Werkzeugkasten - Richtplan Graubünden - Kanton Graubünden

Werkzeuge
D
Umgang mit Druck auf altrechtliche Wohnungen
Kurzbeschrieb
Erfahrung
Die Massnahmen zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus können nachteilige
Folgen haben bezüglich der von Ortsansässigen genutzten altrechtlichen
Wohnungen (in der Terminologie des Werkzeugkastens altrechtliche Erstwohnungen,
vgl. Kapitel 2.4). Diese können unter Druck geraten, wobei der Druck
umso grösser ist, je höher die Attraktivität eines Tourismusortes für Zweitwohnungen
ist und je stärker die Massnahmen (Erstwohnungsanteilsregelung, Kontingentierung,
Plafonierung und Lenkungsabgabe) auf die Erstellung von neuen
Zweitwohnungen wirken. Es besteht die Gefahr, dass die Zweitwohnungsinteressenz
auf diese unbelasteten Wohnungen ausweicht und diese in Zukunft als
Zweitwohnungen genutzt werden. Dadurch würde einerseits den Ortsansässigen
Wohnraum entzogen, und dieser würde andererseits verteuert. Dies ist umso
folgenschwerer, als in den meisten Tourismusgemeinden diese altrechtlichen
Erstwohnungen die Mehrheit des Wohnungsbestandes ausmachen, und selbst in
jenen Gemeinden, welche seit Jahren über eine Erstwohnungsanteilsregelung
verfügen, nur ein kleiner Teil nutzungspflichtige Erstwohnungen sind. So beträgt
etwa in der Gemeinde St. Moritz das Verhältnis zwischen den Erstwohnungen
und den Zweitwohnungen zwar 44% zu 56%; der Anteil an nutzungspflichtigen
Erstwohnungen beträgt jedoch nur 14%. Dies bedeutet, dass 86% aller Erstwohnungen
in St.Moritz der Gefahr einer Umnutzung in Zweitwohnungen ausgesetzt
sind, wenn keine Massnahmen zum Schutz dieser bestehenden Erstwohnungen
ergriffen werden.
In verschiedenen Gemeinden konnte ein entsprechender Druck schon beobachtet
werden (z.B. Vaz / Obervaz (Lenzerheide), Gemeinden im Oberengadin)
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Keine
Erstwohnungen?
Zweitwohnungen?
Massnahmen zur Minderung des Druckes auf altrechtliche
Wohnungen wirken sich positiv auf den Erstwohnungsmarkt
aus.
Massnahmen zur Minderung des Druckes auf altrechtliche
Wohnungen führen zu einer weitergehenden Einschränkung
von Zweitwohnungen
Lösungsansätze /
Empfehlungen
Die Lösung dieses Problems ist heikel und erfordert ein behutsames und massgeschneidertes
Vorgehen. Es kommen verschiedene Lösungsansätze in Frage,
nämlich:
1. Unterstellung von Umnutzungen der altrechtlichen Erstwohnungen in
Zweitwohnungen
a) generell unter die Erstwohnungsanteilsregelung, Kontingentierung und
Lenkungsabgabe
b) nur unter die Kontingentierung und Lenkungsabgabe
c) nur unter die Lenkungsabgabe
Ausnahmeregelungen müssten allenfalls für Umnutzungen von altrechtlichen
Wohnungen durch direkte Nachkommen und durch überlebende Ehegatten
getroffen werden, und zwar im Sinne eines Aufschubs des Unterstellungsfalles.
Vorteile: Durch diese Unterstellung würde der Druck von den altrechtlichen
Erstwohnungen genommen und die Gefahr der beschriebenen Umnutzung in
dem Masse reduziert, als die Zuführung der altrechtlichen Wohnungen unattraktiv
würde. Es versteht sich also von selbst, dass das Ziel dort am ehesten
erreicht wird, wo alle Massnahmen zusammen greifen (lit. a).
Nachteile: Bei einer generellen Unterstellung von Umnutzungen von altrecht-
Werkzeugkasten Zweitwohnungen und touristische Beherbergung, Stand 10. November 2009 Seite 47