Der GeschÃ¤ftsbericht 2007

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KONZERNANHANG 69. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Grundlage der Wertermittlung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bildet jeweils ein jährlich von einem internen Sachverständigen erstelltes Verkehrswertgutachten. Beim Eintritt besonderer Anlässe kann sich der Zwölfmonatszeitraum durch eine erneute Gutachtenanfertigung verkürzen. Der Fair Value wird nach der Discounted Cashflow Methode oder dem Ertragswertverfahren berechnet. Nur in untergeordnetem Umfang basierte die Bewertung auf barwertig berechneten voraussichtlichen Verkehrswerten. Der Berechnung liegen folgende Annahmen zugrunde: Als Bewertungsobjekt (Cash-Generating Unit) dient das Objekt (Gebäude) als selbstständige, strategische Geschäftseinheit. Für die Ermittlung der erwarteten Zahlungsmittelüberschüsse pro Bewertungsobjekt wird die Bewirtschaftungsperspektive unterstellt. In einem Detailplanungszeitraum von 10 Jahren werden die Zahlungsmittelüberschüsse als Saldo aus Einzahlungen und Auszahlungen im Zusammenhang mit der Objektbewirtschaftung ermittelt. Für das Ende des Detailplanungszeitraums wird ein Restwert des Bewertungsobjekts prognostiziert, indem die Zahlungsmittelüberschüsse des zehnten Jahres als ewige Rente kapitalisiert werden. Bei Wohnimmobilien wird zur Prognose der künftigen Einnahmen im Detailplanungszeitraum das Mietpotenzial und -risiko des einzelnen Bewertungsobjekts sowohl unter finanzwirtschaftlichen und marktbezogenen Aspekten als auch nach technischen Merkmalen der Ausstattung und des Erhaltungszustands analysiert. Bei Förderobjekten werden innerhalb der Restriktionen des jeweiligen Förderwegs die Mietentwicklungen simuliert. Vorteile aus der geförderten Finanzierung werden nicht im Fair Value des Bewertungsobjekts abgebildet, sondern im Fair Value des korrespondierenden Darlehens auf der Passivseite berücksichtigt. Bei Gewerbeimmobilien wird zur Prognose der künftigen Einnahmen im Detailplanungszeitraum die vertraglich vereinbarte Sollmiete bzw. nach Vertragsauslauf die objektspezifische Marktmiete zugrunde gelegt. Die Ausgaben für Verwaltung werden zu marktüblichen Sätzen normiert. Leerstands- und Mietausfallkosten werden pauschal mit 2 % der Sollmiete des Objekts angenommen. Instandhaltungsaufwendungen werden objektkonkret unter Beachtung von objekttechnischer Ausstattung und Baualtersklasse nach den normierten Sätzen der II. Berechnungsverordnung geplant. Die Erbbauzinsen werden im Planungszeitraum nach den Bestimmungen des einzelnen Erbbaurechtsvertrags entwickelt. Der Instandhaltungsrückstand wird objektkonkret erhoben und zu durchschnittlichen gewerkespezifischen Ausschreibungsergebnissen bewertet. Die Zahlungsmittelüberschüsse jeder Periode werden unter Anwendung eines marktgerechten, objektspezifischen Diskontierungssatzes auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung der ewigen Rente wird aus dem Diskontierungszinssatz abgeleitet, indem die wesentlichen, nach Ablauf des Detailplanungszeitraums fortbestehenden bewertungsrelevanten Kriterien, wie zum Beispiel Förderart, Langfristpotenzial des Makrostandortes und Drittverwendungsfähigkeit bei generalvermieteten Objekten, mittels Zu- und Abschlägen erfasst werden. Der Berechnung mit dem Ertragswertverfahren liegen die erzielten Erlöse zugrunde. Die Mieteinnahmen des als Finanzinvestition ausgewiesenen Teils (alle Vermietverhältnisse stellen Operating-Leasingverhältnisse dar) betrugen im Geschäftsjahr 141 Mio. EUR (Vorjahr: 136 Mio. EUR). Alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben im Geschäftsjahr Mieteinnahmen erwirtschaftet. Die Buchwerte der zum Fair Value bewerteten Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt: 2007 2006 Mio. EUR Mio. EUR Buchwert 1. Januar 1652 1641 Zugänge 43 73 Abgänge – 86 – 79 Umbuchungen 11 0 Sonstige Veränderungen – 12 0 Fair-Value-Änderungen 28 17 Buchwert 31. Dezember 1636 1652 Die LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH Co. KG sowie die LEG Baden-Württemberg Wohnungs gesellschaft mbH & Co. KG haben Leasingfondsmodelle mit atypisch stillen Gesellschaftern abgeschlossen, sodass die Veräußerbarkeit der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in diesen beiden Gesellschaften in Höhe von 139,1 Mio. EUR (Vorjahr: 137,9 Mio. EUR) beziehungsweise 169,8 Mio. EUR (Vorjahr: 170,8 Mio. EUR) beschränkt ist. 188
VORWORT UND BERICHTE KONZERNSTRATEGIE GESCHÄFTSFELDER KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS 70. Sachanlagen. Die Entwicklung des Sachanlagevermögens stellt sich wie folgt dar: Grundstücke und Gebäude Technische Anlagen und Maschinen Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau Betriebsund Geschäftsausstattung Leasinggegenstände Finanzierungsleasing Leasinggegenstände Operating- Leasing Mio. EUR Gesamt Anschaffungs-/Herstellungskosten Stand 1. Januar 2007 766 87 540 16 9 117 1535 Veränderungen im Konsolidierungskreis 0 0 0 16 0 0 16 Veränderung aus Währungsumrechnung 0 0 – 1 0 0 0 – 1 Zugänge 16 4 57 6 0 1 84 Umbuchungen – 27 0 12 – 8 0 17 – 6 Abgänge – 6 – 3 – 54 – 6 0 – 2 – 71 Stand 31. Dezember 2007 749 88 554 24 9 133 1557 Ab- und Zuschreibungen Stand 1. Januar 2007 – 268 – 62 – 383 0 – 1 – 65 – 779 Veränderung aus Währungsumrechnung 0 0 1 0 0 0 1 Planmäßige Abschreibungen – 16 – 7 – 45 0 – 1 – 3 – 72 Umbuchungen – 2 0 0 0 0 4 2 Abgänge 4 3 51 0 0 1 59 Stand 31. Dezember 2007 – 282 – 66 – 376 0 – 2 – 63 – 789 Buchwerte Stand 1. Januar 2007 498 25 157 16 8 52 756 Stand 31. Dezember 2007 467 22 178 24 7 70 768 Grundstücke und Gebäude Technische Anlagen und Maschinen Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau Betriebsund Geschäftsausstattung Leasinggegenstände Finanzierungsleasing Leasinggegenstände Operating- Leasing Mio. EUR Gesamt Anschaffungs-/Herstellungskosten Stand 1. Januar 2006 777 82 537 22 0 116 1534 Zugänge 4 6 42 12 1 1 66 Umbuchungen – 8 2 19 – 18 8 0 3 Abgänge – 7 – 3 – 58 0 0 0 – 68 Stand 31. Dezember 2006 766 87 540 16 9 117 1535 Ab- und Zuschreibungen Stand 1. Januar 2006 – 252 – 58 – 395 0 0 – 62 – 767 Planmäßige Abschreibungen – 18 – 7 – 38 0 – 1 – 3 – 67 Umbuchungen – 1 0 – 2 0 0 0 – 3 Abgänge 3 3 52 0 0 0 58 Stand 31. Dezember 2006 – 268 – 62 – 383 0 – 1 – 65 – 779 Buchwerte Stand 1. Januar 2006 525 24 142 22 0 54 767 Stand 31. Dezember 2006 498 25 157 16 8 52 756 189
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Konzernabschluss. INHALT 135 - GEWI
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Die LBBW-Gruppe im Überblick. Land
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