Nr. 38/06 Gestaltung und Bewertung der Kriterien und ... - ETH Zürich

7.3.2 Eignung als Anlageform
Die Investoren bestätigen die Eignung eines nachhaltigen Immobilienfonds zur Förderung
nachhaltiger Immobilien. Immobilienanlagestiftungen werden als ähnlich geeignet beurteilt.
Offene, börsenkotierte Immobilienfonds können jedoch im Unterschied zu Anlagestiftungen
von allen interessierten Investoren, auch Kleinanlegern, gekauft werden. Nachhaltige
Immobilienfonds werden als besser geeignet beurteilt als direkte Immobilien, obwohl direkte
Immobilienanlagen bei den meisten Pensionskassen die indirekten bei weitem übersteigen.
Ein möglicher Grund könnte das grosse Volumen und die Glaubwürdigkeit eines Fonds sein,
der für die Nachhaltigkeit sehr vieler Immobilien stehen würde. Möglich ist auch, dass ein
nachhaltiger Immobilienfonds eine Art gültigen Standard für nachhaltige Immobilien setzen
könnte und dies deshalb eine professionellere Orientierungshilfe für Anleger ist, als wenn
diese bei der Auswahl direkter Immobilien die Nachhaltigkeit selbst beurteilen müssen, was
zudem mit zusätzlichem Aufwand verbunden wäre.
7.3.3 Fondstruktur
Für Immobilienfondsanbieter, welche einen derartigen Fonds gestalten, stellt sich die Frage
nach den Anteilen an Wohn- und Geschäftsimmobilien. Die Antworten der Fragebogenteilnehmer
gleichen den Strukturen der Immobilienfonds auf dem schweizerischen Markt, wo
praktisch ebenfalls alle Verhältnisse von 0% bis 100% Anteilen an Geschäftsimmobilien zu
finden sind. Die Mehrheit der Investoren wünscht aber einen gemischten Immobilienfonds
mit geringerem Anteil Geschäftsimmobilien. Wie viele schweizerische Immobilienfonds liegt
der Durchschnitt der Antworten im Bereich 70% Wohn- und 30% Geschäftsimmobilien, was
einem guten Kompromiss entsprechen dürfte.
Sehr unterschiedlich fallen die Antworten bezüglich den Anteilen an Neubauten, bestehenden
Bauten oder Ersatzneubauten aus. Der Anteil Neubauten (42%) soll jedoch höher ausfallen als
der Anteil bestehender Bauten (33%) und dieser wiederum höher als der Anteil
Ersatzneubauten (25%). Aus der Literatur und den Ergebnissen der Fokusgruppen geht hervor,
dass für die Auswahl der Immobilien unter anderem die Kriterien Kosten, vorhandenes
Angebot und Standort wichtig sein dürften (BFE, 2006; Credit Suisse, 2005). Die Mehrkosten
für nachhaltige gegenüber konventionellen Neubauten hängen stark von den ergriffenen
Massnahmen ab. Die geschätzten Mehrkosten bei nachhaltigen Neubauten sind im Vergleich
zu einer nachhaltigen Gesamtsanierung von Gebäuden tiefer, wobei bei der Sanierung noch
andere werterhaltende Massnahmen erzielt werden. Gemäss Aussagen von Architekten und
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