Nr. 38/06 Gestaltung und Bewertung der Kriterien und ... - ETH Zürich

Nr. 38/06
Gestaltung und Bewertung der Kriterien und
Marktchancen für nachhaltige Immobilienfonds
Guido Hüni, Christian Leimgruber
Diplomarbeit
Betreuer:
Prof. Dr. Roland W. Scholz
Robert Bügl
Oktober 2006

Guido Hüni, Christian Leimgruber: Gestaltung und Bewertung der Kriterien und
Marktchancen für nachhaltige Immobilienfonds
Diplomarbeit an der Professur für Umweltnatur- und Umweltsozialwissenschaften
der ETH Zürich, Nr. 38/06
Anschrift:
ETH Zürich
Institute for Human-Environment Systems
Universitätstrasse 22
8092 Zürich

Danksagung
Wir bedanken uns herzlich bei Prof. Roland W. Scholz, der diese Diplomarbeit
ermöglicht hat, sowie bei unserem Betreuer Robert Bügl vom Institut für
Mensch-Umwelt Systeme der ETH Zürich für seine wertvolle Unterstützung.

Inhaltsverzeichnis
Tabellenverzeichnis............................................................................................
Abbildungsverzeichnis .......................................................................................
Zusammenfassung............................................................................................ 1
1 Einleitung................................................................................................... 3
2 Marktanalyse schweizerischer Immobilien und Immobilienfonds ......... 5
2.1 Aktuelle Wirtschaftslage .............................................................................5
2.2 Gegenwärtige und zukünftige Trends ........................................................6
2.2.1 Wirtschaftliche Trends ....................................................................................6
2.2.2 Demografische Trends und ihre Bedeutung für Immobilienfonds ....................6
2.3 Angebot von und Nachfrage nach Wohnimmobilien.................................8
2.4 Angebot und Nachfrage nach Geschäftsimmobilien................................10
2.5 Relevanz für nachhaltigen Immobilienfonds............................................10
2.6 Immobilienpreisblase.................................................................................10
2.7 Analyse des schweizerischen Immobilienfondsmarktes...........................12
2.7.1 Arten und Eigenschaften von Immobilieninvestments....................................12
2.7.2 Immobilienfonds in der Schweiz ...................................................................13
2.7.3 Grösse und Strukturen von schweizerischen Immobilienfonds.......................14
2.7.4 Renditeentwicklung der Immobilienfonds .....................................................14
2.7.5 Benchmark für schweizerische Immobilienfonds...........................................14
2.7.6 Marktakteure.................................................................................................15
2.7.7 Ausblick........................................................................................................15
2.7.8 Nachhaltige Immobilienfonds aus Sicht der Marktanalyse .............................15

3 Theorie ..................................................................................................... 16
3.1 Nachhaltigkeit............................................................................................16
3.1.1 Allgemeine Nachhaltigkeit versus Nachhaltigkeit bei Immobilien .................16
3.1.2 Unterschiede bei Methoden und Nachhaltigkeitskriterien ..............................17
3.2 Nachhaltige Geldanlagen...........................................................................17
3.2.1 Nachhaltige Geldanlagen auf dem aktuellen Markt........................................17
3.2.2 Initiativen für nachhaltige Investments und Anbieter von Bewertungssystemen....18
3.2.3 Nachhaltigkeitskriterien und Bewertungsprinzipien.......................................18
3.2.4 Rendite nachhaltiger und konventioneller Geldanlagen im Vergleich ............19
3.2.5 Profil nachhaltiger Anleger............................................................................20
3.2.6 Positive Effekte nachhaltiger Anlagen ...........................................................21
3.2.7 Nachhaltige Immobilieninvestments..............................................................21
3.3 Nachhaltigkeitskriterien bei Immobilien..................................................23
3.3.1 Einführung ....................................................................................................23
3.3.2 Standards und Bewertungssysteme für nachhaltiges Bauen............................24
3.3.3 Nachhaltige Indikatorsysteme und Planungswerkzeuge .................................25
3.3.4 Nachhaltigkeitskriterien anhand der Struktur von SIA 112/1..........................27
3.4 Mögliche erklärende unabhängige Variablen ..........................................31
3.4.1 Umwelteinstellung.........................................................................................31
3.4.2 Risikobereitschaft..........................................................................................32
3.4.3 Offenheit für neue Erfahrungen .....................................................................32
3.4.4 Soziale Verantwortung ..................................................................................33
3.4.5 Regionale Steuerungswirkungen eines nachhaltigen Immobilienfonds...........33
4 Fragestellung und Hypothesen ............................................................... 34
4.1 Nachhaltigkeitskriterien............................................................................34
4.2 Marktchancen eines nachhaltigen Immobilienfonds ...............................35

4.3 Eignung als Anlageinstrument und Zielgruppen .....................................36
5 Methoden ................................................................................................. 37
5.1 Kriterien für eine nachhaltige Immobilie.................................................38
5.2 Stichproben zu Fokusgruppen und Fragebogenstudie ............................41
5.2.1 Stichprobe der Fokusgruppen ........................................................................41
5.2.2 Stichprobe der Fragebogenstudie...................................................................41
5.3 Fokusgruppen ............................................................................................42
5.3.1 Datenerhebungsphase ....................................................................................42
5.4 Fragebogen.................................................................................................42
5.4.1 Konzeptspezifikation.....................................................................................42
5.4.2 Forschungsdesign..........................................................................................43
5.4.3 Untersuchungsform .......................................................................................43
5.4.4 Erhöhung der Rücklaufquote .........................................................................43
5.4.5 Datenerhebungsphase ....................................................................................43
5.4.6 Beschreibung der Konzepte und Indikatoren..................................................44
5.5 Statistische Auswertung ............................................................................46
5.5.1 Reliabilitätsanalysen......................................................................................46
5.5.2 Faktorenanalyse Nachhaltigkeitskriterien ......................................................47
5.5.3 Reihenfolgeeffekt der Nachhaltigkeitskriterien..............................................47
5.5.4 Weitere Faktorenanalysen..............................................................................47
5.5.5 Multiple lineare Regression ...........................................................................48
5.5.6 Bonferroni-Korrektur bei mehreren t-Tests....................................................48
6 Ergebnisse ................................................................................................ 49
6.1 Ergebnisse Fokusgruppen .........................................................................49
6.1.1 Priorisierung der Nachhaltigkeitskomponenten..............................................49
6.2 Ergebnisse der Fragebogenstudie .............................................................51

6.2.1 Die Nachhaltigkeitskriterien im Überblick.....................................................52
6.2.2 Ökonomische, ökologische und gesellschaftl. Nachhaltigkeit im Vergleich ...55
6.2.3 Erklärende Variablen.....................................................................................56
6.2.4 Ergebnisse aus der inhaltlichen Gruppierung der Nachhaltigkeitskriterien .....58
6.2.5 Anlagestruktur der Investoren........................................................................62
6.2.6 Rendite, Risiko und Stabilität ........................................................................63
6.2.7 Langfristige Renditeerwartung an einen nachhaltigen Immobilienfonds.........64
6.2.8 Nachfrage und Angebot eines nachhaltigen Immobilienfonds........................64
6.2.9 Investitionsbereitschaft von Investoren..........................................................65
6.2.10 Korrigierte Investitionssumme.......................................................................66
6.2.11 Erklärung der Antwortwerte zur Investitionsbereitschaft ...............................67
6.2.12 Bereitschaft zur Inkaufnahme einer Minderrendite ........................................67
6.2.13 Anlagestruktur und Bereitschaft der Immobilienfondsanbieter.......................68
6.2.14 Mögliche Fondsstruktur eines nachhaltigen Immobilienfonds........................69
6.2.15 Optimale Anlageform zur Förderung nachhaltiger Immobilien ......................69
6.2.16 Zielgruppen für Immobilienfonds ..................................................................70
6.2.17 Nachhaltiges Bauen.......................................................................................71
7 Diskussion ................................................................................................ 72
7.1 Kriterienkatalog für nachhaltige Immobilienfonds .................................72
7.1.1 Ökonomische Kriterien..................................................................................72
7.1.2 Ökologische Kriterien ...................................................................................74
7.1.3 Gesellschaftliche Kriterien ............................................................................76
7.1.4 Diskussion der Faktorenanalyse der Nachhaltigkeitskriterien.........................77
7.1.5 Steuerungswirkung eines nachhaltigen Immobilienfonds auf die regionale
Nachhaltigkeit...............................................................................................................78
7.2 Nachfrage und Investitionsbereitschaft....................................................79
7.2.1 Renditepräferenz, Nachfrage und Angebot ....................................................79

7.2.2 Investitionsbereitschaft..................................................................................80
7.2.3 Bereitschaft der Immobilienfondsanbieter .....................................................82
7.2.4 Chancen aufgrund der aktuellen Marktsituation.............................................82
7.3 Zielgruppen, Anlageform und Fondsstruktur..........................................83
7.3.1 Zielgruppen...................................................................................................83
7.3.2 Eignung als Anlageform................................................................................84
7.3.3 Fondstruktur..................................................................................................84
7.3.4 Ausgestaltung eines Bewertungssystems .......................................................86
7.3.5 Systemgrenzen ..............................................................................................86
7.4 Limiten der Arbeit.....................................................................................87
7.5 Ausblick......................................................................................................88
8 Literatur................................................................................................... 91
Anhang.......................................................................................................... 101
Glossar .......................................................................................................... 102

Tabellenverzeichnis
Tabelle 6.1: Nachhaltigkeitskomponenten der Fokusgruppen. ..............................................50
Tabelle 6.2: 34 Nachhaltigkeitskriterien rangiert nach Mittelwerten.....................................53
Tabelle 6.3: Faktorenanalyse der regionalen Steuerungswirkung .........................................57
Tabelle 6.4: Faktorenanalyse der Nachhaltigkeitskriterien ..................................................58
Tabelle 6.5: Ökologischen Dimension der Nachhaltigkeitskriterien ......................................61
Tabelle 6.6: Gesellschaftlich-ökologischen Dimension der Nachhaltigkeitskriterien.............62
Tabelle 6.7: Nachfrage.........................................................................................................65
Tabelle 6.8: Investitionsbereitschaft. ....................................................................................67
Tabelle 6.9: Bereitschaft zur Inkaufnahme einer Minderrendite............................................68
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 2.1: Bevölkerungspyramide der Schweiz...................................................................6
Abbildung 2.2: Zimmeranzahl nach Alter des Haushaltsvorstandes ........................................7
Abbildung 2.3: Bautätigkeit auf dem schweizerischen Wohnimmobilienmarkt.........................8
Abbildung 2.4: Angebotspreisindizes Wohnen.........................................................................9
Abbildung 2.5: Nominale und reale Preisentwicklung...........................................................11
Abbildung 3.1: Totales nachhaltiges Anlagevolumen............................................................20
Abbildung 3.2: Minergie Neubauten .....................................................................................21
Abbildung 3.3: Minergieflächen ...........................................................................................22
Abbildung 5.1:Teilschritte der Diplomarbeit ........................................................................37
Abbildung 6.1: Mittelwerte der elf Nachhaltigkeitskomponenten...........................................51
Abbildung 6.2. Mittelwertvergleiche der drei Säulen der Nachhaltigkeit...............................56
Abbildung 6.3: Investitionsbereitschaft.................................................................................66
Abbildung 6.4: Optimale Anlageform ...................................................................................70
Abbildung 6.5: Zielgruppen..................................................................................................71

Zusammenfassung
Diese Untersuchung hat sich zum Ziel gesetzt, einen Katalog von Nachhaltigkeitskriterien für
einen nachhaltigen Immobilienfonds zu erarbeiten und die Marktchancen für einen derartigen
Fonds abzuschätzen. Zu diesem Zweck haben Expertengruppen aus der Literatur stammende
Nachhaltigkeitskriterien auf die wichtigsten Bereiche für einen nachhaltigen Immobilienfonds
reduziert. Mit Hilfe dieser Ergebnisse wurde eine Fragebogenstudie durchgeführt, an der
58 Investoren und zehn Immobilienfondsanbieter aus der Deutschschweiz teilnahmen. Die
Teilnehmer bewerteten dabei 34 Nachhaltigkeitskriterien bezüglich der Relevanz für einen
nachhaltigen Immobilienfonds und machten Angaben zu Nachfrage, Investitionsbereitschaft,
Fondsstruktur und Zielgruppen.
Aus den Resultaten der Fragebogenstudie geht hervor, dass Nachhaltigkeitskriterien in einem
nachhaltigen Immobilienfonds kriterienspezifisch gewichtet werden sollten. Ökonomische
Aspekte werden im Durchschnitt zwar wichtiger beurteilt als ökologische und
gesellschaftliche. Zahlreiche ökologische und gesellschaftliche Komponenten werden jedoch
als ähnlich wichtig, zum Teil sogar als wichtiger beurteilt wie gewisse ökonomische
Komponenten. Die wichtigste Komponente ist die Standortattraktivität, gefolgt von den
ökologischen Komponenten Betriebsenergie und Baustoffe. Wichtigste gesellschaftliche
Komponente ist Wohlbefinden. Weitere wichtige Komponenten sind Bausubstanz,
Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sowie die Rendite. Als weniger wichtig beurteilt
werden die gesellschaftliche Komponente Gemeinschaft sowie ökologische Gesichtspunkte
wie Boden und Grünflächen.
Die 58 Investoren (die meisten sind Pensionskassen) repräsentieren rund 20% der
schweizerischen BVG-Vorsorgegelder und geben eine Investitionsbereitschaft für nachhaltige
Immobilienfonds von rund 230 Mio. CHF an, was der Grösse eines kleinen bis mittleren
schweizerischen Immobilienfonds entspricht. Nachhaltige Immobilienfonds werden zudem
als geeignetes Anlageinstrument zur Förderung nachhaltiger Immobilien beurteilt. Als
wichtigste Zielgruppen für einen nachhaltigen Immobilienfonds nennen die Fragebogenteilnehmer
Pensionskassen und private Investoren.
1

1 Einleitung
Weder in der Schweiz noch in anderen Ländern existiert bis zum heutigen Zeitpunkt ein
Immobilienfonds, welcher überdurchschnittlich viel in nachhaltige Immobilien investiert
(Socialfunds, 2006; Pivo & McNamara, 2005; Schmid-Schönbein & Flatz, 2005). Diese
Tatsache erstaunt, weil der Markt für nachhaltige Geldanlagen im Allgemeinen und für
nachhaltige Immobilien im Speziellen ein überdurchschnittliches Wachstum aufweist. Die
Zeiten scheinen also günstig zu sein für einen nachhaltigen Immobilienfonds. Aus Sicht
derjenigen Investoren, welche Nachhaltigkeit in ihren Immobilieninvestments integriert haben
wollen, und aus Sicht der nachhaltigen Entwicklung ist es wünschenswert, einen nachhaltigen
Immobilienfonds zu entwickeln.
Nachhaltige Finanzanlagen wiesen in den vergangenen zehn Jahren Wachstumsraten von
durchschnittlich 30% auf. Ende 2005 waren in der Schweiz etwas mehr als 10 Mrd. CHF in
nachhaltige Finanzanlagen investiert, Tendenz stark steigend (onValues, 2006). Auch der
schweizerische Immobilienmarkt blickt auf wachstumsstarke Jahre zurück (Bundesamt für
Statistik [BSF], 2006). Die hohe Bautätigkeit ist vor allem auf die positive Entwicklung der
schweizerischen Wirtschaft zurückzuführen. Dieser Trend wird voraussichtlich auch 2006
anhalten (Wüest & Partner, 2006). Im schweizerischen Immobilienmarkt werden vermehrt
nachhaltige Immobilien gebaut, was die bereits rund 6'000 Gebäude nach dem Minergiestandard
belegen (Minergie, 2006). In der Schweiz wie im Ausland interessieren sich für
diesen Trend vermehrt Investoren, was in Untersuchungen und Diskussionen zu diesem
Thema festgestellt werden kann (Calpers, 2006; Institute for Responsible Investments, 2006;
United Nations Environment Programm Financial Initiative [UNEP FI], 2006; Schmid-
Schönbein & Flatz, 2005).
Es existieren in der Schweiz bereits verschiedene Indikatorsysteme, Planungswerkzeuge und
Hilfsmittel für nachhaltige Immobilien (schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein,
2005; eco-bau, 2006). Auch diverse Bewertungssysteme wurden entwickelt. Sie berücksichtigen
jedoch vorwiegend ökologische Aspekte von Gebäuden (EMPA, 2006). Nachhaltigkeitskriterien
für einen nachhaltigen Immobilienfonds müssten zudem auf die Präferenzen
von Investoren und auf die Ansprüche eines Immobilienfonds abgestimmt sein. Diese
Wissenslücken führen zur Hauptfragestellung dieser Arbeit, welche Nachhaltigkeitskriterien
für eine nachhaltige Immobilie in einem Immobilienfonds wichtig sind und ob sie
3

unterschiedlich bewertet werden. Im Zentrum steht ferner die Frage nach den Marktchancen
eines nachhaltigen Immobilienfonds.
Um diese Fragen beantworten zu können, wurde in einem ersten Schritt eine Immobilienmarktanalyse
durchgeführt. Gleichzeitig führten die Autoren eine Marktanalyse zu
schweizerischen Immobilienfonds durch. Mittels Literaturrecherche wurden danach breit
abgestützte Nachhaltigkeitskriterien für Immobilien ermittelt. Die aus der Marktanalyse
gewonnen Erkenntnisse wurden dabei berücksichtigt. Experten aus verschiedenen Fachbereichen
wählten darauf an zwei Expertenveranstaltungen elf Kriteriengruppen (Komponenten)
für nachhaltige Immobilien aus Sicht eines nachhaltigen Immobilienfonds aus. Basierend
auf dieser Auswahl wurden durch die Autoren 34 Kriterien abgeleitet und ausgearbeitet.
Mittels einer Fragebogenstudie wurde die Hauptuntersuchung dieser Diplomarbeit durchgeführt.
Die Untersuchung beschränkt sich auf den geografischen Raum der Deutschschweiz.
Der ausgearbeitete Fragebogen richtete sich an Investoren und Immobilienfondsanbieter.
Resultate und Schlussfolgerungen dieser Arbeit basieren hauptsächlich auf der Auswertung
der Daten aus der Fragebogenstudie.
4

2 Marktanalyse schweizerischer Immobilien und Immobilienfonds
In diesem Kapitel werden Grundlagen vorgestellt im Zusammenhang mit der Frage, wie
günstig sich das aktuelle Marktumfeld für die Einführung eines nachhaltigen Immobilienfonds
präsentiert und welche Veränderungen in Zukunft erwartet werden. Dazu bedarf es auf
der einen Seite einer gründlichen Marktanalyse (Suter, 1995) des aktuellen Geschehens auf
dem schweizerischen Immobilienmarkt und auf der anderen Seite einer genaueren
Betrachtung der Anlagekategorie der Immobilienfonds. Im Folgenden wird detaillierter auf
die aktuelle Wirtschaftslage, die gegenwärtigen und zukünftigen Trends sowie auf die Netto-
Nachfrage als Ergebnis von Angebot und Nachfrage eingegangen. Zusätzlich wird am Schluss
neben Immobilien auch die Situation von Immobilienfonds beleuchtet. Ziel dieser Marktanalyse
ist es, einen Überblick zur aktuellen Nachfrage und Marktsituation von Immobilien
und Immobilienfonds zu geben. Aktuelle und zukünftige Trends sind dabei wichtige
Ergänzungen im Hinblick auf die Marktchancen eines nachhaltigen Immobilienfonds.
2.1 Aktuelle Wirtschaftslage
Die Wirtschaftslage beeinflusst die Nachfrage nach Immobilien stark und ist von Wichtigkeit
für die Einführung eines nachhaltigen Immobilienfonds. In einem Wirtschaftsabschwung
kann die Nachfrage nach Immobilien sinken, zum Beispiel wegen höherer Kapitalkosten
durch hohe Zinsen oder eine konjunkturbedingte Verringerung der Nachfrage nach Geschäftsflächen
und Wohneigentum. Auch Immobilienfonds können davon betroffen sein. Bereits die
Erwartung von Investoren, dass Immobilien an Wert verlieren könnten, kann die Attraktivität
von Immobilienfonds verringern. Für die Einführung eines nachhaltigen Immobilienfonds ist
das Wirtschafts- und Investitionsklima also wichtig. Ist letzteres schlecht, gibt es für einen
Immobilienfondsanbieter keinen Anreiz, einen nachhaltigen Immobilienfonds zu entwickeln
und anzubieten.
Nach einer 2002 stagnierenden und 2003 leicht rückläufigen Wirtschaft ist das reale BIP der
Schweiz seit dem Jahr 2004 wieder um zwei oder mehr Prozent gewachsen (BFS, 2006;
Konjunkturforschungsstelle der ETH, 2006). Das Wirtschaftswachstum und niedrige Zinsen
bewirken steigende Einkommen, eine anziehende Beschäftigung in bürorelevanten Branchen,
höhere Mieteinnahmen und eine hohe Immobiliennachfrage. Andererseits dämpfen ansteigende
Zinsen und hohe Immobilienpreise die Investorenerwartungen, da bei höherem Kapitaleinsatz
und gleichen Erträgen die Renditen sinken (Credit Suisse, 2006; Wüest & Partner, 2006).
5

2.2 Gegenwärtige und zukünftige Trends
2.2.1 Wirtschaftliche Trends
Sowohl die Weltwirtschaft als auch die schweizerische Wirtschaft befinden sich auf einem
soliden Wachstumspfad. Es gibt aber zahlreiche kurz- bis langfristige Risiken, welche die
Wirtschaft und Immobilienmärkte stark beeinflussen können. Insbesondere die Haushaltsund
Handelsbilanzdefizite und überhitzten Immobilienmärkte der USA bergen Risiken für die
schweizerische Wirtschaft. Neben der Konjunktur hat die Zinsentwicklung einen wichtigen
Einfluss auf die zukünftigen Preise von und Nachfrage nach Immobilien (Credit Suisse, 2006).
2.2.2 Demografische Trends und ihre Bedeutung für Immobilienfonds
Demografische Trends bestimmen die Wohnungsnachfrage vor allem langfristig, die
Konjunktur beeinflusst sie eher kurz- und mittelfristig (Credit Suisse, 2006). Die Nachfrage
Bevölkerungspyramide der Schweiz in den Jahren 2005 und 2015
Abbildung 2.1: Bevölkerungspyramide der Schweiz in den Jahren 2005 und 2015. Der Anteil
junger Menschen nimmt ab, derjenige älterer Menschen steigt, was zur für Industriestaaten typischen
urnenförmigen Bevölkerungspyramide führt. Quelle: BFS (2006).
6

steigt tendenziell mit der steigenden schweizerischen Bevölkerung, was vor allem durch Zuwanderung
weiterhin der Fall sein dürfte. Wichtig sind auch Veränderungen in den Präferenzen
der Bevölkerung sowie Veränderungen der Altersstruktur. Für Immobilienfonds sind diese
Angaben wichtig, um zukünftig attraktive Wohnungsgrössen und Standorte zu bestimmen.
Die schweizerische Bevölkerung ist zunehmend überaltert (Abbildung 2.1). Die Lebenserwartung
steigt, die Anzahl junger Personen nimmt durch niedrige Geburtenraten weiter ab. In den
kommenden zehn Jahren werden vor allem die Altersklassen zwischen 21 und 30 und zwischen
45 und 89 Jahren deutlich wachsen (Credit Suisse, 2006). Die Nachfrage nach grossen
Wohnungen (ab 5 Zimmern) wird sinken, da diese vor allem zwischen 35 und 45 Jahren
nachgefragt werden – also in stark rückläufigen Altersklassen (Abbildung 2.2). Das Schwergewicht
wird sich in den Bereich der 3.5- und 4.5-Zimmer-Wohnungen zurück verschieben.
Der Bedarf an Wohnungen mit 1.5 Zimmern wird weiter sinken. Dagegen wird sich der Markt
für 2.5-Zimmer-Wohnungen durch die Erstwohnungsnachfrage (20-30-Jährige), die starke
Zweitwohnungsnachfrage sowie durch alleinstehende Senioren beleben (Credit Suisse, 2006).
Anteil der Zimmerzahl nach Alter des Haushaltsvorstandes, Neubauten 1995 – 2000
Abbildung 2.2: Zimmeranzahl nach Alter des Haushaltsvorstandes. Wohnungen mit 5 und
mehr Zimmern werden vor allem von 35 bis 45 nachgefragt – Altersklassen welche in den
kommenden Jahren stark rückläufig sein werden. Quelle: BFS (2006).
7

Für Investoren und Anbieter von Immobilienfonds ist die Frage zentral, wo sich die Haushalte
in den kommenden zehn Jahren niederlassen werden. Immobilien an zukünftig attraktiven
Standorten sind für Immobilienfonds interessant. Personen zwischen 21 und 30 Jahren bevorzugen
dabei die städtischen Agglomerationen, während 45-59-Jährige ländliche Agglomerationsgürtel
der Zentren mit hohem Einfamilienhausanteil bevorzugen. (Credit Suisse, 2006).
2.3 Angebot von und Nachfrage nach Wohnimmobilien
Aus Sicht eines nachhaltigen Immobilienfonds sind Wohnungen als Miet- und Ertragsobjekte
in dieser Marktanalyse wichtig. Im schweizerischen Immobilienmarkt herrscht eine starke
Bautätigkeit, welche in der aktuell hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien gründet
(Abbildung 2.3). Die starke Bautätigkeit basiert vorwiegend auf der positiven Entwicklung
der schweizerischen Wirtschaft und den tiefen Zinsen (Swisscanto, 2006). Auch die hohe
Nachfrage von Investoren nach der wieder entdeckten Anlageklasse „Immobilien“ trug ihren
Anteil zum Bauboom bei (Wüest & Partner, 2006; Swisscanto, 2006). Entsprechend der
Nachfrage ist auch das Angebot von Immobilien in den letzten Jahren stark gewachsen.
Bautätigkeit auf dem schweizerischen Wohnimmobilienmarkt 1998 – 2004
Abbildung 2.3: Bautätigkeit auf dem schweizerischen Wohnimmobilienmarkt. Für das Jahr
2005 werden über 40'000 Wohnungen geschätzt. Genaue Zahlen werden erst Ende 2006
veröffentlicht. Quelle: BFS (2006).
Die Entwicklung von Angebot und Nachfrage spiegelt sich in der Immobilienpreisentwicklung
wider. Die aktuelle und zukünftige Preisentwicklung ist von Bedeutung, weil sie
die Attraktivität eines nachhaltigen Immobilienfonds beeinflussen kann, da mit steigenden
8

Immobilienwerten in der Regel auch die Fondswerte steigen. Sinkende Preise haben
demgegenüber Renditeeinbussen zur Folge. Während die Preisentwicklung im Segment der
Einfamilienhäuser weiter abflacht (2005: +0.7%), ist sie bei den Eigentums- (+3,5%) und
Mietwohnungen (+3%) weiter steigend (Swisscanto, 2006) (Abbildung 2.4). Miet- und
Eigentumswohnungen dürften auch im Jahr 2006 moderate Preissteigerungen von 0.5 bis 2%
erfahren.
Angebotspreisindizes für Wohnungen und Einfamilienhäuser 1998 – 2005
Abbildung 2.4: Angebotspreisindizes Wohnen. Seit 2000 steigende Preisentwicklung bei
Mietwohnungen (untere Kurve), Eigentumswohnungen (obere Kurve) und Einfamilienhäuser
(mittlere Kurve). Quelle: Wüest & Partner (2005).
Für Immobilienfonds relevant ist ausserdem die Entwicklung der Leerbestände, welche mit
der Ausweitung der Angebotsmenge leicht steigend ist. Leerstehende Immobilien
beeinflussen die Fondsperformance in der Regel negativ. Modellrechnungen zeigen jedoch,
dass der Markt die aktuell produzierten Bauten zu absorbieren vermag und das Risiko stark
steigender Leerbestände gering ist. Um Leerbestände zu vermeiden müssen vor allem
Immobilien in der nachgefragten Qualität und zu realisierbaren Preisen errichtet werden.
Leerstände konzentrieren sich auf Objekte mit schlechtem Preis-Leistungsverhältnis
(Swisscanto, 2006).
9

2.4 Angebot von und Nachfrage nach Geschäftsimmobilien
Im Verhältnis zu den guten Aussichten im Wohnungsmarkt schneidet der Büroflächenmarkt
schlechter ab. Die nur langsame Zunahme der Bürobeschäftigten trotz Wirtschaftswachstum resultiert
in einer nur wenig steigenden Nachfrage nach Büroflächen. Der Büroflächenmarkt ist
zudem von Überkapazitäten geprägt, die entsprechend langsam abgebaut werden. Die Leerstandsquote
im Jahr 2005 ist deshalb wieder über die 10%-Marke gestiegen (Swisscanto, 2006).
Gut gelegene, neue und moderne Dienstleistungsflächen an bevorzugten Lagen der Grossstädte
und Agglomerationen sind gut ausgelastet. Weniger zeitgemäss ausgestattete oder
schlecht gelegene Objekte haben Mieter verloren (Wüest & Partner, 2006). Eine allfällige
Wiederbelegung der Objekte zweiter und dritter Klasse hängt neben individuellen
Massnahmen vom Verlauf der Konjunktur ab. In Phasen stetigen Wirtschaftswachstums
werden Büroleerstände und Geschäftsleerstände normalerweise verringert (Swisscanto, 2006).
2.5 Relevanz für nachhaltigen Immobilienfonds
Die beschriebenen Preisentwicklungen und die aktuelle Attraktivität von Geschäfts- und
Wohnimmobilien im Vergleich sind wichtige Kriterien im Hinblick auf die Entwicklung eines
nachhaltigen Immobilienfonds. Es leiten sich daraus zwei Fragestellungen ab: Welches
Verhältnis an Wohn- und Geschäftsimmobilien wäre für einen solchen Fonds optimal, und
welche jeweiligen Anteile an Neubauten, bestehenden Bauten und Ersatzbauten sollen in
einem nachhaltigem Immobilienfonds enthalten sein?
2.6 Immobilienpreisblase
Eine allfällige Preisblase wäre von grosser Wichtigkeit für einen zukünftigen, nachhaltigen
Immobilienfonds. Wenn Immobilienfondsanbieter und Investoren davon ausgehen, dass in
den nächsten Jahren bei schweizerischen Immobilien eine scharfe Preiskorrektur bevorsteht,
würde dadurch das Interesse an einem neuen nachhaltigen Immobilienfonds deutlich reduziert.
Eine Preisblase besteht, wenn Immobilien gegenüber dem eigentlichen „wahren“ Marktwert
zu überhöhten Preisen verkauft werden (Credit Suisse, 2006). Der wahre Marktwert ist
natürlich fiktiv, weil der Markt die Preise für Immobilien festlegt. Für die Preisschwankungen
sind neben Zinsen, Konjunktur und Kaufkraft auch preistreibende Faktoren wie Spekulationskäufe
verantwortlich (Swisscanto, 2006).
10

Mit einigen relevanten Kennzahlen soll die Frage nach einer aktuellen Immobilienpreisblase
kurz diskutiert werden. Eine wichtige Kennzahl ist die Wertentwicklung von Immobilien.
Verbreitet existiert die Meinung, dass Immobilien langfristig an Wert gewinnen. Tatsache ist
jedoch, dass die realen Preise in der Schweiz, abgesehen von den starken Schwankungen
weitgehend konstant geblieben sind (Credit Suisse, 2005) (Abbildung 2.5).
Die Erschwinglichkeit (Erschwinglichkeit = Eigenheimpreisen / Haushaltseinkommen; je
kleiner der Wert, umso besser die Erschwinglichkeit) ist in den letzten Jahren besser
geworden, da die Einkommen stärker angestiegen sind als die Eigenheimpreise (Credit Suisse,
2005). Damit wurde Wohneigentum im Schnitt erschwinglicher. Die „Erschwinglichkeit“ von
Wohneigentum liegt in der Schweiz aktuell auf dem tiefsten Stand der letzten Jahre. So
betrachtet ist der Wohneigentumsmarkt heute fair bewertet.
Nominale und reale Preisentwicklung für Wohneigentum
Abbildung 2.5: Seit 1985 hat sich der nominale Wert einer Immobilie um rund 30% erhöht.
Der reale Wert ist hingegen gesunken. Quelle: Wüest & Partner (2006).
Ein weiterer Kennwert ist die Tragbarkeit (Tragbarkeit = durchschnittliches Haushaltseinkommen
/ Zins- und Unterhaltskosten). Gemäss Faustregel ist die Tragbarkeit gegeben, wenn
die regelmässig anfallenden Kosten einen Drittel des Haushaltseinkommens nicht übersteigen.
Dank der tiefen Zinsen sind die Tragfähigkeitswerte aktuell tief. Auch bei Hypothekarzinsen
von 5% wären die Werte noch akzeptabel (Credit Suisse, 2005). Wüest & Partner (2006)
11

sowie das Research der Credit Suisse (2006) sehen zurzeit keine Bedrohung durch eine Blase
am schweizerischen Immobilienmarkt.
2.7 Analyse des schweizerischen Immobilienfondsmarktes
Das Vermögen an Wohn-, Büro-, Verkaufs- und Gewerbeimmobilien in der Schweiz hat
einen geschätzten Gesamtwert von rund 1890 Mrd. CHF (Wüest & Partner, 2006), wovon
rund ein Prozent an der Börse kotiert ist. 2005 waren in der Schweiz etwa 28 Mrd. CHF in
indirekten Immobilienanlagen investiert. Dazu gehören Immobilienfonds, Immobilienanlagestiftungen
und Immobilienaktiengesellschaften (Credit Suisse, 2005).
2.7.1 Arten und Eigenschaften von Immobilieninvestments
Immobilienfonds (offene Immobilienfonds) sind indirekte Immobilienanlagen und haben
gegenüber Direktanlagen den Vorteil, dass Investoren mit genau definiertem Kapitaleinsatz
und ohne hohe Transaktionskosten jederzeit am Immobilienmarkt partizipieren können. Sie
ermöglichen allen Anlegern ein Engagement am Immobilienmarkt bei relativ geringem Risiko
und gutem Anlegerschutz (Bundesamt für Wohnungswesen, 2006).
Immobilienanlagestiftungen (geschlossene Immobilienfonds) sind exklusiv steuerbefreiten
Vorsorgeeinrichtungen vorbehalten. Viele Vorsorgeunternehmen investieren in Immobilienanlagestiftungen.
In Zeiten hoher Nachfrage, wie das aktuell der Fall ist, sind Anteile von
Immobilienanlagestiftungen schwierig zu erwerben. Es existieren oft lange Wartelisten.
Immobilienaktiengesellschaften sind börsenkotierte Unternehmen, die ein Immobilienportfolio
verwalten. Im Gegensatz zu Immobilienfonds verfolgen sie tendenziell eine aktivere
Buy-and-Manage/Sell-Strategie. Sie setzen zudem mit einem Anteil von über 80% ein
deutliches Schwergewicht auf Geschäftsliegenschaften (Credit Suisse, 2005).
REITs (Real Estate Investment Trusts) stammen aus den USA und sind börsengehandelte
Immobilienanlagen, die von der Unternehmenssteuer befreit sind. In der Schweiz wurde in
Finanzkreisen über die Einführung einer REIT-ähnlichen Anlageform diskutiert, weshalb
REITs an dieser Stelle erwähnt werden. Die Abschaffung der Doppelbesteuerung von
indirekten Immobilienfonds (einmal auf Unternehmensebene und ein zweites Mal auf der
Ebene des Anteilsinhabers) ist in der Schweiz jedoch nicht absehbar, weshalb auch keine
Hinweise zur Einführung von REITs vorhanden sind (Credit Suisse, 2005).
12

2.7.2 Immobilienfonds in der Schweiz
Ende August 2006 waren laut Eidgenössischer Bankenkommission (EBK) (2006) in der
Schweiz 27 Immobilienfonds zugelassen, welche in der Schweiz investierten. Die
verschiedenen Quellen geben unterschiedliche Fondsvermögen an. Per März 2006 wird für 24
Immobilienfonds ein Fondsvermögen von 15.7 Mrd. CHF genannt (SNB, 2006), wobei diese
Zahl für das Nettoanlagevermögen stehen dürfte. Der SWX Immobilienfonds Index
beinhaltete im März 2006 15 Immobilienfonds im Wert von 14.4 Mrd. CHF. Darin fehlen
einige grosse Immobilienfonds. Der tatsächliche Wert aller 27 Fonds dürfte deshalb höher
liegen. Die Swiss Funds Association (SFA) (2006) nennt per Ende März 2006 ein totales
Fondsvermögen von 12.1 bis 19.8 Mrd. CHF, je nachdem, welche Kategorien einbezogen
werden. Seit März gab es zudem einige Veränderungen im Immobilienfondsmarkt, welche
noch nicht in den Statistiken enthalten sind. Tendenziell fand in den letzten Jahren eine
Reduktion der Anzahl Immobilienfonds statt (ausgenommen 2006). Das Fondsvermögen stieg
während der letzten fünf Jahre aber kontinuierlich an (SNB, 2006). Nicht zuletzt durch die
Erhöhung der Immobilienquote von Pensionskassen ist den Immobilienfonds viel Neugeld
zugeflossen (Wüest & Partner, 2006).
Über die Hälfte der Immobilienfonds stammen von der Credit Suisse, UBS und Swisscanto.
Gesamthaft gesehen gibt es 14 Immobilienfondsanbieter. Zu fünf nicht öffentlichen
Immobilienfonds wollten die Fondsanbieter keine Auskunft erteilen. Von den 27 Immobilienfonds
sind sieben explizit für institutionelle Anleger wie Pensionskassen.
13

2.7.3 Grösse und Strukturen von schweizerischen Immobilienfonds
Das Volumen der einzelnen Fonds schwankt zwischen 100 Mio. CHF für kleine Immobilienfonds
und rund 4.5 Mrd. CHF. Aussagen von Fondsmanagern der Fokusgruppen zufolge ist
ein Volumen von 200 Mio. CHF die ungefähre kritische Grösse eines neuen Immobilienfonds.
Der Anteil an Geschäftsimmobilien schwankt zwischen 0% und 90%. Zwei Drittel der Fonds
beinhalten aber mehr Wohn- als Geschäftsimmobilien. Oft haben die Fonds Immobilien mit
gemischten Nutzungen. Wüest & Partner (2006) schätzt die Anteile auf knapp 30%
Geschäftsimmobilien, etwas über 30% Wohnimmobilien und knapp 40% gemischt genutzte
Liegenschaften. Ein markanter Anteil an Geschäftsimmobilien wäre demnach auch bei einem
nachhaltigen Immobilienfonds denkbar.
2.7.4 Renditeentwicklung der Immobilienfonds
Gemäss Credit Suisse (2006) wiesen die Immobilienfonds Ende 2005 eine jährliche Anlagerendite
von 4.8% auf. Die einzelnen Immobilienfonds entwickelten sich sehr unterschiedlich.
Die Spanne reicht von 2.5% bis 6%. Im mehrjährigen Mittel schwankt die Performance von
Immobilienfonds in der Regel zwischen der Rendite von Aktien und Obligationen.
Bei den Immobilienfondspreisen fällt die praktisch durchgehende Überbewertung (Agio) von
20% gegenüber dem Nettoanlagevermögen auf. Die hohen Agios sind im Laufe der letzten
Jahre aufgrund der grossen Nachfrage nach Immobilien zur Portfoliodiversifikation
entstanden. Die überbewerteten Immobilienfonds bergen Renditerisiken, falls die Nachfrage
nach Immobilien zukünftig zurückgehen sollte.
2.7.5 Benchmark für schweizerische Immobilienfonds
Der in der Schweiz meist verwendete Benchmark für Immobilienfonds ist der SWX
Immobilienfonds Index (SWX, 2006), in dem alle 14 börsenkotierten Immobilienfonds
enthalten sind. Diesem Index gegenüber steht der KGAST Immo-Index (Credit Suisse, 2005).
Dieser gibt die geschätzte Wertentwicklung aller Immobilien schweizerischer Immobilienanlagestiftungen
wieder. Den beiden Indizes liegen also verschiedene Immobilien zugrunde.
Sie besitzen jedoch mit ca. 14 Mrd. CHF (SWX) und über 9 Mrd. CHF (KGAST) ähnliche
Grössen. Die reine Wertentwicklung der beiden Indizes ist vergleichbar. Beide Indizes weisen
seit 1998 ein jährliches Wachstum von rund 5% auf (Credit Suisse, 2005).
14

2.7.6 Marktakteure
Investoren schweizerischer Immobilienfonds gehören zur Zielgruppe nachhaltiger
Immobilienfonds. Pensionskassen sind wichtige Investoren im Markt für indirekte
Immobilienanlagen in der Schweiz. Wie hoch ihre Anteile sind, ist jedoch nicht bekannt, da
der grösste Teil der offenen Immobilienfonds börsenkotiert ist. Credit Suisse (2005) schätzt,
dass rund die Hälfte der Immobilieninvestitionen von Pensionskassen indirekt getätigt wird,
also via Immobilienfonds oder Anlagestiftungen. Gemäss Aussagen von Immobilienfondsanbietern
der Fokusgruppen sind auch private Anleger eine wichtige Investorengruppen von
Immobilienfonds.
2.7.7 Ausblick
Laut Wüest & Partner (2006) bleibt das Umfeld für Immobilienanlagen günstig.
Pensionskassen haben zum Beispiel ihre Immobilienquote von 16.8% (2001) auf aktuell
17.9% erhöht (Swisscanto, 2006). Ebenso ist ein Trend sichtbar hin zu indirekten Anlagen
wie Immobilienfonds, da diese über diverse Vorteile wie Risikostreuung, Diversifikation,
Flexibilität und professionelles Management verfügen (Credit Suisse, 2005). Die zum Teil
niedrigen Immobilienquoten in vielen privaten und institutionellen Portfolios lassen erahnen,
welches Potential ein nachhaltiger Immobilienfonds haben könnte.
2.7.8 Nachhaltige Immobilienfonds aus Sicht der Marktanalyse
Aufgrund der Marktverhältnisse in der Schweiz kann für die nächsten Jahrzehnte von einer
intakten Nachfrage nach Immobilien und Immobilienfonds ausgegangen werden. Die aktuell
starke Nachfrage nach Immobilien und der Trend hin zu indirekten Immobilienanlagen bieten
grosse Chancen für neue Immobilienfonds. Wie erwähnt ist die Entwicklung eines
Immobilienfonds in der aktuellen Marktsituation nicht einfach, weil die aktuelle Nachfrage
nach Immobilien sehr gross ist und die Nachfrage das vorhandene Angebot übersteigt.
15

3 Theorie
3.1 Nachhaltigkeit
Um für einen nachhaltigen Immobilienfonds Nachhaltigkeitskriterien festzulegen, gilt es den
Begriff der Nachhaltigkeit zu verstehen. Daraus und aus dem bestehenden Wissen zu
nachhaltigen Immobilien werden im Verlauf dieser Arbeit unter anderem die Kriterien für
einen nachhaltigen Immobilienfonds abgeleitet.
Der in dieser Arbeit verwendete Begriff der Nachhaltigkeit lässt sich aus der Brundtlanddefinition
von 1987 ableiten. Nachhaltige Entwicklung bedeutet, die eigenen Bedürfnisse zu befriedigen,
ohne die Möglichkeit zukünftiger Generationen zu gefährden, ihre Bedürfnisse zu
befriedigen (Hauff, 1987). Das eigentliche Ziel von Nachhaltigkeit ist die dauerhafte Existenzfähigkeit
der Erde und ihrer Ökosysteme zusammen mit der Erfüllung der Grundbedürfnisse
aller Menschen und zukünftiger Generationen. Der Weg zu diesem Ziel ist die nachhaltige Entwicklung
aller Bereiche. Das zentrale Drei-Säulen-Modell geht von der Vorstellung aus, dass
Nachhaltigkeit aus drei Komponenten Ökonomie, Ökologie und Gesellschaft besteht, in welchen
gleichzeitig und gleichberechtigt nachhaltige Entwicklungen umgesetzt werden. Nachhaltige
Entwicklung ist jedoch kein klar definiertes Konzept; es bestehen in der Wissenschaft
unterschiedliche Auffassungen darüber (Laws & Scholz, 2004). Auch auf politischer Ebene
existieren unterschiedliche Konzepte und Strategien, wie die Indikatorensysteme der UNO, EU
und der Schweiz zeigen (United Nations Department of Economic and Social Affairs, 2006;
statistischer Informationsdienst der EU, 2006; Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], 2006).
3.1.1 Allgemeine Nachhaltigkeit versus Nachhaltigkeit bei Immobilien
Die allgemeinen Kriterienkataloge für den Begriff Nachhaltigkeit können dem spezifischen
Gebiet der Immobilien nicht aufgesetzt werden. Themen wie Bildung, internationaler Handel
oder Entwicklungszusammenarbeit werden bei nachhaltigen Immobilien, wenn überhaupt, nur
am Rande berührt. Viele Nachhaltigkeitsthemen sind zwar auch bei Immobilien betroffen. Für
die Herleitung der Kriterien eines nachhaltigen Immobilienfonds sind die Indikatoren der
UNO oder des Bundes aber nur bedingt brauchbar. Deutlich besser geeignet sind die
Nachhaltigkeitskriterien, welche in der schweizerischen Baubranche speziell für Immobilien
entwickelt wurden (schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein 2005).
16

3.1.2 Unterschiede bei Methoden und Nachhaltigkeitskriterien
Ein Vergleich der Methoden und Kriterien von allgemeinen, nachhaltigen Finanzanlagen mit
den in dieser Arbeit verwendeten Methoden und Kriterien für nachhaltige Immobilienfonds ist
wenig sinnvoll. Die grossen Unterschiede bei Methoden und Nachhaltigkeitskriterien liegen
in der Verschiedenheit der Anlageprodukte. Bei nachhaltigen Aktienfonds werden Unternehmen
auf ihre Nachhaltigkeit überprüft. Die Bewertung von Unternehmen aufgrund ihrer
Nachhaltigkeitsleistung durchdringt neben den Produkten vor allem Bereiche wie Corporate
Governance, also der Verantwortung der Unternehmen gegenüber Mitarbeitern, der Umwelt,
der Gesellschaft und ihrer Stakeholder. Bei einem nachhaltigen Immobilienfonds wird nur das
konkrete Produkt, die Immobilie, auf Nachhaltigkeit hin überprüft. Die definierten
Nachhaltigkeitskriterien beziehen sich dabei auf den Bau und seine Umgebung.
Trotzdem soll an dieser Stelle kurz auf das Vorgehen in anderen nachhaltigen Finanzbereichen
eingegangen werden, denn sie bieten interessante Grundlagen und könnten bei der
Ausgestaltung des nachhaltigen Immobilienfonds neue Impulse geben.
3.2 Nachhaltige Geldanlagen
3.2.1 Nachhaltige Geldanlagen auf dem aktuellen Markt
Bereits im 19. Jahrhundert wurden in den USA basierend auf dem Ausschluss von Unternehmen
aus Bereichen wie der Rüstungs-, Alkohol- oder Tabakindustrie (Conrads, 1994;
Deml et al., 1994; Hancock, 1999; Mächtel, 1996) nachhaltige Anlagen entwickelt. Das
Ausschlussprinzip von damals wird auch heute noch für nachhaltige Investments verwendet.
Der eigentliche Aufschwung nachhaltiger Investments begann erst um die Jahrtausendwende
mit der Einführung zahlreicher Nachhaltigkeitsfonds, in denen neben ökologischen Kriterien
auch gesellschaftliche integriert wurden.
Ende 2005 waren in der Schweiz etwas mehr als 10 Mrd. CHF in nachhaltige Finanzanlagen
unter dem Namen socially and responsible Investments (SRI) investiert. Dies entspricht
ca. 0.2% des gesamten Anlagevolumens (onValues, 2006). Im Fondsmarkt betrug der Anteil
nachhaltiger Produkte im Jahr 2000 in der Schweiz 0.3 % (Möhrle, 2002). Die meisten der
nachhaltigen Anlagefonds investieren in Aktien. Einige investieren auch in Obligationen,
andere haben gemischte Wertschriftenbestände. Insbesondere in der Schweiz sind nachhaltige
17

Finanzprodukte und Fonds noch immer Nischenprodukte, wenn auch mit starkem Wachstum.
Von 1995 bis 2005 betrugen die jährlichen Wachstumsraten durchschnittlich etwa 30%.
Auf dem europäischen und amerikanischen Markt sind nachhaltige Anlagen etabliert. Neben
zahlreichen Investmentfonds existieren eine Reihe von Nachhaltigkeitsindizes, anhand derer
nachhaltige Unternehmen und Anlagefonds als solche erkennbar sind (Nachhaltiges Investment,
2006). Ein solcher Index fasst die als nachhaltig eingestuften Werte zusammen, ähnlich
des Swiss Market Index SMI für die grössten schweizerischen Aktiengesellschaften. Weitere
Plattformen für nachhaltige Anlagefonds sind Socialfunds (2006) sowie Avanzi (2006).
3.2.2 Initiativen für nachhaltige Investments und Anbieter von Bewertungssystemen
Es existieren zahlreiche Unternehmen und Organisationen, die Systeme für Nachhaltigkeitsbewertungen
von Unternehmen anbieten (Centerinfo, 2006; Siri Company, 2006; Coporate
Sustainability and Responsibility Research [CSRR], 2006). Auch staatliche oder
internationale Einrichtungen betreiben Forschung zur Förderung nachhaltiger Investments,
zum Beispiel Programme der UNEP FI (2006). Zu nennen sind die Global Reporting
Initiative (GRI) Guidelines (2006), ein umfassender Standard zur Nachhaltigkeitsberichterstattung
von Unternehmen. Das UNEP FI hat zudem im Frühjahr 2006 Prinzipien für
nachhaltige Investments geschaffen (United Nations Principles for Responsible Investing,
2006). Seit 2006 ist auch eine Arbeitsgruppe für nachhaltige Immobilieninvestments im
Aufbau (UNEP FI Property Working Group, 2006).
3.2.3 Nachhaltigkeitskriterien und Bewertungsprinzipien
Die am meisten angewendete Auswahlmethode für nachhaltige Wertschriften ist der „Best-in-
Class“ Ansatz, gefolgt vom „Ausschlussprinzip“. Weitere Auswahlmethoden sind „Nachhaltigkeitsbereiche“
(Fokussierung auf nachhaltige Branchen), „Proxy voting“ (versuchte
Einflussnahme auf das Unternehmen durch Stimmrechte anhand der Aktienbeteiligung) oder
„Engagement“ (versuchte Einflussnahme auf das Unternehmen durch aktive Kommunikation
mit der Unternehmensführung) (onValues, 2006). Eine Übersicht über das Bewerten von
nachhaltigen Investments bietet Köllner et al. (2004).
In der Aufbauphase eines nachhaltigen Immobilienfonds könnte das Prinzip des Best-in-Class
Ansatzes verwendet werden (Kapitel 7.3.4 und 7.3.5). Dieser am häufigsten verwendete
Ansatz wählt für einen Nachhaltigkeitsfonds aus Branchen oder Sektoren die führenden
18

Unternehmen im Hinblick auf finanzielle, ökologische und gesellschaftliche Kriterien aus. Es
können so auch auf den ersten Blick nichtnachhaltige Unternehmen wie zum Beispiel der
Autokonzern Toyota in einen nachhaltigen Fonds gelangen, weil dieser viel zur nachhaltigen
Entwicklung der Autoindustrie beiträgt. Dieser Ansatz bietet somit allen Unternehmen
unabhängig vom Sektor eine faire Chance, sich nachhaltig auszuzeichnen (Swiss Equity
Magazin, 2004).
3.2.4 Rendite nachhaltiger und konventioneller Geldanlagen im Vergleich
Rendite ist ein zentraler Faktor für Investoren. Nachhaltige Immobilienfonds haben ungleich
grössere Erfolgschancen, wenn erwartet wird, dass sie eine vergleichbare oder bessere
Rendite als herkömmliche Immobilienfonds erzielen. Bis vor wenigen Jahren wurde die
Integration nachhaltiger Aspekte mit Kostenfaktoren verbunden. In den letzten Jahren ist
diesbezüglich ein allmählicher Wandel erkennbar (Edwards, 1998; Möhrle, 2002). Die
Rendite von nachhaltigen Portfolios und Fonds wurde in einer Reihe von Studien untersucht
(Armbruster, 2000; Mächtel, 1996). Nachhaltige Fonds aus den Jahren bis 1998 erzielten
tiefere Gewinne als konventionelle Fonds (Armbruster, 2000). Die Risiken in diesen Fonds
waren jedoch erhöht (Möhrle, 2002). Neuere Fonds wie Nachhaltigkeitsfonds sind noch nicht
derart gut untersucht. Hingegen zeigt Plinke (2002) in einer breit angelegten Untersuchung,
dass Aktien von nachhaltigen Unternehmen im Vergleich zu anderen Unternehmen derselben
Branche ein geringeres Risiko von Kursschwankungen sowie eine zumindest ebenbürtige
Rendite aufweisen. Diese Tendenz zeigt sich auch in der Entwicklung des Dow Jones
Sustainability Group Index, eines Nachhaltigkeitsindexes. Er hat sich über mehrere Jahre
besser entwickelte als der Dow Jones Global Index (Möhrle, 2002). Es ist in der Tat
aufschlussreicher, nicht Fonds sondern nachhaltige Indizes mit den entsprechenden
Benchmarks zu vergleichen. Der Vorteil ist, dass ein Nachhaltigkeitsindex direkt mit seinem
Benchmarkindex verglichen werden kann, ohne die bei Fonds üblichen Verzerrungen wie
Fondsgebühren, Managementeigenschaften und zeitlich unterschiedliche Investmententscheidungen.
In Schröder (2005) wurden 29 nachhaltige Aktienindizes getestet. Es konnten
keine Renditeunterschiede zwischen nachhaltigen Indizes und ihrem konventionellen
Benchmark nachgewiesen werden. Diese Befunde können aber nur bedingt auf nachhaltige
Immobilienfonds übertragen werden, da diese sich von konventionellen, nachhaltigen
Anlagen wesentlich unterscheiden.
19

3.2.5 Profil nachhaltiger Anleger
Institutionelle Anleger sind in der Schweiz die wichtigste Investorengruppe für nachhaltige
Anlagen. Sie besitzen 45% der pooled Vehicels (z.B. Fonds) sowie 95% der nachhaltigen
Vermögen auf Mandatsbasis (Abbildung 3.1). Private Banking und Retail machen zusammen
20% der pooled Vehicels sowie 5% der Vermögen auf Mandatsbasis aus. 35% der pooled
Vehicels Investoren sind nicht definiert.
Nachhaltige Anlagen Assets-Under-Management und ihre Investoren
5000
Millionen CHF
4000
3000
2000
1000
Institutionelle
Anleger
Private Banking
und Retail
nicht definiert
0
Fonds
Mandate
Abbildung 3.1: Totales nachhaltiges Anlagevolumen Assets-Under-Management und die
relevanten Investorengruppen. Institutionelle Anleger sind die wichtigste Investorengruppe
für nachhaltige Investmentprodukte. Quelle: onValues (2006).
Als Investoren für nachhaltige Immobilienfonds wären gemäss diesen Zahlen institutionelle
wie private Investoren denkbar (onValues, 2006). Dass vor allem institutionelle Investoren
wie Pensionskassen in nachhaltige Anlagen investieren, könnte mit ihrem langfristigen
Anlagehorizont zusammenhängen. So haben sich zum Beispiel die beiden Pensionskassen
Nest und Abendrot explizit dem nachhaltigen Investieren verschrieben. Ende 2001 stieg auch
die AHV mit 500 Mio. CHF ein. Im Jahr 2004 legte sie bereits fast 1 Mrd. CHF nach
nachhaltigen Kriterien an. Gründe waren Diversifikation, eine vergleichbare Rendite und die
ethische Komponente (Swiss Equity Magazin, 2004).
20

3.2.6 Positive Effekte nachhaltiger Anlagen
Die Entwicklung eines nachhaltigen Immobilienfonds macht aus Nachhaltigkeitssicht nur
Sinn, wenn ein derartiger Fonds gegenüber konventionellen Immobilienfonds positive
ökologische, gesellschaftliche und ökonomische Effekte hat. Es ist intuitiv nahe liegend, dass
bei nachhaltigen Immobilien ein gesellschaftlicher, ökonomischer oder Umweltnutzen besteht.
Dies muss jedoch nicht zwingend sein, wie Untersuchungen zum Umweltnutzen anderer
nachhaltiger Anlagen zeigen (Roche et al., 1992). Die Nutzenfrage wird in dieser Arbeit
untersucht, indem die Steuerungswirkung auf die regionale Nachhaltigkeit ermittelt wird.
3.2.7 Nachhaltige Immobilieninvestments
3.2.7.1 Aktuelle Trends und Nachfrage
Die Autoren haben weltweit keine börsenkotierten nachhaltigen Immobilieninvestmentanlagen
gefunden. Ebenso wenig wurden speziell für solche Anlagen geeignete
Bewertungssysteme gefunden. Diese Aussage wird von mehreren Quellen unterstützt
Anzahl jährliche Minergie Neubauten seit 1998
Anzahl jährliche Neubauten
1250
1000
750
500
250
Wohnbauten
Bauten Industrie
und Dienstleistung
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Abbildung 3.2: Die Anzahl jährlicher Neubauten seit dem Labelstart von Minergie stieg
kontinuierlich an. Anzahlmässig überwiegen Wohnbauten deutlich. Quelle: Minergie (2006).
21

(Socialfunds, 2006; Pivo, 2005; Schmid-Schönbein & Flatz, 2005). In der Literatur finden
sich aber Hinweise auf aktuelle Bestrebungen für nachhaltige Immobilieninvestments im
Ausland (Institute for Responsible Investments, 2006; UNEP FI Property Working Group,
2006; Pivo & McNamara, 2005). Investitionsabsichten werden bei grösseren Investoren zum
Teil bereits diskutiert (Swiss Equity Magazin, 2004; Calpers, 2006). Die stark steigende
Nachfrage nach Immobilien und im Speziellen nach nachhaltigen Immobilien dürfte
international der Entwicklung nachhaltiger Immobilieninvestmentprodukte zusätzlichen
Auftrieb verleihen.
In der Schweiz werden nachhaltige Immobilien immer stärker nachgefragt. Der bekannte
Minergie Standard belegt diese Entwicklung (Minergie, 2006). Insbesondere im Wohnbereich,
flächenmässig aber auch im Geschäftsbereich ist seit dem Start des Labels im Jahr 1998 ein
starkes Wachstum zu verzeichnen (Abbildungen 3.2 und 3.3). Nur wenige grosse Investoren
zeigen jedoch bis heute ein grosses Engagement für nachhaltiges Bauen. Die meisten Projekte
sind zudem für die eigene Nutzung oder das eigene Portfolio gedacht.
Erstellte Minergie Neufläche pro Jahr seit 1998
Jährliche neue Fläche in 1'000 m2
1200
1000
800
600
400
200
Wohnbauten
Bauten Industrie
und Dienstleistung
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Abbildung 3.3: Die jährlich neu erstellten Minergieflächen sind bis 2005 stark angestiegen.
Anteilsmässig sind Geschäfts- und Wohnbauflächen ähnlich gross. Die Flächen entsprechen
der Energiebezugsfläche (Summe aller Geschossflächen, für deren Nutzung ein Beheizen oder
Klimatisieren notwendig ist). Quelle: Minergie (2006).
22

Ein offener Markt für nachhaltige Rendite-Objekte existiert in der Schweiz bisher nicht.
Institutionelle Investoren äusserten sich in Sondierungsgesprächen zurückhaltend zu einem
nachhaltigen Immobilienfonds (Schmid-Schönbein & Flatz, 2005). Vorbehalte bestehen
bezüglich des Aufbaus des Fondsvolumens, der aktuellen Marktsituation sowie der
suboptimalen gesetzlichen Rahmenbedingungen wie zum Beispiel der Doppelbesteuerung.
3.2.7.2 Mögliche nachhaltige Immobilieninvestmentprodukte
In der Schweiz kommen grundsätzlich offene Immobilienfonds, Immobilienanlagestiftungen
und Immobilienaktiengesellschaften in Frage. Die Einführung von REITs ist in der Schweiz
nicht absehbar. Gegen die Immobilienaktiengesellschaften als geeignete Anlageform zur
Förderung nachhaltiger Immobilien sprechen die Buy-and-Manage/Sell-Strategie und der
hohe Anteil an Geschäftsimmobilien. Ein geschlossener Immobilienfonds besitzt den Nachteil,
dass er nur institutionellen Anlegern vorbehalten und Privatanlegern nicht zugänglich ist.
Daraus leitete sich nach Ansicht der Autoren ab, dass ein offener, börsenkotierter,
nachhaltiger Immobilienfonds das am besten geeignete Anlageinstrument zur Förderung
nachhaltiger Immobilien ist.
Pivo & McNamara (2005) schlagen mehrere Typen von Immobilieninvestmentprodukten vor,
welche aber mehrheitlich für den Markt USA gedacht sind. Es fällt zudem auf, dass die
Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien in den USA in Zukunft eher auf der Ebene von
Unternehmen als der Immobilien stattfinden könnte. Die nachhaltige Bewertung würde also
ähnlich ablaufen wie bei den heute angewendeten Bewertungsmethoden für Unternehmen.
Nicht Immobilien würden auf ihre Nachhaltigkeit bewertet, sondern Unternehmen und ihre
betriebliche Nachhaltigkeit. Für die Autoren sollte die Nachhaltigkeit der Immobilien jedoch
der zentrale Punkt sein und nicht in erster Linie die Nachhaltigkeit des Unternehmens,
welches Immobilien bewirtschaftet.
3.3 Nachhaltigkeitskriterien bei Immobilien
3.3.1 Einführung
Ein Ziel dieser Diplomarbeit ist es, einen möglichst breiten Katalog von Nachhaltigkeitskriterien
für Immobilien zu erstellen, der bei den einzelnen Kriterien nicht ins Detail geht.
Eine detaillierte Ausarbeitung der Kriterien für einen nachhaltigen Immobilienfonds muss in
23

weiterführenden Arbeiten vorgenommen werden. Dieser allgemeine Katalog soll vielmehr
den vielseitigen Ansprüchen an eine nachhaltige Immobilie gerecht werden, die Ansprüche
von Zielgruppen (Investoren) zu integrieren und die Grundlage dafür zu schaffen, auf der ein
detailliertes Indikatorsystem und ein praxisorientiertes Bewertungssystem ausgearbeitet
werden kann.
3.3.2 Standards und Bewertungssysteme für nachhaltiges Bauen
In der Schweiz ist Minergie der bekannteste, angewendete Standard in der Praxis. Während
Minergie sich auf die Themen Komfort und Energieeffizienz beschränkt, beinhaltet das neue
Label Minergie-Eco, abgestützt auf die Kriterien der SIA-Empfehlung 112/1 „Nachhaltiges
Bauen“, auch die Themen Gesundheit (Licht, Lärm, Raumluft) und Bauökologie (Rohstoffe,
Herstellung, Rückbau). Minergie-P ist ein Standard mit noch höheren Auflagen an die
Energieeffizienz.
In den USA als Beispiel für das Ausland dienen die zwei Standards „Leadership in Energy
and Environmental Design (LEED)“ und „Energy Star“. LEED ist ein Label und Bewertungssystem,
welches Gebäudearten unterscheidet (U. S. Green Building Council, 2006). Dabei
werden einzelne Gebäudekategorien wie zum Beispiel Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser
getrennt bewertet. Der Ansatz hat Ähnlichkeiten mit dem Best-in-Class Ansatz aus
dem konventionellen nachhaltigen Anlagebereich, wo die Unternehmen eines Sektors
bezüglich Nachhaltigkeit bewertet werden. LEED bewertet auf breiterer Basis die gesamte
Ökologie von Gebäuden. Gesellschaftliche Themen werden mehrheitlich nicht berücksichtigt.
Das Programm (Energy Star, 2006) wurde von der U.S. Environmental Protection Agency
(EPA) und dem U.S. Department of Energy entwickelt. Es legt das Schwergewicht auf den
Energieverbrauch, beleuchtet also nur einen relativ kleinen Teilbereich der gesamten
Nachhaltigkeit.
Es existiert in der Schweiz und in Europa eine Reihe von Bewertungssystemen für die
ökologische Bewertung von Gebäuden (EMPA, 2006). Ein in der Schweiz angewendetes
Bewertungssystem ist OGIP (Optimierung der Gesamtanforderungen, ein Instrument für die
integrale Planung, 2006). Das System beschränkt sich jedoch nur auf das nachhaltige Thema
Umwelt. Das Bewertungssystem SNARC (Systematik zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von
Architekturprojekten für den Bereich Umwelt) beurteilt nachhaltige Bauten im Architekturwettbewerb
(SNARC, 2004). Die Bewertungen erfolgen quantitativ mit dem Indikator „graue
Energie“ oder qualitativ. SNARC beschränkt sich jedoch nur auf bestimmte ökologische
24

Kriterien. Ein weiteres Gebäudebewertungssystem ist das ABS-Immobilienrating (Alternative
Bank Schweiz [ABS], 2006). Im Gegensatz zu vielen anderen Bewertungssystemen ist das
ABS-Immobilienrating einfacher aufgebaut. Gewisse Themen sind jedoch nicht integriert.
Zudem ist es nicht auf die Ansprüche der Investoren an Immobilien eines nachhaltigen
Immobilienfonds zugeschnitten.
Gemäss Angaben aus der Literatur (EMPA, 2006) und aus Gesprächen mit Experten ist
deutlich geworden, dass die heute existierenden Bewertungssysteme die Anforderungen für
eine umfassende Bewertung von nachhaltigen Immobilien eines nachhaltigen Immobilienfonds
zu wenig erfüllen. Die Systeme sind zu wenig breit und ausgereift für eine rationelle,
einfache und anwenderfreundliche Immobilienbewertung. Gesellschaftliche Kriterien werden
zum Beispiel meist weggelassen. Ebenso sind die Systeme nicht auf die Investorsicht
abgestimmt.
3.3.3 Nachhaltige Indikatorsysteme und Planungswerkzeuge
Einige Indikatorsysteme, welche in Bewertungssysteme integriert sind (LEED, SNARC),
wurden bereits genannt. Ein detailliertes System ist das “Practical recommendations for
sustainable construction” (PRESCO). In Europa hat sich die Europäische Gemeinschaft im
Jahre 2000 mit PRESCO zum Ziel gesetzt, eine Definition eines europäischen Leitfadens zu
nachhaltigem Bauen zu entwickeln. Der frei verfügbare PRESCO Recommendations Browser
(PRESCO, 2006) liefert mit über 200 Indikatoren eine umfassende und detaillierte Auflistung
von nachhaltigen vor allem ökologischen und gesellschaftliche Kriterien, welche ergänzt sind
mit Angaben zu den jeweiligen Kosten (qualitativ), Effekten auf die Umwelt und technischen
Aspekten.
In der Schweiz hat der Bundesrat basierend auf seiner Strategie „Nachhaltige Entwicklung“
im Jahr 2002 das NFP 54 (Nationale Forschungsprogramms, 2006) „Nachhaltige Siedlungs-
und Infrastrukturentwicklung“ beschlossen. Das NFP 54 erarbeitet wissenschaftliche
Grundlagen zu einer nachhaltigeren Entwicklung von Siedlung und Infrastruktur. Dabei wird
an zahlreichen auch unkonventionellen Themenbereichen und Kriterien geforscht. Im Rahmen
des Programms werden dazu zahlreiche Projekte durchgeführt. Ökologische Schwerpunkte
sind Energie, Mobilität, Zersiedelung oder Ökosysteme, gesellschaftliche Projekte finden
sich in den Bereichen Lebensstile, Familienförderung oder Sozialkapital in Überbauungen.
Einige Planungswerkzeuge und Indikatorsysteme für nachhaltiges Bauen in der Schweiz sind
auf der Internetplattform von eco-bau übersichtlich dargestellt (eco-bau, 2006). Daneben sind
25

zahlreiche Publikationen zu nachhaltigem Bauen mit dem Schwerpunkt der Energieeffizienz
erhältlich. Vermehrt werden auch gesundheitsrelevante und baubiologische Aspekte berücksichtigt
(Bundesamt für Energie [BFE], 2006; bau-schlau, 2006; EMPA, 2006). Nachfolgend
wird eine Auswahl von schweizerischen Indikatorsystemen und Planungswerkzeugen
vorgestellt:
SIA-Norm 112/1 „Bauen – Hochbau“ (schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein,
2005) (Kapitel 3.3.4)
Albatros ist eine Methodik zum Einbezug von nachhaltigen Kriterien in der Planung
von öffentlichen Bauten (eco-bau, 2006). Es berücksichtigt Aspekte in einer sehr
frühen Phase, wenn die Möglichkeiten, Umweltbelastungen und Kosten eines
Gebäudes zu minimieren, am grössten sind. Albatros beinhaltet zum Teil weitere,
abstraktere Kriterien, welche in der SIA-Norm 112/1 nicht enthalten sind.
KBOB (Koordination der Bau- und Liegenschaftenorgane des Bundes, 2006)
publiziert Empfehlungen zu konkreten Fachthemen. wie Bodenschutz, nachhaltiges
Bauholz, gutes Innenraumklima, Verwendung von Metallen und andere.
Die BKP-Merkblätter „Ökologisch Bauen“ von Bauämtern der Kommission für
öffentliches Beschaffungswesen enthalten Vorgaben zur Projektierung und Ausschreibung
mit ökologisch und gesundheitlich unbedenklichen Materialien (eco-bau, 2006).
In den eco-devis-Merkblättern sind umweltschonende Bauprodukte und Verarbeitungen
gekennzeichnet (eco-bau, 2006).
Die Planungs- und Arbeitsblätter „Innenraumklima“ beinhalten Vorgaben zur
Umsetzung einer schadstoffarmen und gesunden Bauweise (eco-bau, 2006).
Die Autoren dieser Arbeit richten sich nach den Kriterien der SIA-Norm 112/1 „Nachhaltiges
Bauen – Hochbau“ (schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein, 2005), da diese Norm
gemäss Aussagen von Architekten als anerkanntes Standardwerk des nachhaltigen Bauens gilt.
SIA 112/1 bietet einen Kriterienkatalog, der auf alle Bereiche der Nachhaltigkeit von
Immobilien ausgerichtet ist. Die SIA-Norm unterscheidet nicht nach Gebäudetypen. Sie
formuliert allgemeine Nachhaltigkeitskriterien, bewertet nicht und steckt die Systemgrenzen
relativ weit. Auch Kriterien, welche ein Gebäude in einem weiteren Kontext beschreiben wie
Standort, Verkehrsanbindung oder gesellschaftliches Umfeld werden mit einbezogen. Aus
Sicht der Nachhaltigkeit ist dieser Ansatz in den Augen der Autoren der Richtige.
26

3.3.4 Nachhaltigkeitskriterien anhand der Struktur von SIA 112/1
An dieser Stelle soll mit der SIA-Norm 112/1 aufgezeigt werden, welche Vielzahl von
Nachhaltigkeitsindikatoren für Immobilien in Frage kommen und was Nachhaltigkeit für
Immobilien konkret heissen kann (schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein, 2005).
3.3.4.1 Ökologische Nachhaltigkeitskriterien der SIA-Norm 112/1
Unter dem Thema Baustoffe sind folgende Kriterien enthalten:
Rohstoffe und Sekundärrohstoffe. Nachhaltig sind gut verfügbare Primärrohstoffe
(Beispiel Holz: erneuerbar, lokal gut verfügbar) und hohe Anteile an Sekundärrohstoffen
(recyclierte Baustoffe wie Beton und Metalle). Ziele sind die Schonung
nicht erneuerbarer Rohstoffe, Minimierung von Deponieraum und Senkung der
Transportenergie.
Geringe Umweltbelastung bei der Herstellung. Dies betrifft Rohstoffe und Energie
von der Gebäudeplanung bis zur Fertigstellung. Dabei geht es beim Verbrauch von
Energie und Rohstoffen um negative Effekte auf Klima, Luft-, Wasser- und
Bodenqualität sowie auf die menschliche Gesundheit.
Wenig Schadstoffe in den Baustoffen. Ziel sind weniger Schadstoffe für den Innenund
Aussenbereich. Emissionsgeprüfte Baustoffe sollen bevorzugt werden. Ein
Grossteil der Schadstoffbelastung stammt aus sechs Baustoffgruppen: Anstrichstoffe,
Fugendichtstoffe, Holzwerkstoffplatten, Klebstoffe, Kunststoffprodukte und Metalle.
Rückbau. Verwendet werden sollen einfach trennbare Verbundstoffe und Konstruktionen,
welche gut wieder verwendet oder -verwertet werden können.
Betriebenergie:
Wärme und Kälte für Raumklima. Im Zentrum steht ein geringerer
Heizenergieverbrauch. Dazu gehören eine gut wärmedämmende, luftdichte Gebäudehülle
mit kontrollierter Lüftung und Wärmerückgewinnung. Passive Sonnenenergienutzung
und ein hoher Anteil erneuerbarer Energien. Kühlung soll passiv erfolgen.
Wärme für Warmwasser. Der Energieverbrauch für Warmwasser soll reduziert
werden durch hohen Nutzungsgrad, Einsatz erneuerbarer Energien, Zusammenfassen
der Nasszonenbereiche und Minimierung der Leitungsführung (Wärmeverluste).
27

Elektrizität. Ziel ist ein geringerer Elektrizitätsbedarf durch einen optimalen Bau,
Tageslichtnutzung, sparsame Betriebseinrichtungen und haustechnische Anlagen.
Grosser Anteil erneuerbarer Energien. Dieses Ziel wird insbesondere dann relevant,
wenn der totale Energiebedarf durch bauliche und betriebliche Massnahmen möglichst
reduziert wurde. Erneuerbare Energie wird verwendet für Warmwasser, Heizung und
elektrische Geräte. Sie stammt aus Quellen wie Biomasse, passive Solarwärme,
Umgebungswärme (Wärmepumpen), Photovoltaik und Sonnenkollektoren.
Boden und Landschaft:
Grundstücksfläche. Ziel ist die Reduktion des Bodenkonsums durch verdichtete
Bauweise, Nutzung oder Reaktivierung bestehender Bauten, Schaffung nutzungsneutraler,
flexibler und gemeinsam genutzter Räume (Mehrfachnutzungen)
Freianlagen / Artenvielfalt. Ziel ist die Förderung der Artenvielfalt durch Erhaltung
und Neuschaffung von Lebensräumen wie Wiesen, unversiegelten Flächen und
Begrünung der Gebäude mit einheimischen Pflanzen.
Infrastruktur:
Mobilität. Mit baulichen Massnahmen und Anreizsystemen öffentlichen Verkehr und
Fahrrad fördern. Standorte mit guter Erschliessung an den öffentlichen Verkehr und
Radwegnetz auswählen. Auf nahe Distanzen zu Einkauf, Schule und Erholung achten.
Gute Infrastruktur für Abfalltrennung. Abfälle von Haushalten, Büros und
öffentlichen Gebäuden sollen durch bauliche Massnahmen und Entsorgungskonzepte
optimal wiederverwertet werden.
Geringer Trinkwasserverbrauch und Abwassermengen. Dies wird erreicht durch
planerische und apparative Massnahmen sowie die Regen- und Grauwassernutzung.
3.3.4.2 Gesellschaftliche Nachhaltigkeitskriterien
Unter dem Thema Gemeinschaft sind folgende Kriterien enthalten:
Soziale, kulturelle und altersmässige Durchmischung. Damit gemeint ist eine
Vielzahl möglicher Infrastrukturen und Nutzungselemente, um die Integration
verschiedener Bevölkerungsgruppen zu fördern.
Kommunikationsfördernde Begegnungsorte schaffen. Dies wird erreicht durch
Umgebungsgestaltung, Gemeinschaftsräume und entsprechende Infrastruktur.
28

Solidarität, Gerechtigkeit. Finanzielle Unterstützung für sozial schwächer gestellte
Gesellschaftsschichten.
Partizipation. Mitwirkung und Mitgestaltung der Zielgruppen beim Bauvorhaben, bei
Planung und beim Bauablauf.
Gestaltung:
Räumliche Identität und Wiedererkennung. Räumliche Identität stabilisiert die
eigene Identität. Die Wiedererkennung von Strukturen und Landschaften schafft
Orientierung, Sicherheit, Geborgenheit und Wohlbefinden.
Individuelle Gestaltung. Gemeinsame, individuell gestaltete Wohnbereiche
vermitteln Geborgenheit, fördern Kommunikation und verhindern Anonymität.
Nutzung und Erschliessung:
Kurze Distanzen, attraktive Nutzungsmischung im Quartier. Diese fördern das
Quartierleben und schaffen kürzere Wege bezüglich Einkaufen und Freizeit.
Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr. Attraktive Fuss- und Velowege, gute
Beleuchtung und geschützte Veloabstellplätze fördern den Langsamverkehr. Zentral
ist eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr.
Hindernisfreies Bauen. Behindertengerechte Bauten und Umgebung sind für alle
Menschen attraktiv (Kinderwagen, schweres Tragen, temporäre oder Altersgebrechen).
Wohlbefinden und Gesundheit:
Wohlbefinden (Sicherheit) und Gesundheit (ohne Baumaterialien). Dazu gehören
Kriterien wie Übersichtlichkeit, gute Beleuchtung, keine Stolperfallen, keine
Naturgefahren, Brandschutz, Sicherheitsanlagen etc.
Licht. Optimierte Tageslichtverhältnisse, Beleuchtungskonzepte, Raumgestaltung,
Sonnenschutz und gute Gebäudeausrichtung fördern Wohlbefinden und Gesundheit.
Raumluft. Geringe Belastung durch Allergene, Schadstoffe (Staub, Tabakrauch, Verkehrs-
und Industrieabgase) und Raumluftfeuchtigkeit (Milben, Schimmelpilze).
Strahlung. Geringe Belastungen durch Radon und Elektrosmog (Bahnlinien,
Hochspannungsleitungen, Natelantennen, Trafo- und Hausinstallationen).
Sommerlicher Wärmeschutz. Sonnenschutzvorrichtungen, wärmeträge Massivbauteile
im Innern, gute Nachtauskühlung, reduzierter Glasanteil, keine aktive Kühlung.
29

Lärm und Erschütterungen. Aussenlärm und Lärm innerhalb des Gebäudes
minimieren (Luftschall, Trittschall, haustechnische Anlagen).
3.3.4.3 Wirtschaftliche Nachhaltigkeitskriterien
Unter dem Thema Gebäudesubstanz sind folgende Kriterien enthalten:
Standort. Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren der ökonomischen Gebäudebewertung.
Kriterien sind Lage, Landschaft, Verkehrsanbindung, Distanz zu Zentren,
zukünftige Entwicklung, Chancen und Risiken.
Bausubstanz. Auf Lebensdauer bezogene Wert- und Qualitätsbeständigkeit, wodurch
Unterhalt und Schäden reduziert werden können.
Gebäudestruktur und Ausbau. Eine hohe Flexibilität der Gebäudestruktur ermöglicht
eine einfache Anpassung des Ausbaus, wenn sich Nutzungsbedürfnisse ändern.
Anlagekosten:
Anlage- und Lebenszykluskosten. Investitionen sollen unter Berücksichtigung der
Lebenszykluskosten getätigt werden. Betriebs- und Instandsetzungskosten erreichen
manchmal schon nach wenigen Jahren die Kosten für die Erstellung.
Finanzierung. Ziel ist die Sicherstellung der Finanzierung vom Bau bis zum Rückbau.
Die Höhe des Eigenkapitals soll optimal gewählt werden gemäss Zinsniveau, steuerlichen
Faktoren, Finanzierbarkeit, Bedürfnis nach Sicherheit und Mitbestimmung.
Externe Kosten. Externe Kosten wie Schadstoffe, Abfälle, Energieverbrauch und
Lärm sollen von der Planung bis zum Rückbau minimiert und internalisiert werden.
Betriebs- und Unterhaltskosten:
Betriebs- und Instandhaltungskosten. Diese machen oft den grössten Teil der
Lebenszykluskosten aus. Ziel ist ein möglichst geringer Betriebsenergieverbrauch
sowie Materialien und Komponenten, die effizient zu unterhalten und zu reinigen sind
(geringe Arbeitskosten).
Instandsetzungskosten. Ziel ist ein geringer Aufwand zur Erhaltung und Wiederherstellung
des Sollzustandes von Gebäude und Bauteilen. Erreicht wird dies durch
Bauteile mit optimaler Lebensdauer und Qualität, welche zudem gut zugänglich, hoch
kompatibel und einfach ersetzbar sind.
30

3.4 Mögliche erklärende unabhängige Variablen
In den vorhergehenden Kapiteln wurde ausführlich auf die Themenbereiche Immobilien,
nachhaltiger Finanzmarkt und Kriterien für nachhaltige Immobilien eingegangen. Dieses
Kapitel befasst sich vor allem mit persönlichkeitsrelevanten Aspekten, welche für das
Verhalten und die Meinung von Menschen bezüglich nachhaltigen Immobilienfonds wichtig
sein könnten. Da der Mensch die Investitionsentscheidungen trifft und darüber urteilt, ob ein
nachhaltiger Immobilienfonds ein attraktives Anlageinstrument ist, sollten diese Aspekte
nicht vernachlässigt werden. Persönlichkeitsmerkmale welche diese Entscheidungen beeinflussen
können von Bedeutung für den Erfolg eines nachhaltigen Immobilienfonds sein.
3.4.1 Umwelteinstellung
In einer Umfrage von Klaffke et al. (2001) gehen knapp drei Viertel aller Befragten davon aus,
dass sie mit der Kapitalanlage in nachhaltige Fonds Renditeneinbussen gegenüber
herkömmlichen Fonds hinnehmen müssten. Trotzdem halten 44.6% der interviewten Personen
einen nachhaltigen Fonds für attraktiv. Damit wird deutlich, dass viele Anleger noch andere
Kriterien als blosse Optimierung der Rendite bei der Wahl Ihrer Kapitalanlage heranziehen.
Ein mögliches Kriterium ist die Umwelteinstellung.
Eine positive Umwelteinstellung (Umweltbewusstsein) muss noch lange nicht zu einem
positiven Umweltverhalten führen, wie Diekmann & Preisendörfer (2001) zeigten, aber
trotzdem besteht eine Korrelation von 0.35 und 0.27 zwischen den Parametern
Umwelteinstellungen und Umweltverhalten. Zwar können laut Diekmann & Preisdörfer (2001)
und Bögeholz (1999) nur etwa 10% der Varianz des Umweltverhaltens durch Umwelteinstellungen
erklärt werden, aber immerhin resultieren nachweisbare Effekte des Umweltwissens
auf das Umwelthandeln. In einer Untersuchung von Barr (2004) zeigte sich, dass der Wille
eines Menschen zur Wiederverwertung von Rohstoffen der beste Prädikator dafür ist, dass ein
Mensch seinen Abfall wiederverwertet. Thompson & Barton (1994) haben zur Messung der
Umwelteinstellung einen Fragebogen entwickelt, der drei verschiedenen Dimensionen der
Umwelteinstellung enthält, die ökozentrische Umwelteinstellung, die anthropozentrische
Umwelteinstellung und die Umweltapathie. Personen, welche hohe Werte in der ökozentrischen
Umwelteinstellungen haben, finden die Natur schützenswert, unabhängig davon,
ob dies für das Wohlergehen der Menschen förderlich ist oder nicht (Siegrist, 1996). Für
anthropozentrische Menschen ist der Schutz der Umwelt notwendig, weil die Lebensqualität
des Menschen auf eine einigermassen intakte Umwelt angewiesen ist. Der Nutzen, der aus der
31

Natur gezogen werden kann, macht die Natur schützenswert. Personen, welche hohe
Testwerte bei der Umweltapathie haben, erachten den Schutz der Umwelt als unwichtig und
die bisherigen Umweltzerstörungen als nicht gravierend. Die persönliche Umwelteinstellung
kann so eventuell die Investitionsbereitschaft eines Investors erklären.
3.4.2 Risikobereitschaft
Um Geld in einem Immobilienfonds anzulegen bedarf es einer gewissen Risikobereitschaft,
denn eine Geldanlage beinhaltet das Risiko eines finanziellen Verlustes. Das Risiko ist jedoch
kein eindimensionales, sondern ein mehrdimensionales Konstrukt (Scholz, 1995). Was
allgemein gilt, kann auch auf eine Geldanlage, in diesem Fall auf einen nachhaltigen
Immobilienfonds angewendet werden. Deshalb umfasst eine Risikobewertung nicht nur die
negativen Konsequenzen einer möglichen Handlung (das angelegte Geld zu verlieren),
sondern auch die positiven Konsequenzen (Geldvermehrung). Salopp gesagt ist Risikobereitschaft,
wenn ein Investor aufgrund eines zu erwartenden Nutzens bereit ist, das Risiko
eines Verlustes einzugehen. Daraus basierend kann vermutet werden, dass die Renditenerwartung
eines nachhaltigen Immobilienfonds mit der allgemeinen Risikobereitschaft einer
Person oder mit der Investitionsbereitschaft zusammenhängt.
3.4.3 Offenheit für neue Erfahrungen
Der Big-Five Ansatz ist ein psychologisches Konzept zur Erfassung von Persönlichkeit. Im
Mittelpunkt dieses Ansatzes steht die Annahme, dass Persönlichkeitsunterscheide zwischen
Individuen auf die fünf Persönlichkeitsdimensionen Neurotizismus (N), Extraversion (E),
Offenheit für Neues (O), Verträglichkeit (V) und Gewissenhaftigkeit (G) zurückzuführen sind.
Diese so genannten „Big Five“ sind individuell unterschiedlich ausgeprägt, aber – zumindest
bei Menschen aus westlichen Kulturen – immer vorhanden (Gerlitz & Schupp, 2005).
In dieser Arbeit wird ausschliesslich die Offenheit für Neues verwendet. Personen mit hoher
Ausprägung des Faktors Offenheit für Erfahrungen bevorzugen Abwechslung, suchen
andersartige Erfahrungen, sind interessiert und zeigen eine Bereitschaft, sich immer wieder
auf Neues einzustellen (De Raad, 2000). Vermutet wird, dass Personen welche offen sind für
neue Erfahrungen, eher dazu neigen, in einen nachhaltigen Immobilienfonds zu investieren.
32

3.4.4 Soziale Verantwortung
Mit sozialer Verantwortung ist die Verantwortung für andere gemeint. Soziale Verantwortung
beinhaltet sowohl die Sorge um das Wohlergehen, die Gesundheit und Sicherheit der anderen
als auch das Interesse und die Beteiligung an Belangen der Gesellschaft (Bierhoff &
Neumann, 2006). Beispiele für soziale Verantwortung sind politische Verantwortung für
Fehlentscheide, freiwillige Arbeit in einer ehrenamtlichen Organisation, Erbringung von
Hilfeleistungen sowie finanzielle Unterstützung für andere (Montada, 2001). Ein nachhaltiger
Immobilienfonds kann als ein Produkt betrachtet werden, mit dem ein Investor seine persönliche
Verantwortung gegenüber der Schonung der Natur und gegenüber der Gesellschaft
wahrnimmt. Es wird deshalb vermutet, dass zwischen der sozialen Verantwortung eines
Investors und der Investitionsbereitschaft oder der Nachfrage ein Zusammenhang besteht.
3.4.5 Regionale Steuerungswirkungen eines nachhaltigen Immobilienfonds
Die Schweiz hat sich 1992 mit der Annahme der Agenda 21 und der Erklärung von Rio zu
einer nachhaltigen Entwicklung auch im lokalen und regionalen Bereich bekannt (BFS, 2003).
Ein nachhaltiger Immobilienfonds könnte in einem beschränkten Rahmen die nachhaltige
Entwicklung einer Region unterstützen. Wenn diese nachhaltige Entwicklung von einem
Investor als bestrebenswert erachtet wird und ein nachhaltiger Immobilienfonds dafür ein
geeignetes Instrument darstellt, dann sollte daraus ein Zusammenhang resultieren.
33

4 Fragestellung und Hypothesen
Diese Untersuchung hat zum Ziel, einen Nachhaltigkeitskriterienkatalog für einen
nachhaltigen Immobilienfonds zu erarbeiten und dessen Marktchancen aufzuzeigen.
Mithilfe von Fokusgruppen und anhand einer Fragebogenstudie wird ein Katalog mit
allgemein formulierten Nachhaltigkeitskriterien erstellt. Dieser soll als Diskussionsgrundlage
für die Erarbeitung eines nachhaltigen Immobilienfonds dienen. Von besonderem Interesse ist
die Abklärung der Marktchancen eines nachhaltigen Immobilienfonds. Diese wird mit Fragen
zur Nachfrage und Investitionsbereitschaft ermittelt. Wichtig ist zudem, ob ein nachhaltiger
Immobilienfonds ein geeignetes Anlageinstrument zur Förderung nachhaltiger Immobilien ist,
und welche Zielgruppen für einen solchen Fonds in Frage kommen.
4.1 Nachhaltigkeitskriterien
Ein zentraler Bestandteil der Arbeit ist der Katalog von Nachhaltigkeitskriterien für einen
nachhaltigen Immobilienfonds. Dies betrifft die Auswahl (welche Nachhaltigkeitskriterien
werden für einen nachhaltigen Immobilienfonds als wichtig erachtet?) und die Gewichtung
dieser Nachhaltigkeitskriterien.
Zudem wird untersucht, ob Persönlichkeitsmerkmale und die regionale Steuerungswirkung
auf die Nachhaltigkeitskriterien einen Einfluss haben. Es wird vermutet, dass Persönlichkeitsmerkmale
wie die Renditepräferenz, Umwelteinstellung und die soziale Verantwortung
der Investoren und Immobilienfondsanbieter mit der Bewertung der Nachhaltigkeitskriterien
korrelieren. Erwartet wird auch, dass Personen, welche an positive Effekte eines nachhaltigen
Immobilienfonds auf die regionale Nachhaltigkeit glauben, die Nachhaltigkeitskriterien höher
bewerten.
Die Nachhaltigkeitskriterien werden in Gruppen eingeteilt. Für jede dieser Gruppen werden
die Einflüsse der Persönlichkeitsmerkmale und der regionalen Steuerungswirkung getestet.
Die abhängigen Variablen sind die Gruppen der Nachhaltigkeitskriterien. Die Persönlichkeitsmerkmale
und die regionale Steuerungswirkung werden als unabhängige Variablen
verwendet.
34

Hypothese zur Wichtigkeit der Nachhaltigkeitskriterien
H 0 : Die Nachhaltigkeitskriterien für einen nachhaltigen Immobilienfonds werden von den
Befragten nicht unterschiedlich wichtig beurteilt.
H 1 : Die Nachhaltigkeitskriterien für einen nachhaltigen Immobilienfonds werden von den
Befragten unterschiedlich wichtig beurteilt.
Hypothese zum Einfluss von Persönlichkeitsmerkmalen und regionaler Steuerungswirkung
auf die Nachhaltigkeitskriterien
H 0 : Der Einfluss der Persönlichkeitsmerkmale und der regionalen Steuerungswirkung auf die
Variablen der Nachhaltigkeitskriterien sind nicht von Null verschieden.
H 1 : Der Einfluss der Persönlichkeitsmerkmale und der regionalen Steuerungswirkung auf die
Variablen der Nachhaltigkeitskriterien sind signifikant von Null verschieden.
Signifikanzniveau = 5%.
4.2 Marktchancen eines nachhaltigen Immobilienfonds
Die zweite Hauptfragestellung dieser Arbeit betrifft die Marktchancen eines nachhaltigen
Immobilienfonds. Sie werden mit Fragen zur Nachfrage nach einem nachhaltigen
Immobilienfonds und zur Investitionsbereitschaft ermittelt.
Zudem wird getestet, ob die Persönlichkeitsmerkmale Renditepräferenz (wie wichtig ist den
Investoren die Rendite?), Renditeerwartung (wird ein nachhaltiger Immobilienfonds eine
höhere Rendite erwirtschaften?), Umwelteinstellung, Risikobereitschaft und Offenheit für
Neues (Kapitel 3.4) einen bedeutsamen Einfluss auf die erwarteten Marktchancen haben. Die
abhängigen Variablen beziehen sich auf die erwarteten Marktchancen, spezifisch auf die
Nachfrage und die Investitionsbereitschaft. Die beschriebenen Persönlichkeitsmerkmale
werden als unabhängige Variablen verwendet.
Hypothese zu den Marktchancen eines nachhaltigen Immobilienfonds
H 0 : Die Befragten stimmen nicht zu, dass in der Schweiz eine Nachfrage nach einem nachhaltigen
Immobilienfonds besteht (H 0 : M ist nicht signifikant grösser als der neutrale Wert 4).
H 1 : Die Befragten stimmen zu, dass in der Schweiz eine Nachfrage nach einem nachhaltigen
Immobilienfonds besteht (H 1 : M ist signifikant grösser als der neutrale Wert 4).
35

H 0 : Die Befragten sind nicht bereit, in einen nachhaltigen Immobilienfonds zu investieren
(H 0 : M ist nicht signifikant grösser als der Wert 0).
H 1 : Die Befragten sind bereit, in einen nachhaltigen Immobilienfonds zu investieren
(H 1 : M ist signifikant grösser als der Wert 0).
Hypothese zum Einfluss der Persönlichkeitsmerkmale auf die Marktchancen
H 0 : Der Einfluss der Persönlichkeitsmerkmale auf die Variablen der Marktchancen ist nicht
von Null verschieden.
H 1 : Der Einfluss der Persönlichkeitsmerkmale auf die Variablen der Marktchancen ist
signifikant von Null verschieden
Signifikanzniveau = 5%.
4.3 Eignung als Anlageinstrument und Zielgruppen
Es wird untersucht, ob sich nachhaltige Immobilienfonds als Anlageinstrument zur Förderung
nachhaltiger Immobilien besser eignen als andere Anlagen. Gefragt wird zudem nach den
Zielgruppen eines nachhaltigen Immobilienfonds. Mögliche Zielgruppen sind Pensionskassen,
private Anleger, öffentliche Hand (Bund, Kantone, Gemeinden) und Unternehmen.
Hypothese für die optimale Anlageform zur Förderung nachhaltiger Immobilien
H 0 : Ein nachhaltiger Immobilienfonds als optimale Anlageform zur Förderung nachhaltiger
Immobilien wird nicht besser beurteilt werden als andere Anlageformen.
H 1 : Ein nachhaltiger Immobilienfonds als optimale Anlageform zur Förderung nachhaltiger
Immobilien wird besser beurteilt werden als andere Anlageformen.
Signifikanzniveau = 5%.
Hypothese zu den Zielgruppen von nachhaltigen Immobilienfonds
H 0 : Ein nachhaltiger Immobilienfonds hat keine bestimmte Zielgruppe.
H 1 : Ein nachhaltiger Immobilienfonds hat eine bestimmte Zielgruppe.
Signifikanzniveau = 5%.
36

5 Methoden
Im Methodenteil werden die Teilschritte zwischen der Formulierung der Hypothesen und der
Auswertung der Daten anhand der passenden statistischen Tests vollständig und
nachvollziehbar dokumentiert. In der vorliegenden Arbeit sind diese Teilschritte von der
Hypothese zur Auswertung nicht alle nacheinander geschaltet. Die Auswertung der
Fokusgruppen beeinflusste die Hypothesenbildung der Fragebogenstudie. Man gelangte also
in einem iterativen Prozess von den Hypothesen zur Auswertung (Abbildung 5.1).
Explorative Phase Testphase Auswertungsphase
Improvement loop
Theorie
Kriterien
Entwicklung
Fokusgruppen
Markt-
Analyse
Fragebogen-
Studie
Ergebnisse
Diskussion
Feedback loop
Hypothesentests
Abbildung 5.1: Die einzelnen Teilschritte von der Hypothesenbildung (Marktanalyse und
Theorie) bis zur Auswertung der Daten (Ergebnisse/Diskussion) mit iterativen Teilschritten
zur Kriterienfindung, welche in die Fragebogenstudie integriert wurden (Kriterien
Entwicklung und Fokusgruppen). Untermauern der Diskussion durch ausführliche Hypothesentests
mit den Resultaten der Fragebogenstudie.
Zuerst verschafften sich die Autoren mit einer Marktanalyse zum schweizerischen
Immobilienmarkt einen Überblick über die gegenwärtige Situation und die wichtigsten
Tendenzen. Diese Marktanalyse wurde mittels einer Literaturrecherche durchgeführt. Parallel
dazu wurden unter Berücksichtigung der Ansprüche eines Immobilienfonds anhand der
Literaturrecherche Kriterien für nachhaltige Immobilien eines nachhaltigen Immobilienfonds
definiert.
In zwei vergleichbaren Gruppendiskussionen, so genannten Fokusgruppen, wurden Experten
23 ausgewählte Kriteriensets (Komponenten) zur Beschreibung einer nachhaltigen Immobilie
37

in einem nachhaltigen Immobilienfonds vorgelegt. Die neun bzw. sechs Teilnehmer der zwei
Fokusgruppenveranstaltungen mussten sich im Verlauf der jeweiligen Veranstaltung
gemeinsam auf elf Komponenten für eine nachhaltige Immobilien in einem nachhaltigen
Immobilienfonds einigen. Aus diesen Komponenten leiteten die Autoren in einem iterativen
Prozess 34 Kriterien für eine nachhaltige Immobilie ab. Diese Kriterien und zusätzliche
Fragen zu Immobilienfonds, Anlageverhalten, Persönlichkeitsmerkmalen und Umwelteinstellung,
verpackt in einen Fragebogen, bilden das Rückgrad dieser Diplomarbeit.
5.1 Kriterien für eine nachhaltige Immobilie
Für die Fokusgruppenveranstaltungen mussten die aus der Literatur gesammelten
Nachhaltigkeitskriterien in Anlehnung an die SIA-Norm 112/1 (Kapitel 3.3.4) gebündelt und
aufbereitet werden. Dazu wurden die Kriterien zum Teil zusammengefasst und vereinfacht.
Als Diskussionsgrundlage für die Fokusgruppen wurden so 23 Komponenten aus allen drei
Säulen der Nachhaltigkeit erarbeitet. Die ökologische Säule der Nachhaltigkeit enthielt acht,
die ökonomische elf und die gesellschaftliche vier Komponenten.
In den Expertenrunden (Fokusgruppen) wählten die 15 Expertinnen und Experten aus den
23 Komponenten diejenigen elf aus, welche sie für eine nachhaltige Immobilie in einem
nachhaltigen Immobilienfonds als besonders wichtig erachteten. Zwölf Komponenten wurden
eliminiert. Die elf ausgewählten Komponenten sind nicht gleichmässig auf die drei
Nachhaltigkeitssäulen verteilt. Es resultierten vier ökologische, fünf ökonomische und zwei
gesellschaftliche Komponenten. Anschliessend operationalisierten die Autoren basierend auf
Literaturrecherchen und nach eigenem Ermessen aus den elf Komponenten 34 Variablen mit
je einem Indikator. Nachfolgend sind die Komponenten der drei Nachhaltigkeitssäulen sowie
die Variablen und Indikatoren (in Klammern) aufgeführt.
Gesellschaftliche oder soziale Nachhaltigkeitskomponenten
Komponente Gemeinschaft
- Integration (soziale, kulturelle und altersmässige Durchmischung)
- Solidarität (hindernisfreies und behindertengerechtes Bauen)
- Soziale Kontakte (Spielplätze, Sportanlagen und Sitzplätze)
38

Komponente Wohlbefinden
- Raumluft (qualitativ sehr gute Raumluft)
- Sicherheit (sich sicher und wohl fühlen im Gebäude)
- Licht (optimierte Tageslichtverhältnisse)
Ökonomische Nachhaltigkeitskomponenten
Komponente Instandhaltungskosten
- Reinigung (geringer Energie- und Arbeitsaufwand für die Reinigung des Gebäudes)
- Technischer Unterhalt (geringer Energie- und Arbeitsaufwand für den technischen
Unterhalt des Gebäudes)
- Wartung (möglichst wartungsarme /-freie Konstruktionen)
Komponente Instandsetzungskosten
- Bauteile (hohe Qualität und Lebensdauer der einzelnen Bauteile)
- Aufwand (gute Zugänglichkeit und einfache Ersetzbarkeit von einzelnen Komponenten)
- Werterhaltung (kleiner finanzieller Aufwand zur Werterhaltung)
Komponente Bausubstanz
- Gebäudestruktur (hohe Flexibilität von Gebäude- und Tragkonstruktionen)
- Bauart (schlankes, risikoarmes und einfaches Bauen)
- Substanz (Wert- und Qualitätsbeständigkeit der Bausubstanz bezogen auf die Lebensdauer
des Gebäudes)
Komponente Standortattraktivität
- Planung (zukünftige Planungen, Richtpläne, Strassen, Bahnen)
- Umfeld (gute landschaftliche Qualität und geringe Naturgefahren)
- Mobilität (guter Anschluss an öffentlichen Verkehr und Strassennetz)
Komponente Rendite
- Wiederverkaufswert (hoher Wiederverkaufswert)
- Mieterträge (überdurchschnittlich hohe Mieterträge)
- Gesamtkosten (Optimierung der Kosten für Bau und Werterhaltung)
39

Ökologische Nachhaltigkeitskomponenten
Komponente Betriebsenergie
- Elektrizität (geringer Elektrizitätsbedarf während dem Betrieb)
- Wärme /Kälte (geringer Energiebedarf für Heizen/Kühlen)
- Warmwasser (geringer Energiebedarf für Warmwasser)
- Erneuerbare Energien (grosser Anteil an erneuerbarer Energie)
Komponente Baustoffe
- Primärrohstoffe (gut verfügbare Primärrohstoffe, welche umweltschonend hergestellt
wurden)
- Sekundärrohstoffe (hoher Anteil an recyclebaren Baustoffen)
- Schadstoffe (wenig Schadstoffe in den Baustoffen)
Komponente Grünflächen
- Artenvielfalt (grosse Artenvielfalt auf den vorhandenen Grünflächen)
- Begrünung (Dach- und Fassadenbegrünungen für Regenwasserspeicherung und
Artenvielfalt)
- Biotope (Erhaltung und Neuschaffung von Biotopen auf den vorhandenen Grünflächen)
Komponente Boden
- Fläche (geringer Bedarf an Grundstücksfläche)
- Eingriffe (Aushub und Terrainveränderungen sind gering)
- Versiegelung (geringe Versiegelung des Bodens)
Folgende elf Komponenten wurden von den Experten der Fokusgruppen aussortiert:
Ökologische Komponenten
- Erneuerbare Energien (hoher Anteil)
- Wasserhaushalt (Trinkwasser sparen, Regen- und Grauwasser nutzen, Abwasser
reduzieren)
- Bauenergie (Energiesparen bei Rohbau [Form, Bauweise, Fenster], Terrain, Baugrube)
- Mobilität (Langsamverkehr [Fussgänger, Velo], gute Anbindung an den öffentlichen
Verkehr, Verkehrsberuhigung)
40

Ökonomische Komponenten
- Angebot nachhaltiger Immobilien
- Immobilienportefeuille (Strukturen wie Anteile Wohnhäuser/Geschäftshäuser)
- Zukünftige gesetzliche Rahmenbedingungen
- Gebäudegrösse der Immobilien im Fonds
- Zukünftige Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes
Gesellschaftliche Komponenten
- Gesundheit (Lärm, sommerlicher Wärmeschutz, Sicherheit im Quartier)
- Schutz vor Gefahren (Strahlung [Radongas, Elektrosmog, Sonnenstrahlung] und Verkehr)
5.2 Stichproben zu Fokusgruppen und Fragebogenstudie
Bevor ausführlicher auf die Methoden der Fokusgruppen und der Fragebogenstudie
eingegangen wird, folgen an dieser Stelle die wichtigsten Daten zu den Stichproben, die
dieser Arbeit zugrunde liegen.
5.2.1 Stichprobe der Fokusgruppen
Für die Gruppendiskussionen (Fokusgruppen) wurden 35 Experten nach dem Prinzip der
bewussten Auswahl (Convenience Sample) angefragt. Davon nahmen N = 15 Personen (43%)
an einer von zwei Focusgruppenveranstaltungen teil. Die Experten waren Immobilienfondsanbieter,
Architekten im Bereich nachhaltigen Bauens, Immobilienfondsinvestoren, Experten
im Bereich nachhaltiges Finanzwesen und Experten in Immobilienbewertung. 87% der
Teilnehmer waren männlich, 13% weiblich.
5.2.2 Stichprobe der Fragebogenstudie
An der Fragebogenstudie nahmen Immobilienfondsanbieter und Investoren teil. Immobilienfondsanbieter
sind Personen, welche im Immobilienfondsmanagement für ein Unternehmen
tätig sind, das einen oder mehrere in der Schweiz zugelassene Immobilienfonds verwaltet. Zu
Investoren als zweiter Untersuchungseinheit zählen Personen, welche im Auftrag des Arbeitgebers
oder privat in Immobilienfonds, Immobilienanlagestiftungen oder Immobilienaktiengesellschaften
investieren. Da es schwierig ist, an Privatinvestoren zu gelangen, beschränkten
sich die Autoren vor allem auf die Pensionskassen als Investorengruppe. Gesamthaft wurden
41

139 wählbare Personen angefragt, an der Untersuchung teilzunehmen. 68 Fragebogen
(Ausschöpfungsquote = 49%) wurden ausgefüllt und zurückgesendet. Von den 68 Fragebogen
stammen 85% von Investoren und 15% von Immobilienfondsanbietern. Die Teilnehmer
waren zu 85% männlich und zu 15% weiblich. Das Durchschnittsalter betrug 46 Jahre (SD =
8.65 Jahre).
5.3 Fokusgruppen
Fokusgruppen als Interviewtechnik wurden für diese Untersuchung gewählt, um einerseits
Daten zu sammeln und andererseits den Boden für eine präzisere Evaluationsmethode
(Fragebogen) zu ebnen (Bloor, 2001; Dawson et al., 1993).
5.3.1 Datenerhebungsphase
Die Fokusgruppenveranstaltungen fanden an zwei Tagen (22. und 23. Mai 2006) statt. Sie
wurden an der ETH durchgeführt und dauerten jeweils zwei Stunden über den Mittag mit
einem Businesslunch. In einem ersten Teil der Veranstaltung wurden die Teilnehmer angewiesen,
in heterogenen 4er oder 3er Gruppen 11 aus 23 Komponenten zum Thema nachhaltige
Immobilien mit Fokus auf den Immobilienfonds auszuwählen. Im weiteren Verlauf
mussten sich alle Teilnehmer zusammen auf eine Auswahl von elf Komponenten einigen.
Diese elf Komponenten wurden danach von jedem Gruppenmitglied nach der subjektiven
Priorität der Reihe nach geordnet. Die Autoren leiteten abwechslungsweise die Diskussionsrunden
als Moderatoren. Zu den Diskussion wurden Notizen gemacht. Zudem wurden beide
Fokusgruppenveranstaltungen mittels Audioband und Video aufgezeichnet und ausgewertet.
5.4 Fragebogen
5.4.1 Konzeptspezifikation
In dieser Untersuchung zu nachhaltigen Immobilienfonds geht es um die „Gestaltung und
Bewertung der Kriterien und Marktchancen eines nachhaltigen Immobilienfonds“. Die
strukturierten Begriffe oder Konzepte welcher dieser Arbeit zugrunde liegen sind:
Nachhaltige Immobilie, Attraktivität in Bezug auf Rendite und Markt, Bereitschaft, Strategie,
Zielgruppen, Förderung nachhaltiger Immobilien, Offenheit für Neues, Risikobereitschaft,
soziale Verantwortung, regionale Nachhaltigkeit und Umwelteinstellung.
42

5.4.2 Forschungsdesign
Bei dieser Untersuchung handelt es sich um ein Ex-post-facto-Design oder auch
Korrelationsanordnung genannt. Dies ist das häufigste Datenerhebungsdesign bei Experimenten,
die soziale Realitäten zu ordnen versuchen. Der am meisten dafür verwendete
Datenerhebungsprozess ist die Befragung (Kerlinger, 1979).
5.4.3 Untersuchungsform
Dieser Untersuchung liegt eine Einzelfallstudie (Fragebogenstudie) zu Grunde. Eine
Einzelfallstudie ist keine eigene Forschungsstrategie, wie etwa das Experiment. Die
Einzelfallstudie erhebt die Daten selbst und macht ein ganz bestimmtes Objekt, in diesem Fall
die Immobilienfondsanbieter und Investoren, zum Untersuchungsgegenstand. Konkret wurde
ein Web Survey durchgeführt (Schnell et al., 2005).
5.4.4 Erhöhung der Rücklaufquote
Besonderes Augenmerk galt denjenigen Nachteilen einer schriftlichen Fragbogenstudie,
welche beeinflussbar sind (Wieken, 1974). Weil den Versuchsleitern von Anfang an keine
finanziellen Mittel für Anreize zur Beantwortung des Fragebogens zur Verfügung standen,
wurde spezielles Augenmerk auf einen benutzerfreundlichen Fragebogen, mehrmalige
Kontakte mit der zu befragenden Person und persönlich adressierte Korrespondenz gelegt
(Dillmann, 2000; Dillman und Tarni, 1991).
Da die Anzahl der Zielpersonen im Immobilienfondsbereich sehr gering ist, wurde zur
Rücklaufquotenerhöhung zusätzlich eine telefonische Akquisition der Fragebogenteilnehmer
durchgeführt, bei der die Bereitschaft zur Teilnahme an der Fragebogenstudie erfragt wurde.
Bevor der Fragebogen per E-Mail an die Umfrageteilnehmer versendet wurde, führten die
Autoren Pretests durch. Die Ergebnisse davon flossen in den Fragebogen mit ein.
5.4.5 Datenerhebungsphase
Das E-Mail mit dem Fragebogen als Word Dokument im Anhang wurde Ende Juli 2006 an
alle Teilnehmer versendet. Die Erhebungsphase dauerte vier Wochen. Der per E-Mail
versendete Fragebogen beinhaltete einen persönlich adressierten Begleitbrief, welcher alle
elementaren Elemente nach Bortz & Döring (2005) beinhaltete. In den darauf folgenden
Tagen nach dem ersten Versand des Fragebogens konnte die gängige Rücklaufcharakteristik
43

nach den bekannten Schemata beobachtet werden (Bortz & Döring, 2005). Zehn Tage nach
dem Versand des Fragebogens wurde ein erstes, weitere zehn Tage später ein zweites
persönliches Erinnerungsschreiben per E-Mail verschickt (Schnell et al., 2005).
5.4.6 Beschreibung der Konzepte und Indikatoren
Zur Bildung der Indikatoren wurden die Begriffe und Konzepte operationalisiert (Borts &
Döring, 2005). In dem vorliegenden Fragebogen wurden hauptsächlich diskrete Variablen
(können nur bestimmte Werte annehmen) verwendet. Diese Variablen konnten meistens einen
Wert von 1 bis 7 annehmen. Einigen wenigen Fragen lagen dichotome Variablen zu Grunde,
welche nur zwei Werte annehmen können.
Im weiteren Verlauf werden diese Variablen Indikatoren genannt. Nachfolgend wird auf die
Konzepte ausführlicher eingegangen und Beispiele verwendeter Indikatoren gezeigt.
Nachhaltige Immobilie: Eine nachhaltige Immobilie berücksichtigt gemäss Resultat der
Fokusgruppen elf Komponenten, aus denen 34 Kriterien (15 ökonomische, 13 ökologische
und 6 gesellschaftliche) abgeleitet wurden. Diese Kriterien wurden im Fragebogen
hinsichtlich ihrer Wichtigkeit in Bezug auf den Markterfolg eines nachhaltigen Immobilienfonds
abgefragt. Nachfolgend wird illustrierend je ein Beispiel eines Indikators der
ökologischen, ökonomischen und gesellschaftlichen Komponenten aufgeführt. Um
ökologische Komponenten zu messen, wurden Fragen gestellt wie: „Wie wichtig ist Ihrer
Meinung nach ein hoher Anteil an recycelbaren Baustoffen?“ Beispiel einer ökonomischen
Frage war: „Wie wichtig ist Ihrer Meinung nach eine Berücksichtigung der zukünftigen
Standortentwicklung (Strassen, Bahn, Wirtschaftsstandort, Bildungsstätten)?“ Beispiel einer
gesellschaftlichen Frage war: „Wie wichtig ist Ihrer Meinung nach hindernisfreies und
behindertengerechtes Bauen?“
Nachfrage und Attraktivität eines nachhaltigen Immobilienfonds: Die Attraktivität eines
nachhaltigen Immobilienfonds und die Nachfrage wurden mit acht Fragen und Aussagen
gemessen. Beispiel einer Aussage war: „In der Schweiz besteht eine Nachfrage nach einem
nachhaltigen Immobilienfonds“. Attraktivität wurde unter anderem mit der Aussage „ein
nachhaltiger Immobilienfonds wird langfristig (20 Jahre) eine bessere Rendite als der
Benchmark erzielen“ gemessen.
Fondsstruktur: Zur Messung der optimalen Immobilienfondsstruktur wurde einerseits nach
dem Anteil von Wohn- und Geschäftsimmobilien, andererseits nach den Anteilen an
44

Neubauten, bestehenden Bauten und Ersatzneubauten gefragt. Als Antwort darauf konnten die
Teilnehmer der Umfrage die jeweiligen Prozentanteile angeben, welche pro Frage auf 100%
addiert werden mussten.
Rendite und Investitionsbereitschaft: Die Investoren wurden nach ihrer Bereitschaft, in einen
nachhaltigen Immobilienfonds zu investieren, gefragt. Ausserdem beinhaltete der Fragebogen
Fragen zur Bereitschaft der Inkaufnahme einer Minderrendite eines nachhaltigen Immobilienfonds
im Vergleich zum Benchmark. Die Umfrageteilnehmer konnten anhand einer Prozentangabe
exakt angeben, wie viel Prozent Minderrendite sie in Kauf nehmen würden.
Anlagestruktur: Die Anlagestruktur der Investoren wurde erfragt, um Rückschlüsse bezüglich
der totalen Nachfrage in der Schweiz, des Anlageverhaltens und möglicher Zielgruppen zu
ziehen. Erfragt wurden das totale Anlagevermögen und die prozentualen Anlagekategorien.
Zielgruppen: Die Teilnehmer wurden gefragt, welches Ihrer Meinung nach die Zielgruppen
eines nachhaltigen Immobilienfonds sind.
Förderung nachhaltiger Immobilien: Die Teilnehmer wurden gefragt, welches ihrer Meinung
nach die optimale Anlageform ist, um nachhaltige Immobilien zu fördern.
Lokale und regionale Steuerungswirkung: Es wurde gefragt, ob ein nachhaltiger
Immobilienfonds eine lokale oder regionale Steuerungswirkung besitzt. Jeweils drei
Indikatoren bezogen sich auf die ökologische, ökonomische und die gesellschaftliche
Nachhaltigkeit. Beispiele für Effekte auf die regionale Nachhaltigkeit sind der regionale
Wasserhaushalt (ökologische Komponente); die Finanzkraft der Gemeinden (ökonomische
Komponente) oder die Verringerung der Kriminalitätsrate (gesellschaftliche Komponente).
Offenheit für Neues: Erwartet wurde, dass Immobilienfondsinvestoren mit einer grösseren
Offenheit für Neues eher bereit sind, in einen nachhaltigen Immobilienfonds zu investieren als
solche mit einer geringeren Offenheit für Neues. Es wurden fünf Statements aus einem
psychologischen Konzept zur Erfassung der Persönlichkeit, dem Big-Five-Ansatz, verwendet,
zum Beispiel: „Ich bin jemand, der eine lebhafte Phantasie, Vorstellung hat“.
Risikobereitschaft: Analog zur Offenheit für Neues wurden den Teilnehmern fünf Aussagen
zur Risikobereitschaft vorgelegt wie zum Beispiel: „Riskante und schwierige Aufgaben
ziehen mich an“.
Soziale Verantwortung: Analog zur Offenheit für Neues wurden den Teilnehmern vier
Aussagen zur sozialen Verantwortung vorgelegt wie zum Beispiel: „Ich leiste neben der
Haus- und Familienarbeit auch Freiwilligenarbeit“.
45

Umwelteinstellung: Um die Umwelteinstellung zu messen, wurde eine Methode von
Thompson & Barton (1994) verwendet. Es wurden drei Kategorien ermittelt: Ökozentrische
und anthropozentrische Umwelteinstellung sowie Umweltapathie. Insgesamt wurden zwölf
der ursprünglich 27 verwendeten Aussagen zur Umwelteinstellung in Siegrist (1996) im
Fragebogen verwendet. Mit jeweils vier Variablen wurde jede der drei Kategorien abgefragt.
Zum Beispiel versuchte man die ökozentrische Umwelteinstellung mit der Aussage „um
glücklich zu sein, muss ich Zeit in der Natur verbringen können“ zu messen. Ein Beispiel für
eine Aussage zur anthropozentrischen Umwelteinstellung war: „Einer der wichtigsten Gründe
für den Schutz der Natur ist die Sicherstellung eines hohen Lebensstandards“. Ein Beispiel für
die Umweltapathie war: „Bei der Darstellung von Umweltbedrohungen wie Abholzung von
Wäldern und Rückgang der Ozonschicht ist oft übertrieben worden“.
Demographische Daten: Sie wurden erhoben, um zu testen, ob die Bildung, Jahreseinkommen,
Geschlecht, Zivilstand, Arbeitsort oder das Elternsein einen Einfluss auf die
Investitionsbereitschaft, die Nachfrage oder die Wahl der Kriterien haben. Die meisten Fragen
dazu stammen aus Erhebungen des Bundesamtes für Statistik (2006).
5.5 Statistische Auswertung
Während der ganzen statistischen Auswertung wurden keine Befragten ausgeschlossen, trotz
zum Teil fehlender Werte. Die fehlenden Werte mit den Mittelwerten der Nachbarpunkte
ersetzt. Insgesamt hat die Gruppe der Investoren 96% aller Fragen beantwortet, die Gruppe
der Immobilienfondsanbieter 94%. Es wiesen also knapp 5% der Fragen fehlende Werte auf,
welche ersetzt wurden. Am meisten unbeantwortet blieben Fragen zu
Persönlichkeitsmerkmalen und demografischen Daten. Die Antwortquoten der Investoren
lagen hier bei 94% (Persönlichkeitsmerkmale) und 95% (demografische Angaben), bei den
Immobilienfondsanbietern bei 87% (Persönlichkeitsmerkmale) und 91% (demografische
Angaben). Am niedrigsten waren die Antwortquoten bei den Fragen zum Einkommen
(Investoren 85%, Immobilienfondsanbieter 80%) und zur Investitionsbereitschaft der
Investoren (86%).
5.5.1 Reliabilitätsanalysen
Bei Stufen-Antwort-Aufgaben wurde als Reliabilitätsmass das Cronbachs berechnet (Bortz
& Döring, 2005).
46

5.5.2 Faktorenanalyse Nachhaltigkeitskriterien
In der Befragung zu den Nachhaltigkeitskriterien wurden 34 Variablen erhoben. Um die
34 Variablen zu verringern, wurde eine Faktorenanalyse mit anschliessender Berechnung der
Faktorwerte durchgeführt. Bevor die Faktorenanalyse durchgeführt wurde, wurden die
34 Variablen einer Reliabilitätsanalyse unterworfen. Dabei stellte sich heraus, dass drei
Variablen Mobilität, Gebäudestruktur, Elektrizität, Eingriffe Planung und Fläche Trennschärfekoeffizienten
von kleiner 0.3 aufwiesen und laut Bortz & Döring (2005) als unbrauchbar
gelten und bei der Faktorenanalyse nicht weiter berücksichtigt wurden. Zusätzlich wurden
Clusteranalysen durchgeführt. Eine Clusteranalyse bildet anhand von vorgegeben Variablen
Gruppen von Fällen. Sie dient der Prüfung einer Stichprobe um sicherzustellen, dass die
Stichprobe nicht aus mehreren Gruppen besteht (Bühl, 2006). Dies war bei den
durchgeführten Berechnungen nicht der Fall. In den Berechnungen in dieser Arbeit wurden
jeweils die Gruppen der Investoren und Immobilienfondsanbieter zusammengenommen.
Die Bestimmung der Faktoren wurden mit Hilfe der Hauptkomponenten-Extraktionsmethode
aus der Korrelationsmatrix und der Kaiser normalisierten Varimax Rotation ermittelt. Die
Anzahl beizubehaltender Faktoren wurde mittels des Kaiser-Guttman Kriteriums und des
Scree-Plots bestimmt. Das Kaiser Guttmann Kriterium stellt sicher, dass nur Faktoren
interpretiert werden, deren Eigenwert (standardisierte Varianz) grösser als 1 ist (Bortz &
Döring, 2005). Bei allfälligen Unsicherheiten wurde mit dem Scree-Plot nachgeprüft. Der
Sree-Plot liefert eine grafische Darstellung der Eigenwerte. Im Sree-Plot werden nur
diejenigen Faktoren behalten, welche in der dominanten Steigung liegen (Bühl, 2006).
5.5.3 Reihenfolgeeffekt der Nachhaltigkeitskriterien
Mit zwei verschiedenen Fragebogenversionen, bei welchen die Nachhaltigkeitsindikatoren in
unterschiedlicher Reihenfolge auftreten, wurde untersucht, ob die Rangfolge einen Einfluss
auf die Bewertung eines Kriteriums hat. Aus den Mittelwert-Vergleichen geht hervor, dass
keine Reihenfolgeeffekte vorliegen.
5.5.4 Weitere Faktorenanalysen
Zusätzlich zur Faktorenanalyse der Nachhaltigkeitskriterien wurden Faktorenanalysen bei den
neun Variablen zur regionalen Steuerungswirkung eines nachhaltigen Immobilienfonds, den
Fragen zur Umwelteinstellung und den Persönlichkeitsmerkmalen durchgeführt. Diese
47

Faktorenanalysen erfolgten nach dem gleichen Prinzip wie die Faktorenanalyse der
Nachhaltigkeitskriterien. Dabei erfüllten alle Variablen die notwendigen Bedingungen der
Faktorenanalyse, sodass keine Variablen ausgeschlossen werden mussten (Bortz & Döring,
2005).
5.5.5 Multiple lineare Regression
Die Regressionsanalyse ist ein statistisches Analyseverfahren. Ziel ist es, Beziehungen
zwischen einer abhängigen und einer oder mehrerer unabhängigen Variablen festzustellen.
Wenn die abhängigen Variablen intervall oder metrisch skaliert sind, kann das multiple
lineare Regressionsmodell angewendet werden (Schnell et al., 2005). Es wird definiert durch
die Gleichung (Hamilton, 1992).
Y i = ß 0 + ß 1 X i1 + ß 2 *X i2 …..+ ß K-1 *X i,K-1 + i
Y i stellt die abhängige Variable dar, X 1 bis X k sind die unabhängigen Variablen und ß 0 bis ß K
sind die Regressionskoeffizienten für die Variablen X 1 bis X k .
5.5.6 Bonferroni-Korrektur bei mehreren t-Tests
Bei der Durchführung zahlreicher Hypothesentests besteht das Risiko zufälliger, signifikanter
Ergebnisse. In solchen Fällen wurde die Bonferroni-Korrektur angewendet (Galambos &
Simonelli, 1998). Die vereinfachte Formel der Bonferroni-Korrektur berechnet das neue
Signifikanzniveau, indem das alte durch die Anzahl Tests geteilt wird. Die korrigierten Werte
(Bonferroni t und Bonferroni p) berücksichtigen die Anzahl Tests und haben dieselbe
Aussagekraft wie normale p- und t-Werte.
48

6 Ergebnisse
6.1 Ergebnisse Fokusgruppen
Den Fokusgruppenteilnehmern wurden die in den Methoden vorgestellten, aus der Literatur
erarbeiteten, 23 Komponenten (Kriterienbereiche) für Immobilien eines nachhaltigen
Immobilienfonds vorgelegt. Daraus wählten die Expertenteilnehmer der beiden Fokusgruppen
nach intensiven Diskussionen je zwölf aus. Die Auswahl dieser Komponenten war bei beiden
Fokusgruppen fast deckungsgleich. Jeweils elf Komponenten wurden sowohl aus der einen
wie auch aus der anderen Fokusgruppe ausgewählt. Diese übereinstimmenden Komponenten
bildeten die Grundlage für das weitere Vorgehen.
Ökologische Komponenten
- Betriebsenergie - Grünflächen
- Baustoffe - Boden
Ökonomische Komponenten
- Instandhaltungskosten - Instandsetzungskosten
- Rendite - Standortattraktivität (darin integriert wurde
- Bausubstanz die Mobilitätsanbindung)
Gesellschaftliche Komponenten
- Gemeinschaft - Wohlbefinden
6.1.1 Priorisierung der Nachhaltigkeitskomponenten
Im letzten Teil der Fokusgruppenveranstaltung erhielten die Experten den Auftrag, die oben
genannten Komponenten nach ihrer Wichtigkeit für nachhaltige Immobilie eines nachhaltigen
Immobilienfonds zu ordnen. Die Experten brachten dazu die Komponenten in eine
Reihenfolge. Dem wichtigsten Kriterium gaben sie elf Punkte, dem zweitwichtigsten zehn
Punkte, etc. und dem wenig wichtigsten Kriterium einen Punkt. Daraus resultierten die zwei
dargestellten Gruppen von Komponenten (Abbildung 6.1). Die Einteilung in die zwei
verschiedenen Gruppen und die statistischen Daten sind in Tabelle 6.1 beschrieben. Aus der
Abbildung geht hervor, dass Standortattraktivität, Betriebsenergie, Wohlbefinden, Rendite
und Baustoffe für die Experten die wichtigsten Nachhaltigkeitskomponenten darstellen. Es
49

fällt auf, dass von allen drei Säulen der Nachhaltigkeit (ökonomisch, ökologisch und
gesellschaftlich) Komponenten als sehr wichtig betrachtet werden. In der zweiten
Wichtigkeitskategorie befinden sich die restlichen sechs Komponenten Bausubstanz,
Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, Boden, Gemeinschaft und Grünflächen. Auch in
dieser Gruppe sind alle drei Säulen der Nachhaltigkeit durch mindestens eine Komponente
vertreten. Zu betonen ist, dass alle diese elf Komponenten (auch die weniger wichtigen)
wichtiger sind als diejenigen 12 Komponenten, welche die Experten zuvor eliminiert haben
(Kapitel 5.1).
Tabelle 6.1: Auflistung der elf von den Fokusgruppen ausgewählten Nachhaltigkeitskomponenten,
rangiert nach Mittelwerten (siehe auch Abbildung 6.1). Die Aufteilung in die 2 Gruppen
geschah folgendermassen: In der ersten Gruppe befinden sich alle Kriterien, welche sich
auf dem 1%-Signifikanzniveau nicht vom Kriterium Standortattraktivität unterscheiden.
Bausubstanz unterscheidet sich als erstes Kriterium von der Standortattraktivität und bildet
deshalb eine neue Gruppe mit Kriterien welche sich von Bausubstanz nicht unterscheiden.
Die nicht fetten t- und p-Werte stehen jeweils für die (nicht signifikante) Unterscheidung
innerhalb der Gruppen. N = 15.
Nachhaltigkeitskomponenten Bereich M SD t p
Gruppe 1: Sehr wichtige Komponenten
1. Standortattraktivität Ökon. 8.93 2.74
2. Betriebsenergie Ökol. 8.53 2.10 -0.36 .723
3. Wohlbefinden Soz. 8.33 1.84 -0.61 .552
4. Rendite Ökon. 8.27 3.06 -0.65 .527
5. Baustoffe Ökol. 6.20 2.31 -2.51 .025
Gruppe 2: Wichtige Komponenten
6. Bausubstanz Ökon. 5.00 3.38 -3.81 .002
7. Instandsetzung Ökon. 4.80 1.93 -0.23 .822
8. Instandhaltung Ökon. 4.40 2.38 -0.56 .588
9. Boden Ökol. 4.27 2.94 -0.55 .592
10. Gemeinschaft Soz. 4.20 2.24 -0.65 .526
11. Grünflächen Ökol. 3.07 2.15 -1.58 .137
50

Mittelwerte der Nachhaltigkeitskomponenten
11.00
10.00
9.00
8.00
Mittelwert
7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
8.93 8.53 8.33
8.27
6.20
5.00 4.80 4.40 4.27 4.20
3.07
1.00
Betriebsenergie
Wohlbefinden
Bausubstanz
Grünflächen
Gemeinschaft
Rendite
Baustoffe
Standortattraktivität
Boden
Instandhaltungskosten
Instandsetzungskosten
Dimensionen
Abbildung 6.1: Mittelwerte der elf Komponenten. Jeder Experte brachte die Komponenten in
eine Reihenfolge. Dem wichtigsten Kriterium gaben die Experten 11 Punkte, dem
zweitwichtigsten 10 Punkte, etc. und dem unwichtigsten Kriterium 1 Punkt. Daraus
resultierten die zwei dargestellten Gruppen von Komponenten (Einteilung siehe Tabelle 6.1).
N = 15.
6.2 Ergebnisse der Fragebogenstudie
58 Investoren und 10 Immobilienfondsanbieter haben den Fragebogen ausgefüllt, davon 15%
Frauen und 85% Männer. Das Alter der Teilnehmer reicht von 28 bis 65 Jahre (M = 46.0 Jahre,
SD = 8.65 Jahre). 28% der Teilnehmer gaben als höchsten Schulabschluss eine Lehre oder
Handelsschule an, 4% einen Mittelschulabschluss und 68% einen Hochschulabschluss. Beim
jährlichen Bruttoeinkommen 2005 beträgt der Mittelwert M = 196'000 CHF (SD = 52'000 CHF).
Geografisch kommen 24% aus der Grossregion Mittelland (Bern, Solothurn, Neuenburg),
19% aus der Nordwestschweiz (Aargau und Basel), 29% aus der Grossregion Zürich, 13% aus
der Ostschweiz und 16% aus der Zentralschweiz. Aus den Grossregionen Genfersee und
Tessin wurden keine Personen angefragt. Die befragten Personen waren alle deutschsprachig.
51

6.2.1 Die Nachhaltigkeitskriterien im Überblick
Dieses Kapitel beschreibt die Resultate der Nachhaltigkeitskriterien losgelöst von erklärenden
Variablen. Die Auswertung der Mittelwerte der 34 Nachhaltigkeitskriterien ergeben fünf
Gruppen unterschiedlicher Wichtigkeitsstufen (Tabelle 6.2). Die Kriterien der Gruppe 1
werden als sehr wichtig, diejenigen der Gruppe 2 als wichtig, der Gruppe 3 als mittelwichtig,
Gruppe 4 als mässig wichtig und Gruppe 5 als sekundär bezeichnet. Die Einteilung der
Kriterien in die Gruppen wird in der Tabellenlegende beschrieben.
Alle 29 Kriterien der Gruppen 1 bis 4 sind auf dem 1%-Niveau signifikant höher als der
neutrale Wert 4 auf der Skala von 1 (unwichtig) bis 7 (sehr wichtig). Die 29 Kriterien sind
also alle wichtig, da sie von den Fragebogenteilnehmern höher als „neutral“ bewertet werden.
Die fünf Kriterien der Gruppe 5 unterscheiden sich nicht signifikant vom neutralen Wert 4
und werden von den Fragebogenteilnehmern als weder wichtig noch unwichtig bezeichnet.
Keines der 34 Kriterien wird von den Fragebogenteilnehmern als unwichtig (signifikant
weniger wichtig als der neutrale Wert 4) erachtet.
Die sehr wichtigen Kriterien befinden sich unter anderem in den Komponenten Standortattraktivität,
Betriebsenergie (Heizen/Kühlen), Schadstoffe und Bausubstanz über die
Lebensdauer. Aus der Komponente Standortattraktivität wird Mobilität am wichtigsten beurteilt
(guter Anschluss an den öffentlichen Verkehr und das Strassennetz). Als wichtig erachtet
werden zudem Kriterien wie Rendite, Unterhalt und Wohlbefinden. Mittelwichtig sind
Kriterien wie Rohstoffe, Elektrizität, landschaftliches Umfeld, Werterhaltung und Raumluft.
Mässig wichtig sind Kriterien wie Biotope, Mieterträge, Gebäudestruktur (Flexibilität) und
soziale Kontakte. Als sekundär betrachtet werden Bereiche wie Grünflächen, Boden oder
gesellschaftliche Integration (Tabelle 6.2).
52

Tabelle 6.2: Alle 34 Nachhaltigkeitskriterien sind rangiert nach Mittelwerten. Die Aufteilung
in fünf Gruppen erfolgte folgendermassen: In derselben Gruppe befinden sich jeweils alle
Kriterien, welche sich nicht auf dem 1%-Signifikanzniveau vom ersten Kriterium der Gruppe
(fetter Mittelwert) unterscheiden. Das erste Kriterium der darauf folgenden Gruppe unterscheidet
sich vom ersten Kriterium der vorhergehenden Gruppe (die fetten Mittelwerte
unterscheiden sich auf dem 1%-Signifikanzniveau). Nicht fette t- und p-Werte stehen jeweils
für die Unterscheidung (nicht signifikant) innerhalb der Gruppen. Fette t- und p-Werte stehen
für die Unterscheidung (signifikant) der jeweils Gruppenersten.
Nachhaltigkeitskriterien Bereich M SD t p
Gruppe 1: Sehr wichtige Kriterien
1. Mobilität (guter Anschluss an ÖV und Strassen) Ökon. 6.23 0.75
2. Wärme / Kälte (geringer Energiebedarf für
Heizen/Kühlen)
Ökol. 6.03 0.75 -1.67 .100
3. Substanz (Wert-/Qualitätsbeständigkeit der
Bausubstanz bezogen auf die Lebensdauer)
Ökon. 6.00 0.90 -1.91 .060
4. Zukünftige Planungen (Richtpläne, Verkehr) Ökon. 5.96 0.97 -2.49 .015
5. Schadstoffe (wenig Schadstoffe in Baustoffen) Ökol. 5.93 1.23 -1.87 .065
Gruppe 2: Wichtige Kriterien
6. Warmwasser (geringer Energiebedarf) Ökol. 5.78 0.93 -3.13 .003
7. Bauteile (hohe Qualität und Lebensdauer) Ökon. 5.75 0.94 -0.21 .837
8. Gesamtkosten (Optimierung der Kosten für Bau
und Werterhaltung)
Ökon. 5.69 1.20 -0.50 .616
9. Erneuerbare Energien (grosser Anteil an e.E.) Ökol. 5.63 1.09 -1.03 .306
10. Wartung (möglichst wartungsarme/-freie
Konstruktionen)
11. Technischer Unterhalt (geringer Energie- und
Arbeitsaufwand für den TU des Gebäudes)
Ökon. 5.50 0.95 -1.77 .081
Ökon. 5.50 0.92 -1.85 .068
12. Licht (optimierte Tageslichtverhältnisse) Soz. 5.49 1.19 -1.72 .090
13. Sicherheit (sich im Gebäude sicher/wohl fühlen) Soz. 5.43 1.37 -1.84 .070
14. Hoher Wiederverkaufswert Ökon. 5.42 1.27 -2.02 .048
53

Nachhaltigkeitskriterien M SD t p
Gruppe 3: Mittelwichtige Kriterien
15. Elektrizität (geringer Elektrizitätsbedarf
während des Betriebs)
16. Werterhaltung (kleiner finanzieller Aufwand
zur Werterhaltung)
17. Primärrohstoffe (gut verfügbare und
umweltschonend hergestellte Primärrohstoffe)
Ökol. 5.31 1.10 -2.89 .005
Ökon. 5.29 1.27 -0.08 .940
Ökol. 5.19 1.27 -0.74 .462
18. Raumluft (qualitativ sehr gute Raumluft) Soz. 5.18 1.16 -0.80 .429
19. Solidarität (hindernisfreies und
behindertengerechtes Bauen)
20. Aufwand (gute Zugänglichkeit und einfache
Ersetzbarkeit von einzelnen Komponenten)
21. Standortfaktor Umfeld (gute landschaftliche
Qualität und geringe Naturgefahren)
22. Sekundärrohstoffe (hoher Anteil an
recyclebaren Baustoffen)
23. Reinigung (geringer Energie- und
Arbeitsaufwand für die Gebäudereinigung)
Soz. 5.14 1.16 -0.86 .392
Ökon. 5.09 1.05 -1.28 .206
Ökon. 5.06 1.34 -1.35 .182
Ökol. 5.03 1.23 -1.62 .110
Ökon. 4.95 1.10 -2.14 .036
Gruppe 4: Mässig wichtige Kriterien
24. Biotope (Erhaltung und Neuschaffung von
Biotopen auf den vorhandenen Grünflächen
Ökol. 4.85 1.07 -2.71 .009
25. Bauart (schlank, risikoarm und einfach) Ökon. 4.76 1.28 -0.46 .651
26. Versiegelung (geringe Bodenversiegelung) Ökol. 4.70 1.21 -0.95 .344
27. Gebäudestruktur (hohe Flexibilität von
Gebäude- und Tragkonstruktionen)
Ökon. 4.68 1.18 -0.92 .361
28. Mieterträge (überdurchschnittlich hoch) Ökon. 4.60 1.24 -1.23 .222
29. Soziale Kontakte (Spielplätze, Sportanlagen und
Sitzplätze)
Soz. 4.49 1.15 -2.10 .040
Gruppe 5: Sekundäre Kriterien
30. Fläche (geringer Bedarf an Grundstücksfläche) Ökol. 4.32 1.35 -2.75 .008
31. Integration (soziale, kulturelle und
altersmässige Durchmischung)
Soz. 4.03 1.49 -1.32 .191
32. Artenvielfalt (grosse Artenvielf. auf Grünflächen) Ökol. 3.91 1.34 -2.06 .044
33. Begrünung (Dach- und Fassadenbegründungen
für Regenwasserspeicherung und Artenvielfalt)
Ökol. 3.82 1.46 -2.29 .025
34. Geringe Eingriffe (Aushub/Terrainveränderungen) Ökol. 3.74 1.14 -2.63 .011
54

6.2.2 Ökonomische, ökologische und gesellschaftliche Nachhaltigkeit im Vergleich
Abbildung 6.2 zeigt links den Vergleich der drei Nachhaltigkeitssäulen Ökonomie, Ökologie
und Gesellschaft. Jeder der drei Balken repräsentiert die Mittelwerte der Kriterien einer
Nachhaltigkeitssäule. Der Mittelwert aller ökonomischen Kriterien liegt dabei signifikant
höher als der Mittelwert der ökologischen und gesellschaftlichen Kriterien (t-Werte > |4.76|,
p < .001). Ökologische und gesellschaftliche Kriterien unterscheiden sich dagegen nicht
(t = 0.20, p = .845). Ökonomische Kriterien werden im Durchschnitt also höher bewertet als
ökologische und gesellschaftliche Kriterien. Es fällt zudem auf, dass sowohl bei den sehr hoch
bewerteten als auch bei den sehr tief bewerteten Kriterien mehr ökologische als
gesellschaftliche Kriterien zu finden sind, was auch die höhere Standardabweichung des
ökologischen Mittelwertes belegt. Es besteht eine Tendenz, dass bei ökologischen Kriterien
durchschnittlich die grössten Unterschiede vorhanden sind. Einige wie zum Beispiel
Wärme/Kälte werden als sehr wichtig betrachtet, andere, wie zum Beispiel die Artenvielfalt,
als deutlich weniger wichtig.
Die rechte Grafik von Abbildung 6.2 zeigt ebenfalls einen Mittelwertvergleich der drei
Nachhaltigkeitssäulen. Die Daten stammen jedoch nicht von den Nachhaltigkeitskriterien,
sondern von der anschliessenden Frage an die Teilnehmer, in welchem prozentualen Verhältnis
sie die ökonomischen, ökologischen und gesellschaftlichen Kriterien in einem nachhaltigen
Immobilienfonds berücksichtigen würden. Die Teilnehmer mussten also eine direkte
Gewichtung der drei Nachhaltigkeitssäulen vornehmen. Ähnlich der rechten Abbildung ist die
ökonomische Gewichtung mit rund 46% am höchsten. Der Unterschied im Vergleich zu den
ökologischen Kriterien ist hoch signifikant (t = 5.54, p < .001). Die ökologische Gewichtung
ist mit 32% ebenfalls signifikant höher als die gesellschaftliche Gewichtung mit 22% (t = 6.78,
p < .001). Dieses Resultat unterscheidet sich von der linken Abbildung der Mittelwerte der
ökonomischen, ökologischen und gesellschaftlichen Nachhaltigkeitskriterien, wo ökologische
und gesellschaftliche Kriterien ähnlich hoch bewertet werden. Bei der direkten Gewichtung
der ökologischen und gesellschaftlichen Nachhaltigkeit beurteilen die Fragebogenteilnehmer
die ökologische Nachhaltigkeit also als wichtiger.
Investoren und Immobilienfondsanbieter haben diesbezüglich keine unterschiedlichen
Meinungen. Die beiden Mittelwerte der Investoren und Immobilienfondsanbieter für die
ökonomischen Kriterien unterscheiden sich nicht. Dasselbe gilt für die Mittelwerte
der ökologischen sowie diejenigen der gesellschaftlichen Kriterien (t-Werte < |1.01|,
p-Werte > .32).
55

Zwei unterschiedliche Vergleiche der drei Säulen der Nachhaltigkeit
50
Mittelwert
5
4
5.37
4.94
4.96
Mittelwert in %
40
30
20
10
45.82
32.07
22.09
Ökonomie
Ökologie
Gesell-
schaft
0
Ökonomie
Ökologie
Gesell-
schaft
Abbildung 6.2. Linke Grafik: Mittelwerte der drei Säulen der Nachhaltigkeit aus den
34 Nachhaltigkeitskriterien eingeteilt in die drei Nachhaltigkeitssäulen Ökonomie (M = 5.37,
SD = 0.50), Ökologie (M = 4.94, SD = 0.80) und Gesellschaft (M = 4.96, SD = 0.58). N = 68.
Die Antwortskala für die Kriterienbewertungen reichte von 1 (unwichtig) bis 7 (sehr wichtig).
Rechte Grafik: Ergebnis auf die Frage, in welchem Verhältnis (in Prozent) die drei Säulen
der Nachhaltigkeit, Ökonomie (M = 45.82%, SD = 12.72%) Ökologie (M = 32.07%,
SD = 9.14%) und Gesellschaft (M = 22.09%, SD = 8.41%) in einen nachhaltigen
Immobilienfonds berücksichtigt werden sollten. N = 68.
6.2.3 Erklärende Variablen
Nachfolgend werden die Ergebnisse der Persönlichkeitsmerkmale und der regionalen
Steuerungswirkung eines nachhaltigen Immobilienfonds vorgestellt. Sie werden im weiteren
Verlauf als erklärende Variablen verwendet, um die Höhe der Bewertung von Variablen wie
Investitionsbereitschaft, Nachfrage oder der Nachhaltigkeitsdimensionen zu einem gewissen
Teil zu erklären.
6.2.3.1 Regionale Steuerungswirkung eines nachhaltigen Immobilienfonds
Um die regionalen, nachhaltigen Effekte eines nachhaltigen Immobilienfonds bestimmen zu
können, wurden neun Kriterien gemessen. Die Ergebnisse dieser Bewertungen wurden nach
inhaltlichen Gemeinsamkeiten gruppiert (Faktorenanalyse). Innerhalb dieser Gruppen
(Dimensionen) gleichen sich die Kriterien bezüglich der Antwortmuster und können so in
56

eine liberal-ökonomische und eine gesellschaftlich-ökologische Dimension eingeteilt werden
(Tabelle 6.3). In der liberal-ökonomischen Dimension sind vor allem ökonomische Kriterien
enthalten. Die gesellschaftlich-ökologische Dimension enthält alle ökologischen und zwei der
drei gesellschaftlichen Kriterien.
Tabelle 6.3: Einteilung von 9 Kriterien in zwei verschiedene Gruppen (Dimensionen) nach
inhaltlichen Eigenschaften. (Eigenwerte der Faktoren: 1 = 3.35, 2 =2.74; Faktorenladungen
befinden sich im Anhang). Eine durchgeführte Reliabilitätsanalyse für die Nachhaltigkeitskriterien
liefert Cronbachs = .90.
Liberal-ökonomische Dimension
Finanzkraft der Gemeinden (wohlhabende Mieter erhöhen die Finanzkraft der Region)
Standortattraktivität (Attraktive Wohnungen erhöhen die Standortattraktivität der Region)
Beschäftigungsrate (neue Arbeitsplätze durch Verwendung einheimischer Baustoffe)
Kriminalitätsrate (Beleuchtung und Übersichtlichkeit der Überbauungen vermindern
Verbrechen)
Gesellschaftlich-ökonomische Dimension
Bauabfälle (höhere Recyclingrate, abfallarmes Bauen)
Wasserhaushalt (Regenwasserspeicherung, geringerer Wasserverbrauch)
Nutzung erneuerbarer Ressourcen (zum Beispiel regionale Holzwirtschaft)
Soziale Infrastruktur (Spielplätze, Horte, Begegnungsplätze)
Gesundheit (gesteigertes Wohlbefinden, schadstoffarme Baustoffe)
Zusammen erklären die liberal-ökonomische und gesellschaftlich-ökologische Dimension
67.6% der Varianz (Streuung der Antwortwerte).
6.2.3.2 Ergebnisse der Persönlichkeitsmerkmale
Die Kriterien zur Messung der Risikobereitschaft, Offenheit für Neues und sozialer Verantwortung
wurden ebenfalls nach inhaltlichen Gemeinsamkeiten gruppiert (Faktorenanalyse),
damit im weiteren Verlauf mit möglichst wenigen Variablen zu Risikobereitschaft, Offenheit
für Neues und sozialer Verantwortung gearbeitet werden konnte. Die Kriterien der Risikobereitschaft
lassen sich zu einer Dimension gruppieren (Cronbachs = .83, = 3.14, erklärte
57

Varianz 62.8%). Dasselbe gilt für Offenheit für Neues und für die soziale Verantwortung
(Cronbachs = .76, = .81; = 2.62, = 2.37; erklärte Varianz 52.4%, 59.3%).
Bei der Umwelteinstellung lassen sich die zwölf Fragen inhaltlich in drei Dimensionen
(ökozentrische, anthropozentrische Umwelteinstellung sowie Umweltapathie) einteilen
(Cronbachs = .57; 1 = 2.42, 2 = 2.17, 3 = 1.73; erklärte Varianz 52.7%).
Nachfolgend wird mit den sechs Dimensionen der Persönlichkeitsmerkmale sowie den zwei
Dimensionen der regionalen Steuerungswirkung eines nachhaltigen Immobilienfonds
gerechnet.
6.2.4 Ergebnisse aus der inhaltlichen Gruppierung der Nachhaltigkeitskriterien
Da bei 34 Kriterien leicht der Überblick verloren geht, versuchten die Autoren die Kriterien
nach inhaltlichen Zusammenhängen zu bündeln und in Gruppen (Dimensionen) von Kriterien
einzuteilen. Dabei resultieren drei Dimensionen, welche inhaltlich zusammengehören
(Faktorenanalyse). Die Antwortmuster von Kriterien innerhalb einer Dimension weisen also
eine grössere Ähnlichkeit auf als die Antwortmuster von Kriterien aus anderen Dimensionen
(Tabelle 6.4). In der ersten Dimension befinden sich mehrheitlich ökologische Kriterien,
weswegen sie als ökologische Dimension bezeichnet wird. Die zweite Dimension ist die
ökonomische Dimension, in der sich aussschliesslich ökonomische Kriterien befinden. In der
dritten Dimension sind vorwiegend gesellschaftliche und ökologische Kriterien enthalten. Die
ökologische, ökonomische und gesellschaftliche Dimension erklären zusammen 48.4% der
Varianz.
Tabelle 6.4: Einteilung von 27 Kriterien in drei verschiedene Gruppen (Dimensionen) nach
inhaltlichen Eigenschaften. Grau unterlegt sind Kriterien, welche beiden Gruppen zugeordnet
werden können. (Eigenwerte der Faktoren: 1 = 5.00, 2 = 4.81, 3 = 3.25; Faktorladungen
befinden sich im Anhang). Eine durchgeführte Reliabilitätsanalyse für die
Nachhaltigkeitskriterien liefert Cronbachs = .88.
Ökologische Dimension
Wärme/Kälte (geringer Energiebedarf für Heizen/Kühlen)
Warmwasser (geringer Energiebedarf für Warmwasser)
Erneuerbare Energien (grosser Anteil an erneuerbarer Energie)
58

Primärrohstoffe (gut verfügbare Primärrohstoffe, welche umweltschonend hergestellt
wurden)
Sekundärrohstoffe (hoher Anteil an recyclebaren Baustoffen)
Schadstoffe (wenig Schadstoffe in den Baustoffen)
Biotope (Erhaltung und Neuschaffung von Biotopen auf den vorhanden Grünflächen)
Umfeld (gute landschaftliche Qualität und geringe Naturgefahren)
Substanz (Wert- und Qualitätsbeständigkeit der Bausubstanz bezogen auf die Lebensdauer
des Gebäudes)
Raumluft (qualitativ sehr gute Raumluft)
Ökonomische Dimension
Wiederverkaufswert (hoher Wiederverkaufswert)
Mieterträge (überdurchschnittlich hohe Mieterträge)
Gesamtkosten (Optimierung der Kosten für Bau und Werterhaltung)
Reinigung (geringer Energie- und Arbeitsaufwand für die Reinigung des Gebäudes)
Technischer Unterhalt (geringer Energie- und Arbeitsaufwand für den technischen
Unterhalt des Gebäudes)
Wartung (möglichst Wartungsarme/-freie Konstruktionen)
Bauteile (hohe Qualität und Lebensdauer der einzelnen Bauteile)
Aufwand (gute Zugänglichkeit und einfache Ersetzbarkeit von einzelnen Komponenten)
Werterhaltung (kleiner finanzieller Aufwand zur Werterhaltung)
Bauart (schlankes, risikoarmes und einfaches Bauen)
Sicherheit (sich sicher und wohl fühlen im Gebäude)
Gesellschaftlich-ökologische Dimension
Soziale Kontakte (Spielplätze, Sportanlagen und Sitzplätze)
Integration (soziale, kulturelle und altersmässige Durchmischung)
Solidarität (hindernisfreies und behindertengerechtes Bauen)
Sicherheit (sich sicher und wohl fühlen im Gebäude)
Artenvielfalt (grosse Artenvielfalt auf den vorhandenen Grünflächen)
Begrünung (Dach- und Fassadenbegrünungen für Regenwasserspeicherung und
Artenvielfalt)
Versiegelung (geringe Versiegelung des Bodens)
Bauart (schlankes, risikoarmes und einfaches Bauen)
59

Ein Kriterium besitzt unterschiedliche Ladungen für jede einzelne Dimension. Sie wird
derjenigen Dimension zugeordnet, auf welche sie am stärksten lädt (Anhang). Lädt ein
Kriterium mit etwa dem gleichen Wert auf zwei Dimensionen, wird es beiden Dimensionen
zugeordnet (graue Kriterien). Das Kriterium Licht weist für alle drei Dimensionen etwa den
gleichen Wert auf und könnte jeder Dimension zugeordnet werden. Dies macht jedoch keinen
Sinn, deshalb wurde das Kriterium Licht nicht aufgeführt.
6.2.4.1 Einflüsse der Persönlichkeitsmerkmale und der regionalen Steuerungswirkung auf
die Nachhaltigkeitskriterien
Es wird vermutet, dass Persönlichkeitsmerkmale und die regionalen Steuerungswirkung mit
der Bewertung der Kriterien in den einzelnen Dimensionen korrelieren. Zu den Persönlichkeitsmerkmalen
werden in dieser Untersuchung die Renditenpräferenz (wie wichtig ist eine
hohe Rendite?), die soziale Verantwortung (Sorge um das Wohlergehen, die Gesundheit und
Sicherheit der anderen und der Gesellschaft) und die Umwelteinstellung (wie wichtig ist die
Umwelt?) gezählt. Unter der regionalen Steuerungswirkung werden die Effekte nachhaltiger
Immobilienfonds auf die Nachhaltigkeit einer Region verstanden. Die regionale Steuerungswirkung
setzt sich aus einer liberal-ökonomischen (zum Beispiel Beschäftigungsrate,
Standortattraktivität) und einer sozial-ökologischen (zum Beispiel Bauabfallmenge, soziale
Infrastruktur) Dimension zusammen.
Ökologische Dimension
Es stellte sich heraus, dass die Bewertung der ökologischen Dimension der Nachhaltigkeitskriterien
von der Renditepräferenz einer Person, der liberal-ökologischen und der sozialökologischen
regionalen Steuerungswirkung abhängt (Tabelle 6.5). Dabei ist die Korrelation
der Renditepräferenz negativ. Personen, welche an positive Effekte nachhaltiger Immobilienfonds
auf die regionale Nachhaltigkeit glauben, und für welche Renditenmaximierung nicht
das Mass aller Dinge ist, bewerten die Kriterien in der ökologischen Dimension der
Nachhaltigkeitskriterien wichtiger. Personen, für welche die Renditenmaximierung im
Vordergrund steht, und die nicht an solche Effekte auf die regionale Nachhaltigkeit glauben,
bewerten die Kriterien niedriger.
60

Tabelle 6.5: Zusammenfassung der schrittweise durchgeführten Regressionsanalyse. Die drei
Variablen erklären zusammen 44% (R 2 = .44) der Antwortwerte der ökologischen Dimension
der Nachhaltigkeitskriterien. N = 68.
Variable Coef. Std. Err. t p
Sozial-ökologische Steuerungswirkung .31 .07 4.52 .000
Renditepräferenz -.16 .05 -3.28 .002
Liberal-ökonomische Steuerungswirkung .19 .07 2.65 .010
Hinweis: R 2 = .44; F = 17.03; p > F = .000
Mit diesem Modell können mithilfe der sozial-ökologischen Steuerungswirkung, der
Renditepräferenz und der liberal-ökologischen Steuerungswirkung zusammen 44% der
Antwortwerte der ökologischen Dimension erklärt werden.
Die Bewertung der Kriterien innerhalb der ökologischen Dimension wird durch die
Antworten zur sozial-ökologischen Steuerungswirkung eines nachhaltigen Immobilienfonds
am besten erklärt (Tabelle 6.5).
Es konnten keine Korrelationen zwischen Umwelteinstellung und sozialer Verantwortung
einerseits und der Bewertung der Kriterien in der ökologischen Dimension andererseits
festgestellt werden. Personen mit einer hohen Umwelteinstellung und hoher sozialer
Verantwortung bewerten Nachhaltigkeitskriterien der ökologischen Dimension nicht höher als
Personen mit einer tiefen Umwelteinstellung und tiefer sozialer Verantwortung.
Ökonomische Dimension
Zwischen den verwendeten Persönlichkeitsmerkmalen und der regionalen Steuerungswirkung
einerseits und der ökonomischen Dimension andererseits konnten keine signifikanten
Korrelationen nachgewiesen werden.
Gesellschaftlich-ökologische Dimension
Bei der gesellschaftlich-ökologischen Dimension zeigt sich ein ähnliches Bild wie bei der
ökologischen Dimension. Die gesellschaftlich-ökologische Dimension wird ebenso durch die
liberal-ökologische und die sozial-ökologische regionale Steuerungswirkung sowie die
61

Renditepräferenz einer Person erklärt (Tabelle 6.6). Mit diesem Modell werden 37% der
Antwortwerte der in der gesellschaftlich-ökonomischen Dimension erklärt.
Tabelle 6.6: Zusammenfassung der schrittweise durchgeführten Regressionsanalyse. Die drei
Variablen erklären zusammen 37% der Antwortwerte (R 2 = .37) der gesellschaftlichökologischen
Dimension der Nachhaltigkeitskriterien. N = 68.
Variable Coef. Std. Err. t p
Liberal-ökonomische Steuerungswirkung .31 .09 3.60 .001
Sozial-ökologische Steuerungswirkung .24 .08 2.96 .004
Renditepräferenz -.15 .06 -2.41 .019
Hinweis: R 2 = .37; F = 12.66; p > F = .000
Die liberal-ökonomische Steuerungswirkung erklärt die Bewertung der Kriterien innerhalb
der gesellschaftlich-ökologischen Dimension am meisten, vor der sozial-ökologischen
Steuerungswirkung und der Renditepräferenz. Investoren und Immobilienfondsanbieter,
welche an die positiven, regionalen, nachhaltigen Einflüsse eines Immobilienfonds glauben,
und bei denen eine Maximierung der Rendite nicht zwingend ist, bewerten die Kriterien der
gesellschaftlich-ökologischen Dimension höher als Personen mit gegenteiligen Einstellungen.
Auch die Kriterien der gesellschaftlich-ökologischen Dimension hängen nicht signifikant von
der Umwelteinstellung und der sozialen Verantwortung einer Person ab.
6.2.5 Anlagestruktur der Investoren
Es wurden 58 Investoren von 44 Unternehmen und Instituten befragt. 36 (82%) sind
Pensionskassen für ein oder mehrere Unternehmen, drei Unternehmen sind Sammelstiftungen,
und vier sind Vermögensverwalter oder Anlagestiftungen, die zumindest teilweise Vorsorgegelder
verwalten. Nur ein einziges Unternehmen verwaltet keine Vorsorgegelder. Gut die
Hälfte der Unternehmen verwaltet Pensionskassengelder von Unternehmen, welche mehrheitlich
in Privatbesitz sind, knapp die Hälfte solche, welche mehrheitlich in Staatsbesitz sind.
Die von diesen 44 Unternehmen und Institutionen verwalteten Vermögen weisen eine
Spannbreite von jeweils wenigen Millionen bis über 10 Mrd. CHF auf (M = 2.40 Mrd. CHF,
62

SD = 3.24 Mrd. CHF) (Abbildung 8.3). Total beläuft sich das Vermögen aller Unternehmen
und Institutionen auf über 96 Mrd. CHF, wovon etwa 90 Mrd. CHF BVG-Vorsorgegelder
sind. Ende 2003 verwalteten alle schweizerischen BVG-Vorsorgeeinrichtungen 468 Mrd.
CHF (Bundesamt für Sozialversicherung, 2005). Die teilnehmenden Unternehmen dieser
Umfrage repräsentieren also etwa 20% der gesamten Summe der verwalteten schweizerischen
BVG-Vorsorgegelder.
Die Vorsorgeeinrichtungen und Unternehmen dieser Untersuchung besitzen durchschnittlich
20.8% Immobilien. Die meistgehaltene Anlageform sind mit 14.3% direkte Immobilien.
Schweizerische Immobilienfonds (2.18%) und Immobilienanlagestiftungen (2.23%) werden
etwa zu gleichen Anteilen gehalten, ausländische Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften
zu geringeren Anteilen (direkte Immobilienanlagen: M = 14.3%,
SD = 15.2%; schweizerische Immobilienfonds: M = 2.18%, SD = 2.61%; Immobilienanlagestiftungen:
M = 2.23%, SD = 2.11%; ausländische Immobilienfonds: M = 0.72%, SD = 1.33%;
Immobilienaktiengesellschaften: M = 1.40%, SD = 3.29%).
Die Autoren haben aus den Angaben der Teilnehmer die totalen Immobilienfondsvermögen
der 44 Unternehmen und Institutionen der Umfrage berechnet. Lagen pro Unternehmen
mehrere Antworten vor, wurden die Angaben für diese Unternehmen gemittelt, um keine
Unternehmen doppelt zu zählen. Das totale Investment in Immobilienfonds der
44 Unternehmen und Institutionen beläuft sich gemäss dieser Berechnung auf 1.81 Mrd. CHF.
6.2.6 Rendite, Risiko und Stabilität
Investoren und Immobilienfondsanbieter wurden zu ihrer Meinung befragt, ob
Immobilienfonds für sie risikoreich seien und welche Renditepräferenz sie haben, d.h. wie
wichtig die Rendite für sie ist. Ferner wurden sie gefragt, wie wichtig ihnen die Stabilität von
Immobilienfonds ist. Die Ergebnisse zeigen, dass Stabilität und Rendite für die
Fragebogenteilnehmer wichtige Eigenschaften eines Immobilienfonds sind. Die Unterscheidung
vom neutralen Wert 4 ist sowohl für Stabilität als auch für Rendite hoch signifikant
(Stabilität: M = 5.26, SD = 1.05, t = 9.98, p < .001; Rendite: M = 4.76, SD = 1.43, t = 4.35,
p < .001). Die Stabilität ist ihnen jedoch wichtiger als die Rendite. Entsprechend stufen die
Fragebogenteilnehmer Immobilienfonds auch als wenig risikoreich ein. Der Mittelwert auf
einer Skala von 1 (sehr risikoarm) bis 7 (sehr risikoreich) unterscheidet sich hoch signifikant
vom neutralen Wert 4 (M = 2.43, SD = 1.20, t = 4.35, p < .001).
63

6.2.7 Langfristige Renditeerwartung an einen nachhaltigen Immobilienfonds
Die Fragebogenteilnehmer wurden zu ihrer Meinung befragt, ob sie die langfristige Rendite
eines nachhaltigen Immobilienfonds als besser einstufen als diejenige des Benchmarks, also
von herkömmlichen Immobilienfonds. 35% glauben an eine bessere Rendite, 43% schätzen
sie vergleichbar ein und 22% schätzen die langfristige Rendite von nachhaltigen
Immobilienfonds gegenüber dem Benchmark schlechter ein. Gegenüber dem neutralen Wert 4
auf der Skala von 1 (stimme nicht zu) bis 7 (stimme stark zu) unterscheiden sich die
Antworten jedoch nicht. Die Teilnehmer erwarten durchschnittlich also weder eine bessere
noch eine schlechtere Rendite (M = 4.18, SD = 1.37, t = 1.06, p = .29; N = 68). Unterschieden
zwischen Investoren (I) und Immobilienfondsanbieter (IFA) zeigt sich, dass
Immobilienfondsanbieter tendenziell die Rendite eines nachhaltigen Immobilienfonds als
schlechter und Investoren die Rendite tendenziell als besser einschätzen als der Benchmark.
Der Unterschied zwischen Investoren und Immobilienfondsanbietern ist jedoch nicht
signifikant. (M I = 4.28 und M IFA = 3.60, SD I = 1.38, SD IFA = 1.17; t = 1.45, p = .15; N I = 58,
N IFA = 10).
6.2.8 Nachfrage und Angebot eines nachhaltigen Immobilienfonds
Der Aussage, dass in der Schweiz eine Nachfrage nach einem nachhaltigen Immobilienfonds
besteht, stimmen die Fragebogenteilnehmer weder zu noch lehnen sie die Aussage ab. Der
Mittelwert auf einer Skala von 1 (lehne ab) bis 7 (stimme ab) unterscheidet sich nicht
signifikant vom neutralen Antwortwert 4 (M = 4.18, SD = 1.44). Hingegen sind die Fragebogenteilnehmer
der Meinung, dass es in der Schweiz eher nicht genug nachhaltige
Immobilien gibt, welche für einen nachhaltigen Immobilienfonds in Frage kommen. Der
Antwortmittelwert unterscheidet sich auf derselben Skala hoch signifikant vom neutralen
Wert 4 (M = 3.23, SD = 1.36, t = -4.67, p < .001).
Mit einem Modell (Tabelle 6.7) wurde versucht, die Antwortmuster der Investoren für die
Nachfrage nach einem nachhaltigen Immobilienfonds anhand von Persönlichkeitsmerkmalen
zu erklären. Als Persönlichkeitsmerkmale dienten die Renditepräferenz (wie wichtig ist die
Rendite?), Renditeerwartung (langfristige Renditeerwartung eines nachhaltigen Immobilienfonds)
und die Offenheit für Neues (Bereitschaft für Neues). Mit diesen drei Variablen können
53% (R 2 = 0.53) der Antwortwerte der Nachfrage erklärt.
64

Tabelle 6.7: Zusammenfassung der schrittweise durchgeführten Regressionsanalyse. Die drei
Variablen erklären zusammen 53% (R 2 = 0.53) der Antwortwerte der Nachfrage von
Investoren nach einem nachhaltigen Immobilienfonds (N = 58).
Variable Coef. Std. Err. t p
Renditepräferenz -.53 .11 -4.97 .000
Renditeerwartung .34 .11 3.14 .003
Offenheit für Neues .40 .14 2.73 .008
Hinweis: R 2 = 0.53 ; F = 20.39; p > F = .000
Personen, welche die Rendite als sehr wichtig einschätzen, nicht an eine überdurchschnittliche
Rendite eines nachhaltigen Immobilienfonds glauben und nicht offen sind für neue Erfahrungen,
investieren eher nicht in einen nachhaltigen Immobilienfonds.
Mit diesem Modell konnten keine signifikanten Zusammenhänge zwischen der Nachfrage
nach einem nachhaltigen Immobilienfonds und den zwei Persönlichkeitsmerkmalen Risikobereitschaft
und Umwelteinstellung gefunden werden.
6.2.9 Investitionsbereitschaft von Investoren
Von den befragten 58 Investoren würden 74% im Namen ihrer Firma in einen nachhaltigen
Immobilienfonds investieren. Die beabsichtigten Investitionssummen reichen von 1 bis
40 Mio. CHF (Abbildung 8.3). Die totale beabsichtigte Investitionssumme beträgt
398 Mio. CHF (Mittelwert pro Fragebogenteilnehmer M = 6.87 Mio. CHF).
65

Investitionsbereitschaft der Investoren in einen nachhaltigen Immobilienfonds
Anzahl Investoren .
15
10
5
0
38.5% 33.9% 7.5% 20.1%
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Investitionsbereitschaft in Mio. CHF
Abbildung 6.3: 74% der Investoren würden 1 bis 40 Millionen in einen nachhaltigen
Immobilienfonds investieren (M = 6.87 Mio. CHF, SD= 9.28 Mio. CHF), 26% der Investoren
würden nicht investieren. 38.5% der totalen beabsichtigten Investitionssumme machen
Beträge bis 10 Mio. CHF aus, 33.9% stammen von Beträgen zwischen 11 und 20 Mio. CHF,
7.5% stammen von einer Person, welche 30 Mio. CHF investieren will, und 20.1% kommen
von 2 Personen mit je 40 Mio. CHF Investitionsbereitschaft.
6.2.10 Korrigierte Investitionssumme
Die 58 Investoren stammen von 44 Unternehmen und Instituten (89% sind
Vorsorgeeinrichtungen). In 25% dieser Unternehmen haben mehr als nur eine Person einen
Fragebogen ausgefüllt. Dies führt dazu, dass die beabsichtigten Investitionssummen gewisser
Unternehmen und Institutionen doppelt genannt wurden. Aus diesem Grund wurde eine
vorsichtigere Schätzung der Investitionsbereitschaft berechnet. Bei Vorsorgeeinrichtungen
mit mehreren Antworten wurden die beabsichtigten Investitionen aufsummiert und durch die
Anzahl Rückmeldungen dividiert. Beispiel: Bei einer Vorsorgeeinrichtung will der
Angestellte A 10 Mio. CHF investieren, B 20 Mio. CHF. Es wird angenommen, dass sich die
beiden Personen auf 15 Mio. CHF einigen und das Unternehmen nicht 30, sondern
15 Mio. CHF investieren würde ((10 Mio. CHF + 20 Mio. CHF) / 2 Personen). Die so
ermittelte totale Investitionsbereitschaft beträgt noch 232 Mio. CHF (M = 4 Mio. CHF). Diese
Summe entspricht einem schweizerischen Immobilienfonds mittlerer Grösse.
66

6.2.11 Erklärung der Antwortwerte zur Investitionsbereitschaft
Wie bei der Nachfrage konnten auch für die Investitionsbereitschaft erklärende Variablen
bestimmt werden, welche mit der Investitionsbereitschaft zusammenhängen (Tabelle 6.8). Die
Renditeerwartung und die Risikobereitschaft einer Person korrelieren mit der Investitionsbereitschaft.
Sie erklären zusammen 29% (R 2 = .29) der Antwortwerte der Investitionsbereitschaft.
Tabelle 6.8: Zusammenfassung der schrittweise durchgeführten Regressionsanalyse. Renditeerwartung
und Risikobereitschaft eines Investors erklären zu 29% die Höhe der Investition.
N = 58.
Variable Coef. Std. Err. t p
Renditeerwartung .45 .10 4.43 .000
Risikobereitschaft .30 .14 2.20 .032
Hinweis: R 2 = .29 ; F = 11.03; p > F = .000
Personen, welche an eine hohe langfristige Renditeerwartung eines nachhaltigen
Immobilienfonds glauben und eine hohe Risikobereitschaft besitzen, sind eher bereit in einen
nachhaltigen Immobilienfonds zu investieren als Personen mit einer tiefen Renditeerwartung
und tiefer Risikobereitschaft.
Das Modell liefert nur für die Variablen der Renditeerwartung und Risikobereitschaft
signifikante Korrelationen mit der Investitionsbereitschaft. Es konnten jedoch keine
signifikanten Korrelationen zwischen der Umwelteinstellung, Risikopräferenz und Offenheit
für Neues einerseits und der Investitionsbereitschaft andererseits festgestellt werden. Der
Zusammenhang zwischen Umwelteinstellung und Investitionsbereitschaft ist knapp nicht
signifikant auf dem 5% Niveau, weshalb sie aus dem Modell zur Erklärung der
Investitionsbereitschaft der Investoren ausgeschlossen wird (p = .056, t = -1.95, N = 58).
6.2.12 Bereitschaft zur Inkaufnahme einer Minderrendite
34% aller Investoren sind bereit, eine jährliche Minderrendite zwischen 0.5 und 2% eines
stark nachhaltigen Immobilienfonds im Vergleich zum Benchmark in Kauf zu nehmen
(M = 0.31%, SD = 0.48%, N = 58).
67

Mit dem gleichen Modell, welches bereits bei der Nachfrage und der Investitionsbereitschaft
angewendet wurde, versuchten die Autoren die Bereitschaft zu einer Minderrendite eines
nachhaltigen Immobilienfonds mithilfe von Persönlichkeitsmerkmalen zu erklären. Dabei
stellte sich heraus, dass nur die Renditepräferenz signifikant mit der Bereitschaft zur
Inkaufnahme einer Minderrendite korreliert (Tabelle 6.9). Personen, für welche eine
überdurchschnittliche Rendite wichtig ist, wollen keine Minderrendite eines stark
nachhaltigen Immobilienfonds in Kauf nehmen.
Tabelle 6.9: Zusammenfassung der schrittweise durchgeführten Regressionsanalyse. Die
Renditepräferenz eines Investors erklärt 21% der Antwortwerte der Bereitschaft zur
Inkaufnahme einer Minderrendite. N = 58.
Variable Coef. Std. Err. t p
Renditepräferenz -.16 .04 -3.82 .000
Hinweis: R 2 = .21 ; F = 14.58; p > F = .000
6.2.13 Anlagestruktur und Bereitschaft der Immobilienfondsanbieter
Die Antworten stammen von zehn Personen, welche in vier Unternehmen arbeiten, die
Immobilienfonds anbieten. Personen des gleichen Immobilienfondsbieters gaben zum Teil
unterschiedliche Daten bezüglich Anzahl Fonds und Fondsvermögen an. Die Daten sind
deshalb inkonsistent. Die vier Immobilienfondsanbieter repräsentieren 15 bis 19 Immobilienfonds
mit einer Gesamtsumme von 14.2 bis 15.4 Mrd. CHF. Wegen fehlender Angaben zu
einigen Fonds könnte diese Summe noch höher liegen. Bei einem schweizerischen Gesamtimmobilienfondsvermögen
von rund 20 Mrd. CHF repräsentieren die vier Fondsanbieter
mindestens 70% dieses Vermögens.
Von den zehn Personen würden vier (von drei Immobilienfondsanbietern) einen nachhaltigen
Immobilienfonds entwickeln, wenn die dafür benötigten nachhaltigen Immobilien vorhanden
wären. Drei Personen desselben Fondsanbieters lehnen dies ab, drei Personen (von zwei
Fondsanbietern) liessen die Frage aus.
68

6.2.14 Mögliche Fondsstruktur eines nachhaltigen Immobilienfonds
Investoren und Immobilienfondsanbieter wurden gefragt, welche Anteile an Neubauten,
Ersatzneubauten und bestehenden Bauten ein nachhaltiger Immobilienfonds enthalten sollte.
Die erwünschten Durchschnittswerte für Neubauten sind 41.9%, für bestehende Bauten 33.5%
und für Ersatzneubauten 24.6%. Neubauten werden bestehenden Bauten somit deutlich
bevorzugt (t = 2.03, p < .05). Bestehende Bauten wiederum werden Ersatzneubauten deutlich
bevorzugt (t = 3.24, p < .01). Der Fonds soll also knapp zur Hälfte Neubauten enthalten,
gefolgt von bestehenden Bauten. Am niedrigsten soll der Anteil Ersatzneubauten sein
(Neubauten: M = 41.9%, SD = 19.2%; bestehende Bauten: M = 33.5%, SD = 17.4;
Ersatzneubauten: M = 24.6%, SD = 11.7%).
Gemäss den Fragebogenteilnehmern sollen mehr Wohn- als Geschäftsimmobilien in einem
nachhaltigen Immobilienfonds enthalten sein. Der Unterschied der beiden Antworten ist hoch
signifikant (Wohnimmobilien: M = 70.5%, SD = 17.4%; Geschäftsimmobilien: M = 29.5%,
SD = 17.4%, t = 9.72, p < .001).
6.2.15 Optimale Anlageform zur Förderung nachhaltiger Immobilien
Immobilienfondsanbieter und -investoren wurden bezüglich ihrer Meinung zur optimalen
Anlageform bezüglich der Förderung nachhaltiger Immobilien befragt. Die Fragebogenteilnehmer
betrachten Immobilienfonds als am besten geeignet, um nachhaltige Immobilien zu
fördern (M = 5.24, SD = 1.42). Am zweithöchsten werden diesbezüglich Immobilienanlagestiftungen
bewertet (M = 4.95, SD = 1.48). Direkte Immobilien stehen an dritter Stelle und
werden ebenfalls als geeignet angesehen (M = 4.74, SD = 1.80). Immobilienaktiengesellschaften
werden dagegen eher als ungeeignet betrachtet (M = 3.49, SD = 1.55) (Abbildung 6.4).
Immobilienfonds unterscheiden sich nicht signifikant von Anlagestiftungen und direkten
Immobilien (t = 1.44, t = 1.60; p = .12, p = .15). Signifikant wichtiger sind Immobilienfonds
nur im Vergleich mit Immobilienaktiengesellschaften (Bonferroni t = 7.44, Bonferroni
p < .001)
69

Optimale Anlageform für nachhaltige Immobilien
Mittelwert der Zustimmung
6
5
4
3
5.24
3.49
4.96
4.74
Immobilien-
fonds
Immobilien-
AG
Immobilien-
anlagestift.
Direkte
Immobilien
Abbildung 6.4: Antwortmittelwerte auf die Frage, welches die optimale Anlageform ist, um
nachhaltige Immobilien zu fördern auf einer Skala von 1 (stimme nicht zu) bis 7 (stimme stark
zu). Immobilienfonds (M = 5.24, SD = 1.42), Immobilienaktiengesellschaften (M = 3.49,
SD = 1.55), Immobilienanlagestiftungen (M = 4.96, SD = 1.48) und direkte Immobilien
(M = 4.74, SD = 1.80). N = 68.
6.2.16 Zielgruppen für Immobilienfonds
Bei der Frage nach der Zielgruppe eines nachhaltigen Immobilienfonds bewerten
Fragebogenteilnehmer Pensionskassen am höchsten, gefolgt von privaten Anlegern, der
öffentlichen Hand und Unternehmen (Abbildung 6.5). Die Fragebogenteilnehmer glauben,
dass Pensionskassen und private Anleger die wichtigsten Zielgruppen für nachhaltige
Immobilienfonds sind. Unternehmen werden dagegen eher nicht als Zielgruppen betrachtet
(Pensionskassen: M = 5.28, SD = 1.25; private Anleger: M = 4.88, SD = 1.53; öffentliche
Hand: M = 4.48, SD = 1.62; Unternehmen: M = 3.10, SD = 1.40). Der Mittelwert für
Pensionskassen unterscheiden sich nicht vom Mittelwert der privaten Anleger (Bonferroni t =
1.86, Bonferroni p = .13). Er unterscheidet sich jedoch hoch signifikant vom Mittelwert der
öffentlichen Hand (Bonferroni t = 3.87, Bonferroni p < .001). Ebenfalls hoch signifikant
unterscheiden sich die Pensionskassen von den Unternehmen (Bonferroni t = 10.87,
Bonferroni p < .001).
70

Zielgruppen für nachhaltige Immobilienfonds
Mittelwert der Zustimmung
6
5
4
3
3.10
5.28
4.88
4.48
Unter-
nehmen
Pensions-
kassen
Private
Anleger
Öffentliche
Hand
Abbildung 6.5: Antwortmittelwerte auf die Frage, welches die Zielgruppen eines nachhaltigen
Immobilienfonds sind. Pensionskassen: M = 5.28, SD = 1.25; private Anleger: M = 4.88,
SD = 1.53; öffentliche Hand: M = 4.48, SD = 1.62; Unternehmen: M = 3.10, SD = 1.40.
6.2.17 Nachhaltiges Bauen
Die Aussage, dass die heutigen Gesetze das nachhaltige Bauen genügend fördern, lehnen die
Fragebogenteilnehmer auf einer Skala von 1 (lehne stark ab) bis 7 (stimme stark zu) ab. Der
Mittelwert der Antworten unterscheidet sich signifikant vom neutralen Wert 4 (M = 3.59,
SD = 1.48, t = -2.3, p < .05). Die Fragebogenteilnehmer sind also der Meinung, dass das
nachhaltige Bauen in der Schweiz nicht genügend gefördert wird.
71

7 Diskussion
7.1 Kriterienkatalog für nachhaltige Immobilienfonds
Das wichtigste Ergebnis dieser Arbeit ist der Kriterienkatalog für einen nachhaltigen
Immobilienfonds. Dieser ist zwar allgemein gefasst. Er repräsentiert jedoch die wesentlichen
Präferenzen, welche Investoren und Immobilienfondsanbieter bezüglich eines nachhaltigen
Immobilienfonds besitzen. Die Autoren erachten den Kriterienkatalog als gute Grundlage, um
in zukünftigen Arbeiten konkrete, messbare Indikatoren zur Bewertung nachhaltiger
Immobilien für einen Immobilienfonds auszuarbeiten.
Ökonomische Kriterien werden im Durchschnitt am wichtigsten beurteilt, ökologische und
gesellschaftliche Kriterien werden durchschnittlich etwas weniger wichtig bewertet. Es gilt
jedoch zu differenzieren. Gesellschaftliche Kriterien sind nicht zuoberst, sondern im Mittelfeld
zu finden. Einige ökologische Kriterien wie Betriebsenergie und Schadstoffe stehen
dagegen an der Spitze des Kriterienkatalogs, während Kriterien zu Grünflächen und Boden
meist schlechter abschneiden als gesellschaftliche Kriterien. Werden die wichtigen Kriterien
stärker berücksichtigt, sind die ökologischen Kriterien wichtiger als die gesellschaftlichen.
Die Diskussion der Nachhaltigkeitskriterien kann vorteilhaft in den drei Säulen, Ökonomie,
Ökologie und Gesellschaft der Nachhaltigkeit erfolgen.
Alle Fragebogenteilnehmer geben zusammen für einen nachhaltigen Immobilienfonds eine
Investitionsbereitschaft von 232 Mio. CHF an. Diese Summe stammt nur von einem kleinen
Teil der potentiellen Investoren. Hochrechnungen für die gesamte Schweiz lassen vermuten,
dass die Nachfrage nach einem mittelgrossen nachhaltigen Immobilienfonds genügend gross
ist. Als Zielgruppen werden insbesondere Pensionskassen und private Investoren betrachtet.
Es wird zudem gezeigt, dass nachhaltige Immobilienfonds als geeignete Anlageart für die
Förderung nachhaltiger Immobilien beurteilt werden.
7.1.1 Ökonomische Kriterien
Wie von den Autoren erwartet, sind die ökonomischen Kriterien im Durchschnitt am
wichtigsten beurteilt worden. An erster Stelle steht die Standortattraktivität. Nachhaltige
Immobilien für einen Immobilienfonds müssen einen optimalen Standort bezüglich
Mobilitätsanschluss besitzen. Aus nachhaltiger Sicht ist der Anschluss an den öffentlichen
72

Verkehr mindestens ebenso hoch zu gewichten wie der Anschluss an den Strassenverkehr.
Dass die Standortattraktivität als derart wichtig eingestuft wird, kann viele Gründe haben,
zum Beispiel höhere Zahlungsbereitschaft für attraktiv gelegene Immobilien, Werterhaltung
oder zukünftige Attraktivität des Standortes. Aus diesen Gründen wurde neben
Mobilitätsanschluss der Standortfaktor zukünftige Planungen ebenfalls sehr hoch bewertet.
Der zweite zentrale ökonomische Bereich betrifft die kostenrelevanten Kriterien.
Langlebigkeit reduziert die Kosten für Ersatzinvestitionen, Reparaturen und Unterhalt.
Deshalb ist Bausubstanz (Wert- und Qualitätsbeständigkeit bezogen auf die Lebensdauer)
eines der wichtigsten Kriterien. Es folgen Bauteile (Qualität und Lebensdauer) sowie die
Gesamtkostenoptimierung aus Sicht des Baus und der Werterhaltung. Weitere Kriterien sind
Instandhaltungskosten (wartungsfreie Konstruktionen, geringer technischer Unterhalt, gute
Zugänglichkeit und einfache Ersetzbarkeit von Komponenten, Reinigungsaufwand). Alle diese
kostenrelevanten Kriterien sind aus ökologischer Sicht wünschbar, da Langlebigkeit die
Ressourcen schont.
Eng verknüpft mit den Kostenkriterien sind die Ertrags- und Renditekriterien wie der
Wiederverkaufswert, die Werterhaltung und die Mieterträge, welche jedoch nicht an erster
Stelle stehen. Gründe für diese unerwartet tiefe Bewertung der Renditekriterien können darin
liegen, dass ein Bauherr oder Vermieter diese Kriterien nur indirekt beeinflussen kann.
Mieterträge als Beispiel können aufgrund besserer Wohnqualität gesteigert werden. Der
direkt beeinflussbare Faktor wäre also die Wohnqualität. Die Mieterträge wie auch der
Wiederverkaufswert und die Werterhaltung werden also indirekt über andere Faktoren
gesteuert, zum Beispiel über die Wahl des Standortes oder über Kriterien der Gebäudequalität
und geringe Gesamtkosten über die gesamte Lebensdauer.
Bemerkenswert ist die niedrige Gewichtung der Gebäudestruktur (hohe Flexibilität von
Gebäude- und Tragkonstruktionen). Experten aus den Fokusgruppen betonten mehrfach, wie
wichtig es aus ökonomischer, ökologischer und gesellschaftlicher Sicht ist, Gebäuden
Flexibilität zu verleihen, damit sie mit wenig Ressourcen- und Kostenaufwand veränderten
Nutzungsbedürfnissen angepasst werden können (schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein,
2005). Investoren sehen dies offenbar anders als die Experten der Fokusgruppen.
Die Autoren empfehlen jedoch, das Kriterium Flexibilität der Gebäudestruktur höher zu
gewichten als dies Investoren vorschlagen. Das Kriterium ist sowohl aus Sicht zukünftiger
Kosten, der Ökologie (Energie- und Ressourcenverbrauch) und aus gesellschaftlicher Sicht
(gute Umnutzbarkeit aus Sicht der Bewohner) wichtig.
73

7.1.2 Ökologische Kriterien
Ökologische Kriterien werden im Durchschnitt etwas niedriger bewertet als ökonomische
Kriterien. Grund dafür sind die niedrig bewerteten Kriteriengruppen Boden und Grünflächen.
Zwei Kriteriengruppen haben jedoch vergleichbare Relevanz wie die wichtigsten
ökonomischen Kriterien. Es sind dies die Betriebsenergie und Baustoffe. Betriebsenergie ist
das zentrale ökologische Thema. Dies überrascht nicht angesichts der öffentlichen Diskussionen
über die zukünftige Energieversorgung (BFE, 2003). Am wichtigsten beurteilt wird der
Energiebedarf für Heizen und Kühlen, gefolgt vom Energiebedarf für Warmwasser und
erneuerbaren Energien. Obwohl die ökonomische Konkurrenzfähigkeit in vielen Fällen bei
den erneuerbaren Energien (noch) nicht gegeben ist, zeugt die hohe Bewertung dieses
Kriteriums von der möglicherweise hohen emotionalen Symbolkraft für die Vermarktung
nachhaltiger Immobilien (BFE, 2005).
Kurz diskutiert werden soll das wichtigste ökologische Kriterium Energiebedarf für Heizen
und Kühlen, welche hinter dem Mobilitätsanschluss eines der wichtigsten Kriterien überhaupt
ist. Die Autoren gehen davon aus, dass diese hohe Bewertung, neben Kostenvorteilen durch
die Energieeinsparung sowie der Erreichung ökologischer Ziele, auch mit Zusatznutzen von
Energieeffizienzmassnahmen zusammenhängt. Die Standardmassnahmen im Bereich Wärmedämmung
sind meistens gekoppelt mit einer kontrollierten Lüftungsanlage. Die hohe
Wärmedämmung und die Lüftungsanlage haben zahlreiche positive Effekte auf weitere
Nachhaltigkeitskriterien im Bereich Wohlbefinden, Gesundheit und Komfort. Diese
sogenannten Zusatznutzen sind: Angenehme und ausgeglichene Temperaturen, die Verhinderung
von Feuchtigkeit, Zugluft, kalte Wände und Fensterscheiben, die automatische und
stetige Zufuhr genügend frischer Luft und eine hohe Raumluftqualität. Untersuchungen haben
ergeben, dass die Zahlungsbereitschaft der Mieter für diese Zusatznutzen sogar grösser sind
als der Betrag, der durch den geringeren Energieverbrauch eingespart werden kann
(BFE, 2006; Banfi et al., 2005). Die Amortisation von Energieeffizienzmassnahmen ohne
Einbezug der Zusatznutzen (aber mit marktüblicher Diskontierung) nur durch Einsparung von
Energiekosten ist umstritten (Amt für Hochbauten der Stadt Zürich, 2002). Eine relativ
schnelle Amortisation im Bereich von zehn Jahren kann je nach Massnahmen, unterstützt
durch Hypothekarzinsvergünstigungen, erfolgen (ABS, 2006). Werden die oben erwähnten
Zusatznutzen und Energiekosteneinsparungen miteinbezogen, können sich die Massnahmen
auszahlen. Höhere Zahlungsbereitschaft und Kosteneinsparungen können die Mehrinvestitionen
mehr als kompensieren (BFE, 2006; Banfi et al., 2005). Es ist jedoch auch
74

ekannt, dass auf dem schweizerischen Markt Hemmnisse und Probleme zur Umsetzung von
Energieeffizienzmassnahmen bestehen (BFE, 2004). Konkret sind dies zum Beispiel
hemmende gesetzliche Rahmenbedingungen, die Nichtberücksichtigung von Zusatznutzen in
der Gesamtkostenrechnung oder Informationsdefizite. Wichtig für Investoren ist zudem die
Werterhaltung. Hier könnte eine weitere Stärke nachhaltiger Immobilien liegen. Eine Studie
prognostiziert, dass ein Minergie Gebäude nach 30 Jahren mit grosser Wahrscheinlichkeit
12% mehr Wert sein wird als ein konventionelles Gebäude (schweizerischer Verband der
Immobilienwirtschaft, 2004).
Als zweitwichtigste ökologische Komponente gelten ressourcenschonende, gesunde Baustoffe.
Das wichtigste Kriterium sind Schadstoffe (wenig Schadstoffe in den Baustoffen). Dass
nachhaltige und ökologische Baustoffe eine wichtige Komponente sind, wird belegt durch die
hohe Bewertung von gut verfügbaren und umweltschonend hergestellten Primärrohstoffen
sowie dem hohen Anteil an recyclebaren Stoffen (Sekundärrohstoffe). Auch das Aufkommen
verschiedener Label zu ökologischen Baustoffen, wie zum Beispiel Minergie eco (2006),
deutet die Relevanz ökologischer Baustoffe an. Die hohe Bewertung dieses Kriteriums
erstaunt eher, da umweltschonend hergestellte Baustoffe abgesehen von möglichen
Gesundheitsaspekten wenig persönlichen Zusatznutzen bieten. Erwartet wurde, dass zum
Beispiel renditewirksame Kriterien wichtiger beurteilt werden. Dies ist nicht der Fall und
zeugt vom hohen Wert von Massnahmen im Bereich der ökologischen Baustoffe.
Weitere wichtige ökologische Kriterien sind geringer Energiebedarf für Warmwasser sowie
ein hoher Anteil erneuerbarer Energien. Die relativ hohe Bewertung der erneuerbaren
Energien erstaunt ebenfalls, da mit ihnen wenig bis kein Zusatznutzen verbunden sind. Dies
zeugt von der hohen Relevanz des Themas „zukünftige Energieversorgung“.
Die Komponenten Boden und Grünflächen werden von den Investoren im Vergleich zu den
anderen Komponenten als eher sekundär beurteilt. Während Biotope und Versiegelung noch
relativ hohe Werte ausweisen, werden die restlichen Kriterien wie Flächenbedarf,
Artenvielfalt, Begrünung und Bodeneingriffe (Aushub und Terrainveränderungen) als weder
wichtig noch unwichtig bezeichnet. Es zeigt sich, dass diese Kriterien gegenüber den
Komponenten Betriebsenergie und Baustoffe deutlich schwächer zu gewichten sind. Sehr
kostenintensive Investitionen zugunsten dieser Kriterien sind deshalb vermutlich in den
meisten Fällen nicht verhältnismässig. Wenig kostentreibende oder kostenneutrale Massnahmen
sollten aber aus Sicht der Nachhaltigkeit dennoch berücksichtigt werden. Beispiele
dafür sind der Einsatz einheimischer Pflanzen, die ökologische und gesellschaftsgerechte
75

Grundstücksgestaltung, Lösungen für Regenwasserspeicherung, Schaffung kleiner Ökosysteme
oder keine unnötigen Bodenversiegelungen. Denkbar wäre, dass durchdachte
Immobilienlösungen, die auch weniger wichtige Kriterien berücksichtigen, in einem Bewertungssystem
belohnt werden gegenüber Immobilien, welche diese Kriterien nicht beachten.
7.1.3 Gesellschaftliche Kriterien
Keines der sechs gesellschaftlichen Kriterien ist in der Gruppe der wichtigsten Kriterien zu
finden. Die gesellschaftlichen Kriterien werden als insgesamt weniger wichtig erachtet als die
ökonomischen und ökologischen Kriterien. Ausnahmen bilden die Kriterien der Komponente
Wohlbefinden welche als wichtig beurteilt werden, wogegen Kriterien der Komponente
Gemeinschaft eher niedriger zu gewichten sind. Die Resultate zeigen, dass persönlichkeitsnahe
Kriterien, welche die eigene Gesundheit und das eigene Wohlbefinden betreffen, höher
bewertet werden als Kriterien, welche sich um das Gemeinschaftsleben drehen.
Wohlbefinden ist eine Komponente, welche unter anderem sehr nahe am individuellen
Empfinden liegt, was eine Erklärung für die hohe Bewertung sein könnte. Ebenso werden die
Kriterien Licht (optimierte Tageslichtverhältnisse) sowie Sicherheit/Wohlbefinden (sich sicher
und wohl fühlen im Gebäude) als wichtig beurteilt, ebenso wie qualitativ gute Raumluft.
Als einziges wichtiges Kriterium der Komponente Gemeinschaft wird die Solidarität
(hindernisfreies und behindertengerechtes Bauen) betrachtet. Die Autoren vermuten, dass
diese Beurteilung einher geht mit dem öffentlichen Diskurs und dem gesetzlichen Rahmen zu
rollstuhlgängigen Gebäuden. Die Kriterien soziale Kontakte (durch Spielplätze, Sitzplätze,
Quartiergestaltung, Sportanlagen) und Integration (soziale, kulturelle und altersmässige
Durchmischung) dürften in der Praxis in Wohnüberbauungen nur schwierig zu steuern und
umzusetzen sein. Der Bauherr kann höchstens mit entsprechender Wohnungsgestaltung gute
Voraussetzungen für soziale Kontakte und Integration schaffen (Netzwerkzeug, 2006). Ob der
Vermieter danach auf eine hohe kulturelle und soziale Durchmischung achten kann und will,
ist höchst ungewiss.
Aus nachhaltiger Sicht ist es wünschenswert, wo immer möglich auch die weniger wichtig
beurteilten Kriterien (insbesondere die ökologischen und gesellschaftlichen) entsprechend der
Gewichtung der Investoren in die Bewertung nachhaltiger Immobilien zu integrieren. Dabei
sollte unter anderem der Kostenaspekt im Auge behalten werden. Auf der anderen Seite sollen
auch die erwähnten Zusatznutzen ökonomisch einkalkuliert werden. Die Berücksichtigung
gesellschaftlicher Kriterien kann ebenfalls Mehrwerte schaffen. Kosten können reduziert
76

werden, wenn das Zusammenleben in einem Quartier attraktiver und stabiler wird. Konflikte,
fehlende soziale Kontrolle und ständige Mieterwechsel können Kosten verursachen und
dadurch die Ertragskraft mindern (Bundesamt für Wohnungswesen, 2004 und 2001).
7.1.4 Diskussion der Faktorenanalyse der Nachhaltigkeitskriterien
Die durchgeführte Faktorenanalyse zeigt auf, welche der 34 Nachhaltigkeitskriterien von den
Antwortmustern der Fragebogenteilnehmer zusammengehören. Die Resultate lassen den
Trend erkennen, dass die Einteilung der Nachhaltigkeitskriterien in die drei Säulen Ökonomie,
Ökologie und Gesellschaft im Ansatz sinnvoll ist. Dies gilt insbesondere für ökonomische
Kriterien, welche klar von den ökologischen und gesellschaftlichen Kriterien getrennt werden
können. Interessant zu untersuchen wären die Vermischungen im ökologischen und
gesellschaftlichen Bereich. Offenbar ist hier die Trennung zwischen Ökologie und
Gesellschaft nicht eindeutig. Die Kriterien können jedoch in verwandte Gruppierungen
eingeteilt werden. Gesellschaftliche Kriterien gehören ebenfalls zusammen. Gewisse
„emotionale“ ökologische Kriterien wie Artenvielfalt liegen jedoch von den Antwortmustern
her näher bei den „emotionalen“ gesellschaftlichen Kriterien wie Solidarität. Auf der anderen
Seite gehören die „emotionsarmen“ ökologischen Kriterien wie Betriebsenergie und Baustoffe
in eine rein ökologische Dimension. Es stellt sich hier die Frage, ob die Einteilung in
ökologische und gesellschaftliche Kriterien überhaupt sinnvoll ist oder ob andere
Erklärungsansätze wie Persönlichkeitsmerkmale (zum Beispiel die persönliche Nähe eines
Kriteriums, Emotionen etc.) die Gruppierung der Dimensionen besser beschreiben können.
7.1.4.1 Einflüsse der Persönlichkeitsmerkmale und der regionalen Steuerungswirkung auf
die Dimensionen
Es konnte gezeigt werden, dass die Antworten zur Renditepräferenz (wie wichtig ist den
Personen eine hohe Rendite eines nachhaltigen Immobilienfonds) und zur regionalen
Steuerungswirkung mit der Bewertung der Nachhaltigkeitskriterien zusammenhängen. Dies
beschränkt sich auf die beiden Dimensionen der gesellschaftlichen und ökologischen
Nachhaltigkeitskriterien. Für die Bewertung der ökonomischen Nachhaltigkeitskriterien
konnten keine Korrelationen mit Persönlichkeitsmerkmalen nachgewiesen werden.
Zusammenhänge zur Umwelteinstellung oder zur sozialen Verantwortung konnten nicht
nachgewiesen werden. Zumindest ein Zusammenhang zwischen der Umwelteinstellung und
den ökologischen Nachhaltigkeitskriterien wurde erwartet. Es wird vermutet, dass die
77

Bewertung ökologischer Kriterien unabhängig von der persönlichen Umwelteinstellung, also
objektiver als erwartet, geschieht.
Investoren, für die Rendite zentral ist, bewerten ökologische und gesellschaftliche Kriterien
also niedriger als Personen, für die Rendite weniger wichtig ist. Es ist zu vermuten, dass
renditefokussierte Investoren für nachhaltige Immobilienfonds einen niedrigeren ökologischen
und gesellschaftlichen Standard wünschen als Investoren, denen Rendite weniger
wichtig ist.
Investoren, welche an positive Effekte eines nachhaltigen Immobilienfonds auf die regionale
Nachhaltigkeit glauben, bewerten die ökologischen und gesellschaftlichen Nachhaltigkeitskriterien
höher als Investoren, welche nicht an solche Effekte glauben. Dies ist einleuchtend.
Wenn Kriterien positive Effekte haben, sind sie wichtig. Wenn sie nur geringe positive
Effekte haben, sollten sie auch weniger berücksichtigt werden. Entsprechend diesem Muster
haben die Fragebogenteilnehmer geantwortet. Der Glaube an positive Effekte beeinflusste die
Bewertungshöhe der ökologischen und gesellschaftlichen Kriterien.
7.1.5 Steuerungswirkung eines nachhaltigen Immobilienfonds auf die regionale
Nachhaltigkeit
Nachhaltige Kriterien und Massnahmen bei Immobilien sollten berücksichtigt werden, falls
sie positive Effekte auf die nachhaltige Entwicklung haben. Die Umfrageteilnehmer glauben
nur zum Teil an positive regionale Effekte nachhaltiger Immobilienfonds. Die Investoren
glauben, dass insbesondere ökologische Effekte erzielt werden können (Bauabfallmenge,
Nutzung erneuerbarer Ressourcen, Wasserhaushalt). Ebenso sehen sie positive Effekte auf die
Gesundheit. Geringere Effekte sehen sie für die soziale Infrastruktur (Spiel-, Begegnungsplätze,
Horte), die regionale Standortattraktivität und die Beschäftigungsrate. Sie glauben
weniger an positive Effekte bezüglich der Kriminalitätsrate oder der Finanzkraft der
Gemeinden. Diese Resultate unterstützen den nachhaltigen Kriterienkatalog, nachdem
ökologische Kriterien gegenüber den gesellschaftlichen eher stärker zu gewichten sind. Die
Resultate der regionalen Nachhaltigkeit sind jedoch mit Vorsicht zu interpretieren, da nur
neun mögliche Effekte auf die regionale Nachhaltigkeit abgefragt wurden.
78

7.2 Nachfrage und Investitionsbereitschaft
7.2.1 Renditepräferenz, Nachfrage und Angebot
Neben der Erstellung eines Kriterienkataloges wurden die Marktchancen eines nachhaltigen
Immobilienfonds untersucht. Bei der Frage, aus welchem Grund Investoren Immobilienfonds
im Portfolio haben, wird klar, dass diese Investments aus Sicht der Stabilität und der
Risikodiversifikation getätigt werden und nicht in erster Linie aus Renditeüberlegungen.
Immobilienfonds werden als risikoarme Anlagen betrachtet. Ausserdem zeigen die Resultate,
dass die Investoren die langfristigen Renditechancen eines nachhaltigen Immobilienfonds
gegenüber dem Benchmark nicht als schlechter einschätzen. Dieses Resultat wird von
herkömmlichen nachhaltigen Untersuchungen bestätigt, wonach keine signifikanten Renditeunterschiede
zwischen nachhaltigen und konventionellen Anlagen nachgewiesen werden
konnten (Schröder, 2005).
Bezüglich der Nachfrage sind die Investoren unterschiedlicher Meinung. Viele glauben an
eine Nachfrage, ebenso viele glauben dies nicht. Es wird vermutet, dass investitionsbereite
Personen die Nachfrage höher einschätzen als Personen, welche nicht investieren wollen.
Unter den Fokusgruppenteilnehmern hingegen waren die meisten Experten der Meinung, dass
die Nachfrage nach einem nachhaltigen Immobilienfonds ausreichend sei.
Die Antworten Fragebogenteilnehmer zur Nachfrage können mit den Variablen Renditepräferenz,
erwartete langfristige Rendite und Offenheit für neue Erfahrungen zur Hälfte
erklärt werden. Wer renditefokussiert ist, glaubt nicht an eine Nachfrage. Wer offen für Neues
ist oder die Renditechancen eines solchen Fonds gut einschätzt, glaubt eher an eine Nachfrage.
Auf der Gegenseite stellt sich die Frage, ob das Angebot nachhaltiger Immobilien für einen
nachhaltigen Immobilienfonds genügend gross ist. Angenommen, ein solcher Fonds sollte ein
Volumen von 200 Mio. CHF aufweisen (Swiss Funds Association, 2006), entspricht dies rund
400 bis 800 Mietwohnungen einer mittlerer Grössen- und Preiskategorie. Im Vergleich dazu
wurden im Jahr 2005 1275 Minergiebauten erstellt (Minergie, 2006), Tendenz stark steigend.
Experten der Fokusgruppen waren zudem der Meinung, dass man es sich heutzutage gar nicht
mehr leisten kann, bei grösseren Bauten nicht nach Minergie zu bauen. Gleichzeitig stufen
aber auch sie das Angebot als kritisch oder zu klein ein. Ob das verfügbare Angebot
nachhaltiger Immobilien für die Entwicklung eines nachhaltigen Immobilienfonds ausreicht,
wurde nicht ausreichend untersucht. Die Frage hängt überdies von sehr vielen Faktoren ab.
Zum einen ist entscheidend, welche Immobilien für einen nachhaltigen Immobilienfonds in
79

Frage kommen, also welche Nachhaltigkeitsanforderungen der Fonds an Immobilien stellt.
Reicht zum Beispiel ein nachhaltiger Standard wie Minergie aus oder wird der Standard zu
Beginn tiefer oder höher gesetzt? Tiefer würde bedeuten, dass mehr geeignete Immobilien die
nachhaltigen Anforderungen für einen solchen Fonds erfüllen würden. Müssen zusätzliche
Standards (gesellschaftliche, ökonomische, ökologische) entwickelt und eingehalten werden?
Wird der Fonds neu aufgebaut oder ein bestehender in einen nachhaltigen Fonds
umgewandelt? Innert welcher Frist sollen welche Anteile an nachhaltigen Immobilien im
Fonds erreicht werden? Diese Fragen sind nicht nur Unsicherheiten. Sie zeigen auch, dass
flexible Lösungen denkbar sind.
7.2.2 Investitionsbereitschaft
Im Gegensatz zur nicht eindeutig belegten Nachfrage ist die Investitionsbereitschaft bei den
Investoren vorhanden. 74% der Investoren geben an, in einen nachhaltigen Immobilienfonds
investieren zu wollen. Die entscheidende Frage ist jedoch, ob die Investitionsbereitschaft
ausreicht, um das gesamte Volumen eines kleinen oder mittleren Immobilienfonds zu
erreichen. Nur dann würde sich die Entwicklung eines solchen auch lohnen.
Die Antworten der Investoren zur Investitionsbereitschaft und zu ihrer Anlagestruktur
erlauben es, für die Schweiz Hochrechnungen bezüglich der totalen potentiellen Nachfrage
nach einem nachhaltigen Immobilienfonds zu machen. Diese Hochrechnungen sind jedoch
Schätzungen, die zum Teil auf Annahmen basieren. Die teilnehmenden Unternehmen dieser
Umfrage repräsentieren mit rund 90 Mrd. CHF etwa 20% der gesamten Summe der
verwalteten schweizerischen BVG-Vorsorgegelder (Kapitel 6.2.5). Die Fragebogenteilnehmer
geben eine totale Investitionsbereitschaft von 232 Mio. CHF an. Allein die Investitionsbereitschaft
von 20% aller schweizerischen Vorsorgeeinrichtungen (bezogen auf das totale
BVG-Anlagevermögen) entspricht also dem Volumen eines kleinen bis mittleren
schweizerischen Immobilienfonds. Um die gesamtschweizerische Investitionsbereitschaft
(100%) zu schätzen, dürfen die 20% jedoch nicht mit dem Faktor 5 multipliziert werden.
Grund dafür ist die selektive Auswahl der Umfrageteilnehmer. Aus der Akquisition der
Teilnehmer schätzen die Autoren, dass nur etwa 60-80% aller schweizerischen
Vorsorgeunternehmen (bezogen auf das totale Anlagevolumen) Immobilienfonds oder
Immobilienanlagestiftungen besitzen und somit zur Umfragezielgruppe gehört hätten. Dies
würde die Investitionsbereitschaft also um das Drei- bis Vierfache erhöhen, von
80

232 Mio. CHF auf geschätzte 700 Mio. bis ca. 1 Mrd. CHF. Das würde bereits dem Volumen
eines schweizerischen Immobilienfonds im oberen Mittelfeld entsprechen.
Hinzu kommt die Nachfrage anderer privater und institutioneller Investoren. Das
schweizerische Immobilienfondsvolumen beträgt rund 15 bis 20 Mrd. CHF (Kapitel 2.7.2).
Die Unternehmen und Institutionen dieser Umfrage besitzen rund 1.8 Mrd. CHF
Immobilienfondsvermögen (Kapitel 6.2.5). Wird dieselbe oben durchgeführte Hochrechnung
mit dem Faktor 3 bis 4 gemacht, kann vermutet werden, dass noch andere Immobilienfondsinvestoren
zu den wichtigen Zielgruppen nachhaltiger Immobilienfonds gehören. Dies
bestätigen auch Gespräche mit Immobilienfondsanbietern der Fokusgruppen, welche private
Investoren als wichtige Zielgruppen von Immobilienfonds erwähnt haben.
Die Investitionsbereitschaft muss mit Vorsicht interpretiert werden, weil die Bereitschaft nicht
gleich Handeln ist (Diekmann & Preisendörfer, 2001). Somit kann die Investitionsbereitschaft
nicht mit tatsächlichen Investitionen gleichgesetzt werden kann. Es kann jedoch vermutet
werden, dass die Investitionsbereitschaft mindestens zum Teil in tatsächlichen Investitionen
resultieren würde. Begründet wird diese Vermutung mit der aktuell hohen Nachfrage nach
Immobilien, dem erwähnten hohen Immobilienanlagedruck durch Investoren (Wüest &
Partner, 2006) und der Einschätzung der Investoren, dass nachhaltige Immobilienfonds
langfristig nicht schlechter abschneiden als der Benchmark. Die Autoren glauben, dass ein
Investitionsvolumen von 200 bis 300 Mio. CHF, welches aus Sicht von Experten für die
Entwicklung eines nachhaltigen Immobilienfonds nötig wäre, vorhanden ist.
Weshalb die Investoren bereit sind, in einen nachhaltigen Immobilienfonds zu investieren,
kann zu knapp einem Drittel mit der Renditeerwartung und der Risikobereitschaft eines
Investors erklärt werden (Kapitel 6.2.11). Wer also einem nachhaltigen Immobilienfonds gute
Renditechancen einräumt sowie eine hohe Risikobereitschaft hat, tendiert eher zur Absicht, in
einen nachhaltigen Immobilienfonds zu investieren. Der Zusammenhang zwischen Renditechancen
und Investitionsbereitschaft leuchtet ein. Wer möchte nicht an überdurchschnittlichen
Renditen teilhaben? Dass Risikobereitschaft die Investitionsbereitschaft erklärt, lässt
vermuten, dass ein nachhaltiger Immobilienfonds als risikoreicher beurteilt werden könnte.
Risikoarme Personen wollen dieses mögliche Risiko im Gegensatz zu Personen mit hoher
Risikobereitschaft nicht auf sich nehmen.
Für den Fall, dass nachhaltige Immobilienfonds gegenüber dem Benchmark eine Minderrendite
erzielen könnten, wurden die Investoren gefragt, ob sie eine Minderrendite in Kauf zu
nehmen würden. Zwei Drittel der Investoren lehnen eine solche ab. Die einzige erklärende
81

Variable, die gefunden wurde, ist die Renditepräferenz. Wer renditefokussiert ist, zeigt sich
nicht bereit, eine Minderrendite in Kauf zu nehmen. Zu beachten ist, dass die Mehrheit der
Investoren nicht an eine Minderrendite eines nachhaltigen Immobilienfonds glaubt.
7.2.3 Bereitschaft der Immobilienfondsanbieter
Neben der Sicht der Investoren interessiert die Bereitschaft der Immobilienfondsanbieter,
einen nachhaltigen Immobilienfonds zu entwickeln und anzubieten. Die Stichprobe der
Immobilienfondsanbieter ist mit zehn ausgefüllten Fragebogen sehr klein. Das Problem ist die
geringe Anzahl Immobilienfondsanbieter in der Schweiz. Die 27 schweizerischen Immobilienfonds
stammen von 14 Fondsanbietern, wovon fünf keine Informationen zu ihren Fonds
bekannt geben. Die zehn Fragebogenteilnehmer stammen von vier Fondsanbietern, welche
17 Immobilienfonds verwalten. Sie repräsentieren gemäss Schätzung der Autoren mindestens
70% der schweizerischen Immobilienfondsvolumen. Zum Teil äussern sich die Teilnehmer
positiv zur Entwicklung eines nachhaltigen Immobilienfonds. Die Autoren schliessen aus den
Antworten, dass bei mehr als einem schweizerischen Immobilienfondsanbieter das grundsätzliche
Interesse an der Entwicklung eines nachhaltigen Immobilienfonds vorhanden ist, ein
genügend grosses Angebot geeigneter Immobilien vorausgesetzt. Die Bereitschaft einiger
Fondsanbieter, einen nachhaltigen Immobilienfonds zu entwickeln, ist eine der wichtigsten
Voraussetzungen auf dem Weg zu einem solchen Produkt.
7.2.4 Chancen aufgrund der aktuellen Marktsituation
Die gewonnenen Resultate dieser Untersuchung zeigen auf, dass die Investitionsbereitschaft
und Nachfrage von interessierten Investoren das Volumen eines Immobilienfonds mittlerer
Grösse problemlos erreichen sollten. Auch von der Seite der Immobilienfondsanbieter sind
positive Signale vorhanden, auch wenn deren Zustimmung statistisch nicht belegt werden
kann. Während die Bereitschaft und Nachfrage also vorhanden ist, könnte auf der
Angebotsseite ein Problem bestehen. Experten wie Fragebogenteilnehmer betrachten das
Angebotsvolumen nachhaltiger Immobilien als kritische Grösse. Bauen nach nachhaltigen
Kriterien, wie zum Beispiel nach dem Minergie Standard, weist zwar ein hohes Wachstum auf
und hat bereits ein ansehnliches Volumen erreicht (Minergie, 2006). Es muss jedoch
untersucht werden, ob das tatsächlich für einen nachhaltigen Immobilienfonds verfügbare
Volumen genügend gross ist für dessen Entwicklung.
82

Es stellen sich hier Fragen nach dem Aufbau eines Immobilienfonds oder nach der
Bedeutsamkeit des Fondsanbieters als treibende Kraft bei der Erstellung nachhaltiger
Immobilien. Diese Aspekte wurden in dieser Arbeit nicht untersucht.
Daneben müssen auch die Einflüsse des allgemeinen Immobilienmarktes betrachtet werden.
Die in der Theorie beschriebenen demografischen Trends deuten hier langfristig auf eine
weiter steigende Nachfrage nach Immobilien und Immobilienfonds hin. Im Falle einer
Reduktion der Immobilienpreise, ausgelöst zum Beispiel durch ein zu hohes Angebot, hohe
Zinsen oder eine Verlangsamung des Wirtschaftswachstums, könnte die Nachfrage nach
Immobilien und Immobilienfonds kurz- oder mittelfristig gedrosselt werden. Eine starke
Preiskorrektur wird jedoch eher nicht erwartet (Swisscanto, 2006; Wüest & Partner, 2006).
Die Zinsen sind noch immer tief im historischen Vergleich. Es ist zudem unsicher, ob die
Zinsen noch lange und hoch ansteigen werden. Aus diesen Gründen kann die Nachfrage nach
Immobilienfonds als nach wie vor intakt angesehen werden, insbesondere weil viele
institutionelle Pensionskassen ihre strategischen Immobilienquoten noch nicht erreicht haben
(Wüest & Partner, 2006).
7.3 Zielgruppen, Anlageform und Fondsstruktur
7.3.1 Zielgruppen
Welches sind die Zielgruppen eines nachhaltigen Immobilienfonds? Gemäss den Resultaten
gehören private Investoren und BVG-Vorsorgeeinrichtungen zu den wichtigsten Zielgruppen
für einen solchen Fonds. Die öffentliche Hand (Gemeinden, Städte, Kantone, Bund) sowie
Unternehmen (ihre Pensionskassen ausgeschlossen) werden von den Fragebogenteilnehmern
eher nicht als relevante Zielgruppen erachtet. Zu beachten gilt es, dass die meisten Antworten
von Pensionskassen stammen, weshalb die Resultate mit Vorsicht zu interpretieren sind.
Nicht untersucht wurde die Frage nach den Zielgruppen für nachhaltige Immobilien, also die
Bewohner der in einem nachhaltigen Immobilienfonds enthaltenen Mietwohnungen. Es wäre
interessant, dieser Frage nachzugehen, da nachhaltige Immobilien auch stark auf die
Bedürfnisse der Bewohner ausgerichtet werden müssen. Diskussionen in den Fokusgruppen
zufolge sind die Zielgruppen nachhaltiger Wohnbauten Personen mit höherem Einkommen
und höherem Bildungsstand. Gründe dafür könnten die leicht höheren zu tragenden Kosten
nachhaltiger Bauten sein sowie mögliche persönliche Präferenzen und Eigenschaften, nach
denen das Wohnen in einer nachhaltigen Immobilie bevorzugt wird.
83

7.3.2 Eignung als Anlageform
Die Investoren bestätigen die Eignung eines nachhaltigen Immobilienfonds zur Förderung
nachhaltiger Immobilien. Immobilienanlagestiftungen werden als ähnlich geeignet beurteilt.
Offene, börsenkotierte Immobilienfonds können jedoch im Unterschied zu Anlagestiftungen
von allen interessierten Investoren, auch Kleinanlegern, gekauft werden. Nachhaltige
Immobilienfonds werden als besser geeignet beurteilt als direkte Immobilien, obwohl direkte
Immobilienanlagen bei den meisten Pensionskassen die indirekten bei weitem übersteigen.
Ein möglicher Grund könnte das grosse Volumen und die Glaubwürdigkeit eines Fonds sein,
der für die Nachhaltigkeit sehr vieler Immobilien stehen würde. Möglich ist auch, dass ein
nachhaltiger Immobilienfonds eine Art gültigen Standard für nachhaltige Immobilien setzen
könnte und dies deshalb eine professionellere Orientierungshilfe für Anleger ist, als wenn
diese bei der Auswahl direkter Immobilien die Nachhaltigkeit selbst beurteilen müssen, was
zudem mit zusätzlichem Aufwand verbunden wäre.
7.3.3 Fondstruktur
Für Immobilienfondsanbieter, welche einen derartigen Fonds gestalten, stellt sich die Frage
nach den Anteilen an Wohn- und Geschäftsimmobilien. Die Antworten der Fragebogenteilnehmer
gleichen den Strukturen der Immobilienfonds auf dem schweizerischen Markt, wo
praktisch ebenfalls alle Verhältnisse von 0% bis 100% Anteilen an Geschäftsimmobilien zu
finden sind. Die Mehrheit der Investoren wünscht aber einen gemischten Immobilienfonds
mit geringerem Anteil Geschäftsimmobilien. Wie viele schweizerische Immobilienfonds liegt
der Durchschnitt der Antworten im Bereich 70% Wohn- und 30% Geschäftsimmobilien, was
einem guten Kompromiss entsprechen dürfte.
Sehr unterschiedlich fallen die Antworten bezüglich den Anteilen an Neubauten, bestehenden
Bauten oder Ersatzneubauten aus. Der Anteil Neubauten (42%) soll jedoch höher ausfallen als
der Anteil bestehender Bauten (33%) und dieser wiederum höher als der Anteil
Ersatzneubauten (25%). Aus der Literatur und den Ergebnissen der Fokusgruppen geht hervor,
dass für die Auswahl der Immobilien unter anderem die Kriterien Kosten, vorhandenes
Angebot und Standort wichtig sein dürften (BFE, 2006; Credit Suisse, 2005). Die Mehrkosten
für nachhaltige gegenüber konventionellen Neubauten hängen stark von den ergriffenen
Massnahmen ab. Die geschätzten Mehrkosten bei nachhaltigen Neubauten sind im Vergleich
zu einer nachhaltigen Gesamtsanierung von Gebäuden tiefer, wobei bei der Sanierung noch
andere werterhaltende Massnahmen erzielt werden. Gemäss Aussagen von Architekten und
84

Teilnehmern der Fokusgruppen kommen bestehende Bauten (welche nachhaltig saniert
werden sollen) aus Kostenüberlegungen nur dann für einen solchen Fonds in Frage, wenn sie
sowieso kurz- oder mittelfristig gesamtsaniert werden müssen. Die Kosten sollten über den
gesamten Lebenszyklus betrachtet werden. Ebenso sollte die Ertragsseite mit einbezogen
werden, inklusive allfälliger besprochener Zusatznutzen (Minergie, 2006; BFE, 2006; ABS,
2006). Der Nachteil bei den Neubauten bezieht sich unter anderem auf das geringe Angebot
von Bauland an attraktiven Standorten. Hier liegt der Vorteil von bestehenden Bauten oder
Ersatzneubauten, bei welchen sich eine Gesamtsanierung oder –renovation nach nachhaltigen
Kriterien aufgrund der Standortattraktivität lohnen könnte.
Die Anteile der besprochenen Immobilienarten werden insbesondere auch von der Art des
Aufbaus des nachhaltigen Immobilienfonds abhängen. Es ist nicht klar, wie dies geschehen
soll. Die Experten der Fokusgruppen diskutierten die Frage, ob ein nachhaltiger Immobilienfonds
neu aufgebaut oder aber ein bestehender Immobilienfonds sukzessive umgewandelt
werden soll. In letzterem Fall ist davon auszugehen, dass viele Immobilien eines
umgewandelten Fonds gemäss nachhaltigen Kriterien umgebaut werden müssten, was für
höhere Anteile an bestehenden Bauten und gegen Neubauten sprechen würde. Bei einer
Umwandlung muss zudem diskutiert werden, in welchem Zeitrahmen und in welchem
Umfang die Immobilien die geforderten Nachhaltigkeitsstandards erreichen sollen. Bei einem
kompletten Neuaufbau eines Fonds stellt sich die Frage ebenfalls, ob nicht-nachhaltige
Bauten aufgenommen werden können, welche innerhalb einer bestimmten Frist die
geforderten Standards erfüllen müssen.
Die Frage nach der Art und dem Alter der Immobilien für einen nachhaltigen
Immobilienfonds ist zentral. Aus nachhaltiger Sicht ist es wichtig, dass bestehende Bauten
zukünftig nachhaltig werden. Neubauten, für welche natürliche Flächen überbaut werden,
weisen bezüglich einiger Nachhaltigkeitskriterien Nachteile gegenüber bestehenden Bauten
auf (Zersiedelung, Verdichtung, Bodenkonsum, höherer Material- und Energieverbrauch bei
einem Neubau als bei einem Umbau). Neubauten können aber auch nachhaltige Vorteile
bringen (geringerer Energieverbrauch beim Betrieb, Nutzungsflexibilität). Die Autoren
fordern diesbezüglich ein pragmatisches Vorgehen. Wichtig ist, dass Bauten die gesetzten
Nachhaltigkeitsziele des Fonds erreichen. Wenn möglich sollten diese Ziele flexibel definiert
werden, sodass Ziele, die bei einem Kriterium nicht erreicht werden, mit anderen Kriterien,
welche das Soll übertreffen, kompensiert werden können. Gewisse sinnvolle
Mindestanforderungen, zum Beispiel beim Energieverbrauch, könnten aber nötig sein.
85

Möglich wäre auch, für verschiedene Arten von Bauten (Neubauten, bestehende Bauten,
Wohn-/Geschäftsimmobilien) unterschiedliche Massstäbe anzuwenden.
7.3.4 Ausgestaltung eines Bewertungssystems
Auf der Basis der allgemeinen Nachhaltigkeitskriterien können in weiteren Arbeiten
detaillierte Indikatoren ausgearbeitet werden. Zusammengefasst kann daraus ein Standard für
nachhaltige Immobilienfonds definiert werden. Zusätzlich sollte ein Bewertungssystem
erstellt werden. Die Bewertung könnte vom Vorgehen her in einer ähnlichen, aber etwas
ausführlicheren Form sein wie zum Beispiel das Bewertungssystems für nachhaltige
Immobilien der Alternativen Bank Schweiz (2006). Dieses wird für die Vergabe von
Hypotheken mit Zinsvergünstigung angewendet. Insbesondere aber müsste ein solches
Bewertungssystem die Kriterien dieser Arbeit berücksichtigen, um optimal auf die Ansprüche
eines nachhaltigen Immobilienfonds und von Investoren abgestimmt zu sein. Die Methode
des oben genannten Bewertungssystem, eine Mindestgesamtpunktzahl erreichen zu müssen,
um den Sprung in einen nachhaltigen Immobilienfonds zu schaffen, wird von den Autoren als
sehr geeignet beurteilt, da sie grösste Flexibilität bei den Kriterien, ein Optimum beim
Ressourceneinsatz, Transparenz und Vergleichbarkeit ermöglicht. Werden mit der
Mindestpunktzahl die Mindestanforderungen erreicht, kann danach die Auswahl nach dem
„Best-in-Class“ Prinzip erfolgen (Kapitel 3.2.3), welches die besten verfügbaren nachhaltigen
Immobilien auswählt.
7.3.5 Systemgrenzen
Welche Systemgrenzen sollen bei den Nachhaltigkeitskriterien nachhaltiger Immobilien
gezogen werden? Sollen Immobilien bezüglich ihrer Nachhaltigkeit isoliert angeschaut oder
in einem weiteren Sinne betrachtet werden? Soll zum Beispiel berücksichtigt werden, in welcher
gesellschaftlichen Umgebung ein Gebäude steht, oder wie weit der nächste öffentliche
Verkehrsanschluss liegt? Oder sollen nur Gebäude und Grundstück unabhängig vom Umfeld
oder sogar nur das Gebäude isoliert betrachtet werden? Je weiter die Systemgrenzen gezogen
und je mehr Kriterien einbezogen werden, desto schwieriger wird die Bewertung. Die Anzahl
Kriterien bei der Bewertung soll so knapp wie möglich und so ausführlich wie nötig gehalten
werden. Das Bewertungssystem sollte attraktiv und deshalb gut und einfach handhabbar sein.
Bezüglich der Systemgrenzen ist die Frage wichtig, ob Immobilien aller Kategorien
miteinander verglichen oder ob Kategorien getrennt verglichen werden sollen. Zum Beispiel
86

ist ein Minergie Einfamilienhaus bezüglich Energieeffizienz aufgrund seines schlechteren
Volumen-/Oberflächenverhältnisses weniger nachhaltig als ein Minergie Mehrfamilienhaus.
Sollen deshalb Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser in zwei getrennten Kategorien
verglichen werden? Sollen Verkaufs- und Geschäftsimmobilien von Wohnimmobilien
getrennt verglichen werden? Sollen sanierte Altbauten von Neubauten getrennt verglichen
werden? Diesen Bewertungsansatz der getrennten Kategorien hat zum Beispiel das in den
USA bekannte LEED gewählt (U. S. Green Building Council, 2006), wo Nachhaltigkeitsstandards
für einzelne Kategorien wie „neue kommerzielle Bauten“, „Eigenheime“ und
weitere angeboten werden. Der Ansatz hat Ähnlichkeiten mit dem Best-in-Class Ansatz aus
dem konventionellen nachhaltigen Anlagebereich, wo die Unternehmen eines Sektors
bezüglich Nachhaltigkeit bewertet werden (Kapitel 3.2.3). Die Autoren dieser Arbeit haben
sich jedoch nach den Kriterien der SIA-Norm 112/1 gerichtet. Die SIA-Norm unterscheidet
nicht nach Gebäudetypen und steckt die Systemgrenzen relativ weit. Standort,
Verkehrsanbindung, soziales Umfeld und sonstige Kriterien, welche ein Gebäude in einem
weiteren Kontext beschreiben, werden ebenso mit einbezogen wie gebäudespezifische
Kriterien. Im Sinne der Nachhaltigkeit ist dieser Ansatz aus Autorensicht der Richtige und
wird in dieser Arbeit unterstützt. Letztlich können weiter gefasste Kriterien sehr grosse gesellschaftliche,
ökologische und ökonomische Effekte haben, sowohl für den Immobilienbesitzer
und –bewohner selbst als auch direkt und indirekt für die Gesellschaft. Die Autoren sind sich
der Schwierigkeiten weitgesteckter Systemgrenzen bewusst. Indikatoren müssen im Detail
entsprechend einfach handhab- oder messbar sein.
7.4 Limiten der Arbeit
Eine der wichtigsten Limiten dieser Arbeit ist die relativ kleine Stichprobengrösse. Damit sind
seriöse statistische Auswertungen zwar möglich; weitere Zusammenhänge, die jedoch erst
dank grossen Stichproben sichtbar werden, bleiben den Autoren verborgen.
Die Stichprobe an sich kann nicht als repräsentativ betrachtet werden. Die Investoren
repräsentieren mit 20% der gesamten schweizerischen BVG-Vorsorgegelder am ehesten die
schweizerischen Pensionskassen. Leider konnten nur sehr wenige Privatinvestoren, die zweite
grosse Zielgruppe neben den Pensionskassen, angefragt werden. Dadurch kommen in den
Resultaten die Meinungen und Ansichten dieser wichtigen Zielgruppe für nachhaltige
Immobilienfonds nicht zum Ausdruck.
87

Ein Aspekt, den es im Auge zu behalten gilt, betrifft die Kriterienbewertung. Diese erfolgte
bewusst aus Sicht der Endnutzer (Investoren), welche die Nachhaltigkeitskriterien im Fragebogen
nach Wichtigkeit bewertet haben. Somit konnten potentielle Kunden eines Immobilienfonds
ihre Präferenzen mittels Fragebogen einbringen mit dem Ziel, das Produkt auf die
Bedürfnisse der Kunden auszurichten. Ein Nachteil könnte jedoch sein, dass Investoren
mögliche wichtige Kriterien aus Sicht der Nachhaltigkeit vernachlässigen.
Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt betrifft ebenfalls die Frage der Vollständigkeit des
Kriterienkataloges. Die 34 Kriterien für den Fragebogen wurden zwar mittels Literaturrecherche
und Selektion durch die Experten der Fokusgruppen sorgfältig ausgewählt. Diese
34 Kriterien stellen jedoch bereits eine Auswahl aller möglichen Kriterien dar. Es ist möglich,
dass die Fragebogenteilnehmer andere oder mehr Kriterien ausgewählt hätten als die Experten
der Fokusgruppen.
Allgemein werden die Nachhaltigkeitskriterien von den Befragten als wichtig erachtet, was
die Auswahl dieser Kriterien durch die Autoren und Experten der Fokusgruppen bestätigt.
Schliesslich bestand ein Ziel dieser Arbeit darin, die wichtigsten Kriterien für einen
nachhaltigen Immobilienfonds zu eruieren. Die allgemein hohe Bewertung dieser Kriterien
führt jedoch dazu, dass die Varianz kleiner wird und so statistisch weniger fundierte Aussagen
möglich sind, als wenn die Kriterien in der Bewertung stärker variieren würden.
Bei den Resultaten zur Investitionsbereitschaft ist der wichtigste Vorbehalt, dass diese nicht
mit tatsächlichen Investitionen gleichgesetzt werden kann.
7.5 Ausblick
Mit dieser Arbeit konnte die Basis für ein Bewertungssystem für nachhaltige Immobilien im
Zusammenhang mit nachhaltigen Immobilienfonds gelegt werden. 34 Nachhaltigkeitskriterien
konnten allgemein definiert und in Gruppen gewichtet werden. Mit einer ermittelten
Investitionsbereitschaft von 232 Mio. CHF sind realistische Vorrausetzungen gegeben, um
weitere Schritte in Richtung eines nachhaltigen Immobilienfonds in Erwägung zu ziehen.
In einer weiterführenden Arbeit können basierend auf diesen Kriterien spezifische und
praxisorientierte Definitionen ausgearbeitet werden. Darauf aufbauend kann ein gut
handhabbares Bewertungssystems entwickelt werden, mit dem Immobilien auf ihre
Nachhaltigkeit hin bewertet und für einen nachhaltigen Immobilienfonds ausgewählt werden
können. Bezüglich der Immobilienart wären zusätzliche Untersuchungen interessant, um
88

genauere Investorenpräferenzen bezüglich der Bauten (Neubauten, bestehende Bauten oder
Ersatzneubauten) sowie der Mischungsverhältnisse bezüglich Wohnungsgrösse (Anzahl
Zimmer) zu ermitteln. Genauer abgeklärt werden müsste das Vorgehen für den Aufbau des
Fonds. Eine der Hauptfragen diesbezüglich ist, ob das verfügbare Angebot nach Immobilien
für einen solchen Fonds ausreicht.
Parallel dazu sollten die weiteren Aspekte auf dem Weg zur konkreten Ausarbeitung eines
nachhaltigen Immobilienfonds nicht vernachlässigt werden. Insbesondere der Vermarktung
eines nachhaltigen Immobilienfonds wird besondere Bedeutung zugemessen, wie aus früheren
Untersuchungen zu nachhaltigen Investments bekannt ist (Klaffke, 2001). Informationen zu
den Zielgruppen hat diese Arbeit liefern können. Ebenso konnte eine gewisse
Glaubwürdigkeit (Eignung zur Förderung nachhaltiger Immobilien) für ein solches Produkt
aufgezeigt werden, was für die Vermarktung wichtig ist.
Die Autoren empfinden das Umfeld für einen nachhaltigen Immobilienfonds als relativ
günstig. Relativ aus dem Grunde, weil bezüglich Immobilienart, Aufbau und Angebot offene
Fragen ungeklärt bleiben. Günstig, weil eine beachtenswerte Nachfrage nach einem
nachhaltigen Immobilienfonds besteht und das Wachstum im Bereich nachhaltige Immobilien
diese Nachfrage in Zukunft noch verstärken dürfte.
Bezüglich der Nachfrage wurde schon die Frage aufgeworfen, ob denn ein nachhaltiger
Immobilienfonds überhaupt nötig sei, wenn in 10 oder 20 Jahren „nachhaltig bauen“ sowieso
zum Standard wird. Dem kann entgegnet werden, dass auch das heutige Verständnis für
„nachhaltig bauen“ noch stark entwicklungsfähig ist. Diese Entwicklung hin zu einem noch
besseren Nachhaltigkeitsverständnis ist letztlich unser Ziel auf dem Weg zu einer
nachhaltigen Gesellschaft.
Aus diesen Gründen empfehlen die Autoren dieser Studie weitere Planungsschritte in
Richtung einer Lancierung eines nachhaltigen Immobilienfonds.
89

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Wüest & Partner. (2006). Immo-Monitoring 2006. Zürich: Verlag Wüest & Partner AG.
100

Anhang
101

Anhang A: Glossar
Agio: Bedeutet Aufgeld oder Aufzahlung (ital.). Das Agio ist ein Aufschlag auf den
Nennwert und wird in der Regel in Prozent angegeben.
Anlagefonds: Siehe Immobilienfonds.
Anlagerendite: Siehe Performance.
Anthropozentrismus: Befragte mit stark anthropozentrischer Umwelteinstellung betrachten
Natur und Umwelt als wertvoll, weil diese für das Überleben des Menschen zentral ist.
Das kann sowohl den Profit für die eigene Lebensqualität betreffen als auch die Erhaltung
der Lebensgrundlage von zukünftigen Generationen.
Assets under Management: Der totale Anlagebestand, bzw. Geldanlagen für welche
Portfolio Manager verantwortlich sind.
Benchmark: Ein Benchmark wird als vergleichende Referenz für die Renditeentwicklung
von Wertschriften, in diesem Fall von Immobilienfonds, herangezogen. Oft sind dies
gebräuchliche Indizes. Sie sollen aufzeigen, ob die eigene Anlage besser oder schlechter
abgeschnitten hat als der vergleichbare Markt. Der Ursprung des Wortes stammt von
Bench = Bank und Mark = Markierung. Der Schreiner hatte Markierungen auf der
Werkbank (bench) und mass die anderen, abzuschneidenden Holzstücke damit, sodass alle
gleich lang abgeschnitten wurden.
Best-in-Class: Bei diesem Prinzip werden Wertschriften von Unternehmen, meist
Grossunternehmen, ausgewählt, die im Vergleich zu anderen Unternehmen der Branche
im Hinblick auf ihre Umwelt- und Sozialperformance besser bewertet werden. Der „Bestin-Class“
Ansatz, nimmt keine Einschränkung (Ausschlusskriterien) der Branchen vor.
BIP: Das Bruttoinlandsprodukt ist ein Mass für die wirtschaftliche Leistung eines Landes.
BVG: Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge.
Corporate Governance: "Unternehmenssteuerung oder -herrschaft", beschäftigt sich mit
dem Setzen und Einhalten von Regeln, die für Mitarbeiter von Unternehmen bzw.
Unternehmen selbst gelten.
Direkte Immobilienanlagen: Mit direkt ist gemeint, dass der Investor selbst Immobilien
besitzt und verwaltet. Er ist verantwortlich für den Kauf, Unterhalt und den
Wiederverkauf der Immobilien.
102

Disagio: Gegenteil von Agio.
Diversifikation: Stammt von divers und meint eine möglichst breite Risikoverteilung der
Investitionen zwecks Vermeidung von Klumpenrisiken. Wird in viele Unternehmen und
viele Branchen investiert, werden extreme Wertverluste einzelner Wertschriften durch die
anderen gepuffert.
Erklärte Varianz: Die erklärte Varianz (oder gemeinsame Varianz) ist der Anteil der
Gesamtvarianz, der durch ein oder mehrere Prädiktoren (bei der Regressionsanalyse) resp.
Faktoren (bei der Faktorenanalyse) erklärt wird.
Fokusgruppen: Interviewtechnik bei der eine Gruppe von Personen von einem Moderator
geleitet wird. In Diskussionen unter den Teilnehmern werden Probleme, verschiedene
Ansichten und Meinungen zur Lösungsfindung einer konkreten Aufgabenstellung
diskutiert.
Fonds: Siehe Immobilienfonds.
Fondsperformance: Siehe Performance.
Geschlossener Fonds: Siehe Immobilienanlagestiftungen.
Immobilie: Eine Immobilie oder Liegenschaft ist eine nicht bewegliche Sache, konkret ein
Grundstück sowie dessen Bestandteile, inklusive Gebäude und Zubehör. Das Wort
Immobilie leitet sich aus dem Lateinischen inmobilis für unbeweglich ab.
Immobilienaktiengesellschaften: Immobilienaktiengesellschaften sind börsenkotierte
Unternehmen, die ein Immobilienportfolio verwalten. Im Gegensatz zu Immobilienfonds
verfolgen sie tendenziell eine aktivere Kauf- und Verkaufstrategie. Sie setzen zudem mit
einem Anteil von über 80% ein deutliches Schwergewicht auf Geschäftsliegenschaften.
Immobilienanlagestiftungen: Dies sind geschlossene Immobilienfonds, welche nicht an der
Börse gehandelt werden und nur institutionellen Vorsorgeeinrichtungen zugänglich sind.
Die Kurse dieser Fonds entsprechen genau dem Wert der darin enthaltenen Immobilien.
Anlagestiftungen beinhalten somit keine Über-oder Unterbewertungen. Sie sind im
Gegensatz zu offenen, Börsen kotierten Immobilienfonds weitgehend unabhängig von der
aktuellen und erwarteten Zinssituation.
Immobilienfonds: Ein Immobilienfonds (auch offener Immobilienfonds genannt) kann
vereinfacht mit einem Korb von Immobilien verglichen werden. Dieser Korb umfasst eine
gewisse Anzahl Immobilien, hat einen gewissen Marktwert und wirft jährliche Erträge
103

(vor allem Mieterträge) ab. Der Immobilienfonds wird in eine grosse Anzahl gleicher
Fondsanteile gestückelt. Jeder Fondsanteil ist gleich gross und bewegt sich vom Preis her
in der Schweiz in einer Grössenordnung von einigen hundert bis tausend Schweizer
Franken.
Indirekte Immobilienanlagen: Der Investor besitzt Immobilien nicht selber, sondern
Anteilscheine von Immobilienfonds, Anlagestiftungen oder Immobilienaktiengesellschaften
welche ihrerseits Immobilien besitzen und verwalten. Der Investor
kümmert sich nicht selber um den Kauf, Unterhalt oder Wiederverkauf von Immobilien.
Investmentfonds: Sammelt das Geld von Kapitalanlegern und investiert in unterschiedlichen
Anlagebereichen. Ein Investmentfonds bietet den Kapitalanlegern den Vorteil, dass sie
mit relativ kleinen Beträgen ein diversifiziertes Depot aufbauen und so ihr Anlagerisiko
verringern können.
KGAST Immo-index: (Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen) Index mit
reinen Immobilien-Anlagestiftungen.
Mandate: Als Mandat bezeichnet man einen Auftrag oder eine Ermächtigung. Im
Finanzbereich sind Mandate meistens Vermögensverwaltungsaufträge.
Nachhaltigkeit: Siehe nachhaltige Entwicklung.
Nachhaltige Entwicklung: Nachhaltige Entwicklung bedeutet, die eigenen Bedürfnisse zu
befriedigen ohne die Möglichkeit zukünftiger Generationen zu gefährden, ihre
Bedürfnisse zu befriedigen (Hauff, 1987). Das eigentliche Ziel von Nachhaltigkeit ist die
dauerhafte Existenzfähigkeit der Erde und ihrer Ökosysteme zusammen mit der Erfüllung
der Grundbedürfnisse aller Menschen und zukünftiger Generationen.
Offener Immobilienfonds: Siehe Immobilienfonds.
Ökozentrismus: Personen mit stark ökozentrischer Umwelteinstellung wollen Umwelt und
Natur schützen, weil sie ihrer selbst wegen wertvoll und schützenswert ist. Sie sehen das
Wachstum und die Ressourcen als begrenzt an.
Performance (Wertentwicklung): Die Performance gibt die prozentuale Wertentwicklung
eines Fonds während eines bestimmten Zeitraums wieder. Je höher die Performance, desto
besser. Dabei sollte stets die langfristige Performance von mehreren Jahren betrachtet
werden, da diese aussagekräftiger ist. Meist wird zum Vergleich ein so genannter
104

Benchmark als Referenz genommen, um die Performance im Vergleich zum Gesamtmarkt
oder zu einzelnen Branchen darzustellen.
Prädikator: Die Prädiktor-Variable (oder auch unabhängige Variable) ist diejenige, mit deren
Hilfe im Rahmen der Regressionsanalyse eine abhängige Variable (Kriterium)
vorhergesagt werden soll.
Private Banking: Das Private Banking umfasst die Vermögensberatung und
Vermögensverwaltung für vermögende Privatkunden.
Pooled Vehicles: „Zusammengefasste Investitionen“, z.B. einen Fonds (siehe Fonds). Bieten
den Vorteil mit wenig Kapital zu diversifizieren und professionell zu investieren.
Nachteile sind die Gebühren.
Portfolio: Das Portfolio (auch Portefeuille, Wertpapierbestand) bezeichnet einen Teil oder die
Gesamtheit der Kapitalanlagen (z.B. Wertpapiere, Fondsanteile) einer natürlichen oder
juristischen Person.
Real Estate Investment Trust (REIT): Dabei handelt es sich um fondsähnlich aufgebaute,
börsennotierte Immobiliengesellschaften in den USA, die über 75 Prozent ihrer Anlagen
in Immobilien halten. Sofern REITs mindestens 90% ihres ausschüttungsfähigen
Einkommens als Dividende an die Aktionäre auszahlen, sind sie von der Steuer befreit
(Doppelbesteuerung: Fondsanbieter und Aktionär). Die Besteuerung der Gewinne findet
allein auf der Ebene der Aktionäre statt.
Retail: Umfasst alle Geschäftsbereiche, die unmittelbar mit Privatpersonen abgeschlossen
werden.
Stakeholder: Stakeholder beinhalten sämtliche Anspruchsgruppen eines Unternehmens vom
Staat über Nichtregierungsorganisationen, Gewerkschaften, Angestellte, Anwohner bis
hin zu Kunden und Lieferanten.
SRI: Socially and responsible Investments. Investitionen in Anlageprodukte, welche soziale
und ethische Kriterien berücksichtigen.
SWX: Swiss Exchange ist wesentlicher Bestandteil des Finanzplatzes Schweiz. Die SWX
beheimatet die elektronische Börse Schweiz. Bedeutendster Finanzindex ist der Swiss
Market Index.
Umweltapathie: Befragte mit stark umweltapathischer Umwelteinstellung betrachten den
Schutz der Natur als unwichtig und die gegenwärtigen Schutzmassnahmen als übertrieben.
105

Umweltbewusstsein: „Einsicht in die Gefährdung der natürlichen Lebensgrundlagen des
Menschen durch diesen selbst, verbunden mit der Bereitschaft zur Abhilfe“ (Mieg, 2004).
Umwelthandeln: Siehe Umweltverhalten.
Umweltverhalten: Handeln, welches für die Umwelt relevant ist. Umweltverhalten ist
äusserst vielschichtig und heterogen.
Varianz: Die Varianz (oder auch: Streuung; Dispersion) beschreibt die Wertverteilung einer
Variable um den Mittelwert. (Siehe auch erklärte Varianz).
106

Anhang B: Fragebogen
107

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Zusätzliche Fragen im Fragebogen für die Immobilienfondsanbieter:
115

Anhang C: Screener für die Akquisition von Umfrageteilnehmern
Investoren (Pensionskassen)
Vorstellung: Thema Diplomarbeit kurz erklären und mitteilen, warum Investoren für die
Diplomarbeit wichtig sind.
Frage 1:
Investiert „Ihre“ Pensionskasse/Anlagestiftung in Immobilienfonds?
o Wenn JA weiter zu Frage 3.
o Wenn NEIN weiter zu Frage 2.
Frage 2:
Besteht in naher Zukunft die Absicht, dies zu tun?
o Wenn JA weiter zu Frage 4.
o
Wenn NEIN Bedanken und verabschieden.
Frage 3:
Beschäftigen Sie sich in Ihrer Tätigkeit mit dem Investment in Immobilienfonds?
o Wenn JA weiter zu Frage 4.
o
Wenn NEIN sich mit entsprechenden Person verbinden lassen und wieder bei
„Vorstellung“ anfangen.
Frage 4:
Darf ich Ihnen in diesem Fall per E-Mail einen kurzen Fragebogen zusenden?
o
Wenn Ja Bedanken und Ablauf und weiteres Vorgehen kurz schildern. Weiter
zu Frage 6.
o Wenn NEIN weiter zu Frage 5.
o
Wenn UNSICHER Fragebogen und Datenschutz kurz erklären
Frage 5:
Warum möchten Sie keinen Fragebogen ausfüllen? Bedanken und
verabschieden.
Frage 6:
Wie viele Personen sind bei Ihnen im Immobilieninvestment beschäftigt?
Anzahl Personen: ______________
Frage 7:
Dürfen wir diesen Personen auch einen Fragebogen zusenden?
Namen: ___________________ E-Mail: _______________________
Namen: ___________________ E-Mail: _______________________
Namen: ___________________ E-Mail: _______________________
Danksagung und Verabschiedung.
116

Fondsanbieter
Vorstellung: Thema Diplomarbeit kurz erklären und mitteilen, warum
Immobilienfondsanbieter für die Diplomarbeit wichtig sind.
Frage 1:
Beschäftigen Sie sich in Ihrer Tätigkeit mit der Entwicklung oder dem managen
von Immobilienfonds?
o Wenn JA weiter zu Frage 2.
o
Wenn NEIN sich mit entsprechenden Person verbinden lassen und wieder bei
„Vorstellung“ anfangen.
Frage 4:
Darf ich Ihnen in diesem Fall per E-Mail einen kurzen Fragebogen zusenden?
Frage 5:
o
Wenn Ja Bedanken und Ablauf und weiteres Vorgehen kurz schildern. Weiter
zu Frage 6.
o Wenn NEIN weiter zu Frage 5.
o
WENN UNSICHER Fragebogen und Datenschutz kurz erklären.
Warum möchten Sie keinen Fragebogen ausfüllen? Bedanken und
Verabschieden.
Frage 6:
Wie viele Personen sind bei Ihnen im Immobilieninvestment beschäftigt?
Anzahl Personen: ______________
Frage 7:
Dürfen wir diesen Personen auch einen Fragebogen zusenden?
Namen: ___________________ E-Mail: _______________________
Namen: ___________________ E-Mail: _______________________
Namen: ___________________ E-Mail: _______________________
Danksagung und Verabschiedung.
117

Anhang D: Tabellen
Faktorenladungen der
Nachhaltigkeitsvariablen
Rotierte Komponentenmatrix(a)
Komponente
1 2 3
b11,2 .737 -.039 .297
b3,2 .722 .245 -.209
b1,2 .698 -.233 .197
b13,2 .669 -.082 .106
b12,2 .662 -.220 .022
b5,2 .624 .093 .210
a4,2 .597 .308 .192
b2,2 .581 .115 -.327
c6,2 .543 .312 .257
a6,2 .502 .298 .130
a14,2 -.014 .783 .067
a1,2 .252 .763 .070
a9,2 -.131 .749 .221
a2,2 -.023 .714 -.182
a10,2 .036 .609 .254
a13,2 .124 .569 .105
a15,2 -.224 .547 -.166
a12,2 .186 .517 .276
a11,2 .377 .497 -.049
c2,2 -.078 -.115 .743
b7,2 .069 .177 .655
b6,2 .439 -.149 .603
b4,2 .451 -.046 .574
c1,2 .077 .317 .472
a7,2 -.077 .465 .469
c3,2 .316 .235 .455
c5,2 .302 .353 .444
Faktorenladungen der regionalen
Steuerungswirkung
Rotierte Komponentenmatrix(a)
Komponente
1 2
(VAR00086,2) .872 .134
(VAR00085,2) .829 .277
(VAR00082,2) .799 .251
(VAR00088,2) .640 .422
(VAR00081,2) .202 .857
(VAR00083,2) .452 .734
(VAR00084,2) .484 .707
(VAR00087,2) .483 .667
(VAR00080,2) .059 .628
Rotationsmethode: Varimax mit Kaiser-
Normalisierung
Rotationsmethode: Varimax mit Kaiser-
Normalisierung
.
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