Nr. 38/06 Gestaltung und Bewertung der Kriterien und ... - ETH Zürich

Teilnehmern der Fokusgruppen kommen bestehende Bauten (welche nachhaltig saniert
werden sollen) aus Kostenüberlegungen nur dann für einen solchen Fonds in Frage, wenn sie
sowieso kurz- oder mittelfristig gesamtsaniert werden müssen. Die Kosten sollten über den
gesamten Lebenszyklus betrachtet werden. Ebenso sollte die Ertragsseite mit einbezogen
werden, inklusive allfälliger besprochener Zusatznutzen (Minergie, 2006; BFE, 2006; ABS,
2006). Der Nachteil bei den Neubauten bezieht sich unter anderem auf das geringe Angebot
von Bauland an attraktiven Standorten. Hier liegt der Vorteil von bestehenden Bauten oder
Ersatzneubauten, bei welchen sich eine Gesamtsanierung oder –renovation nach nachhaltigen
Kriterien aufgrund der Standortattraktivität lohnen könnte.
Die Anteile der besprochenen Immobilienarten werden insbesondere auch von der Art des
Aufbaus des nachhaltigen Immobilienfonds abhängen. Es ist nicht klar, wie dies geschehen
soll. Die Experten der Fokusgruppen diskutierten die Frage, ob ein nachhaltiger Immobilienfonds
neu aufgebaut oder aber ein bestehender Immobilienfonds sukzessive umgewandelt
werden soll. In letzterem Fall ist davon auszugehen, dass viele Immobilien eines
umgewandelten Fonds gemäss nachhaltigen Kriterien umgebaut werden müssten, was für
höhere Anteile an bestehenden Bauten und gegen Neubauten sprechen würde. Bei einer
Umwandlung muss zudem diskutiert werden, in welchem Zeitrahmen und in welchem
Umfang die Immobilien die geforderten Nachhaltigkeitsstandards erreichen sollen. Bei einem
kompletten Neuaufbau eines Fonds stellt sich die Frage ebenfalls, ob nicht-nachhaltige
Bauten aufgenommen werden können, welche innerhalb einer bestimmten Frist die
geforderten Standards erfüllen müssen.
Die Frage nach der Art und dem Alter der Immobilien für einen nachhaltigen
Immobilienfonds ist zentral. Aus nachhaltiger Sicht ist es wichtig, dass bestehende Bauten
zukünftig nachhaltig werden. Neubauten, für welche natürliche Flächen überbaut werden,
weisen bezüglich einiger Nachhaltigkeitskriterien Nachteile gegenüber bestehenden Bauten
auf (Zersiedelung, Verdichtung, Bodenkonsum, höherer Material- und Energieverbrauch bei
einem Neubau als bei einem Umbau). Neubauten können aber auch nachhaltige Vorteile
bringen (geringerer Energieverbrauch beim Betrieb, Nutzungsflexibilität). Die Autoren
fordern diesbezüglich ein pragmatisches Vorgehen. Wichtig ist, dass Bauten die gesetzten
Nachhaltigkeitsziele des Fonds erreichen. Wenn möglich sollten diese Ziele flexibel definiert
werden, sodass Ziele, die bei einem Kriterium nicht erreicht werden, mit anderen Kriterien,
welche das Soll übertreffen, kompensiert werden können. Gewisse sinnvolle
Mindestanforderungen, zum Beispiel beim Energieverbrauch, könnten aber nötig sein.
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