Werkzeugkasten - Richtplan Graubünden - Kanton Graubünden

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3.1 Erstwohnungsanteilsregelung
Kurzbeschrieb
Die hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen treibt die Preise von Immobilien
(Kauf und Miete) in die Höhe mit dem Resultat, dass Ortsansässige vom Markt
verdrängt werden.
Die Gemeinde will einerseits den Zweitwohnungsbau einschränken und andererseits
für ein angemessenes und preisgünstiges Angebot an Erstwohnungen sorgen.
Bei jedem Neubau (Variante: auch Umbau), bei dem Wohnraum entsteht, ist ein
Mindestanteil (50%) zwingend als Erstwohnungen zu erstellen und als solcher zu
nutzen (Nutzungspflicht). Damit werden gleichzeitig zwei Produkte geschaffen,
die für verschiedene Märkte bestimmt sind.
Erfahrung
Diese Lösung hat sich bewährt. Es entstehen günstigere Erstwohnungen.
Erstwohnungsanteile von weniger als 33% werden als nicht sehr wirksam betrachtet.
Gute Erfahrungen wurden auch durch differenzierte Erstwohnungsanteile
nach Zonenart gemacht (z.B. höhere Erstwohnungsanteile in Dorfkernzonen,
damit diese Bereiche auch während der Zwischensaison belebt sind).
Verschiedentlich wurde die Möglichkeit einer Ersatzabgabe geschaffen. Die Anteilsregelung
mit voraussetzungsloser Ersatzabgabemöglichkeit hat insoweit
nicht zum Ziel geführt, als meist auf diese Sekundärerfüllung ausgewichen worden
ist und damit keine Erstwohnungen mit Nutzungspflicht entstehen.
Aufgrund eines Bundesgerichtsurteils kann auch ein Erstwohnungsanteil von
über 50% mit der Eigentumsgarantie noch vereinbar sein.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Nein
Erstwohnungen?
Zweitwohnungen?
Ja
Ja; mit Ersatzabgabe nur bedingt
Empfehlungen
Bei der Einführung einer Erstwohnungsanteilsregelung muss sorgfältig abgeklärt
werden, wie viele Erstwohnungen mit Nutzungspflicht der Markt aufnehmen
kann, ansonsten an der Nachfrage vorbeiproduziert wird. Die Dauer der Erstwohnungsverpflichtung
soll mindestens 20 Jahre betragen. Dadurch wird gewährleistet,
dass auch Einheimische bei einem Verkauf von den Markverhältnissen
profitieren.
Eine Erstwohnungsanteilsregelung mit Ersatzabgabe soll nicht eingeführt werden,
wenn eine grosse Nachfrage nach deklarierten Zweitwohnungen besteht;
denn in diesem Fall ist die Erstwohnungsanteilsregelung nicht zielführend. In
Betracht zu ziehen ist auch eine „gemischte“ Lösung, indem nur ein Teil der
Erstwohnungspflicht real erfüllt werden muss. Mit den Mitteln aus der Ersatzabgabe
kann dann der Erwerb von Erstwohnungen mit Nutzungspflicht durch Ortsansässige
finanziell unterstützt werden.
Empfehlenswerte
Beispiele
Offene Fragen /
Vorbehalte
Verschiedene Gemeinden: Pontresina, St. Moritz, Sils i.E./Segl, Silvaplana,
Vaz/Obervaz (differenzierte Erstwohnungsanteile)
Die Ersatzabgabe ist schon verschiedentlich durch das Verwaltungs- und Bundesgericht
geschützt worden. Allerdings liess das Bundesgericht durchblicken,
dass die Möglichkeiten beschränkt sind und Ersatzabgaben bald einmal den
Charakter einer Lenkungsabgabe erhalten. Dazu liegt bis heute kein BGE vor.
Werkzeugkasten Zweitwohnungen und touristische Beherbergung, Stand 10. November 2009 Seite 43