14 procent och trenden är fortsattnegativ. Även Oslo släpade efter återhämtningeni Europa men fick en bra avslutning pååret. Stockholm uppvisade en stark tillväxt meden RevPAR ökning på 8 procent över föregåendeår. Även i Göteborg var utvecklingenpositiv medan trenden i Malmö var som förväntatnegativ under året.Pandox portföljPandox hotellfastighetsportfölj fortsatte attprestera väl. Samtliga Stockholmshotell hadeen bättre utveckling än marknaden. I Göteborgklarade sig Elite Park Avenue bättre än sinakonkurrenter medan Scandic Crown ochScandic Mölndal hade en utveckling strax undermarknadens genomsnitt. I Malmö presteradeScandic Kramer och Scandic S:t Jörgen i linjemed marknaden medan den pågående renoveringeni Radisson Blu reducerade intäkt s-kapaciteten och därmed möjligheten att följamarknaden. Regionsstäderna var relativt stabila.Av de internationella hotellen gick InterContinentaloch Hyatt i Montreal lysande med ökademarknadsandelar i både pris och beläggning.InterContinental som nyligen genomgått ettstörre utvecklingsprogram tillhör nu RevPARledarna i staden och har samtidigt uppvisat engod produktivitetsutveckling under året.Hotel Berlin, Berlin har efter ett flerårigtframgångsrikt arbete nått en hög nivå avseendeintäkter, produktivitet och resultat. Av de belgiskahotellen var det Holiday Inn Brussels Airport,70 |Pandox 2010