Gemeindeentwicklungsplan - Gemeinde Alpen

Als nächstes wird ein so genannter Zusatzbedarf vor dem Hintergrund durchschnittlicher
Wohnungsgrößen errechnet; dies erfolgt durch die Umrechnung unterstellter
Steigerungsraten betreffend steigender Flächenansprüche des Einzelnen in
Wohneinheiten. Der Faktor zur Berechnung des Zusatzbedarfs (Fz) ergibt sich dabei aus
der prozentualen Steigerung der extern prognostizierten Wohnfläche pro Einwohner zum
Prognosezeitpunkt (WFp) gegenüber dem im Basisjahr ermittelten Wohnflächenkonsum
pro Kopf (WFb). Er berechnet sich nach der Formel:
Fz = [1 + (100 – WFb x 100 / WFP) / ((to+1 – to) x 100)](to + 1 – to)
Der ermittelte Nachholbedarf wird mit diesem Faktor multipliziert.
Als letztes wird dem Nachholbedarf faktoriell eine Leerraumreserve zugeschlagen. Der
Faktor zur Berücksichtigung der Leerraumreserven (Fl) ergibt sich aus dem normativ
vorgegebenen Anteil der Leerraumreserven in Prozent (LRp):
Fl = 1 + LRp/100
Nachdem im ersten Schritt die erforderliche Zahl an Wohneinheiten ermittelt wurde,
kann in einer zweiten Phase nun der resultierende Bedarf an Wohnbauland berechnet
werden. Zunächst wird dabei eine durchschnittliche Nettowohnflache pro Wohneinheit
zugrunde gelegt. Daran anschließend wird anhand eines Zuschlages für Konstruktion,
Flure und Treppenhäuser von der Nettowohnflache auf die Geschoßfläche geschlossen
(Geschoßflächenfaktor). Der Geschoßflächenfaktor (GFF) ergibt sich aus dem
entsprechend benötigten prozentualen Flächenanteil (p) nach der einfachen Formel:
GFF = 1 + p/100
Weiterhin wird bei unterstellten Geschoßflächenzahlen (für Geschoß- und
Einfamilienhauswohnungsbau) die Geschoßfläche in Abhängigkeit von der
Eigentumsquote in Nettowohnbauland umgerechnet. Bei gegebenem
Nettogeschoßflächenbedarf (NGB) errechnet sich der Nettowohnbaulandbedarf (NWB)
in Abhängigkeit von der Eigentumsquote (EQ) und der Geschoßflächenzahl für
Eigenheime (GFZe) sowie für den Geschosswohnungsbau (GFZg) nach der Formel:
NWB = NGB x EQ/100 / GFZe + (NGB x (1 – EQ/100) / GFZg
Schließlich überführt ein Zuschlag für die innere Erschließung der Grundstücke das
Nettowohnbauland in Bruttowohnbauland (Erschließungsfaktor). Der Erschließungsfaktor
(EF) ergibt sich aus dem entsprechenden Flächenanteil in Prozent (p) zu:
EF = 1 + p/100
Abschließend muss der errechnete Bruttowohnbaulandbedarf noch mit bestehenden
Baulücken und Restflächen aus der Bebauungsplanung bilanziert werden.
Das nachfolgende Schema fasst die wesentlichen Arbeitsschritte der im Jahre 1984
entwickelten Prognosemethode noch einmal zusammen:
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