Werkzeugkasten - Richtplan Graubünden - Kanton Graubünden

Werkzeuge
A Strategische Umzonung bzw. Einzonung (nicht projektbezogen)
Kurzbeschrieb
Die Gemeinde will vorausschauend die Rahmenbedingungen für eine nachhaltige
Siedlungsentwicklung schaffen.
Die bestehenden Bauzonenreserven sind knapp bemessen und teuer. Die Verfügbarkeit
wurde mit den Eigentümern nachvollziehbar abgeklärt und das Ergebnis
ist negativ -> Einzonung
Die rechtskräftigen Bauzonen weisen grössere zusammenhängende und nicht
überbaute Flächen auf und eignen sich für die Umsetzung der Ziele und Strategien
gemäss touristischem Leitbild und Konzept -> Umzonung
Gezielte Umzonung / Einzonung gestützt auf Ziele und Leitbild zur touristischen
Entwicklung bzw. Masterplan (z. B. Wohnzone für Ortsansässige, Speziallösungen
für Hotelbetriebe, Zone für bewirtschaftete Zweitwohnungen). Folgeplanungspflicht
(Arealplan, Quartierplan) mit Zielsetzungen und Kriterien. Neue nicht
bewirtschaftete Zweitwohnungen (sog. deklarierte Zweitwohnungen) sind grundsätzlich
ausgeschlossen (vgl. Massnahme 1.1 und 2.6).
Erfahrung
Neue Einzonungen haben den raumplanerischen Zielen und Grundsätzen zu
genügen. Die Auswahl an geeigneten Standorten ist somit beschränkt. In der
Regel sind mehrere Grundeigentümer betroffen, die unterschiedliche Zielsetzungen
verfolgen. Dies kann Auswirkungen auf die Verfügbarkeit haben.
In jedem Fall hat die Gemeinde vor der Neueinzonung durch Kaufrechtsverträge
und andere Verträge sicherzustellen, dass die mit der strategischen Planung
verfolgten Ziele tatsächlich erreicht werden (Baulandverfügbarkeit; Einsatz des
durch Neueinzonung geschaffenen Mehrwertes für die Finanzierung nachhaltiger
Nutzungen und Gestaltung; Gewährleistung des langfristigen Betriebs; limitiertes
Rückkaufsrecht; Landabtausch u.a.).
Bei einer Umzonung einer rechtskräftigen Bauzone ist der Handlungsspielraum
der Gemeinde kleiner als bei einer Neueinzonung. Aus Sicht der haushälterischen
Bodennutzung ist eine Umzonung einer Neueinzonung grundsätzlich vorzuziehen.
Mit einer Erhöhung der Nutzungsziffer können zusätzliche nachhaltige
Nutzungen (z.B. bewirtschaftete Zweitwohnungen) im Sinne eines Anreizes geschaffen
werden.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Ist von der Wahl von Nutzungsart, -mass und -mix abhängig.
Erstwohnungen?
Zweitwohnungen?
Hängt von der Zusammensetzung der verschiedenen zulässigen
Nutzungen (Nutzungsmix) ab.
Indirekt bei Umzonung, weil die Baulandreserve zur Erstellung
neuer unbewirtschafteter Zweitwohnungen verkleinert
wird.
Empfehlungen
Folgeplanungspflicht mit Zielsetzungen und Anforderungen an die Folgeplanung
Reglement über die Abgabe von Bauland
Richtlinien für den Mehrwertausgleich -> Bündner Vereinigung für Raumplanung/
BVR Muster
Kaufrechtsverträge mit/ ohne Mehrwertausgleich -> BVR Muster
Empfehlenswerte
Beispiele
Ftan Fionas (Wohnzone für Ortsansässige, 30 % als bewirtschaftete Einliegerwohnung
möglich); Davos (Zone für touristische Infrastruktur)
Offene Fragen /
Vorbehalte
Werkzeugkasten Zweitwohnungen und touristische Beherbergung, Stand 10. November 2009 Seite 29