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Im Rahmen der einkommensteuerlichen
Wertung der Vermietung von Eigentumswohnungen
ist darauf zu achten,
dass innerhalb eines angemessenen
Zeitraumes ein steuerlicher Totalüberschuss
erreicht werden muss. Dieses
Erreichen des Totalüberschusses ist
dem zuständigen Finanzamt auf Anforderung
durch eine Planrechnung nachzuweisen.
Dieser Totalüberschuss ist erreicht,
wenn für den Planungszeitraum
die späteren kumulierten steuerlichen
Gewinne die kumulierten steuerlichen
Verluste der Anfangsphase übersteigen.
Kann ein solcher steuerlicher Totalüberschuss
nicht dargelegt werden, so sind
die entstehenden Verluste nicht mit anderen
Einkünften ausgleichsfähig. Man
spricht in diesem Zusammenhang von
steuerlich nicht zu berücksichtigender
„Liebhaberei“. Bei der Anschaffung einer
Vorsorgewohnung ist darauf zu achten,
dass durch entsprechende Aufteilung in
Eigen- und Fremdmittel die Erreichung
eines Totalüberschusses möglich ist.
Umsatzsteuer
Der Käufer einer Vorsorgewohnung fungiert
als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes
(UStG). Die Vermietung
von Wohnungen unterliegt grundsätzlich
dem 10%igen begünstigten Umsatzsteuersatz.
Der Kauf der Wohnung
erfolgt vom Bauträger üblicherweise umsatzsteuerpflichtig.
Es handelt sich hier
um eine Sonderregelung, da Umsätze
mit Immobilien in der Regel umsatzsteuerfrei
sind. Diese Umsatzsteuerfreiheit ist
jedoch eine sogenannte unechte Befreiung,
d. h. ein Bauträger, der eine Eigentumswohnung
errichtet und diese umsatzsteuerfrei
verkauft, kann die im Rahmen
der Errichtung durch die Baukosten
angefallenen Umsatzsteuerbeträge (=
Vorsteuer) selbst nicht abziehen. Seit einigen
Jahren gibt es nun eine Option auf
normale Steuerpflicht (§ 6 Abs. 2 UStG),
was bedeutet, dass der Verkäufer die Immobilie
mit normaler Umsatzsteuer verkauft.
Dadurch handelt es sich um ein
normal umsatzsteuerpflichtiges Geschäft,
das dem Verkäufer den Vorsteuerabzug
auf die Errichtungskosten ermöglicht.
Andererseits kann der Käufer,
der die Immobilie selbst wieder als Unternehmer
nutzt, den Vorsteuerabzug
geltend machen. Insgesamt ergibt sich
dadurch eine Reduzierung des Nettopreises
für den Käufer einer solchen Vorsorgewohnung.
Voraussetzung dafür ist,
dass der Käufer ebenfalls Unternehmer
im Sinne des UStG ist, d. h. die Vorsorgewohnung
zur Erzielung von umsatzsteuerpflichtigen
Umsätzen verwendet.
Gegebenenfalls ist vom Käufer der Vorsorgewohnung
von einer weiteren Option
auf normale Umsatzsteuerpflicht Gebrauch
zu machen, wenn die gesamten
Jahresumsätze des Anlegers unter einer
bestimmten Höhe liegen.
In diesem Zusammenhang ist darauf
zu achten, dass bei einer Veräußerung
(sollte dabei nicht neuerlich auf normale
Umsatzsteuerpflicht optiert werden können)
oder bei einer Beendigung der
umsatzsteuerlichen Vermietung innerhalb
von zehn Jahren die Vorsteuer anteilig
– sie reduziert sich jährlich um ein
Zehntel – an den Fiskus zurückzubezahlen
ist.
Grunderwerbsteuer
Der Kauf einer Eigentumswohnung unterliegt
der Grunderwerbsteuer. Gemeinsam
mit der Eintragungsgebühr beträgt
diese Belastung 4,5 % vom Kaufpreis.
Einkommensteuerrechtlich wird der beim
Kauf entstandene Grunderwerbsteuerbetrag
anteilig auf den Gebäudeanteil und
den Grundanteil verteilt und zählt zu den
Anschaffungsnebenkosten, die im Falle
des Gebäudeanteils der steuerlichen Absetzung
für Abnutzung (AfA) unterliegen.
Zusammenfassung
Die Anschaffung einer Eigentumswohnung
zum Zwecke der Vermietung und
damit in weiterer Folge als private Pensionsvorsorge
gewinnt immer mehr an
Bedeutung. Es sind dabei eine Reihe
von steuerlichen Bestimmungen zu beachten,
die im Einzelfall durch entsprechende
Gestaltung zu einer weiteren Erhöhung
der Vorteilhaftigkeit derartiger
Vorsorgewohnungen führen können. Es
ist daher bei der Auswahl einer Vorsorgewohnung
darauf zu achten, ob seitens
des Verkäufers Hilfestellungen bei
der Gestaltung bzw. Optimierung unter
Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse
angeboten werden. Zu diesen
Hilfestellungen gehört insbesondere
auch die Erstellung einer Planrechnung,
mit deren Hilfe es der Finanzverwaltung
gegenüber möglich wird, nachzuweisen,
dass keine steuerliche Liebhaberei vorliegt.
Des Weiteren ist zu klären, ob es
Unterstützung bei der Erstellung der
jährlichen Steuererklärungen gibt, um
den Nutzen einer Vorsorgewohnung für
den Anleger noch mehr zu erhöhen. ı
NUMMER 1| FEBRUAR 2009 7