Svensk version - Pandox

Värdering och skattesituationHotellfastighetsbeståndetsvärdeVärdering av hotellfastigheter med dessspecifika egenskaper kräver djup kunskapom hotell marknaden och hotellverksamhet.KassaflödesvärderingPandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastigheterenligt en värderingsmodell som baseraspå fastigheternas kassaflöde och som anpassatstill de specifika egenskaperna som hotellfastigheterhar.Beräkning av kassaflödet byggs upp underifrånmed utgångspunkt från en prognostiseradresultaträkning för operatören i respektive fas tighet.Denna i sin tur bygger på antaganden omhur den underliggande hotellmarknaden bedömskunna utvecklas i termer av beläggning och snittprisersamt hur den specifika operatörens motsvarandenyckeltal utvecklas i denna marknad.Operatörens utfall och prognos tillsammans medhyresavtalets utformning ger underlag för attberäkna fastighetens hyresintäkter, vilket tillsammansmed en driftskostnads prognos ger fastighetenskassaflöde. Fastighetens värde beräknassedan som nuvärdet för de kommande tio årenskassaflöde med tillägg av nuvärdet av fastigheternasrestvärde år tio.Värderingsmodellen bygger på följandean taganden.• Hyresförändringar under kalkylperioden skermed utgångspunkt från de individuella avtalensutformning och bakomliggande faktorer.• Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procentper år under kalkylperioden. Driftskostnadernaantas öka i takt med inflationen.• Kalkylräntan har beräknats utifrån realräntamed tillägg för en riskpremie baserad påortsrisk, avtalsrisk och ägandeform.En intern värdering enligt denna metod av Pandoxhelägda hotellfastigheter per december 2010 gerett värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilketväsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlighetmed gällande redovisningspraxis har avstämningskett av de enskilda fastigheternas återvinningsvärdemot det bokförda värdet, varvid ingetbehov av nedskrivning har konstaterats.Hotel BLOOM!, BrysselBolagets skattesituationPandoxkoncernens innehav av fastigheterredovisas bokföringsmässigt som anläggningstillgångar.Fastig heternas koncernmässigtbokförda värden per 31 december2010 uppgick till 8 613,4 MSEK exklusiveinventarier, varav koncernmässiga övervärden1 725,2 MSEK.Redovisning av uppskjuten skattPandox tillämpar Bokföringsnämndens allmänaråd om redovisning av skatter (BFNAR 2001:1).Rekommendationen innebär i korthet att bådeuppskjutna skatteskulder och skattefordringar tasupp i redovisningen och att förändringar av dessapåverkar resultaträkningen som uppskjuten skatt.I Pandoxkoncernens balansräkning per31 december 2010 ingår en uppskjuten skatteskuldmed ett nettobelopp om 203,4 MSEKav seende skillnaden mellan en uppskjutenskatte skuld på 389,1 MSEK och en uppskjutenskattefordran på 185,7 MSEK. Den uppskjutnaskatte skulden hänför sig i huvudsak till den beräknadeuppskjutna skatten på skillnaden mellanfastig heternas koncernmässigt bokförda värdenoch det skattemässiga restvärdet i respektive juridiskaenhet. Skillnaden i värde har uppstått someffekt av övervärde vid förvärv av fastighet i bolag,så kallade rena substansförvärv, samt skattemässigaavskrivningar som överskrider de bokförda.Skatte mässigt avdrag för årlig avskrivning av fastigheternahar i regel skett med 3–5 procent avanskaffningskostnaden för byggnaden. Dettainnebär att de skattemässiga avskrivningarnaöverstiger de bokföringsmässiga och årligen ökarskillnaden mellan det bokförda och det skattemässigavärdet på fastigheten. Den uppskjutnaskatteskulden avseende substansförvärv harnuvärdeberäknats utifrån respektive fastighetskortaste bedömda innehavstid och motsvararen skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt.Detta med utgångspunkt från värdering av uppskjutenskatt vid så kallade rena substansförvärv,där hänsyn till skatte effekten tagits vid kalkyleringav förvärvspriset. Den uppskjutna skatten avseendeskillnaden i bokföringsmässig och skatte mässigavskrivning beräknas med utgångspunkt frångällande skattesats.Den uppskjutna skattefordringen hänför sig ihuvudsak till underskottsavdrag. Vid utgången av2010 fanns underskottsavdrag på totalt 513 MSEKi de svenska bolagen. Eventuella uppskjutna skattefordringenvärderas med utgångspunkt från ettbedömt möjligt utnyttjande mot framtida skattemässigavinster och beräknas enligt gällandeskattesats. Mot denna bakgrund har ett mindrevärde på underskottsavdrag i utländska bolagtagits upp vid utgången av 2010.64 |Pandox 2010