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RECHT Sondervereinbarungen schützen vor unliebsamen Folgen. Wie der gesamte Vertrag können sie nur einvernehmlich aufgekündigt werden. VERTRAG zwischen MAX MUSTERMANN und MARIA UND MANFRED MUSTERMANN Lorem ipsum Um sapit eos eost dere intibus cilictust, adis dolorit faccus nim acearupid quunt ati dolest, que porem derorat ectati a eatur acipicium quo quatur, eumque pernam quiae velenih ilisinum etur, si quaeped molor maximaiorem siminctota audit ommoluptam que et moditatem consecto inctis abor modis etur, qui optae nis Der Notar kann Wohnrecht oder auch Nießbrauch beurkunden. Wohnrecht und Nießbrausch: Beide Modelle mindern den Verkaufspreis des Hauses, helfen aber auch, Steuern zu sparen. Foto: © Depositphotos.com: Andrey Burmakin, Kirill Cherezov, Wavebreakmedia 52 causa 1.2013
» Doch das Leben geht weiter. Der Vater stirbt irgendwann und ein paar Jahre später muss die Mutter in eine Pflegeeinrichtung. Was jetzt mit dem bis dahin von ihr genutzten Teil der Immobilie passiert, ist abhängig von der weiteren gesundheitlichen Entwicklung der Mutter und von zuvor getroffenen Vereinbarungen. Gibt es außer dem Wohnrecht auf Lebenszeit keine weiteren Vereinbarungen und kann die Mutter aus gesundheitlichen Gründen nicht wieder in die Wohnung zurückkehren, bleibt die Wohnung unbewohnt, wie der Bundesgerichtshof in einem vergleichbaren Fall im vergangenen Jahr festgestellt hat. Der Sohn kann die Wohnung nicht vermieten, weil ja das Wohnrecht auf Lebenszeit für seine Mutter selbst dann weiter besteht, wenn dieses nicht genutzt wird. IM SCHLIMMSTEN FALL STEHT DIE WOHNUNG LEER Zu den zusätzlichen Vereinbarungen könnte gehören, dass die Wohnung von Dritten genutzt werden kann. Hier müssen jedoch beide Seiten, also der Sohn als Besitzer der Immobilie und die Mutter zustimmen. Stimmt eine Seite nicht zu, kommt es nicht zu einer solchen Vereinbarung. Eine Vermietung der Wohnung durch den Sohn ist ohne Zustimmung der Mutter ebenfalls nicht möglich, wie der Bundesgerichtshof in dem vergleichbaren Fall festgestellt hat (Az V ZR 206/11). Für die Mutter kann der Fall noch problematischer werden. Hat sie vor dem Wechsel in eine Pflegeeinrichtung den Teil der Nebenkosten getragen, die für die Wohnung anfallen, muss sie diese auch weiter entrichten. Gerade dann, wenn Pflegekosten anfallen, stellen diese Kosten eine zusätzliche Belastung dar. Erst mit einem endgültigen Verzicht auf ihr eigentlich lebenslanges Wohnrecht kann sie sich dieser Kosten entledigen. Auch für andere Eventualitäten können die Eltern bereits bei der Eintragung ins Grundbuch Vorsorge treffen. So können sie zum Beispiel durch ein Rücktrittsrecht erreichen, dass das Haus im Falle einer Scheidung von jedem Zugewinn-Ausgleichsanspruch ausgeschlossen ist. Vertraglich festzuhalten ist auch, wenn ein Verkauf des Hauses nur mit Zustimmung der Eltern erfolgen kann. MATTHIAS ALFRINGHAUS UND JÖRG JUNG • Einzelheiten im Vertrag regeln IHR ANWALT RÄT ! Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert. Grundsätzlich kann der Berechtigte seine Familie sowie Personen zur Bedienung und zur Pflege in die Wohnung aufnehmen. Für weitere Einzelheiten müssen zwischen Besitzer und Nutzer des Wohnrechts Vereinbarungen getroffen werden. Gibt es keine separaten Vereinbarungen, kann das weit reichende Folgen haben, wenn der oder die Berechtigte das Wohnrecht nicht mehr ausüben kann, zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen. Im schlimmsten Fall kann die Wohnung lange Zeit leerstehen. Helfen können Tipps von Experten bei der Vereinbarung des Wohnrechts auf Lebenszeit. NIESSBRAUCH – DIE ALTERNATIVE ZUM WOHNRECHT AUF LEBENSZEIT Der Nießbrauch räumt dem bisherigen Hausbesitzer mehr Rechte ein. Wer zum Beispiel das Nießbrauchsrecht an einer Wohnung hat, der kann diese nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten. Ihm stehen dann die Mieteinnahmen zu. Die Dauer eines solchen Rechts kann gegebenenfalls vertraglich begrenzt werden. Ein weiterer, in der Praxis bedeutender Unterschied besteht darin, dass ein Nießbrauch auch an anderen Dingen als an Häusern und Grundstücken bestellt werden kann. So ist auch ein Nießbrauch an Gesellschaftsanteilen, also an Anteilen an einer GmbH oder einer Kommanditgesellschaft möglich. Nießbrauch und Wohnrecht haben auch Gemeinsamkeiten: sie werden im Grundbuch eingetragen und können nicht einseitig aufgekündigt werden. Verkauft der neue Eigentümer das Haus, so bleibt das Wohnrecht trotzdem bestehen, es sei denn, der Berechtigte verzichtet darauf. STEUERSPAR-MODELL Hieraus resultiert aber auch ein erhebliches Risiko: Die Belastung einer Immobilie mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht kann sich nachteilig auf den Kaufpreis auswirken oder den Verkauf gar unmöglich machen. Dank reformierter Erbschaftsteuer ist das Nießbrauch-Modell zu einem echten Steuerspar-Modell geworden. Denn seit der Reform stiegen nicht nur die Freibeträge für den Nachwuchs, auch die Schulden lassen sich Achtung: Wird das Haus verkauft, drücken Wohnrecht und Nießbrauch den Kaufpreis. jetzt deutlich besser absetzen. Früher konnte nur die auf den Nießbrauch entfallende Schenkungsteuer gestundet werden, ein direkter Abzug war nicht möglich. Berechnungsgrundlage ist jeweils der Wert der übergebenen Immobilie abzüglich der hochgerechneten erzielbaren Mieterträge. JÖRG JUNG • causa 1.2013 53
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