Werkzeugkasten - Richtplan Graubünden - Kanton Graubünden

Werkzeuge
Vorbehalte
Vertriebsorganisation nicht funktioniert oder aufgegeben wird
1.2 Speziallösung für Hotel- und hotelähnliche Betriebe
Kurzbeschrieb
Der Weiterbetrieb einer bestehenden, funktionierenden Hotelanlage in einer
Kern- oder Wohnzone ist durch die lukrative Zweitwohnungsnachfrage gefährdet.
Der Weiterbestand des Hotelbetriebes soll gesichert werden.
Die Hotelanlage wird einer Spezialzone für Hotels und hotelähnliche Betriebe mit
angemessen höherem Nutzungsmass (Nutzungsziffer und Gebäudeabmessungen)
mit Reserven für die Weiterentwicklung zugeteilt. In der Regel liegt ein Umbau-
und Ausbauprojekt (zumindest ein Vorprojekt) vor. Dieses dient als Grundlage
für die Schaffung der Spezialzone (in der Regel eine projektbezogene Nutzungsplanung).
Je nach Situation werden folgende Fördermassnahmen zur Mitfinanzierung der
Anlage geprüft:
a. Ein Teil der Liegenschaft wird einer Zone für touristisch bewirtschaftete
Zweitwohnungen zugeteilt (Siehe Ziffer 1.1).
b. Es wird ein bestimmter Anteil der Nutzfläche (1/4 bis max. 1/3) an unbewirtschafteten
Zweitwohnungen (sog. deklarierte Zweitwohnungen) zugelassen.
Erfahrung
Bei Gewährung von Krediten werden Hotelliegenschaften von den Banken nach
dem Ertragswert bewertet. Die Differenz zwischen Investitionswert und Ertragswert
muss fremdfinanziert werden. Dazu können sog. deklarierte Zweitwohnungen
beitragen. Im Gegenzug geht mit der Realisierung von Zweitwohnungen auf
dem Areal der Hotelliegenschaft ein Teil der Hotelanlage verloren. Daher sollten
mindestens sogenannte Serviced-Apartments angestrebt werden, die zwar verkauft,
aber dem Hotel zur Bewirtschaftung zur Verfügung stehen müssen.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Ja, Hotel bleibt längerfristig erhalten. Evtl. entstehen noch
zusätzlich bewirtschaftete Betten.
Erstwohnungen?
Nein
Zweitwohnungen?
Ja, das unbewirtschaftete Zweitwohnungspotenzial wird verkleinert.
Empfehlungen
Zusammen mit der Hotelunternehmung eine Win-Win-Lösung anstreben.
Im Fall von Konkursen / Betriebsaufgaben können unerwünschte Folgen auftreten.
Bei Bonusgewährung muss in der Regel in solchen Fällen zurückgebaut
werden.
Es sollen möglichst alle Nutzungsbeschränkungen, welche sich aus der Hotelnutzung
ergeben, in den Zonenbestimmungen geregelt werden.
Empfehlenswerte
Beispiele
Madulain (Hotel Colani), Pontresina, St. Moritz (Suvretta House)
Offene Fragen /
Vorbehalte
Werkzeugkasten Zweitwohnungen und touristische Beherbergung, Stand 10. November 2009 Seite 33