Nr. 38/06 Gestaltung und Bewertung der Kriterien und ... - ETH Zürich

2.7.3 Grösse und Strukturen von schweizerischen Immobilienfonds
Das Volumen der einzelnen Fonds schwankt zwischen 100 Mio. CHF für kleine Immobilienfonds
und rund 4.5 Mrd. CHF. Aussagen von Fondsmanagern der Fokusgruppen zufolge ist
ein Volumen von 200 Mio. CHF die ungefähre kritische Grösse eines neuen Immobilienfonds.
Der Anteil an Geschäftsimmobilien schwankt zwischen 0% und 90%. Zwei Drittel der Fonds
beinhalten aber mehr Wohn- als Geschäftsimmobilien. Oft haben die Fonds Immobilien mit
gemischten Nutzungen. Wüest & Partner (2006) schätzt die Anteile auf knapp 30%
Geschäftsimmobilien, etwas über 30% Wohnimmobilien und knapp 40% gemischt genutzte
Liegenschaften. Ein markanter Anteil an Geschäftsimmobilien wäre demnach auch bei einem
nachhaltigen Immobilienfonds denkbar.
2.7.4 Renditeentwicklung der Immobilienfonds
Gemäss Credit Suisse (2006) wiesen die Immobilienfonds Ende 2005 eine jährliche Anlagerendite
von 4.8% auf. Die einzelnen Immobilienfonds entwickelten sich sehr unterschiedlich.
Die Spanne reicht von 2.5% bis 6%. Im mehrjährigen Mittel schwankt die Performance von
Immobilienfonds in der Regel zwischen der Rendite von Aktien und Obligationen.
Bei den Immobilienfondspreisen fällt die praktisch durchgehende Überbewertung (Agio) von
20% gegenüber dem Nettoanlagevermögen auf. Die hohen Agios sind im Laufe der letzten
Jahre aufgrund der grossen Nachfrage nach Immobilien zur Portfoliodiversifikation
entstanden. Die überbewerteten Immobilienfonds bergen Renditerisiken, falls die Nachfrage
nach Immobilien zukünftig zurückgehen sollte.
2.7.5 Benchmark für schweizerische Immobilienfonds
Der in der Schweiz meist verwendete Benchmark für Immobilienfonds ist der SWX
Immobilienfonds Index (SWX, 2006), in dem alle 14 börsenkotierten Immobilienfonds
enthalten sind. Diesem Index gegenüber steht der KGAST Immo-Index (Credit Suisse, 2005).
Dieser gibt die geschätzte Wertentwicklung aller Immobilien schweizerischer Immobilienanlagestiftungen
wieder. Den beiden Indizes liegen also verschiedene Immobilien zugrunde.
Sie besitzen jedoch mit ca. 14 Mrd. CHF (SWX) und über 9 Mrd. CHF (KGAST) ähnliche
Grössen. Die reine Wertentwicklung der beiden Indizes ist vergleichbar. Beide Indizes weisen
seit 1998 ein jährliches Wachstum von rund 5% auf (Credit Suisse, 2005).
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