Nr. 38/06 Gestaltung und Bewertung der Kriterien und ... - ETH Zürich

2 Marktanalyse schweizerischer Immobilien und Immobilienfonds
In diesem Kapitel werden Grundlagen vorgestellt im Zusammenhang mit der Frage, wie
günstig sich das aktuelle Marktumfeld für die Einführung eines nachhaltigen Immobilienfonds
präsentiert und welche Veränderungen in Zukunft erwartet werden. Dazu bedarf es auf
der einen Seite einer gründlichen Marktanalyse (Suter, 1995) des aktuellen Geschehens auf
dem schweizerischen Immobilienmarkt und auf der anderen Seite einer genaueren
Betrachtung der Anlagekategorie der Immobilienfonds. Im Folgenden wird detaillierter auf
die aktuelle Wirtschaftslage, die gegenwärtigen und zukünftigen Trends sowie auf die Netto-
Nachfrage als Ergebnis von Angebot und Nachfrage eingegangen. Zusätzlich wird am Schluss
neben Immobilien auch die Situation von Immobilienfonds beleuchtet. Ziel dieser Marktanalyse
ist es, einen Überblick zur aktuellen Nachfrage und Marktsituation von Immobilien
und Immobilienfonds zu geben. Aktuelle und zukünftige Trends sind dabei wichtige
Ergänzungen im Hinblick auf die Marktchancen eines nachhaltigen Immobilienfonds.
2.1 Aktuelle Wirtschaftslage
Die Wirtschaftslage beeinflusst die Nachfrage nach Immobilien stark und ist von Wichtigkeit
für die Einführung eines nachhaltigen Immobilienfonds. In einem Wirtschaftsabschwung
kann die Nachfrage nach Immobilien sinken, zum Beispiel wegen höherer Kapitalkosten
durch hohe Zinsen oder eine konjunkturbedingte Verringerung der Nachfrage nach Geschäftsflächen
und Wohneigentum. Auch Immobilienfonds können davon betroffen sein. Bereits die
Erwartung von Investoren, dass Immobilien an Wert verlieren könnten, kann die Attraktivität
von Immobilienfonds verringern. Für die Einführung eines nachhaltigen Immobilienfonds ist
das Wirtschafts- und Investitionsklima also wichtig. Ist letzteres schlecht, gibt es für einen
Immobilienfondsanbieter keinen Anreiz, einen nachhaltigen Immobilienfonds zu entwickeln
und anzubieten.
Nach einer 2002 stagnierenden und 2003 leicht rückläufigen Wirtschaft ist das reale BIP der
Schweiz seit dem Jahr 2004 wieder um zwei oder mehr Prozent gewachsen (BFS, 2006;
Konjunkturforschungsstelle der ETH, 2006). Das Wirtschaftswachstum und niedrige Zinsen
bewirken steigende Einkommen, eine anziehende Beschäftigung in bürorelevanten Branchen,
höhere Mieteinnahmen und eine hohe Immobiliennachfrage. Andererseits dämpfen ansteigende
Zinsen und hohe Immobilienpreise die Investorenerwartungen, da bei höherem Kapitaleinsatz
und gleichen Erträgen die Renditen sinken (Credit Suisse, 2006; Wüest & Partner, 2006).
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