Nr. 38/06 Gestaltung und Bewertung der Kriterien und ... - ETH Zürich

Verkehr mindestens ebenso hoch zu gewichten wie der Anschluss an den Strassenverkehr.
Dass die Standortattraktivität als derart wichtig eingestuft wird, kann viele Gründe haben,
zum Beispiel höhere Zahlungsbereitschaft für attraktiv gelegene Immobilien, Werterhaltung
oder zukünftige Attraktivität des Standortes. Aus diesen Gründen wurde neben
Mobilitätsanschluss der Standortfaktor zukünftige Planungen ebenfalls sehr hoch bewertet.
Der zweite zentrale ökonomische Bereich betrifft die kostenrelevanten Kriterien.
Langlebigkeit reduziert die Kosten für Ersatzinvestitionen, Reparaturen und Unterhalt.
Deshalb ist Bausubstanz (Wert- und Qualitätsbeständigkeit bezogen auf die Lebensdauer)
eines der wichtigsten Kriterien. Es folgen Bauteile (Qualität und Lebensdauer) sowie die
Gesamtkostenoptimierung aus Sicht des Baus und der Werterhaltung. Weitere Kriterien sind
Instandhaltungskosten (wartungsfreie Konstruktionen, geringer technischer Unterhalt, gute
Zugänglichkeit und einfache Ersetzbarkeit von Komponenten, Reinigungsaufwand). Alle diese
kostenrelevanten Kriterien sind aus ökologischer Sicht wünschbar, da Langlebigkeit die
Ressourcen schont.
Eng verknüpft mit den Kostenkriterien sind die Ertrags- und Renditekriterien wie der
Wiederverkaufswert, die Werterhaltung und die Mieterträge, welche jedoch nicht an erster
Stelle stehen. Gründe für diese unerwartet tiefe Bewertung der Renditekriterien können darin
liegen, dass ein Bauherr oder Vermieter diese Kriterien nur indirekt beeinflussen kann.
Mieterträge als Beispiel können aufgrund besserer Wohnqualität gesteigert werden. Der
direkt beeinflussbare Faktor wäre also die Wohnqualität. Die Mieterträge wie auch der
Wiederverkaufswert und die Werterhaltung werden also indirekt über andere Faktoren
gesteuert, zum Beispiel über die Wahl des Standortes oder über Kriterien der Gebäudequalität
und geringe Gesamtkosten über die gesamte Lebensdauer.
Bemerkenswert ist die niedrige Gewichtung der Gebäudestruktur (hohe Flexibilität von
Gebäude- und Tragkonstruktionen). Experten aus den Fokusgruppen betonten mehrfach, wie
wichtig es aus ökonomischer, ökologischer und gesellschaftlicher Sicht ist, Gebäuden
Flexibilität zu verleihen, damit sie mit wenig Ressourcen- und Kostenaufwand veränderten
Nutzungsbedürfnissen angepasst werden können (schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein,
2005). Investoren sehen dies offenbar anders als die Experten der Fokusgruppen.
Die Autoren empfehlen jedoch, das Kriterium Flexibilität der Gebäudestruktur höher zu
gewichten als dies Investoren vorschlagen. Das Kriterium ist sowohl aus Sicht zukünftiger
Kosten, der Ökologie (Energie- und Ressourcenverbrauch) und aus gesellschaftlicher Sicht
(gute Umnutzbarkeit aus Sicht der Bewohner) wichtig.
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