Werkzeugkasten - Richtplan Graubünden - Kanton Graubünden

Werkzeuge
3. Unterstellung von über den Unterhalt hinausgehenden baulichen Massnahmen
an altrechtlichen Wohnungen
a) generell unter die Erstwohnungsanteilsregelung, Kontingentierung und
Lenkungsabgabe
b) nur unter die Kontingentierung und Lenkungsabgabe
c) nur unter die Lenkungsabgabe
Bei dieser Lösung erfolgte die Unterstellung aller relevanten baulichen Massnahmen
im Sinne der Definitionen, also für Neubauten, Ersatzbauten, Wiederaufbauten,
Erweiterungen, Umbauten und Umnutzungen. Nicht erfasst
würden also lediglich Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an altrechtlichen
Wohnungen, die nur der Werterhaltung dienen. Denkbar wäre selbstverständlich
eine Differenzierung nach dem Erheblichkeitsgrad der baulichen Massnahmen
in dem Sinne, dass nur erhebliche, einen bestimmten Prozentsatz
des Neuwertes des Gebäudes übersteigende bauliche Massnahmen eine Unterstellung
unter die einschlägigen Regelungen auslösen.
Vorteile: Die erwähnten Tatbestände sind baubewilligungspflichtig und damit
klar erfassbar. Der Konflikt mit der Besitzstandsgarantie wäre abgeschwächt,
weil in all den erwähnten Fällen ja etwas anderes entsteht. Zwar nimmt nicht
jeder nichtortsansässige Erwerber einer solchen altrechtlichen Erstwohnung
zwangsläufig solche Veränderungen vor; erfahrungsgemäss ist dies jedoch
meist der Fall, insbesondere weil sich diese Kategorie von Erwerbern mit
dem bestehenden Standard nicht zufrieden gibt. Über kurz oder lang wird er
mit dieser Problematik konfrontiert sein. Eine solche Regelung würde wohl
auch prophylaktisch wirken, also gerade jene finanzkräftige Nachfrager vom
Erwerb abhalten, welche mit überhöhten Angeboten am Markt preistreibend
wirken. Dadurch würde auch die Preisgabe der Ortskerne an Nichtortsansässige
verhindert. Das gesetzgeberische Ziel liesse sich in optima forma
erreichen.
Nachteile: Es liegt auf der Hand, dass die beschriebenen Einschränkungen
sich auch nachteilig auf den Wert der bestehenden altrechtlichen Erstwohnungen
auswirken können, jedoch bei weitem nicht so stark, wie wenn bereits
die blosse Umnutzung (Ziffer 1) oder die Handänderung (Ziffer 2) den Regelungen
unterstellt würden
Ein Nachteil dieser Unterstellung kann ferner darin liegen, dass die Eigentümer
gerade wegen dieser Regelung auf die an sich notwendigen Umbauten
verzichten. Gegebenenfalls wird sogar ein Gebäude erhalten, welches im
Grunde genommen vollständig durch einen umfassenden Umbau saniert
oder gar ersetzt werden sollte.
Empfehlung: Diese Lösung kann grundsätzlich empfohlen werden und ist
denn auch im Muster all inklusive (dort Art. 4) aufgeführt.
4. Einführung einer Zweitwohnungssteuer
Eine Zweitwohnungssteuer kann die Zuführung von altrechtlichen Wohnungen
zur Zweitwohnungsnutzung weniger attraktiv machen.
Vorteile: Die Zweitwohnungssteuer ist ein relativ einfaches Modell und lässt
sich dementsprechend leicht handhaben.
Nachteile: Ob und inwieweit die Einführung einer Zweitwohnungssteuer zulässig
ist, ist rechtlich noch nicht als hinreichend gesichert.
Als Lenkungssteuer ist diese Abgabe nicht zuletzt deshalb problematisch,
weil sie, um Wirkung zu entfalten, relativ hoch sein müsste, was wiederum zu
Konflikten mit dem übergeordneten Recht führen könnte (Doppelbesteuerungsverbot,
Rechtsgleichheit, Binnenmarktgesetz).
Werkzeugkasten Zweitwohnungen und touristische Beherbergung, Stand 10. November 2009 Seite 49