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26 > > A l t e r s g e r e c h t e W o h n u n g e n Die nächsten Schritte bei der Überbauung Wiesenweg Aus dem Projektwettbewerb für die Zone mit Planungspflicht (ZPP) ist das Siegerprojekt erkoren worden. In einer nächsten Phase gilt es nun, die Projektierung einer ersten Etappe bis zur Baubewilligung umzusetzen. Dazu wird der Gemeinderat dem Souverän detaillierte Angaben über die nächsten Schritte bis zur Realisierung vorschlagen bzw. zur Abstimmung bringen. Bauvorhaben sind komplexe Projekte und bedürfen eines schrittweisen Vorgehens. Dies umso mehr wenn es sich nicht um einfache Bauten, sondern – wie im vorliegenden Fall – um die mögliche Erstellung von mehreren Einheiten mit einer grösseren Anzahl an Wohnungen und Räumlichkeiten handelt. Gemäss SIA (Schweizerische Ingenieur- und Architektenvereinigung) ist ein Bauprojekt in fünf Phasen (siehe Grafik Phasen Bauplanung) eingeteilt. Für die altersgerechten Wohnungen in Attiswil ist mit dem Abschluss des Projektwettbewerbes nun die Phase 2 beendet und es kann an der Projektierung weitergearbeitet werden. Bezüglich des Projektwettbewerbes beachten Sie bitte den Beitrag im letzten Attiswiler vom Mai 2010. Phasen in der Bauplanung 1. Strategische Planung Ziele Bedarfsanalyse Grundstückwahl Vorgehensplan 2. Vorstudien Machbarkeit Projektgrundlagen Wettbewerb Inhalte der Projektierungsphase Ausgehend vom Projektwettbewerb, welcher sich gemäss Ausschreibung und Beschluss der Gemeindeversammlung vom 1. Dezember 2008 auf das gesamte Areal der ZPP bezog, ist nun eine erste Realisierungsetappe festzulegen. Somit ist aus dem Siegerprojekt, welches eine Planung über das gesamte Areal beinhaltet, eine sinnvolle Abgrenzung für eine 1. Etappe vorzunehmen. Und nur für diese Startetappe ist dann auch die konkrete Planung und Projektierung durchzuführen. Abgestimmt auf einen effektiven Bedarf zum aktuellen Zeitpunkt sind aus dem Siegerprojekt diejenigen Baukörper auszuwählen, die es erlauben, ohne grosses Risiko eine 1. Etappe nicht nur zu realisieren, sondern auch zu nutzen. Dabei sind Anforderungen zu berücksichtigen wie effektiver Bedarf an Wohnungen, die Mischung von Miet- und Eigentumswohnungen, Klärung des Bedarfs an einer Pflegewohnung mit dem Oberaargauischen Pflegeheim Wiedlisbach (OPW), Integration und Grösse einer Einstellhalle in der 1. Etappe und nicht zuletzt auch Berücksichtigung der Optimierungsvorschläge der Wettbewerbsjury am bestehenden Projekt. aktueller Projektstand 3. Projektierung – Planung – Baubewilligung Vor- u. Bauprojekt Baubewilligung Kosten / Termine 4. Ausschreibung – Vorbereitung – Ausführung – Kosten – Finanzen Vergabebereit Erstellungskosten Finanzierung Verträge Mit Festlegung einer 1. Realisierunsetappe sind auch konkretere Kostenberechnungen möglich. Dies immer noch mit einem Unsicherheitsfaktor, da die effektiven Kosten erst nach erfolgter Ausschreibung (Phase 4) feststehen. Um die Ausschreibung durchführen zu können, ist nun die detaillierte Projektierung notwendig. Diese Phase gilt dann als abgeschlossen, wenn das Projekt offiziell ausgeschrieben wurde bzw. die konkrete Baubewilligung vorliegt. Bekanntermassen sind dazu auch noch Einsprachen möglich. Vorgehen in der Projektierungsphase Jedes Bauvorhaben muss vorfinanziert werden. Nicht zuletzt deshalb ist bereits in der 1. Phase eine Bedarfsanalyse erstellt und sind Gespräche mit Interessierten durchgeführt worden, welche für Attiswil einen klaren Bedarf ergeben haben. Abgestützt darauf war die Durchführung des Projektwettbewerbes überhaupt zu verantworten. Alle weiteren Schritte bedeuten jedoch zuerst nochmals Aufwand, bevor durch Verkauf/Vermietung überhaupt Einnahmen möglich sind. Somit ist ein Weg zu finden, wie diese Arbeiten vorfinanziert werden können. In aller Regel bilden Beiträge seitens der Banken in Form von Hypotheken einen 5. Realisierung – Ausführung – Baucontrolling – K, T, Q Ausführung Projekt abgerechnet und abgenommen 6. Bewirtschaftung – Verwaltung – Werterhaltung Objekt wird verwaltet und unterhalten DR ATTISWILER
Abgleich Investition / Bruttorendite Investition Mietpreis pro Monat/nach Rendite 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 300‘000 1125 1250 1375 1500 1625 400‘000 1500 1667 1833 2000 2167 500‘000 1875 2083 2292 2500 2708 wesentlichen Anteil an der Finanzierung. Diese Beiträge bedingen jedoch zweierlei: Einerseits genügend Eigenkapital und andererseit ein bewilligtes Baugesuch. Ohne diese Voraussetzungen wird kaum eine Bank bereit sein, Geld zur Verfügung zu stellen. Die Projektierungsphase hat also zweierlei zum Ziel: Eine detaillierte Planung und die Bereitstellung von Basiskapital. Ergänzend zu den Geldinstituten können sich Investoren dem Projekt annehmen. Als Investoren verstehen wir Private oder A l t e r s g e r e c h t e W o h n u n g e n < < Institute, welche ein Projekt übernehmen mit dem Ziel, für das selbst investierte Kapital möglichst attraktive Zinsen als Entgelt zu erhalten. Gemäss aktueller Marktlage streben Investoren eine Bruttorendite von 6 bis 6½ Prozent an. Demgegenüber besteht die Möglichkeit, ein solches Vorhaben durch eine Trägerschaft (z.B. Genossenschaft, Aktiengesellschaft oder Verein) zu realisieren, welche nicht primär gewinnorientiert arbeitet. Bruttorenditen in gewinnfreien Berechnungen belaufen sich auf 4½ bis 5 Prozent der Investition. Zum Vergleich sei auf die beiliegende Tabelle mit den Investitionsbeispielen verwiesen. In den Prozentbereichen sind die Kosten «Miete pro Monat» aufgeführt, also noch ohne Nebenkosten. Weiteres Vorgehen Der Gemeinderat will der Gemeindeversammlung von Ende November einen Vorschlag unterbreiten. Dazu sind noch diverse Absprachen notwendig wie z.B. die Bildung einer Trägerschaft bzw. deren Finanzierung, vertragliche Grundlagen für Beteiligte und Betroffene, so auch die definitive Klärung mit OPW bezüglich der Pflegewohnung und nicht zuletzt auch die Verwendung der gemeindeeigenen Parzelle. Allein schon die Grösse der Parzelle und deren Kapitalisierung wird allenfalls eine Urnenabstimmung zum vorliegenden Projekt benötigen. pan DR ATTISWILER 27
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