Nr. 38/06 Gestaltung und Bewertung der Kriterien und ... - ETH Zürich

Frage kommen, also welche Nachhaltigkeitsanforderungen der Fonds an Immobilien stellt.
Reicht zum Beispiel ein nachhaltiger Standard wie Minergie aus oder wird der Standard zu
Beginn tiefer oder höher gesetzt? Tiefer würde bedeuten, dass mehr geeignete Immobilien die
nachhaltigen Anforderungen für einen solchen Fonds erfüllen würden. Müssen zusätzliche
Standards (gesellschaftliche, ökonomische, ökologische) entwickelt und eingehalten werden?
Wird der Fonds neu aufgebaut oder ein bestehender in einen nachhaltigen Fonds
umgewandelt? Innert welcher Frist sollen welche Anteile an nachhaltigen Immobilien im
Fonds erreicht werden? Diese Fragen sind nicht nur Unsicherheiten. Sie zeigen auch, dass
flexible Lösungen denkbar sind.
7.2.2 Investitionsbereitschaft
Im Gegensatz zur nicht eindeutig belegten Nachfrage ist die Investitionsbereitschaft bei den
Investoren vorhanden. 74% der Investoren geben an, in einen nachhaltigen Immobilienfonds
investieren zu wollen. Die entscheidende Frage ist jedoch, ob die Investitionsbereitschaft
ausreicht, um das gesamte Volumen eines kleinen oder mittleren Immobilienfonds zu
erreichen. Nur dann würde sich die Entwicklung eines solchen auch lohnen.
Die Antworten der Investoren zur Investitionsbereitschaft und zu ihrer Anlagestruktur
erlauben es, für die Schweiz Hochrechnungen bezüglich der totalen potentiellen Nachfrage
nach einem nachhaltigen Immobilienfonds zu machen. Diese Hochrechnungen sind jedoch
Schätzungen, die zum Teil auf Annahmen basieren. Die teilnehmenden Unternehmen dieser
Umfrage repräsentieren mit rund 90 Mrd. CHF etwa 20% der gesamten Summe der
verwalteten schweizerischen BVG-Vorsorgegelder (Kapitel 6.2.5). Die Fragebogenteilnehmer
geben eine totale Investitionsbereitschaft von 232 Mio. CHF an. Allein die Investitionsbereitschaft
von 20% aller schweizerischen Vorsorgeeinrichtungen (bezogen auf das totale
BVG-Anlagevermögen) entspricht also dem Volumen eines kleinen bis mittleren
schweizerischen Immobilienfonds. Um die gesamtschweizerische Investitionsbereitschaft
(100%) zu schätzen, dürfen die 20% jedoch nicht mit dem Faktor 5 multipliziert werden.
Grund dafür ist die selektive Auswahl der Umfrageteilnehmer. Aus der Akquisition der
Teilnehmer schätzen die Autoren, dass nur etwa 60-80% aller schweizerischen
Vorsorgeunternehmen (bezogen auf das totale Anlagevolumen) Immobilienfonds oder
Immobilienanlagestiftungen besitzen und somit zur Umfragezielgruppe gehört hätten. Dies
würde die Investitionsbereitschaft also um das Drei- bis Vierfache erhöhen, von
80