13508 BW_Holland52_Titel_RZ - Wölbern Invest
13508 BW_Holland52_Titel_RZ - Wölbern Invest
13508 BW_Holland52_Titel_RZ - Wölbern Invest
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
Holland<br />
AMSTERDAM<br />
F O N D S<br />
52
thema … RAUMORDNUNG
Bankhaus <strong>Wölbern</strong> Holland 52<br />
Standort Amsterdam-Zuidoost<br />
Büroimmobilie Geplante Fertigstellung Oktober 2004<br />
Mieter ABN AMRO Bank N.V.<br />
Kaufpreis/-faktor € 98.265.271/13,39-fache Jahresmiete<br />
<strong>Invest</strong>itionsvolumen € 129.970.402<br />
Eigenkapital € 55.300.000<br />
Fremdkapital Objektdarlehen: € 56.000.000<br />
BTW-Darlehen: € 18.670.402<br />
Darlehenskonditionen Festlaufzeit 10 Jahre<br />
Zinssatz 15.10.2004–31.12.2009 4,70 %<br />
01.01.2010–30.09.2014 5,50 %<br />
Tilgung 01.01.2005–31.12.2009 0,50 %<br />
01.01.2010–30.09.2014 1,00 %<br />
Ausschüttung 7,5 % ansteigend auf 8,0 % ab 2012<br />
HOLLAND 52
Inhalt Teil A<br />
TEIL A<br />
Angebot im Überblick 08<br />
Checkliste 10<br />
Übersicht der Chancen und Risiken 12<br />
Herausforderung 14<br />
Überblick über alle Fonds 16<br />
Die Niederlande: ein Standort mit Zukunft 18<br />
Amsterdam: pulsierende Metropole 20<br />
Amsterdam Zuidoost: eine stadtplanerische Perle 22<br />
Die Fondsimmobilie 25<br />
Mieter und Mietvertrag 26<br />
<strong>Invest</strong>itionsplan 28<br />
Liquiditäts- und Ergebnisrechnung 30<br />
Liquidationsprognose 34<br />
Beispielrechnung 36<br />
Sensitivitätsanalyse 37<br />
TEIL B<br />
Rechtliche Grundlagen 42<br />
Steuerliche Grundlagen 48<br />
Chancen und Risiken 56<br />
TEIL C<br />
Gesellschaftsvertrag 64<br />
Treuhandvertrag 70<br />
Vertragspartner 72<br />
Impressum/Haftungsbeschränkung 73<br />
05<br />
HOLLAND 52
Richtung und System<br />
Netzwerk Das heutige Stadtbild von Amsterdam ist trotz der<br />
kolossalen Einflüsse des Industriezeitalters immer noch Abbild<br />
eines genialen Planes – dem Dreikanäleplan. Er stammt<br />
ursprünglich aus dem Jahr 1607 und war in seiner Gänze über<br />
300 Jahre lang jeder anderen Planung weit voraus.<br />
Niemals zuvor wurden funktionale Anordnung und geometrische<br />
Gestalt derart als Einheit empfunden; bot dieser Plan<br />
keinen Anlass des Zweifels, weil er Planung und Bau als eine<br />
zusammenhängende Operation verstand.<br />
Die fast kreisförmige Herrengracht stand im wahrsten<br />
Sinne des Wortes im Mittelpunkt der Planung. Um sie herum<br />
entstand ein spinnennetzartiges System aus zwei weiteren konzentrischen<br />
Haupt-Kanälen (Keizers- und Prinsengracht), das<br />
von weiteren Kanälen und Straßen zum alten Stadtkern hin<br />
durchquert wurden. Die Grundstücke an den drei Hauptkanälen<br />
waren für die großen Geschäftshäuser und Stadthäuser der<br />
Kaufherren reserviert, was zu Bauten vergleichbarer Größe und<br />
würdigem Anblick führte.<br />
Andere Gebiete wurden zweckgebunden vergeben, z. B. für<br />
Lagerhäuser, Industrieansiedlungen und Wohnungen. Exakte<br />
Vorgaben der Vermaßung für die Kanäle, die sie begleitenden<br />
Straßen und die Grundstücke sorgten für ein wahres Wunder an<br />
Geräumigkeit, Geschlossenheit und einleuchtender Ordnung.<br />
Durch die festgelegte Begrenzung der bebaubaren Fläche eines<br />
Grundstücks konnte der reizvolle Raum der Vorstadt mit Gärten<br />
und Bäumen auf den Bereich der Innenstadt übertragen werden.<br />
Der Landmesser und Architekt<br />
Daniel Stolpaert (1615–1676)<br />
war für das Umsetzen des Dreikanäleplans<br />
verantwortlich.<br />
Er bestimmte u.a. für alle Flächen<br />
die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten.
HOLLAND 52<br />
Angebot im Überblick*<br />
_ZEICHNUNGSANGEBOT<br />
Diese Emission bietet dem Anleger die Möglichkeit zur Beteiligung<br />
an der noch zu gründenden Zweiundfünfzigste IFH geschlossener<br />
Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in<br />
Hamburg mit einem Gesellschaftskapital von € 55.300.000.<br />
Voraussetzung für die Gründung der Fondsgesellschaft und<br />
damit für die Durchführung der nachfolgend beschriebenen<br />
<strong>Invest</strong>ition ist, dass bis zum 15.10.2004 ein Platzierungsstand<br />
erreicht ist, der sicherstellt, dass mindestens 50 % des prospektierten<br />
Eigenkapitals eingeworben werden können. Die<br />
Mindestzeichnungssumme beträgt € 15.000 zzgl. 5 % Agio.<br />
_FONDSIMMOBILIE<br />
� Büroimmobilie (Erbpacht) in Amsterdam Zuidoost<br />
� Fertigstellung Oktober 2004<br />
� Nettokaufpreis voraussichtlich € 98.265.271<br />
� 13,39-fache Jahresmiete von voraussichtlich € 7.339.157<br />
� Vermietbare Nutzfläche insgesamt rd. 29.125 m 2<br />
* Für den Inhalt des Prospektes sind nur die zum Zeitpunkt der Herausgabe des Prospektes bekannten oder erkennbaren Sachverhalte maßgeblich.<br />
08<br />
_VERMIETUNGSSITUATION<br />
� 100 %ige Vermietung des Gebäudes in Amsterdam Zuidoost<br />
an die niederländische ABN AMRO Bank N.V.<br />
� Mietvertragslaufzeit 10 Jahre ab Übernahme<br />
(geplant zum 15.10.2004) zzgl. 5 x 5 Jahre Option<br />
� Mietvertrag ist vollständig indexiert<br />
_INVESTITIONSVOLUMEN<br />
� € 129.970.402<br />
� Davon € 56.000.000 über ein Hypothekendarlehen mit einer<br />
Laufzeit bis zum 30.09.2014 fest finanziert<br />
� Für die niederländische Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis<br />
(BTW) kann ein Darlehen in Höhe von € 18.670.402 aufgenommen<br />
werden. Das Darlehen kann entweder vom Mieter<br />
direkt oder, wie in der nachfolgenden Kalkulation dargestellt,<br />
von der Fondsgesellschaft aufgenommen werden. In beiden<br />
Fällen übernimmt der Mieter den Kapitaldienst. Der Fondsgesellschaft<br />
entstehen hierfür keine Kosten
_AUSSCHÜTTUNGEN<br />
� Geplante Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2004 anfänglich<br />
7,50 % p. a., bis auf 8,00 % p. a. ab 2012 ansteigend<br />
_STICHWORT STEUERN<br />
� Die Fondskonzeption berücksichtigt das deutsch-niederländische<br />
Doppelbesteuerungsabkommen in der derzeit gültigen<br />
Fassung (s. »Steuerliche Grundlagen«, S. 48 ff.)<br />
� Im Rahmen bestimmter <strong>Invest</strong>itionsgrenzen sind die Erträge<br />
in den Niederlanden steuerfrei<br />
� In Deutschland unterliegen die erzielten Einkünfte weitestgehend<br />
dem Progressionsvorbehalt, nur die von der Gesellschaft<br />
erzielten Zinseinnahmen unterliegen dem deutschen Besteuerungsrecht<br />
_GUTACHTEN<br />
� Kaufpreis und Miete der Immobilie sind laut unabhängigem<br />
Gutachter zum Zeitpunkt der Bewertung (11.03.2003) marktgerecht<br />
� Die vorliegenden Bauunterlagen wurden gutachterlich mit<br />
positivem Ergebnis geprüft.<br />
� Die steuerliche Konzeption in den Niederlanden ist durch ein<br />
Gutachten bestätigt<br />
_IDW-STANDARD<br />
Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) hat<br />
im September 2000 seine Berufsauffassung in Bezug auf den<br />
Inhalt von Prospekten verabschiedet. Dieser IDW-Standard S4<br />
ist Grundlage für die Beurteilung von Beteiligungsangeboten in<br />
Prospektgutachten und wird auch für die Prospektierung von<br />
Holland 52 angewendet.<br />
_TREUHÄNDERIN<br />
Als Treuhänderin ist die Hansische Treuhand AG eingeschaltet,<br />
der die Mittelfreigabe in der <strong>Invest</strong>itionsphase obliegt. Ebenso<br />
wickelt sie über einen externen Steuerberater die im Zusammenhang<br />
mit der Beteiligung erforderlichen Steuererklärungen in den<br />
Niederlanden für die Zeichner ab, denen insoweit kein weiterer<br />
Aufwand entsteht (siehe hierzu S. 55, »Steuerliche Abwicklung«).<br />
_BEITRITT UND EINZAHLUNG<br />
Angebot im Überblick<br />
Die Zeichnungssumme zzgl. eines Agios in Höhe von 5 % auf<br />
den vollen Zeichnungsbetrag ist zehn Tage nach Annahme des<br />
Treuhandauftrags durch die Treuhänderin, frühestens zum<br />
01.10.2004, einzuzahlen. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen mindestens<br />
50 % des zu zeichnenden Eigenkapitals eingeworben<br />
sein, damit diese <strong>Invest</strong>ition zustande kommt.<br />
09
Checkliste<br />
CHECKLISTE DER IMMOBILIE<br />
Kaufpreis voraussichtlich € 98.265.271<br />
Ankaufsfaktor 13,39<br />
Bruttoankaufsrendite 7,47 %<br />
Fondsbezogene Vorkosten (inkl. 5% Agio) 8,75 %<br />
Mietvertragsinhalte<br />
Mieter ABN AMRO Bank N.V.<br />
Mietfläche 29.125 m 2<br />
Stellplätze 250<br />
Mietvertragslaufzeit 10 Jahre<br />
Indexierung der Miete Vollständig<br />
Mietzins (Büro) € 19,76/m 2<br />
Miete p. a. (anfänglich) voraussichtlich € 7.339.157<br />
Lage der Immobilie Amsterdam Zuidoost<br />
Barausschüttung p. a. Anfänglich 7,50 %, ansteigend auf 8,00 % ab 2012<br />
Preissteigerung p. a.<br />
Unterstellte Inflationsrate bis 2005 1,50 %<br />
Unterstellte Inflationsrate ab 2006 2,50 %<br />
Unterstellte Kostenzuwächse 2,75 %<br />
Fremdfinanzierung<br />
Darlehensbetrag € 56.000.000<br />
Anteil am Gesamtvolumen (ohne BTW-Darlehen) 50,31 %<br />
Festzinsperiode 10 Jahre<br />
Zinssatz 4,70 % vom 15.10.2004 bis 31.12.2009<br />
10<br />
5,50 % vom 01.01.2010 bis 30.09.2014<br />
Tilgung 0,50 % vom 01.01.2005 bis 31.12.2009<br />
Fungibilität/Beleihbarkeit<br />
1,00 % vom 01.01.2010 bis 30.09.2014<br />
Erfolgreiche Vermittlung von Altanteilen in der Vergangenheit ja *<br />
Grundsätzliche Beleihungszusage einer Bank liegt vor<br />
Gutachten<br />
Steuergutachten ja<br />
Wertgutachten ja<br />
IDW-Standard S4 ja<br />
* Zur Veräußerung eines Anteils ist die Zustimmung aller Mitgesellschafter erforderlich.
HOLLAND 52<br />
Chancen und Risiken im Überblick<br />
_VORBEMERKUNG<br />
Bei der Beurteilung eines Beteiligungsangebotes wie dem vorliegenden<br />
kommt der Analyse allgemeiner Risiken, wie Konjunkturentwicklung,<br />
Änderung der Steuergesetzgebung etc.<br />
und der speziellen Risiken, wie Vermietungs- oder Kostenrisiko<br />
etc. eine besondere Bedeutung zu.<br />
Das Risiko/Chancen-Verhältnis ist beispielsweise nicht mit<br />
dem niedrigeren von z. B. festverzinslichen Wertpapieren oder<br />
dem volatilitätsbedingt höheren einer Aktienanlage zu vergleichen.<br />
Das vorliegende Beteiligungsangebot ist grundsätzlich eine<br />
<strong>Invest</strong>ition, die mit dem Risiko einer wirtschaftlichen Verschlechterung<br />
verbunden ist, ebenso aber auch die Chance einer überdurchschnittlichen<br />
Vermögensmehrung beinhaltet.<br />
Durch die langjährige Erfahrung des Initiators auf dem Gebiet<br />
der geschlossenen Auslands-Immobilienfonds, insbesondere<br />
in Holland, fußen sämtliche Annahmen auf bewährten<br />
Kalkulations- und Planungswerten.<br />
12<br />
Grundlage sämtlicher Prognosen ist ein konservativer Wertansatz<br />
mit dem Ziel, ein möglichst optimales und ausgewogenes<br />
Verhältnis der mit der <strong>Invest</strong>ition verbundenen Chancen und<br />
Risiken zu erreichen.<br />
Das grundsätzlich bestehenden Risiko, dass ein Mieter aufgrund<br />
wirtschaftlicher Schwierigkeiten nicht in der Lage ist,<br />
seinen Mietverpflichtungen nachzukommen, wird durch die sehr<br />
gute Bonität des Mieters ABN AMRO Bank N.V. minimiert.<br />
Die nachstehenden Ausführungen stellen lediglich eine verkürzte<br />
Zusammenfassung wesentlicher Chancen und Risiken dar.<br />
Für eine abschließende Beurteilung des Beteiligungsangebotes<br />
ist die Lektüre des gesamten Emissionsprospektes erforderlich,<br />
insbesondere das Kapitel „Chancen und Risiken“ ab S. 56 ff.<br />
Verschiedene Risiken sind von der Entwicklung des Marktes<br />
abhängig und können insofern nur eingeschränkt in der<br />
Planung berücksichtigt werden. Eine Kumulation einzelner Risiken<br />
kann dazu führen, dass der Anleger die eingesetzte Einlage<br />
nicht oder nicht vollständig zurückerhält.
CHANCEN<br />
Mieteinnahmen Eine höhere Preissteigerungsrate führt durch die Indexierung<br />
der Miete zu höheren Mieteinnahmen. Durch die<br />
sorgfältige Auswahl und die sehr gute Bonität des Mieters<br />
wird das Mietausfallrisko minimiert.<br />
Steuerliche Aspekte Durch Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen<br />
kann sich das Ergebnis für den Anleger verbessern.<br />
Kostenentwicklung Die tatsächlichen entstehenden Kosten können geringer<br />
ausfallen als prospektiert. Dies kann zu höheren Ausschüttungen<br />
führen.<br />
Finanzierung Eine niedrigeres Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung<br />
kann ab Ende 2014 zu niedrigeren Zinsaufwendungen führen.<br />
Wertentwicklung Eine günstige Marktentwicklung und ein unterplanmäßiger<br />
Kostenaufwand bei der Liquidation können zu einem<br />
höheren Liquidationserlös und damit zu einer höheren<br />
Ausschüttung führen.<br />
Fungibilität Nach zehn Jahren, erstmals zum 31.12.2014, kann das<br />
Gesellschaftsverhältnis ordentlich gekündigt werden.<br />
Grundsätzlich können Anteile auch während der Laufzeit<br />
veräußert werden, wenn die Zustimmung durch alle Mitgesellschafter<br />
erfolgt ist.<br />
Platzierungsrisiko Eine von der Planung abweichende Platzierungsdauer kann<br />
zur Veränderung des Verhältnisses von Fremdkapital zu<br />
Eigenkapital und damit zu höheren Ausschüttungen führen.<br />
Fertigstellungsrisiko Bei einem früheren als in der Planung unterstellten Fertigstellungs-<br />
und Übernahmetermin könnten Mieteinnahmen<br />
früher als ab 15.10.2004 vereinnahmt werden. Dies könnte<br />
für 2004 höhere Ausschüttungen zur Folge haben.<br />
Chancen und Risiken im Überblick<br />
RISIKEN<br />
Eine geringere Preissteigerungsrate als die kalkulierte<br />
kann zu geringeren Mieteinnahmen führen. Generell<br />
besteht das Risiko, dass ein Mieter aufgrund wirtschaftlicher<br />
Schwierigkeiten nicht in der Lage ist, seinen Zahlungsverpflichtungen<br />
nachzukommen.<br />
Durch Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen<br />
kann sich das Ergebnis für den Anleger verschlechtern.<br />
Im Falle einer verzögerten Kapitaleinwerbung können sich<br />
ggf. höhere steuerliche Belastungen für die Gesellschaft<br />
und die Gesellschafter ergeben.<br />
Die tatsächlichen entstehenden Kosten können höher<br />
ausfallen als prospektiert. Dies kann zu geringeren Ausschüttungen<br />
führen.<br />
Eine höheres Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung<br />
kann ab Ende 2014 zu höheren Zinsaufwendungen führen.<br />
Eine ungünstige Marktentwicklung und ein überplanmäßiger<br />
Kostenaufwand bei der Liquidation können zu<br />
einem geringeren Liquidationserlös und damit zu einer<br />
niedrigeren Ausschüttung führen.<br />
Es existiert bislang kein geregelter Markt für Anteile an geschlossenen<br />
Fonds. Es besteht daher das Risiko, dass die<br />
Veräußerung eines Anteils zu einem angemessenen Preis<br />
nicht zu jedem Zeitpunkt möglich ist. Da für die Veräußerung<br />
eines Anteils die Zustimmung aller Mitgesellschafter<br />
erforderlich ist, besteht das Risiko, dass eine Veräußerung<br />
aufgrund fehlender Zustimmung nicht erfolgen kann.<br />
Eine von der Planung abweichende Platzierungsdauer<br />
kann zur Veränderung des Verhältnisses von Fremdkapital<br />
zu Eigenkapital und damit zu niedrigeren Ausschüttungen<br />
führen. Ein Platzierungsstand von unter 50 % des<br />
Eigenkapitals zum 15.10.2004 kann dazu führen, dass<br />
diese Beteiligung nicht zustande kommt. Dem Anleger<br />
entsteht dadurch kein wirtschaftlicher Schaden.<br />
Bei einem Gesellschafterbeitritt nach dem 14.04.2005<br />
fällt auf die jeweilige Beteiligung Grunderwerbsteuer an.<br />
Bei einem späteren als in der Planung unterstellten Fertigstellungs-<br />
und Übernahmetermin können Mieteinnahmen<br />
später als ab 15.10.2004 vereinnahmt werden. Dies<br />
könnte geringere Ausschüttungen in 2004 zur Folge haben.<br />
13
HOLLAND 52<br />
Diese Herausforderung gilt es zu meistern<br />
Die Auswahl einer Kapitalanlage unter der Prämisse eines ausgewogenen<br />
Chancen-Risikoverhältnisses stellt für den Anleger<br />
zunehmend eine Herausforderung dar. Komplizierte, sich immer<br />
schneller verändernde Steuervorschriften sowie die Komplexität<br />
der verschiedenen Märkte erschweren die Auswahl zusätzlich.<br />
Ein diversifiziertes und ausgewogenes Anlageportfolio ist hier<br />
der Schlüssel zum Erfolg, wobei der Bereich der Immobilieninvestition<br />
sowohl für den professionell agierenden institutionellen<br />
<strong>Invest</strong>or, wie auch für den Privatanleger eine ideale Basis der<br />
Vermögenssicherung und -mehrung bietet.<br />
Die Sicherheit eines Sachwertes, wie der Immobilie, kombiniert<br />
mit dem Engagement in lukrativen internationalen<br />
Märkten macht die Immobilieninvestition so interessant. Durch<br />
das Modell des geschlossenen Fonds können die Chancen, die<br />
derartige <strong>Invest</strong>ments beinhalten, dem Privatanleger zugänglich<br />
gemacht und gleichzeitig die Risiken minimiert werden.<br />
14<br />
Hohe Renditen, langfristige Vermietung, bonitätsstarke<br />
Mieter, wirtschaftsstarke Standorte, Inflationsschutz, Wertsteigerungschancen<br />
und positive Steuereffekte: Diese Qualitätsanforderungen<br />
bilden seit 1993 das Fundament des Erfolges.<br />
Mit den Holland-Fonds des Bankhauses <strong>Wölbern</strong> steht eine<br />
zuverlässige Anlage zur Verfügung, die alle genannten Qualitätsanforderungen<br />
erfüllt. Das Rezept ist erstaunlich einfach:<br />
� Das deutsch-niederländische Doppelbesteuerungsabkommen<br />
ist für deutsche Anleger äußerst vorteilhaft<br />
� Niederländische Immobilien erzielen vergleichsweise hohe<br />
Erträge<br />
� In den Niederlanden ist eine Indexierung der Miete mit jährlicher<br />
Anpassung generell marktüblich<br />
� Die hohe Markttransparenz erleichtert ein professionelles<br />
Management
_WIE FUNKTIONIERT ALSO EIN HOLLAND–FONDS?<br />
Der Anleger beteiligt sich an der Fondsgesellschaft, die eine<br />
langfristig vermietete Immobilie in Holland erwirbt und nach<br />
einer Laufzeit von ca. 10 Jahren wieder veräußert. Bei dem<br />
Objekt handelt es sich um eine Büroimmobilie an einem ausgesuchten<br />
Standort. Aus den Mieteinnahmen werden laufende<br />
Kosten für Instandhaltung, Versicherungen, Zinsen und ggf.<br />
Tilgung der aufgenommenen Fremdmittel bedient. Die erzielten<br />
Einnahmeüberschüsse dienen der Bildung von Reserven und<br />
der jährlichen Ausschüttung an die Anleger. Die Rendite eines<br />
Anlegers ergibt sich bei einem Immobilienfonds aus den Ausschüttungen,<br />
die jährlich erfolgen, sowie dem Anteil am späteren<br />
Veräußerungserlös, der prognosegemäß steuerfrei ist.<br />
Da sich die Immobilie in Holland befindet, wird der Anleger mit<br />
seinem Ergebnisanteil aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens<br />
ausschließlich in Holland besteuert, in Deutschland<br />
gilt lediglich für die Vermietungseinkünfte der Progressionsvorbehalt,<br />
lediglich die von der Gesellschaft erzielten Zinseinnahmen<br />
unterliegen dem deutschen Besteuerungsrecht (vgl.<br />
»Steuerliche Grundlagen«, Seite 48 ff.).<br />
Das Ergebnis ist ein anlegerfreundliches Finanzprodukt,<br />
das seit der ersten Emission in 1993 eine beispiellose Erfolgsstory<br />
erlebt hat. Bislang konnten 54 Holland-Fonds emittiert<br />
und erfolgreich platziert werden. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung<br />
liegt der wirtschaftliche Vermietungsstand bei<br />
einem Gesamtportfolio von ca. 577.000 m2 Bürofläche bei über<br />
Diese Herausforderung gilt es zu meistern<br />
95 %. Im Zuge des aktiven Portfolio-Managements werden<br />
gezielt Anschlussvermietungen realisiert. Mehr als 12.000<br />
Anleger haben gemeinsam mit dem Bankhaus <strong>Wölbern</strong><br />
Erfolgsgeschichte geschrieben und erzielen mit ihren Fondsbeteiligungen<br />
ein langfristig planbares und sachwertgesichertes<br />
Zusatzeinkommen.<br />
Und dieser Erfolg hat einen Grund: Das Bankhaus <strong>Wölbern</strong><br />
ist der Erfinder dieser Anlageform – kein anderer Anbieter verfügt<br />
über so langjährige und kontinuierliche Erfahrungswerte<br />
im Bereich der Holland-Fonds sowie ein entsprechendes Netzwerk<br />
und Management. Kein Wunder also, dass das Bankhaus<br />
<strong>Wölbern</strong> als einer der Marktführer ganz besonders strenge<br />
Kriterien anlegt, wenn es um den Ankauf neuer Objekte und<br />
die Erstellung von Fondskonzepten geht. Nur so lässt sich<br />
langfristiger Erfolg aufbauen – und nur so entsteht ein dauerhaftes<br />
Vertrauensverhältnis zu den Anlegern.<br />
Die nachfolgend dargestellte Leistungsbilanz-Übersicht<br />
vermittelt einen Eindruck der positiven <strong>Invest</strong>itionsverläufe.<br />
Alle durchschnittlichen Ausschüttungswerte entsprechen den<br />
Prognosewerten – oder liegen darüber. Sofern auch in Zukunft<br />
anstehende Anschlussvermietungen durchgeführt werden können,<br />
lässt sich diese positive Entwicklung weiter fortgesetzen.<br />
Der erste Holland-Fonds wurde bereits in 1999 erfolgreich<br />
liquidiert.<br />
Gern wird die ausführliche Leistungsbilanz zur Verfügung<br />
gestellt, die detailliert die Daten jedes einzelnen Fonds belegt.<br />
15
HOLLAND 52<br />
Überblick über alle Fonds<br />
KUMULIERTE AUSSCHÜTTUNGEN ALLER FONDS (inkl. Abweichung in %)<br />
Fonds Zeitraum Soll Ist in % Eigenkapital Kumulierte Ausschüttung<br />
(Ausschüttungen) in € bis 2002 in €<br />
HOLLAND 1* 1993–2000 60,26% 73,30% 21,64 %<br />
HOLLAND 2* 1993–1998 52,45% 77,30% 47,38 %<br />
HOLLAND 4 1994–2002 58,36% 59,35% 1,70 % 4.729.450 2.543.869<br />
HOLLAND 5 1995–2002 52,44% 52,94% 0,95 % 5.547.517 2.817.378<br />
HOLLAND 6 ** 1995–2002 59,41% 69,91% 17,67 % 6.263.326 6.067.398<br />
HOLLAND 7 1996–2002 42,68% 46,68% 9,37 % 7.260.345 3.076.511<br />
HOLLAND 8 1996–2002 49,01% 52,51% 7,14 % 1.431.617 775.722<br />
HOLLAND 9 1996–2002 50,42% 51,42% 1,98 % 9.407.771 4.587.555<br />
HOLLAND 10 1996–2002 67,19% 74,21% 10,45 % 1.533.876 1.018.379<br />
HOLLAND 11 1996–2002 50,92% 51,92% 1,96 % 869.196 402.032<br />
HOLLAND 12 1996–2002 52,12% 58,12% 11,51 % 3.630.172 1.897.799<br />
HOLLAND 13 1996–2002 46,39% 46,39% 0,00 % 1.968.474 715.064<br />
HOLLAND 14 1997–2002 44,99% 45,22% 0,51 % 6.825.747 3.105.577<br />
HOLLAND 15 1997–2002 44,26% 44,76% 1,13 % 13.293.589 5.335.221<br />
HOLLAND 16 1997–2002 44,91% 47,91% 6,68 % 18.201.991 7.725.291<br />
HOLLAND 17 1997–2002 45,08% 46,08% 2,22 % 9.203.254 3.847.067<br />
HOLLAND 18 1998–2002 37,04% 38,04% 2,70 % 20.196.029 7.274.249<br />
HOLLAND 19 1999–2002 26,80% 26,80% 0,00 % 3.067.751 822.158<br />
HOLLAND 20 1998–2002 36,67% 36,67% 0,00 % 12.782.297 4.350.391<br />
HOLLAND 21 1999–2002 29,11% 29,11% 0,00 % 9.203.254 2.021.700<br />
16
KUMULIERTE AUSSCHÜTTUNGEN ALLER FONDS (inkl. Abweichung in %)<br />
Überblick über alle Fonds<br />
Fonds Zeitraum Soll Ist in % Eigenkapital Kumulierte Ausschüttung<br />
(Ausschüttungen) in € bis 2002 in €<br />
HOLLAND 22 1998–2002 35,32% 35,32% 0,00 % 23.468.297 7.424.026<br />
HOLLAND 23 1999–2002 30,33% 31,33% 3,30 % 16.361.340 4.688.738<br />
HOLLAND 24 1999–2002 29,55% 29,55% 0,00 % 14.316.173 4.084.849<br />
HOLLAND 25 1999–2002 29,42% 29,42% 0,00 % 11.708.584 2.904.368<br />
HOLLAND 26 1999–2002 28,00% 28,00% 0,00 % 4.627.192 1.214.439<br />
HOLLAND 27 1999–2002 30,72% 30,78% 0,20 % 26.459.355 7.047.790<br />
HOLLAND 28 1999–2002 30,21% 30,21% 0,00 % 15.645.532 3.978.994<br />
HOLLAND 29 2000–2002 21,25% 21,25% 0,00 % 1.763.957 364.551<br />
HOLLAND 30 1999–2002 31,25% 31,25% 0,00 % 5.982.115 1.530.367<br />
HOLLAND 31 1999–2002 32,30% 32,30% 0,00 % 3.297.833 887.780<br />
HOLLAND 32 1999–2002 29,23% 29,23% 0,00 % 28.785.733 5.537.895<br />
HOLLAND 33 1999–2002 30,31% 30,31% 0,00 % 1.559.440 365.455<br />
HOLLAND 34 2000–2002 20,25% 20,25% 0,00 % 18.815.541 3.228.297<br />
HOLLAND 35 2000–2002 19,51% 20,01% 2,56 % 28.248.876 4.899.960<br />
HOLLAND 36 2000–2002 19,70% 20,70% 5,08 % 3.502.349 533.707<br />
HOLLAND 37 2001–2002 14,50% 14,50% 0,00 % 46.885.466 6.214.768<br />
HOLLAND 39 2002 7,50% 7,50% 0,00 % 40.500.000 3.017.931<br />
HOLLAND 40 2002 7,00% 7,00% 0,00 % 9.250.000 323.750<br />
ÖSTERREICH 1 2001–2002 12,00% 12,00% 0,00 % 29.655.000 2.186.705<br />
Total J 463.429.942 J 116.631.023<br />
USA 1 2001–2002 21,00% 21,00% 0,00 % $14.500.000 $ 1.767.096<br />
* Fonds wurden bereits liquidiert. Der Liquidationserlös ist in der dargestellten Ausschüttung enthalten.<br />
** Es wurde eine von zwei Fondsimmobilien verkauft. Der anteilige Liquidationserlös ist in der dargestellten Ausschüttung enthalten.<br />
17
HOLLAND 52<br />
Die Niederlande:<br />
ein Standort mit Zukunft<br />
_DIE NIEDERLANDE<br />
Im Dezember 2003 veröffentlichte CBP, das niederländische Institut<br />
für Wirtschaftspolitische Analysen („Bureau for Economic<br />
Policy Analysis“), seinen CPB Bericht 2003/2004. Diesem Bericht<br />
zufolge ist zu erwarten, dass sich die niederländische<br />
Konjunktur langsam von dem gegenwärtigen Wirtschaftsabschwung<br />
erholen wird. Einige der Kernpunkte der Voraussagen<br />
lauteten:<br />
� Die niederländische Wirtschaft sinkt im Jahr 2003 um 0,75 %<br />
(das Wirtschaftswachstum betrug 2002 0,2 %) und wird 2004<br />
um 1 % wachsen.<br />
� Das durchschnittliche Wachstum 2001–2004 ist mit weniger<br />
als 0,5 % jährlich mit der Rezession in den frühen achtziger<br />
Jahren zu vergleichen.<br />
� Die Erholung ist exportbedingt, ungeachtet eines fortgesetzten<br />
Rückgangs der Marktanteile, der auf eine verschlechterte<br />
Wettbewerbsfähigkeit zurückzuführen ist.<br />
� Aufgrund eines niedrigen Produktionswachstums und geringer<br />
Profitabilität werden die <strong>Invest</strong>itionen der Unternehmen wei-<br />
18<br />
terhin sinken, während die Arbeitslosigkeit 2004 auf 6,50 %<br />
steigen wird (der gegenwärtige Durchschnitt in der EU-Zone<br />
beträgt mehr als 8 %).<br />
� Von der Inflationsrate wird erwartet, dass sie 2004 auf 1,5 %<br />
zurückgeht und das Durchschnittswachstum der vertraglich<br />
abgesicherten Löhne auf 1,25 % sinkt.<br />
� Die schwache Wirtschaftsaktivität spiegelt sich in einem ansteigenden<br />
Defizit der öffentlichen Hand von 3,25 % des BIP<br />
2004 wider.<br />
� Vorläufig bleiben sowohl der kurz- als auch der langfristige<br />
Zinssatz auf einem günstigen, niedrigen Niveau.<br />
_DER BÜROMARKT NIEDERLANDE<br />
Der verhaltenen konjunkturellen Gesamtlage folgend lässt sich<br />
feststellen, dass der gegenwärtige Markt für Büroraum generell<br />
noch einen Zustand des Überangebots mit Leerstand aufweist,<br />
der in manchen Gegenden hoch ist. Die Nachfrage ist geringer<br />
als im Zeitraum bis Ende 2001, und der Markt ist durch eine geringe<br />
Auslastung, durch Mieten, die sich unter Druck befinden,<br />
und durch bedeutende Anreize charakterisiert.
Trotzdem haben die Miethöhen an den meisten Bürostandorten<br />
bis jetzt nur geringfügig nachgegeben. Amsterdam als<br />
der Hauptmarkt für Büroraum in den Niederlanden erlebte<br />
2002 und 2003 eine langsam steigende Auslastung.<br />
Bedingt durch die anhaltende Nachfrage nach qualitativ<br />
hochwertigen Objekten erwiesen sich die Mietpreise als recht<br />
stabil. Für erstklassigen Büroraum in den Top-Lagen Amsterdams<br />
werden momentan Mieten bis € 315/m2 /Jahr gezahlt.<br />
Auch auf dem Büroinvestmentmarkt besteht weiterhin großes<br />
Interesse an hochwertigen und gut vermieteten Objekten, wobei<br />
die Nachfrage hier nicht auf ein ausreichendes Angebot trifft.<br />
Die geringere Neubautätigkeit im vergangenen Jahr, ausgelöst<br />
durch die Reduzierung von spekulativen Entwicklungsprojekten<br />
und die Zurückstellung von Neubauplänen durch die<br />
Kommunalbehörden, trägt nachhaltig zur Stabilisierung des<br />
Marktes bei. Diese hohe Reaktionsgeschwindigkeit der Marktteilnehmer<br />
bestärkt das Vertrauen in die Zukunft des Standorts<br />
Niederlande.<br />
AMSTERDAM<br />
Den Haag<br />
Rotterdam<br />
_DIE RANDSTAD<br />
Utrecht<br />
Die Niederlande: ein Standort mit Zukunft<br />
Das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Niederlande<br />
umfasst mit den Städten Amsterdam, Rotterdam (einer der<br />
international bedeutendsten Seehäfen), Den Haag (politisches<br />
Zentrum der Niederlande und Sitz der Regierung) sowie Utrecht<br />
(weiterer bedeutender Wirtschaftsstandort) das „grüne Herz“<br />
Hollands. Unter Beibehaltung der individuellen Charakteristik<br />
jeder einzelnen Stadt bildet dieser Zusammenschluss einen<br />
wirtschaftlich leistungsfähigen Verbund mit vorbildlichen Infrastrukturen.<br />
Innerhalb der Randstad leben 46 % der Holländer, nahezu<br />
die Hälfte des niederländischen Bruttosozialproduktes wird<br />
hier erwirtschaftet. Die Randstad gilt als Motor der Wirtschaft<br />
und Magnet für internationale <strong>Invest</strong>oren und Unternehmen.<br />
Entsprechend finden sich hier die Europa-Zentralen international<br />
bedeutender Spitzenunternehmen wie ABN AMRO, Cisco<br />
Systems, ING, KPN, Canon, KLM, IBM, Shell, Unilever oder<br />
Philips.<br />
19
HOLLAND 52<br />
Amsterdam – pulsierende Metropole<br />
_AMSTERDAM<br />
Der Großraum Amsterdam bildet, mit über 460 km2 und nahezu<br />
1 Million Einwohnern, das wirtschaftliche und gesellschaftliche<br />
Zentrum der Randstad. Als pulsierende Metropole mit unverwechselbarem<br />
Charme ist die Stadt Anziehungspunkt für internationale<br />
Besucher und fester Programmpunkt vieler Europatouristen<br />
aus den USA und Asien.<br />
In Folge des eindrucksvollen Wirtschaftswachstums in der<br />
zweiten Hälfte der 90er-Jahre und zu Beginn des neuen<br />
Millenniums hat sich eine Vielzahl internationaler Unternehmen<br />
in und um Amsterdam angesiedelt. Der sprichwörtliche Pragmatismus<br />
der Holländer, eine schlanke Bürokratie mit deregulierter<br />
Gesetzgebung sowie die Mehrsprachigkeit der Bevölkerung<br />
sind die Schlüsselfaktoren für die Attraktivität der<br />
Niederlande bei internationalen <strong>Invest</strong>oren.<br />
Um die enorme Nachfrage abzudecken, wurden verschiedene<br />
große Entwicklungsprojekte angeschoben, um den Citybereich<br />
zu entlasten. Aber auch hier wurde nicht euphorisch<br />
„drauflos gebaut“, sondern vorausschauend geplant und entsprechend<br />
des tatsächlich vorhandenen Flächenbedarfs neuer<br />
20<br />
Büroraum errichtet. In der Regel muss eine feste Vorvermietungsquote<br />
nachgewiesen werden, bevor Baugenehmigungen<br />
erteilt werden. Spekulative Entwicklungsmaßnahmen sind<br />
demzufolge die Ausnahme, und einige Projekte wurden in der<br />
abklingenden Boomphase ab 2001 kurzfristig auf Eis gelegt,<br />
um den Markt zu stabilisieren.<br />
Nachhaltige Erfolgsfaktoren sind die Bedeutung der Raumordnung<br />
und Stadtentwicklung sowie der Städtebau in den<br />
Niederlanden. Baukultur, Planungsmethoden und Beteiligungsverfahren<br />
werden über die Landesgrenzen hinaus adaptiert,<br />
die niederländische Architektur ist ein internationaler Exportschlager.<br />
Bester Beleg dafür ist die große Vielfalt und der Facettenreichtum<br />
der verschiedenen Bürostandorte. Die bedeutendsten<br />
befinden sich im Bezirk Zuid (in der Nähe des World<br />
Trade Center, Buitenveldert und Vondelpark/Museumsplein),<br />
Centrum (Grachtengebiet, südliches Ufer der IJ und die Umgebung<br />
des Platzes Leidse Plein), im Westen (Riekerpolder), im<br />
Bezirk Zuidoost (Umgebung des Arena-Stadions bis hin zum<br />
Lehrkrankenhaus) und Oost (Umgebung des Amstel-Bahnhofs<br />
Ornval und das Gebiet Wibautas).
_DER BÜROMARKT IN AMSTERDAM<br />
Der Büromarkt in Amsterdam ist der bei weitem größte in den<br />
Niederlanden und umfasst mit über 6 Mio. Quadratmetern eine<br />
Vielfalt von Standorten.<br />
Die allgemeine Stimmung auf dem <strong>Invest</strong>itionsmarkt für<br />
Büroraum ist in den vergangenen Jahren gut geblieben. Es gab<br />
eine starke und intensive Nachfrage nach erstklassigen Produkten,<br />
auch wenn die Märkte für Vermietung und Stadtentwicklung<br />
Schwächen zeigten. Das erstklassige Produkt bleibt<br />
weiterhin sehr knapp. Der <strong>Invest</strong>itionsmarkt hat jedoch eine<br />
Verschlechterung in den Erträgen für zweitklassige Immobilien<br />
und bei <strong>Invest</strong>itionen mit partiellem Leerstand erlebt.<br />
A4<br />
A9<br />
AMSTERDAM<br />
WEST<br />
A4<br />
A9<br />
A10<br />
A10<br />
A10<br />
ZUID<br />
A8<br />
CENTRUM<br />
Amsterdam – pulsierende Metropole<br />
A2<br />
A9<br />
A10<br />
NOORD<br />
A10<br />
OOST<br />
Die Ertragshöhen sind stark von der Qualität der Verträge<br />
abhängig, und bei langfristig (d. h. über 10 Jahre) angemieteten<br />
Büroräumen sind sie weiterhin knapp kalkuliert.<br />
Im Verlauf des vergangenen Jahres sind die hochwertigen<br />
Anmietungen in Amsterdam einigermaßen stabil geblieben, die<br />
Spitzenmieten haben um nahezu 6 % von € 335/m2 /Jahr auf<br />
€ 315/m2 /Jahr nachgegeben.<br />
Augenblicklich geht eine starke Nachfrage nach Büroimmobilien<br />
in Amsterdam von privaten <strong>Invest</strong>oren und Versicherungsgruppen<br />
(z. B. <strong>Invest</strong>oren aus Israel, Irland, USA und auch den<br />
Niederlanden) und von deutschen offenen und geschlossenen<br />
<strong>Invest</strong>mentfonds aus.<br />
A2<br />
A10<br />
A9<br />
A1<br />
A1<br />
21
HOLLAND 52<br />
Amsterdam Zuidoost –<br />
eine stadtplanerische Perle<br />
_AMSTERDAM ZUIDOOST<br />
Amsterdams Südosten liegt strategisch an der Hauptautobahn<br />
Amsterdam–Utrecht (Autobahn Route A2). Aus dieser Lage ergibt<br />
sich eine sehr gute Anbindung an den Autobahnring A 10<br />
und an das nationale Autobahnnetz. Das Stadtzentrum von Amsterdam<br />
ist annähernd 5 Kilometer entfernt, und die Entfernung<br />
Amsterdam–Flughafen Schiphol beträgt ungefähr 20 Kilometer.<br />
Der Entwicklungsprozess in Amsterdam Zuidoost begann<br />
in den frühen und lief bis Mitte der 1980er Jahre; seitdem sind<br />
dort viele großflächige Bürogebäude und Business Parks errichtet<br />
worden. Insbesondere in den letzten Jahren hat der<br />
Südosten Amsterdams in seiner Beliebtheit als Bürostandort<br />
bedeutend zugelegt.<br />
Gegenwärtig macht im Südosten Amsterdams die Renovierung<br />
und Erweiterung des Hauptbahnhofs für Eisenbahn und<br />
U-Bahn, die Station Bijlmer, gute Fortschritte.<br />
Im Augenblick umfasst das Gesamtangebot an Büroraum<br />
im Amsterdamer Südosten annähernd 1.248.000 m2 . Dieses<br />
Angebot ist insbesondere in den letzten fünf Jahren stark<br />
gestiegen. Einige auffällige, hochgeschossige Bürobauten sind<br />
in der unmittelbaren Nachbarschaft des Ajax-Fußballstadions<br />
(Amsterdam Arena) entstanden, die von Mietparteien wie ABN<br />
AMRO, PricewaterhouseCoopers und Telfort bezogen wurden.<br />
22<br />
Weiterhin wurden verschiedene andere Bürogebäude in<br />
der Nähe des Lehrkrankenhauses AMC auf der anderen Seite<br />
der Autobahn A9 fertiggestellt. Einige Beispiele für Unternehmen,<br />
die Büroraum in diesen neuen Gebäuden nutzen, sind<br />
Apro, McDonald’s, Esprit und BAM. Diese Projekte befinden sich<br />
alle in geringer Entfernung zum Stadion Amsterdam Arena.<br />
Nach einigen sehr starken Jahren haben sich die Marktbedingungen<br />
für Büroraum im Südosten Amsterdams aufgrund<br />
der veränderten Konjunkturbedingungen und des Nachfragerückgangs<br />
von Seiten des IT- und Kommunikationssektors<br />
deutlich abgeschwächt.<br />
Im vergangenen Jahr war die Neuvermietung in Amsterdam<br />
Zuidoost auf 24.000 m2 beschränkt, verglichen mit<br />
40.000 m2 im Jahr 2002 und 66.000 m2 im Jahr 2001. Die durchschnittliche<br />
Vermietung in den vergangenen 10 Jahren betrug<br />
nahezu 55.000 m2 pro Jahr mit einer Vermietung von 95.000 m2 im Jahr 2000. Diese Zahlen gelten unter Ausschluss von Transaktionen<br />
zwischen Eigentümer und Pächter, die durch Unternehmen<br />
wie Cisco Systems International vollzogen wurden,<br />
das 55.000 m2 zur Eigennutzung errichtete.<br />
Einige wenige der im vorangehenden Jahr gemeldeten<br />
Transaktionen bezogen sich auf Bürogrößen in der Ordnung<br />
1.000 bis 2.000 m2 , während der Rest sich auf kleinere Größen<br />
bezog. Ende 2003 lag der Leerstand bei Büroräumen in Amsterdams<br />
Südosten bei ungefähr 21 %.
BURGEMEESTER STRAMANWEG<br />
KNOOPPUNT<br />
HOLENDRECHT<br />
HOLENDRECKTE<strong>RZ</strong>IGWEG<br />
AMSTERDAM-CITY<br />
A2<br />
KNOOPPUNT<br />
HOLENDRECHT<br />
KNOOPPUNT<br />
HOLENDRECHT<br />
AMSTELWEG<br />
A2<br />
A2<br />
OUDERKERK<br />
AAN DE AMSTEL<br />
MAARSSEN/UTRECHT<br />
KLOKKENBERGWEG<br />
SIJSJESBERGWEG<br />
KEIENBERGWEG<br />
KUIPERBERGWEG<br />
SCHEPENBERGWEG<br />
KEIENBERGWEG<br />
LEMELERBERGWEG LEMELERBERGWEG<br />
SNIJDERSBERGWEG<br />
TAFELBERGWEG<br />
HOOGOORDDREEF<br />
LAARDERHOOGTWEG<br />
A9<br />
MUNTBERGWEG<br />
STEKKENBERGWEG MUNTBERGWEG<br />
HOLTERBERGWEG<br />
HOLTERBERGWEG<br />
HETTENHEURELWEG<br />
PAASHEUVELWEG<br />
DE ENTREE<br />
STRAMANWEG<br />
PAASHEUVELWEG<br />
Stadion<br />
HOOGOORDDREEF<br />
HOGEHILWEG<br />
PAALBERGWEG<br />
KARSPELDREEF<br />
Station<br />
MEIBERGDREEF MEIBERGDREEF<br />
HONDSRUGWEG HONDSRUGWEG<br />
HAAKSBERGWEG<br />
DE PASSAGE<br />
HULLENBERGWEG<br />
AMSTERDAM-CITY<br />
LOENERSLOOT<br />
Station<br />
Station<br />
Paasheuvelweg<br />
A9<br />
WEESP/BUSSUM
HOLLAND 52<br />
Die Fondsimmobilie<br />
Die Büroimmobilie befindet sich in Amsterdam Zuidoost, in<br />
einem der aufstrebenden Stadterweiterungsgebiete der niederländischen<br />
Hauptstadt. Wie in Amsterdam üblich, befindet sich<br />
das Grundstück in Erbpacht. Die damit verbundenen Rechte<br />
sind für 50 Jahre im Voraus abgelöst.<br />
Das gesamte Südost-Gebiet erlebte nach der Fertigstellung<br />
des futuristischen Stadions des holländischen Fußball-Klubs<br />
Ajax Amsterdam in 1996 einen enormen Entwicklungsschub<br />
und wurde zu einem Symbol städtischer Erneuerung und modernster<br />
Raumentwicklung. Heute findet man hier eine Vielzahl<br />
von Restaurants, Cafes und Hotels, Kinos, Einkaufs- und Geschäftszentren.<br />
Der 29.125 m2 große Gebäudekomplex – entworfen und<br />
betreut von den renommierten Projekt-Architekten Van Tilburg<br />
en Partners – umfasst Büroräumlichkeiten für mehr als 1.800<br />
Angestellte der ABN AMRO Bank und stellt die erste Entwicklungsstufe<br />
des Projektes „ABN Campus“ dar.<br />
Nach Fertigstellung dieser ersten, zentralen Einheit, geplant<br />
zum 15.10.2004, wird das gesamte Projekt noch in mehreren<br />
Bauphasen um weitere Flächen ergänzt. Dort werden alle zentralen<br />
Einheiten der ABN AMRO Bank, die auf eine Reihe von<br />
Standorten in Amsterdam verteilt sind, zusammengezogen<br />
werden.<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe befand sich der<br />
Bauprozess (Anfang der Bauarbeiten: Oktober 2002) am Ende<br />
der Rohbauphase. Die Montage der vorgefertigten Betonele-<br />
24<br />
mente, Böden und Konstruktionsteile war abgeschlossen. Laut<br />
Aufnahmebericht waren die Montagearbeiten für die Installationen<br />
im Gange und gingen ordnungsgemäß vonstatten. Die<br />
Mieterwünsche wurden aufgenommen und nach Möglichkeit in<br />
den Bauprozess einbezogen. Die Übergabe ist planmäßig für<br />
Oktober 2004 vorgesehen.<br />
Die Immobilie wird in zwei versetzt gebauten Quadern errichtet,<br />
die mit einem großzügigen, glasbedeckten Atrium über<br />
alle Etagen miteinander verbunden sind. Innerhalb des Gebäudes<br />
werden zusätzlich Lichthöfe in allen Stockwerken angelegt.<br />
Diese architektonischen Designelemente sorgen zusätzlich<br />
für technische Optimierung der natürlichen Beleuchtung und<br />
Belüftung. Auch in den Innenbereichen verleihen diese Ausstattungsmerkmale<br />
der Immobilie eine besondere Ausstrahlung.<br />
Dieses hochmoderne Bürogebäude mit offenen Strukturen<br />
bietet optimale Arbeitsbedingungen und sorgt dank der zahlreichen<br />
Kommunikationsbereiche nachhaltig für eine entspannte<br />
und moderne Arbeitsatmosphäre.<br />
Durch den Einsatz der mobilen Trennwände wurde höchste<br />
Flexibilität bei der Raumteilung erreicht, die somit individuell<br />
an die Bedürfnisse des Mieters angepasst werden kann. Die<br />
hohe Gebäudeflexibilität schafft eine optimale Drittverwendungsfähigkeit.<br />
Eine kleinteilige Nutzung mit Flächen zwischen<br />
500–10.000 m2 ist möglich.<br />
Die abgehängten Decken in den Büroräumen bestehen aus<br />
einer Systemdecke mit Platten (180 x 40 cm) mit sichtbaren
FLÄCHENÜBERSICHT HOLLAND 52<br />
Erdgeschoss 4.112 m 2<br />
1. Stock 2.760 m 2<br />
2. Stock 4.379 m 2<br />
3. Stock 4.727 m 2<br />
4. Stock 4.727 m 2<br />
5. Stock 4.488 m 2<br />
6. Stock 3.932 m 2<br />
Gesamtfläche 29.125 m 2<br />
Grundstücksgröße ca. 16.924 m 2<br />
Trägern. Die Deckenhöhe in den Büros und Gängen beträgt ca.<br />
2,7 m. Alle Geschosse sind mit modernen Sanitäreinrichtungen<br />
ausgestattet.<br />
Nicht weniger raffiniert als der Innenbereich ist die Außenfassade<br />
dieses sechsgeschossigen Bürogebäudes. Diese wurde<br />
vornehmlich aus profilierten Aluminium-Fassadenplatten und<br />
Fassadentafeln aus Isolierglas und Meranti-Holzteilen mit<br />
lackierten Aluminiumrahmen ausgeführt. Fundament, tragende<br />
Fassadenelemente, die Böden sowie das Flachdach sind in<br />
Betonbauweise (Beton und Beton-Dachplatten) ausgeführt. Die<br />
Fenster sind mit Doppelverglasung und teilweise mit Sonnenschutzglas<br />
ausgestattet.<br />
Der besondere Charakter der Immobilie wird einerseits<br />
durch die Eleganz und Leichtigkeit der Außenfassade bestimmt,<br />
andererseits wird durch Materialwahl und Dimension des Gebäudes<br />
die Solidität der Konstruktion betont. Die Konstruktion<br />
selbst besteht vornehmlich aus Beton und Stahl und wurde<br />
mittels Fundament, Fassadenelementen, Böden und Dach hergestellt.<br />
Das Fondsobjekt besteht aus einem Erdgeschoss mit 6<br />
Obergeschossen. Die Räume für Technik sind auf dem Dach<br />
und teilweise in der Garage untergebracht. Unter dem Gebäude<br />
ist eine halbgeschossige Tiefgarage mit ca. 250 Parkplätzen<br />
untergebracht.<br />
Das Gebäude ist an zwei Seiten von einer Wasserfläche<br />
umschlossen. Der Haupteingang und die Garage sind über<br />
Das Grundstück ist im Grundbuch Weesperkarpsel<br />
unter Sektion M, Nr. 727–729 eingetragen.<br />
Die Fondsimmobilie<br />
Brücken zu erreichen. Der repräsentative Eingangsbereich und<br />
die zentrale Halle des Objektes, die insbesondere durch den<br />
Natursteinboden beeindrucken, befinden sich in dem großzügigen,<br />
glasbedeckten Atrium. Sowohl der Haupteingang wie<br />
auch die weiteren Eingangsbereichen sind mit Aufzügen (insgesamt<br />
5) ausgestattet.<br />
Die Einrichtungen der Energieversorgung und die zentralen<br />
elektrotechnischen Anlagen wie Hauptkabelführungen, Hauptkabelkanäle<br />
und mehrkanalige Säulen entsprechen modernsten<br />
Anforderungen.<br />
Die Wärmeversorgung des Objektes erfolgt durch die Zentralheizung<br />
mit außentemperaturabhängiger Regelung. Die<br />
Immobilie ist sowohl mit zentraler Raumklimatisierung als<br />
auch mit zentraler mechanischer Lüftungsanlage ausgestattet<br />
und verfügt über eine zentrale Hochleistungs-Kühlanlage.<br />
Darüber hinaus verfügt das Fondsobjekt über eine Sicherheitsanlage<br />
(Einbruchalarmanlage und Blitzableiteranlage) und<br />
Feueralarmanlage.<br />
Die Erschließung der Büroimmobilie ist hervorragend. Bushaltestelle,<br />
Metrostation und Bahnhof sind bequem zu Fuß erreichbar<br />
und bieten Verbindungen sowohl innerhalb Amsterdams<br />
als auch in die restlichen Niederlande.<br />
In unmittelbarer Nähe des Standortes befinden sich die<br />
Autobahnen A9, A1, A2 und A10. Die internationale Verbindung<br />
in fast 90 Länder der Welt garantiert der nur 20 Autominuten<br />
entfernte Flughafen Amsterdam-Schiphol.<br />
25
HOLLAND 52<br />
Mieter und Mietvertrag<br />
Mieter und Mietvertrag<br />
26<br />
MIETER UND MIETVERTRAG<br />
Mieter ABN AMRO Bank N.V.<br />
Mietdauer Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen. Der Mietvertrag<br />
läuft somit voraussichtlich bis zum 14.10.2014.<br />
Gesamtmiete € 7.339.157 p. a. (voraussichtliche Miete bei Übernahme)<br />
Optionsrecht des Mieters 5 x 5 Jahre<br />
Indexierung Voll indexiert<br />
Untervermietung Der Mieter ist zur Untervermietung berechtigt.<br />
Umsatzsteuer Der Mieter erbringt keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze, insofern ist ein Abzug der<br />
Vorsteuer, auch auf Ebene der Fondsgesellschaft, nicht darstellbar. Der Nachteil durch<br />
die nicht erstattungsfähige Umsatzsteuer auf den Kaufpreis wird durch den Mieter<br />
ausgeglichen. Dieser Ausgleich kann vom Mieter direkt oder durch ein Darlehen erbracht<br />
werden. Das Darlehen kann von der Fondsgesellschaft aufgenommmen werden,<br />
wie in der Planungsrechnung unterstellt. Den Kapitaldienst übernimmt der Mieter.<br />
Zum Ausgleich etwaiger laufender Umsatzsteuernachteile des Vermieters leistet der<br />
Mieter eine jährliche Kompensationszahlung in Höhe von 2 % des Mietzinses.<br />
Einbauten Der Mieter ist berechtigt, auf eigene Kosten spezifische Einbauten vorzunehmen und<br />
diese nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit wieder zu entfernen.<br />
Nebenkosten Der Mieter trägt sämtliche Nebenkosten und schließt auf eigene Rechnung und<br />
Gefahr Serviceverträge ab.<br />
Mieterinformation im Internet www.abnamro.com<br />
Die ABN AMRO Bank N.V. ist eines der leistungsfähigsten und<br />
größten Finanzinstitute weltweit und Global Player im internationalen<br />
Bankengeschäft. Mit einer Geschichte, die bereits im<br />
Jahr 1824 begann, kann die weltweit operierende Großbank auf<br />
eine lange Tradition und Erfahrung im internationalen Handel<br />
zurückblicken.<br />
Am 29. März 1824 veröffentlichte König Willem I. in einem<br />
königlichen Dekret die Gründung der Nederlandsche Handel-<br />
Maatschappij (NHM) mit dem Ziel, den Handel zwischen den<br />
Niederlanden und dem holländischen Ostindien (Indonesien)<br />
zu beleben.<br />
Im Jahr 1964 verlor die NHM durch die Unabhängigkeit Ostindiens<br />
ihre Geschäftsgrundlage und auf der Suche nach einer<br />
neuen Aufgabe übernahm die Gesellschaft die De Twentsche<br />
Bank und firmierte zur Algemene Bank Nederland (ABN) um.<br />
Als Reaktion auf diese Fusion gaben die Amsterdamsche Bank<br />
und die Rotterdamsche Bank ihre Fusion zur Amsterdam-<br />
Rotterdam (Amro) Bank bekannt.<br />
Im Jahre 1991 wurden schließlich die beiden Banken zur<br />
ABN AMRO zusammengeschlossen und waren schon zu diesem<br />
Zeitpunkt eine der größten Banken weltweit.<br />
Heute gehört ABN AMRO mit einer Bilanzsumme von € 560<br />
Mrd. (2003) und einem verwalteten Vermögen von über € 620 Mrd.<br />
zu den acht größten Banken Europas. Mit weltweit gut 110.000<br />
Beschäftigten in mehr als 60 Länder verfügt die größte niederländische<br />
Bank über ein weltweites Netzwerk und ist in allen<br />
wichtigen Märkten stark präsent. Damit befindet sich die Bank<br />
in der einmaligen Lage, Märkte aus einer globalen wie auch regionalen<br />
Perspektive heraus zu verstehen. Zu den Heimatmärkten<br />
der ABN AMRO gehören neben Europa die USA und Brasilien.<br />
In international nachlassenden Märkten konnte sich der<br />
Konzern sehr gut behaupten: 2003 steigerte ABN AMRO den<br />
Reingewinn um 31 Prozent auf € 3,16 Mrd.<br />
Die Stammaktien von ABN AMRO werden an den Börsen von<br />
Amsterdam, Brüssel, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, London,<br />
New York, Paris, Singapur sowie der Schweizer Börse gehandelt.
HOLLAND 52<br />
<strong>Invest</strong>itionsplan<br />
_1. KAUFPREIS DER IMMOBILIE<br />
Die Zweiundfünfzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für<br />
Holland GmbH & Co. KG erwirbt eine Büroimmobilie in Amsterdam<br />
Zuidoost, Paasheuvelweg, in Erbpacht zum Kaufpreis von<br />
voraussichtlich € 98.265.271.<br />
Der Kaufpreis ist zum Zeitpunkt der Übergabe (geplant zum<br />
15.10.2004) zahlbar.<br />
Aufgrund des noch nicht abschließend feststehenden Kaufpreises<br />
können sich die nachfolgend dargestellten <strong>Invest</strong>itionsgrößen<br />
geringfügig verändern.<br />
_2. UMSATZSTEUER (BTW)<br />
Bei dem Erwerb von Neubauten ist in den Niederlanden eine<br />
Umsatzsteuer in Höhe von 19 % auf den Kaufpreis zu zahlen, somit<br />
voraussichtlich € 18.670.402. Dieser Umsatzsteuernachteil<br />
wird entweder direkt vom Mieter getragen oder durch die Fondsgesellschaft<br />
über ein Darlehen finanziert (vgl. S. 29).<br />
Der Kapitaldienst würde in diesem Fall vom Mieter getragen.<br />
Der Fondsgesellschaft entstehen in beiden Fällen keine<br />
Kosten.<br />
_3. FINANZIERUNGSKOSTEN<br />
Im Zusammenhang mit der langfristigen Finanzierung sind<br />
Bearbeitungskosten und eine Zinsvorauszahlung in Höhe von<br />
insgesamt € 3.021.850 an den langfristigen Darlehensgeber<br />
zu zahlen.<br />
_4. SONSTIGE ERWERBSNEBENKOSTEN IN DEN NIEDERLANDEN<br />
Die sonstigen Erwerbsnebenkosten in Holland betragen<br />
€ 2.111.035 (inkl. Umsatzsteuer) und teilen sich auf in die Courtage<br />
für den vermittelnden Makler (€ 1.754.035), Notar- und<br />
Gerichtskosten (€ 178.500) sowie Aufwendungen für Wertgutachter<br />
und technische Gutachter (€ 178.500).<br />
_5. OBJEKTAUFBEREITUNG<br />
Für die Objektauswahl, -akquisition, -prüfung und -aufbereitung<br />
in den Niederlanden erhält das Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. eine<br />
pauschale Gebühr in Höhe von € 1.375.714.<br />
28<br />
_6. INVESTITIONSSUMME IN DEN NIEDERLANDEN<br />
Es ergibt sich insgesamt eine <strong>Invest</strong>itionssumme in den<br />
Niederlanden von ca. € 123.444.271.<br />
_7. FONDSKONZEPTION<br />
Die <strong>Wölbern</strong> Konzept GmbH erhält für die Konzeption, Projektprüfung<br />
und -entwicklung sowie für die Einholung der rechtlichen<br />
und steuerlichen Beratung eine Gebühr von € 1.600.000<br />
(inkl. Umsatzsteuer).<br />
_8. PLATZIERUNGSKOSTEN<br />
Für die Vermittlung des Eigenkapitals erhält der Generalemittent<br />
eine Gebühr in Höhe von € 2.765.000 sowie das von den<br />
Anlegern zu zahlende Agio (5 % der Zeichnungssumme).<br />
_9. HYPOTHEKENVERMITTLUNG<br />
Der Generalemittent hat für die Fondsgesellschaft die Eindekkung<br />
der Hypothekendarlehen sichergestellt und erhält dafür<br />
eine Gebühr von € 1.120.000.<br />
Diese Gebühr beinhaltet auch die Erstellung von erforderlichen<br />
Wertgutachten.<br />
_10. TREUHANDA<strong>BW</strong>ICKLUNG IN DER EMISSIONSPHASE<br />
UND VERGÜTUNG FÜR GESCHÄFTSFÜHRUNG<br />
Für die Übernahme des Haftungsrisikos und die Geschäftsführung<br />
in der Gründungsphase erhält die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin eine Gebühr von € 30.000.<br />
Die Treuhandabwicklung in der Emissionsphase wird mit<br />
einer Gebühr von pauschal € 320.000 (inkl. Umsatzsteuer)<br />
abgegolten.<br />
_11. LIQUIDITÄTSRESERVE<br />
Die anfängliche Liquiditätsreserve in Höhe von € 691.131 dient<br />
der Absicherung kurzfristiger und unvorhergesehener Ergebnisschwankungen.<br />
_12. INVESTITIONSVOLUMEN<br />
Das gesamte <strong>Invest</strong>itionsvolumen beträgt € 129.970.402.
INVESTITIONSPLAN<br />
<strong>Invest</strong>itionsplan<br />
<strong>Invest</strong>ition In € In %<br />
1. Kaufpreis der Immobilie 98.265.271 75,61 %<br />
2. Umsatzsteuer (BTW) 18.670.402 14,37 %<br />
3. Finanzierungskosten 3.021.850 2,33 %<br />
4. Sonstige Erwerbskosten in NL (Maklercourtage, Notarkosten und Gutachten) 2.111.035 1,62 %<br />
5. Objektauswahl, -akquisition, -prüfung und -aufbereitung in NL 1.375.714 1,06 %<br />
6. <strong>Invest</strong>ionssumme in den Niederlanden 123.444.271 94,98 %<br />
7. Konzeption, Projektprüfung und -entwicklung sowie rechtliche und steuerliche Beratung 1.600.000 1,23 %<br />
8. Platzierungskosten * 2.765.000 2,13 %<br />
9. Hypothekenvermittlung inkl. Wertgutachten 1.120.000 0,86 %<br />
10. Treuhandabwicklung in der Emissionsphase, Vergütung für Geschäftsführung 350.000 0,27 %<br />
11. Liquiditätsreserve 691.131 0,53 %<br />
12. Gesamtinvestition 129.970.402 100,00 %<br />
Finanzierung<br />
13. Eigenkapital 55.300.000 42,55 %<br />
Kommanditkapital (20%) 11.060.000<br />
Gesellschaftsdarlehen (80%) 44.240.000<br />
14. Fremdfinanzierung 74.670.402 57,45 %<br />
Objekt-Darlehen 56.000.000<br />
BTW-Darlehen 18.670.402<br />
15. Gesamtfinanzierung 129.970.402 100,00 %<br />
*Auf die gesamte Zeichnungssumme wird zusätzlich ein Agio von 5 % erhoben, das ebenfalls zur Abdeckung der Platzierungskosten verwendet wird.<br />
_13. EIGENKAPITAL (= ZEICHNUNGSSUMME)<br />
Das Eigenkapital der Fondsgesellschaft setzt sich aus dem<br />
Haft-Kommanditkapital in Höhe von € 11.060.000 und dem<br />
Gesellschafterdarlehen in Höhe von € 44.240.000 zusammen.<br />
Zudem wird ein Agio in Höhe von 5 % auf das gesamte Eigenkapital<br />
erhoben.<br />
In der Prognoserechnung wird davon ausgegangen, dass<br />
das Eigenkapital des Fonds innerhalb von sechs Monaten vollständig<br />
platziert wird. In diesem Zusammenhang wird auf das<br />
Kapitel »Rechtliche Grundlagen« (S. 42) und auf das Kapitel<br />
»Chancen und Risiken« (S. 56) verwiesen.<br />
_14. FREMDFINANZIERUNG<br />
Die Finanzierung des Objektdarlehens erfolgt durch die FGH<br />
Bank N.V. auf Basis folgender Eckdaten:<br />
Höhe € 56.000.000<br />
Auszahlungstermin 15.10.2004<br />
Zinssatz bis zum 31.12.2009 4,70 % p. a.<br />
Zinssatz bis zum 30.09.2014 5,50 % p. a.<br />
Tilgung bis zum 31.12.2009 0,50 % p. a.<br />
Tilgung bis zum 30.09.2014 1,00 % p. a.<br />
Die dargestellten Tilgungsquoten beziehen sich jeweils auf das<br />
Ursprungsdarlehen, die jährliche Tilgung erfolgt annuitätisch,<br />
d. h. erhöht sich jährlich um die ersparten Zinsen. Im Zusammenhang<br />
mit der Fremdfinanzierung der Gesellschaft wird auf<br />
§6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags verwiesen.<br />
Falls das BTW-Darlehen von der Fondsgesellschaft aufgenommen<br />
werden sollte, wie hier aus Vorsichtsgründen unterstellt,<br />
werden die Konditionen zum Zeitpunkt der Übernahme<br />
(voraussichtlich 15.10.2004) vereinbart.<br />
Die in der Planungsrechnung zugrunde gelegten Konditionen<br />
des BTW-Darlehens basieren auf einer Indikation zum<br />
Zeitpunkt der Prospekterstellung und sehen eine vollständige<br />
Rückführung des Darlehens innerhalb des Prognosezeitraums<br />
bis 2014 vor. Die Zusage eines Darlehensgebers liegt vor.<br />
_GESAMTVERGÜTUNG<br />
Die Gesamtvergütung für den Initiator sowie die mit ihm verbundenen<br />
Unternehmen beträgt € 7.210.714 (inkl. Umsatzsteuer)<br />
zzgl. 5 % Agio.<br />
29
HOLLAND 52<br />
30<br />
Voraussichtliche Liquiditäts- und Ergebnisrechnung<br />
für den Zeitraum 2004 bis 2014<br />
2004 2005 2006 2007<br />
Einnahmen € € € €<br />
Mieterträge (1) 1.528.991 7.362.092 7.484.809 7.659.643<br />
+ BTW-Kompensation (2) 536.510 2.575.705 2.578.159 2.581.656<br />
+ Zinserträge (3) 11.467 74.256 73.093 75.551<br />
Gesamteinnahmen 2.076.968 10.012.053 10.136.061 10.316.850<br />
Ausgaben<br />
Grundstücksverwaltung NL (4) 13.646 65.707 67.514 69.370<br />
Nicht umlagefähige Kosten NL (5) 108.688 227.663 233.923 240.356<br />
Instandhaltung/Mietausfall (6) 18.195 87.609 90.018 92.494<br />
Fondsverwaltung D (7) 67.244 212.570 218.416 224.422<br />
Kapitaldienst Objekt-Darlehen (8) 555.644 2.912.000 2.912.000 2.912.000<br />
Kapitaldienst BTW-Darlehen (9) 505.930 2.428.463 2.428.463 2.428.463<br />
Gesamtausgaben 1.269.347 5.934.011 5.950.334 5.967.105<br />
Zuführung (+)/Entnahme (-) Liquiditätsreserve (10) -56.441 -69.459 38.227 63.995<br />
Ausschüttung (11) 864.063 4.147.500 4.147.500 4.285.750<br />
in % der Zeichnungssumme p. a. 7,50 % 7,50 % 7,50 % 7,75 %<br />
Stand der Liquiditätsreserve (12) 634.690 565.231 603.458 667.453<br />
Entwicklung des Nettovermögenswertes (13) 42.265.271 42.545.271 42.838.431 44.619.349<br />
Davon Tilgung (14) 0 280.000 293.160 306.939<br />
Steuer in NL auf fiktive Rendite (15) 507.183 510.543 514.061 535.432<br />
in % der Zeichnungssumme p. a. 0,92 % 0,92 % 0,93 % 0,97 %
Voraussichtliche Liquiditäts- und Ergebnisrechnung<br />
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014<br />
€ € € € € € €<br />
7.851.134 8.047.413 8.248.598 8.454.813 8.666.183 8.882.838 9.104.909<br />
2.585.486 2.589.411 2.593.435 2.597.559 2.601.787 2.606.120 2.610.561<br />
78.907 87.742 99.425 95.185 96.524 96.424 102.224<br />
10.515.527 10.724.566 10.941.458 11.147.558 11.364.494 11.585.382 11.817.694<br />
71.278 73.238 75.252 77.322 79.448 81.633 83.878<br />
246.966 253.758 260.736 267.906 275.274 282.844 290.622<br />
95.037 195.301 200.672 206.191 317.791 326.531 335.510<br />
230.594 236.935 243.451 250.146 257.025 264.093 271.355<br />
2.912.000 2.912.000 3.640.000 3.640.000 3.640.000 3.640.000 3.920.000<br />
2.428.463 2.428.463 2.428.463 2.428.463 2.428.463 2.428.463 2.428.463<br />
5.984.338 6.099.695 6.848.574 6.870.027 6.998.001 7.023.563 7.329.828<br />
245.439 339.121 -192.866 -8.220 -57.507 137.818 63.866<br />
4.285.750 4.285.750 4.285.750 4.285.750 4.424.000 4.424.000 4.424.000<br />
7,75 % 7,75 % 7,75 % 7,75 % 8,00 % 8,00 % 8,00 %<br />
912.892 1.252.013 1.059.146 1.050.927 993.420 1.131.238 1.195.104<br />
46.436.802 48.291.801 50.477.695 52.722.161 55.027.496 57.396.108 59.852.210<br />
321.365 336.469 644.586 680.038 717.441 756.900 820.214<br />
557.242 579.502 605.732 632.666 660.330 688.753 718.227<br />
1,01 % 1,05 % 1,10 % 1,14 % 1,19 % 1,25 % 1,30 %<br />
31
HOLLAND 52<br />
Erläuterungen zur prognostizierten<br />
Liquiditätsentwicklung des Fonds<br />
_1. MIETERTRÄGE<br />
Grundlage für die in der Prognoserechnung in Ansatz gebrachten<br />
Mieteinnahmen ist der mit dem Mieter abgeschlossene<br />
Mietvertrag. Die Mietsteigerungen basieren auf der vereinbarten<br />
Indexklausel, wobei eine durchschnittliche Inflationsrate von<br />
2,38 % unterstellt wird.<br />
_2. BTW-KOMPENSATION<br />
Der Mieter ist nicht umsatzsteuerpflichtig. Insofern entsteht<br />
sowohl beim Erwerb der Immobilie als auch bei der laufenden<br />
Bewirtschaftung ein Umsatzsteuernachteil. Der Mieter hat sich<br />
bereiterklärt, diesen auszugleichen. In dieser Position wird der<br />
Kapitaldienst für das BTW-Darlehen und ein Aufschlag in Höhe<br />
von 2 % auf die Jahresmiete zusammengefasst.<br />
_3. ZINSERTRÄGE<br />
Diese Position ergibt sich aus der unterjährigen Anlage der<br />
Mieteinnahmen, die vierteljährlich im Voraus bezahlt werden.<br />
Für die Anlage dieser unterjährigen Liquidität und der Liquiditätsreserve<br />
wurde ein Zinssatz von 3 % p. a. unterstellt.<br />
_4. GRUNDSTÜCKSVERWALTUNG IN DEN NIEDERLANDEN<br />
Es wird ein Vertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft abgeschlossen,<br />
der eine Vergütung von 0,75 % der Mieterträge p. a.<br />
vorsieht. Es wird ein Anstieg der Kosten von 2,75 % p. a. ab<br />
dem Jahr 2006 unterstellt.<br />
32<br />
_5. NICHT UMLAGEFÄHIGE KOSTEN IN DEN NIEDERLANDEN<br />
Diese Position betrifft vor allem die niederländische Grundsteuer,<br />
die Wasserverbands- und Kanalisationsgebühren, Kosten<br />
der Steuerberatung sowie die notwendigen Gebäudeversicherungen.<br />
Die Steigerung dieser Kosten wurde konservativ<br />
mit rd. 15 % höher als die Steigerung der Einnahmen kalkuliert.<br />
_6. INSTANDHALTUNG/MIETAUSFALL<br />
Die Kosten der Instandhaltung an Dach und Fach obliegen gemäß<br />
Mietvertrag dem Vermieter. Für diese Aufwendungen<br />
sowie für etwaigen Mietausfall wurde 1 % der Jahresnettomiete<br />
in den Jahren 2004 bis 2008 kalkuliert, 2 % für 2009 bis 2011<br />
und für die Jahre ab 2012 dann 3 %. Darüber hinaus wird ein<br />
Anstieg der Kosten von 2,75 % p. a. ab dem Jahr 2006 unterstellt.<br />
_7. FONDSVERWALTUNG IN DEUTSCHLAND<br />
Für Steuerberatungs- und sonstige Kosten wurden Aufwendungen<br />
in Höhe von € 25.000 zzgl. Umsatzsteuer unterstellt. Für<br />
diese Kosten ist ein Anstieg von 2,75 % p. a. ab dem Jahr 2006<br />
kalkuliert. Der persönlich haftenden Gesellschafterin steht<br />
nach KG-Vertrag ab 2004 eine jährliche Vergütung in Höhe von<br />
€ 20.000 p. a. inkl. Umsatzsteuer zu. Für die Fondsverwaltung<br />
erhält die Treuhänderin, die Hansische Treuhand AG, ab 2004<br />
eine jährliche Gebühr in Höhe von 0,25% des eingezahlten Eigenkapitals<br />
(zzgl. Umsatzsteuer). Für diese Positionen wurde ein<br />
Anstieg der Kosten von 2,50 % p. a. ab dem Jahr 2006 unterstellt.
_8. KAPITALDIENST OBJEKT-DARLEHEN<br />
Die Position Kapitaldienst umfasst Zins und Tilgung für das<br />
aufgenommene Hypothekendarlehen auf Basis der geplanten<br />
Finanzierungsdaten (S. 29). Die Anschlussfinanzierung ist mit<br />
einem Zinzsatz von nominal 7,50 % p. a. ab dem 01.10.2014 berücksichtigt,<br />
wobei die Tilgung 1 % p. a. beträgt.<br />
_9. KAPITALDIENST BTW-DARLEHEN<br />
Der Mieter ABN AMRO übernimmt die Zahlung von Zins und<br />
Tilgung. Die Fondsgesellschaft leitet die dargestellten Beträge<br />
an die finanzierende Bank weiter.<br />
_10. ZUFÜHRUNG (+)/ENTNAHME (–) DER LIQUIDITÄTSRESERVE<br />
Diese Position enthält Ergebnisanteile, die der Liquiditätsreserve<br />
zugeführt bzw. entnommen werden.<br />
_11. AUSSCHÜTTUNG<br />
Dargestellt wird die Differenz der Gesamteinnahmen und der<br />
Gesamtausgaben zzgl. bzw. abzgl. Entnahme bzw. Zuführung<br />
aus der Liquiditätsreserve eines jeden Geschäftsjahres.<br />
_12. STAND DER LIQUIDITÄTSRESERVE<br />
Hierbei handelt es sich um aus der Bewirtschaftungsphase<br />
stammende Beträge, die nicht für Ausschüttungen vorgesehen<br />
sind. Dargestellt wird jeweils der Stand der Liquiditätsreserve<br />
zum Jahresende.<br />
Erläuterungen zur prognostizierten Liquiditätsentwicklung des Fonds<br />
_13. ENTWICKLUNG DES NETTOVERMÖGENSWERTES<br />
Der Nettovermögenswert ergibt sich aus dem Nettokaufpreis<br />
der Immobilie abzüglich des Hypothekendarlehens. Für die<br />
ersten drei Jahre wird der Kaufpreis bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage<br />
verwendet. Ab dem Jahr 2007 wird für den<br />
Kaufpreis ein jährlicher Zuwachs um 1,50 % p. a. unterstellt.<br />
_14. TILGUNG<br />
Die Tilgung wird dem Nettovermögenswert zugerechnet. Nach<br />
Ablauf des Jahres 2014 wird ein Betrag von € 5.157.111 getilgt<br />
sein.<br />
_15. STEUER IN DEN NIEDERLANDEN<br />
Durch Besteuerung (30 %) der fiktiven Rendite (4 % des Nettovermögenswertes)<br />
ergibt sich die in den Niederlanden anfallende<br />
Steuer. Die Berechnung des Steuerbetrages beruht auf der<br />
Annahme, dass der Anleger keine weiteren Einkünfte in den<br />
Niederlanden erzielt. Für die individuelle Betrachtung wird auf<br />
die Seite 36 ff. verwiesen.<br />
33
HOLLAND 52<br />
Liquidationsprognose<br />
Nachfolgend wird das mögliche Ergebnis der Liquidation nach<br />
zehn Jahren dargestellt.<br />
Verkaufspreise von Immobilien werden üblicherweise als<br />
Vielfaches der Nettojahresmiete dargestellt. Beim Ankauf des<br />
Objektes wurde ein Mietvervielfältiger von 13,39 realisiert.<br />
Abhängig von konjunkturellen, regionalen und lokalen Entwicklungen<br />
und anderen nicht vorhersehbaren wertbildenden Faktoren<br />
ist es bei der Veräußerung möglich, dass auch ein anderer<br />
Mietvervielfältiger erreicht wird.<br />
Aus diesem Grund wird eine Liquidationsrechnung mit verschiedenen<br />
Verkaufsfaktoren dargestellt.<br />
34<br />
_VERKAUFSPREIS<br />
Die Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise bei<br />
Mietvervielfältigern zwischen 12,39 und 14,39. Basis ist die für<br />
Anfang 2015 angenommene Jahresmiete.<br />
_KOSTEN DER REVITALISIERUNG<br />
Bei einer Liquidation ist es möglich, dass Revitalisierungsaufwendungen<br />
im Hinblick auf eine Nachvermietung oder auf die<br />
Veräußerbarkeit anfallen. In dieser Rechnung wurden € 191/m2 für Revitalisierungsaufwendungen unterstellt. Soweit diese Kosten<br />
nicht anfallen, werden sie zu Ausschüttungszwecken verwendet.<br />
Höhere Aufwendungen führen zu einer Reduzierung<br />
des Liquidationserlöses.<br />
_FREMDKAPITAL<br />
Der noch nicht getilgte Teil des Fremdkapitals in Höhe von<br />
€ 50.842.889 muss zurückgeführt werden.
_TREUHANDVERGÜTUNG/VERGÜTUNG<br />
BANKHAUS WÖLBERN & CO.<br />
Die Treuhänderin erhält für ihre Leistungen eine Vergütung von<br />
0,50 % des realisierten Verkaufspreises, zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer.<br />
Das Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. erhält ausschließlich<br />
dann eine nachträgliche Initiatorenvergütung für erfolgreiches<br />
<strong>Invest</strong>ment, wenn die Gesellschafter im Zuge der Liquidation<br />
110 % zzgl. Agio (unbeschadet früherer Ausschüttungen) ihrer<br />
ursprünglichen Zeichnungssumme zurückerhalten. Die Vergütung<br />
beträgt 30 % des den genannten Liquidationsüberschuss<br />
von 110 % übersteigenden Teils.<br />
_MAKLERAUFWAND/KOSTEN DER LIQUIDATION<br />
Für die Einschaltung eines Maklers vor Ort wurde 1,50 % zzgl.<br />
Umsatzsteuer des Veräußerungserlöses als Aufwand eingeplant.<br />
Für Notar-, Gerichts-, Gutachter- und sonstige Kosten,<br />
die im Zusammenhang mit einer etwaigen Liquidation auftre-<br />
Liquidation<br />
LIQUIDATIONSPROGNOSE IN TSD. €<br />
Verkaufsfaktor 12,39 12,89 13,39 13,89 14,39<br />
Verkaufspreis 115.622 120.289 124.955 129.621 134.287<br />
Revitalisierungsaufwand -5.553 -5.553 -5.553 -5.553 -5.553<br />
Verbindlichkeiten -50.843 -50.843 -50.843 -50.843 -50.843<br />
Treuhand -671 -698 -725 -752 -779<br />
Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. 0 0 -1.629 -2.989 -4.350<br />
Makleraufwand -2.064 -2.147 -2.230 -2.314 -2.397<br />
Kosten der Liquidation -500 -520 -540 -560 -581<br />
Liquidität 1.195 1.195 1.195 1.195 1.195<br />
Liquidationsergebnis 57.187 61.723 64.630 67.805 70.980<br />
Eigenkapitalrückzahlung -55.300 -55.300 -55.300 -55.300 -55.300<br />
Nettoliquidationserlös 1.887 6.423 9.330 12.505 15.680<br />
in % des EK 3,41 % 11,62 % 16,87 % 22,61 % 28,35 %<br />
GESAMTERFOLGSPROGNOSE IN TSD. €<br />
Nettoliquidationserlös 1.887 6.423 9.330 12.505 15.680<br />
prognostizierte Bar-Ausschüttungen 2004–2014 43.860 43.860 43.860 43.860 43.860<br />
Gesamterfolg 45.747 50.283 53.190 56.365 59.540<br />
in % des EK p. a. 8,10 % 8,91 % 9,42 % 9,98 % 10,55 %<br />
ten können, wurden 0,36 % zzgl. Umsatzsteuer des Verkaufspreises<br />
in Ansatz gebracht. Dies entspricht den entstandenen<br />
Kosten bei Ankauf des Objektes.<br />
Werden diese Positionen nicht in Anspruch genommen,<br />
werden sie das Liquidationsergebnis verbessern. Sollten diese<br />
Positionen nicht ausreichend sein, führt dies zu einer Reduzierung<br />
des Liquidationsergebnisses.<br />
_LIQUIDITÄT<br />
Nach der vorliegenden Prospektrechnung wird die Liquiditätsreserve<br />
zum Jahresende 2014 € 1.195.104 betragen. Im Rahmen<br />
der Liquidation wird die Reserve an die Anleger ausgeschüttet.<br />
_GESAMTERFOLGSPROGNOSE<br />
In der Gesamterfolgsprognose wird die Summe aus laufenden<br />
Ausschüttungen und dem Veräußerungserlös vor Steuern dargestellt.<br />
35
HOLLAND 52<br />
Beispielrechnung<br />
In der unten stehenden Darstellung werden die Auswirkungen<br />
der Liquidation bei prospektgemäßem Verlauf auf verschiedene<br />
Beteiligungssummen verdeutlicht.<br />
Grundlage der Berechnung sind die über die Laufzeit<br />
kumulierten jährlichen Ausschüttungen sowie der geplante<br />
Liquidationserlös, abzüglich der in den Niederlanden zu entrichtenden<br />
Steuer.<br />
Der Anleger wird ausschließlich in den Niederlanden besteuert,<br />
in Deutschland findet, gemäß Doppelbesteuerungsabkommen<br />
zwischen Deutschland und den Niederlanden,<br />
keine Besteuerung statt.<br />
Die niederländischen Ergebnisanteile und ein Teil des Liquidationserlöses<br />
unterliegen lediglich dem Progressionsvorbehalt.<br />
Die unten stehende Tabelle berücksichtigt den Progressionsvorbehalt<br />
nicht, da dieser von der individuellen Besteuerung<br />
des Anlegers in Deutschland abhängt und insofern nicht allge-<br />
DARSTELLUNG MÖGLICHER GESAMTERGEBNISSE FÜR EINEN BETRACHTUNGSZEITRAUM BIS ZUM JAHR 2014 (Verkaufsfaktor 13,39) *<br />
Zeichnungssumme für ein Ehepaar (getrennte Zeichnung) 40.000 100.000 200.000<br />
Prognostizierte Bar-Ausschüttungen 2004–2014 31.725 79.313 158.625<br />
Kumulierte Steuerlast 2004–2014 0 -11.772 -23.543<br />
Liquidationserlös 46.749 116.872 233.744<br />
Gesamtüberschuss im Prognosezeitraum 38.474 84.413 168.826<br />
Durchschnittlicher Überschuss p. a. nach Steuern NL in % bezogen auf die Zeichnungssumme 9,42 % 8,27 % 8,27 %<br />
Bei Veranschlagung eines durchschnittlichen Steuersatzes von 42 %,<br />
aber ohne Ansatz der Belastung durch Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer,<br />
würde sich eine durchschnittliche, jährliche Prognose-Rendite<br />
im Vergleich zu voll steuerpflichtigen Kapitalerträgen errechnen von: 16,25 % 14,26 % 14,26 %<br />
*Ohne Berücksichtigung des Agios und ohne Berücksichtigung des Progressionsvorbehaltes.<br />
36<br />
meingültig darstellbar ist. Zinseinnahmen sind in Deutschland<br />
steuerpflichtig. Es wird davon ausgegangen, dass die inländischen<br />
Aufwendungen die Einnahmen kompensieren und daher<br />
keine unmittelbare Steuerbelastung in Deutschland entsteht.<br />
Bei der Bemessung der Steuerlast in den Niederlanden ist<br />
die bestehende Nichtveranlagungsgrenze zu beachten. Erst ab<br />
einer jährlichen Steuerlast von € 217 greift die niederländische<br />
Steuer. Liegt der Anleger mit seiner Steuerlast unterhalb dieser<br />
Grenze, wie in dem dargestellten Szenario für ein Ehepaar mit<br />
getrennter Zeichnung von insgesamt € 40.000, findet keine<br />
Besteuerung in den Niederlanden statt.<br />
Der Liquidationserlös ist im Gegensatz zu der Besteuerung<br />
von Immobilienveräußerungen in Deutschland in den Niederlanden<br />
generell steuerfrei, da die erzielten Einkünfte grundsätzlich<br />
in den Niederlanden in Box 3 besteuert werden. (Siehe<br />
auch die Erläuterung in »Steuerliche Grundlagen« S. 48 ff).
Sensitivitätsanalyse<br />
Wesentliche Komponenten des Gesamterfolges der Kapitalanlage<br />
sind die Entwicklung der Lebenshaltungskosten, die Aufwendungen<br />
für laufende Instandhaltungsmaßnahmen und die<br />
Aufwendungen für sonstige Bewirtschaftungskosten wie z. B.<br />
Grundsteuern.<br />
In der Tabelle ist dargestellt, wie sich der Gesamterfolg p. a.<br />
entwickelt, wenn sich die einzelnen Komponenten dauerhaft um<br />
jeweils +50 % bzw. –50 % im Vergleich zur Prognoserechnung<br />
verändern. In einzelnen Szenarien kann dies zu einer Verringerung<br />
der laufenden Ausschüttung führen.<br />
Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird zur transparenteren<br />
Darstellung in fünf Klassen, von 1 (sehr niedrig) bis 5 (hoch)<br />
angegeben. Höhere Lebenshaltungskosten führen durch die<br />
jährliche Anpassung des Mietvertrages zu einer höheren Rendite<br />
von 11,81 % p. a. Geringere Lebenshaltungskosten haben<br />
eine niedrigere Gesamtrendite von 6,65 % p. a. zur Folge.<br />
SENSITIVITÄTSANALYSE<br />
Beispielrechnung | Sensitivitätsanalyse<br />
Sollten die Instandhaltungsaufwendungen höher ausfallen<br />
als prognostiziert, würde dies zu der geringeren Rendite von<br />
9,29 % p. a. führen. Ein Anstieg der Bewirtschaftungskosten um<br />
50 % führt zu einer Reduzierung der Rendite auf 9,09 % p. a.<br />
Bei geringeren Instandhaltungs- und Bewirtschaftungsaufwendungen<br />
steigen die Renditen auf 9,56% p.a. bzw. 9,69% p.a.<br />
Es ist geplant, das Objekt nach Ablauf von rd. zehn Jahren<br />
zu veräußern. Sollte dies nicht gelingen oder nicht sinnvoll sein<br />
– z. B. aufgrund von höheren Fremdkapitalzinsen oder aufgrund<br />
höherer Neuvermietungsaufwendungen –, ist eine Reduktion<br />
des geplanten Ergebnisses möglich.<br />
Veränderung um +50 % Geplantes Ergebnis –50 %<br />
Inflation 11,81 % EW 2 9,42 % 6,65 % EW 2<br />
Instandhaltung 9,29 % EW 2 9,42 % 9,56 % EW 1<br />
Bewirtschaftungskosten 9,09 % EW 2 9,42 % 9,69 % EW 1<br />
37<br />
HOLLAND 52
Phantasie und Ordnung<br />
Linie „Das letzte, was wir an Neuerungen gesehen haben, das<br />
waren die Holländer bei der WM 1974.“ Das sagte kein geringerer<br />
als der wohl bekannteste Fußballer der Welt – Edson<br />
Arantes do Nascimento, genannt Pelé, bei der WM 1998. Was er<br />
damit meinte, ist das Prinzip »Fußball total«, das von der<br />
niederländischen Nationalmannschaft ab den 70er Jahren praktiziert<br />
wurde. Alle bis zu dieser Zeit festgelegten Spielpositionen<br />
wurden aufgehoben und zugunsten einer flexiblen Spielweise<br />
über Bord geworfen. Ständige Positionswechsel und ein<br />
flüssiges und offensives Spiel waren Prinzip geworden und<br />
brachten Erfolg. Als Erfinder dieser Spielweise kann Rinus<br />
Michels gelten, der mit dem Jahrhundertspieler Johan Cruyff<br />
genau den Mann einsetzen konnte, den er zur Umsetzung<br />
dieser Idee benötigte. Geprägt war das Nationalteam von der<br />
damals erfolgreichsten Vereinsmannschaft der Welt – Ajax<br />
Amsterdam. Kein Verein hat im Laufe der letzten dreißig Jahre<br />
mehr Weltklassespieler hervorgebracht (und an die reicheren<br />
ausländischen Clubs verloren) als Ajax. Die zweite große Ära<br />
von Ajax begann 1987 mit dem jungen Marco van Basten. Allerdings<br />
stand er schon in Diensten des FC Milan, als die Amsterdamer<br />
1995 den Champions League-Sieg erreichten.<br />
Die damals nur von einigen Teams praktizierte Raumdekkung<br />
hat sich heute gegenüber der klassischen Manndeckung<br />
unumstritten durchgsetzt, auch wenn es jetzt für Fernseh-Reporter<br />
schwerer geworden ist, den Schuldigen für ein Gegentor<br />
zu finden.<br />
Am 25. Juni 1988 stehen sich<br />
die Niederlande und Russland<br />
im Endspiel der Europameisterschaft<br />
gegenüber. Die Niederlande<br />
gewinnen 2:0 durch die Tore von<br />
Ruud Gullit (33. Min.) und<br />
Marco van Basten (54. Min.)
Inhalt Teil B<br />
TEIL A<br />
Angebot im Überblick 08<br />
Checkliste 10<br />
Übersicht der Chancen und Risiken 12<br />
Herausforderung 14<br />
Überblick über alle Fonds 16<br />
Die Niederlande: ein Standort mit Zukunft 18<br />
Amsterdam: pulsierende Metropole 20<br />
Amsterdam Zuidoost: eine stadtplanerische Perle 22<br />
Die Fondsimmobilie 25<br />
Mieter und Mietvertrag 26<br />
<strong>Invest</strong>itionsplan 28<br />
Liquiditäts- und Ergebnisrechnung 30<br />
Liquidationsprognose 34<br />
Beispielrechnung 36<br />
Sensitivitätsanalyse 37<br />
TEIL B<br />
Rechtliche Grundlagen 42<br />
Steuerliche Grundlagen 48<br />
Chancen und Risiken 56<br />
TEIL C<br />
Gesellschaftsvertrag 64<br />
Treuhandvertrag 70<br />
Vertragspartner 72<br />
Impressum/Haftungsbeschränkung 73<br />
41<br />
HOLLAND 52
HOLLAND 52<br />
Rechtliche Grundlagen<br />
_VORBEMERKUNG<br />
Die nachfolgenden Ausführungen sollen es dem Anleger ermöglichen,<br />
einen Überblick über wesentliche rechtliche Fragen zu<br />
erhalten, die sich im Zusammenhang mit der angebotenen Beteiligung<br />
stellen.<br />
Sie sind jedoch eine Zusammenfassung und können daher<br />
eine rechtliche Beratung sowie das gründliche Studium des<br />
gesamten Beteiligungsangebotes, insbesondere des Gesellschaftsvertrages<br />
und des Treuhandvertrages, nicht ersetzen.<br />
I. GEGENSTAND DER BETEILIGUNG<br />
Die Zeichner beteiligen sich wahlweise unmittelbar oder mittelbar<br />
an der Beteiligungsgesellschaft Zweiundfünfzigste IFH<br />
geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG,<br />
einer deutschen Kommanditgesellschaft mit Sitz in Hamburg,<br />
die noch zu gründen ist.<br />
Gründungsgesellschafter werden die Hansische Treuhand<br />
AG als Treuhandkommanditistin mit einer Kommanditeinlage<br />
von € 50.000 und einem Gesellschafterdarlehen in Höhe von<br />
€ 200.000 sowie die Verwaltung Zweiundfünfzigste IFH geschlossener<br />
Immobilienfonds für Holland GmbH als persönlich<br />
haftende Gesellschafterin sein, die keine Einlage leistet.<br />
Mit Annahme des Treuhandauftrages (Zeichnungsscheines),<br />
in dem sich der Zeichner für eine unmittelbare oder mittelbare<br />
Beteiligung entscheidet, kommt ein Treuhandvertrag zwischen<br />
dem jeweiligen Zeichner und der Hansische Treuhand AG zustande.<br />
Hiernach wird die Hansische Treuhand AG bei Vorliegen der<br />
Beitritts- und Mittelfreigabevoraussetzungen (vgl. unten) ihre<br />
Beteiligung im eigenen Namen für Rechnung des mittelbar<br />
beitretenden Zeichners erhöhen bzw. in offener Stellvertretung<br />
eine Beteiligung für den unmittelbar beitretenden Zeichner<br />
übernehmen und verwalten.<br />
Sind zum 10.10.2004 weniger als 50 % des geplanten Kommanditkapitals<br />
gezeichnet, endet der Treuhandauftrag mit der<br />
Hansische Treuhand AG, ohne dass es einer Kündigung bedarf.<br />
Ein Beitritt der Zeichner zur Fondsgesellschaft erfolgt in diesem<br />
Falle nicht, ggf. bereits geleistete Zeichnungsbeträge sowie<br />
das Agio werden an die Zeichner erstattet.<br />
42<br />
II. GESELLSCHAFTSVERTRAG<br />
Der Kommanditgesellschaftsvertrag der zu gründenden Fondsgesellschaft<br />
wird den ab Seite 64 abgedruckten Wortlaut erhalten<br />
und regelt die Rechte und Pflichten zwischen Anlegern und<br />
der Gesellschaft sowie den Gesellschaftern untereinander im<br />
Einzelnen. Ergänzend gelten die gesetzlichen Bestimmungen.<br />
Bei mittelbarer Beteiligung über den Treuhänder wird der<br />
Zeichner wie ein unmittelbar beitretender Kommanditist behandelt.<br />
Zudem kann er bei Vorlage einer notariell beglaubigten<br />
Handelsregistervollmacht die Stellung eines direkt im Handelsregister<br />
eingetragenen Kommanditisten einnehmen.<br />
_GESELLSCHAFTSZWECK<br />
Gesellschaftszweck ist die Verwaltung der in Amsterdam Zuidoost<br />
gelegenen Immobilie (§ 2 Gesellschaftsvertrag) sowie die<br />
Erbringung von Dienstleistungen.<br />
_KOMMANDITEINLAGE<br />
Die Zeichnungssumme setzt sich zusammen aus einem Kommanditkapital<br />
(20 %) und einem Gesellschafterdarlehen (80 %)<br />
und beträgt mindestens € 15.000. Höhere Beträge sollen ohne<br />
Rest durch 5.000 teilbar sein. Auf die Zeichnungssumme wird<br />
ein Agio von 5 % erhoben.<br />
Im Falle nicht fristgerechter Zahlung der Zeichnungssumme<br />
sind Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über<br />
dem jeweiligen Basiszinssatz vereinbart. Die Hansische Treuhand<br />
AG kann ermächtigt werden, die Ansprüche geltend zu<br />
machen und einzuziehen. Sie kann aber auch ermächtigt werden,<br />
mit Wirkung für die Gesellschaft und die Gesellschafter von<br />
der Beitrittsvereinbarung mit einem säumigen Zeichner mit<br />
rückwirkender Kraft zurückzutreten (§ 3 Abs. 6 Gesellschaftsvertrag).<br />
_MITTELFREIGABE<br />
Gemäß den Regelungen des Treuhandvertrages und des Kommanditgesellschaftsvertrages<br />
wird die Treuhänderin die Beteiligung<br />
für die Zeichner erst dann übernehmen und die Mittel<br />
freigeben, wenn die nachfolgenden Voraussetzungen kumulativ<br />
vorliegen:
a. Gründung der Fondsgesellschaft<br />
b. Zusage einer Hypothekenbank über die langfristige Fremdfinanzierung<br />
zu den prospektierten Bedingungen<br />
c. Abschluss des notariellen Kaufvertrags zum Erwerb der<br />
Immobilie in Amsterdam Zuidoost in Erbpacht zu den prospektierten<br />
Bedingungen<br />
d. Vorlage des Mietvertrags mit ABN AMRO Bank N.V. zu den<br />
prospektierten Bedingungen<br />
Der Beitritt der Zeichner erfolgt jeweils zum 13. des Monats,<br />
der dem Monat folgt, in dem die Annahme des Zeichnungsscheines<br />
durch die Treuhänderin erfolgt, frühestens jedoch<br />
zum 13.10.2004.<br />
Ist die Zeichnungssumme zu diesem Zeitpunkt noch nicht<br />
auf das Treuhandkonto eingezahlt, erfolgt der Beitritt zum 13.<br />
des Monats, der dem Monat folgt, in dem die Einzahlung erfolgte.<br />
Ein Beitritt kann jedoch zu einem früheren Zeitpunkt als<br />
dem nächsten 13. des Folgemonats oder bei noch nicht eingezahlter<br />
Zeichnungssumme erfolgen, wenn dadurch von der Gesellschaft<br />
und/oder Mitgesellschaftern Schaden, insbesondere<br />
in steuerlicher Hinsicht (z. B. Anfall von Grunderwerbsteuer),<br />
abgewendet werden kann.<br />
Ist das Fondskapital bis zum 10.10.2004 zu mehr als 50 %,<br />
aber noch nicht vollständig platziert, so wird die Komplementärin<br />
das Gebäude am 15.10.2004 übernehmen und nach Vollplatzierung<br />
auf die Fondsgesellschaft übertragen.<br />
In diesem Fall ist die Fondsgeschäftsführung berechtigt,<br />
die Mittel der bis dahin beigetretenen Zeichner darlehensweise<br />
an die Komplementärin zur Ablösung der dort aufgenommenen<br />
Zwischenfinanzierung zu überlassen, was im Vergleich zu einer<br />
bereits am 15.10.2004 vollständigen Platzierung zu einer höheren<br />
Steuerbelastung (niederländische Körperschaftsteuer,<br />
deutsche Gewerbe- und Einkommensteuer) führen kann. Die<br />
Darlehensgewährung endet spätestens bei Übernahme des<br />
Objektes durch die Fondsgesellschaft.<br />
_HAFTUNG<br />
Rechtliche Grundlagen<br />
Während die Komplementärin persönlich und unbegrenzt haftet,<br />
besteht für den Zeichner grundsätzlich keine unmittelbare<br />
Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft, solange<br />
die Zeichnungssumme in Höhe der im Handelsregister eingetragenen<br />
Haftsumme geleistet wurde. Die unmittelbare Außenhaftung<br />
lebt hingegen bis maximal zur Höhe dieses Betrages<br />
wieder auf, soweit das Kapitalkonto durch Ausschüttungen und<br />
Entnahmen unter diesen Betrag absinkt.<br />
Bis zur Höhe der Haftsumme haftet ein Kommanditist auch<br />
dann, wenn er aus der Gesellschaft ausscheidet und seine<br />
Einlage – z. B. durch Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens<br />
– zurückerhält. Diese Haftung besteht ab Eintragung<br />
seines Ausscheidens im Handelsregister für alle bis dahin begründeten<br />
Verbindlichkeiten der Gesellschaft für die Dauer von<br />
5 Jahren, wenn die Ansprüche innerhalb dieser Frist fällig<br />
werden und gerichtlich oder schriftlich gegen ihn geltend gemacht<br />
werden. Wird die Gesellschaft aufgelöst, so verjähren<br />
Ansprüche von Gläubigern gegenüber den Kommanditisten 5<br />
Jahre nach Eintragung der Auflösung, werden sie erst nach der<br />
Eintragung fällig, 5 Jahre nach Eintritt der Fälligkeit.<br />
Hat sich ein Zeichner mittelbar über die Treuhänderin beteiligt,<br />
so haftet er nicht unmittelbar gegenüber den Gläubigern,<br />
da an seiner Stelle die Treuhänderin im Handelsregister eingetragen<br />
ist. Da er diese jedoch von jeder Inanspruchnahme freizuhalten<br />
hat, ist der mittelbar beigetretene Zeichner dem Kommanditisten<br />
hinsichtlich der Haftung wirtschaftlich gleichgestellt.<br />
Kein Gesellschafter kann durch Mehrheitsbeschluss gezwungen<br />
werden, selbst an einer Kapitalerhöhung teilzunehmen.<br />
_GESCHÄFTSFÜHRUNG, VERTRETUNG<br />
Zur Geschäftsführung und Vertretung ist die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin berechtigt und verpflichtet. Die Geschäftsführungsbefugnis<br />
der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
erstreckt sich auf die Vornahme aller Geschäfte, die zum üblichen<br />
Betrieb der Gesellschaft gehören, insbesondere auf den<br />
Abschluss und die Abwicklung bzw. die Vornahme der dem <strong>Invest</strong>itionsplan<br />
zugrunde liegenden Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen.<br />
43
Die Übertragung von Geschäftsführungsaufgaben auf andere,<br />
dritte Personen oder Gesellschaften durch die persönlich<br />
haftende Gesellschafterin bedarf der Zustimmung der Treuhänderin.<br />
In allen Fällen ist sicherzustellen, dass der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin und damit der Gesellschaft ein uneingeschränktes<br />
Informations-, Auskunfts- und Büchereinsichtsrecht<br />
zusteht.<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist auch berechtigt,<br />
den Fremdkapitalanteil zu Lasten des Eigenkapitalanteils<br />
im Rahmen wirtschaftlich vertretbarer und kaufmännischer<br />
Vorsicht entsprechender Grenzen zu erhöhen, wenn dadurch<br />
die Schließung des Fonds gewährleistet wird (§ 6 Abs. 2 Gesellschaftsvertrag).<br />
_GESELLSCHAFTERVERSAMMLUNGEN,<br />
SCHRIFTLICHE BESCHLUSSFASSUNGEN<br />
Die grundsätzlich im schriftlichen Beschlussverfahren durchzuführenden<br />
ordentlichen Gesellschafterversammlungen sollten<br />
jährlich jeweils innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf<br />
des Geschäftsjahres abgehalten werden (§ 11 Gesellschaftsvertrag).<br />
Im Übrigen finden die Gesellschafterversammlungen am<br />
Sitz der Gesellschaft oder an jedem anderen von der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin gewählten Ort in Deutschland statt.<br />
Die Einberufung der Gesellschafterversammlung erfolgt durch<br />
die persönlich haftende Gesellschafterin. Gesellschafter, die<br />
mindestens 25 % des Gesellschaftskapitals vertreten, sind berechtigt,<br />
die Einberufung von außerordentlichen Gesellschafterversammlungen<br />
zu verlangen.<br />
Auf Wunsch der Gesellschafterversammlung und der Geschäftsführung<br />
wird ein dreiköpfiger Beirat eingerichtet, von<br />
dem zwei Mitglieder von der Versammlung gewählt und einer<br />
von der Treuhänderin bestellt wird. Der Beirat ist nicht berechtigt,<br />
der Komplementärin Weisungen zu erteilen. Er ist jedoch<br />
berechtigt, von der Komplementärin Berichte über die einzelnen<br />
Angelegenheiten zu verlangen. Der Gesellschafterversammlung<br />
ist ein Katalog von Zustimmungskompetenzen zugeordnet<br />
(§§ 8, 9 Gesellschaftsvertrag).<br />
44<br />
_GESELLSCHAFTERBESCHLÜSSE<br />
Die Gesellschafter beschließen in Gesellschafterversammlungen<br />
oder im Wege eines schriftlichen Umlaufverfahrens. Das<br />
Stimmrecht der Gesellschafter richtet sich nach dem Kapitalkonto.<br />
Auf je € 1.000 der Beteiligung am Haftkapital der Gesellschaft<br />
entfallen 5 Stimmen. Die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
hat eine Stimme (§13 Gesellschaftsvertrag).<br />
Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn<br />
sämtliche Kommanditisten ordnungsgemäß geladen und wenigstens<br />
25 % aller Stimmen anwesend oder vertreten sind<br />
oder an der schriftlichen Abstimmung im Umlaufverfahren teilgenommen<br />
haben. Für Beschlussfassungen gelten folgende<br />
Mehrheiten:<br />
� Grundsätzlich erfordern Gesellschafterbeschlüsse die einfache<br />
Mehrheit der abgegebenen Stimmen<br />
� Folgende Beschlüsse erfordern die Mehrheit von 75 % der anwesenden<br />
und/oder vertretenen Stimmen:<br />
� Änderung des Gesellschaftsvertrages<br />
� Verkauf der Immobilie<br />
� Liquidation der Gesellschaft<br />
Die Übertragung von Kommanditanteilen bedarf aus steuerlichen<br />
Gründen der Zustimmung aller Gesellschafter und kann<br />
nur zum 31.12. eines jeden Jahres erfolgen.<br />
_BETEILIGUNG AM ERGEBNIS UND VERMÖGEN, AUSSCHÜTTUNGEN<br />
Ab dem Beitritt, frühestens jedoch ab Einzahlung der Zeichnungssumme,<br />
sind die Gesellschafter grundsätzlich im Verhältnis<br />
ihrer Haftkommanditkapitalanteile am Vermögen und zeitanteilig<br />
an dem Ergebnis und den Ausschüttungen beteiligt. Es<br />
ist geplant, den sich per 31.12. eines jeden Jahres ergebenden<br />
Liquiditätsüberschuss, der sich nach Abzug der voraussichtlich<br />
zu zahlenden Steuer ergibt, schon im Januar des Folgejahres<br />
vorab auszuschütten.<br />
Weiterhin ist vorgesehen, den darüber hinausgehenden<br />
Restbetrag nach Abschluss des vereinfachten Veranlagungsverfahrens<br />
(vgl. »Steuerliche Grundlagen«, S. 48 ff.) bis Mitte<br />
des Folgejahres an die betreffenden Anleger auszuschütten.
Die Gesellschafter haben Anspruch darauf, dass innerhalb der<br />
ersten sechs Monate eines jeden Jahres eine Abrechnung für<br />
das Vorjahr erstellt wird (§ 15 Abs. 2 Gesellschaftsvertrag).<br />
_DAUER DER GESELLSCHAFT/BEENDIGUNG DER BETEILIGUNG<br />
Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet worden. Das<br />
Gesellschaftsverhältnis – bei mittelbar beteiligten Zeichnern das<br />
Treuhandverhältnis – kann von jedem Zeichner durch eingeschriebenen<br />
Brief mit einer Frist von zwölf Monaten bis zum Ende<br />
des Geschäftsjahres, erstmals zum 31.12.2014, gekündigt<br />
werden (§ 20 Abs. 1 Gesellschaftsvertrag/§ 5 Abs. 5 Treuhandvertrag).<br />
In diesem Fall hat der Zeichner Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben,<br />
welches der auf ihn entfallenden<br />
Beteiligung am Vermögen der Gesellschaft entspricht. Das<br />
Auseinandersetzungsguthaben ist im Regelfall im Rahmen des<br />
Jahresabschlusses zu ermitteln, wobei der Grundbesitz der Gesellschaft<br />
mit dem Verkehrswert zu bewerten ist. Dieser wird<br />
verbindlich durch einen unabhängigen vereidigten Bausachverständigen<br />
ermittelt (vgl. § 23 Gesellschaftsvertrag).<br />
Unabhängig davon kann der Treuhandvertrag als solcher<br />
von der Treuhänderin und von dem Zeichner mit einer Frist von<br />
sechs Monaten zum Jahresende gekündigt werden. Die Kündigung<br />
des Treuhandvertrages wird erst dann wirksam, wenn der<br />
Treugeber auf eigene Kosten der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
eine entsprechende Handelsregistervollmacht in<br />
notariell beglaubigter Form übermittelt hat. Im Falle der mittelbaren<br />
Beteiligung hat die Treuhänderin eine entsprechende<br />
Teilkommanditeinlage auf den Treugeber zu übertragen, der<br />
damit unmittelbar Kommanditist wird.<br />
III. KAUFVERTRAG<br />
_EIGENTUMSERWERB<br />
Das Objekt in Amsterdam Zuidoost wurde mit Kaufvertrag vom<br />
28. Mai 2003 durch die Komplementärin, Verwaltung Zweiundfünfzigste<br />
IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland<br />
GmbH, in sogenannter „fortwährender“Erbpacht erworben, d. h.<br />
die Erbpacht wurde im Voraus für 50 Jahre abgekauft (vg. S. 25).<br />
Verkäufer ist Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Die Komplementärin<br />
Rechtliche Grundlagen<br />
übernimmt das Objekt voraussichtlich zum 15.10.2004 und wird<br />
es nach Vollplatzierung, spätestens jedoch zum 14.04.2005, an<br />
die Fondsgesellschaft zu den gleichen Konditionen übertragen.<br />
_KAUFPREIS<br />
Der voraussichtliche Kaufpreis für das Objekt in Amsterdam<br />
Zuidoost in Erbpacht beträgt ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten<br />
€ 98.265.271, das entspricht dem 13,39fachen der<br />
voraussichtlichen anfänglichen Jahresmiete (€ 7.339.157), und<br />
ist bei Übergabe des Objektes fällig. Der endgültige Kaufpreis<br />
sowie die endgültige Miete werden bei Übergabe des Objektes<br />
festgelegt. Die Erbpacht wurde bis 2052 im Voraus bezahlt. Als<br />
unabhängiger Sachverständiger hat ein Gutachter der Troostwijk<br />
Taxaties B.V. das Objekt zum 11. März 2003 bewertet und den<br />
Kaufpreis zu diesem Zeitpunkt als marktgerecht bestätigt.<br />
IV. DIENSTLEISTUNGSVERTRÄGE<br />
Die nachfolgenden Gebührenpositionen sind, sofern nicht anders<br />
erwähnt, nach Leistungserbringung fällig.<br />
_GESELLSCHAFTSVERTRAG/TREUHANDVERTRAG<br />
Mit der Verwaltung Zweiundfünfzigste IFH geschlossener Immobilienfonds<br />
für Holland GmbH wurde für die Geschäftsführung<br />
und Haftung in der <strong>Invest</strong>itionsphase ein einmaliger Pauschalbetrag<br />
in Höhe von € 30.000 inklusive etwaiger Umsatzsteuer<br />
vereinbart. Der Betrag ist bei Schließung des Fonds, spätestens<br />
am 30.03.2005, fällig. Die laufende Vergütung ab 2004 beträgt<br />
€ 20.000 p. a. zzgl. Umsatzsteuer und wird ab dem 01.01.2006<br />
um 2,50 % p.a. angepasst.<br />
Für die Übernahme der Treuhandschaft in der <strong>Invest</strong>itionsphase<br />
(Mittelfreigabe) erhält die Hansische Treuhand AG einmalig<br />
einen Betrag in Höhe von € 320.000 inklusive gesetzlicher<br />
Umsatzsteuer, fällig bei Schließung des Fonds, spätestens am<br />
30.03.2005. Darüber hinaus erhält sie ab 2004 eine laufende<br />
Vergütung in Höhe von 0,25 % p. a. der gesamten Zeichnungssumme<br />
(Haftkapital und ursprüngliches Gesellschafterdarlehen),<br />
jeweils zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig jeweils per<br />
30.06. des laufenden Jahres. Die Vergütung ist ab dem 01.01.2006<br />
um 2,50 % p. a. anzupassen.<br />
45
Darüber hinaus erhält die Hansische Treuhand AG bei einer<br />
Liquidation 0,50 % (zzgl. Umsatzsteuer) des Verkaufspreises.<br />
Bei der Liquidation der Gesellschaft erhält das Bankhaus <strong>Wölbern</strong><br />
& Co. eine erfolgsabhängige Vergütung (vgl. § 24 Abs. 3<br />
Gesellschaftsvertrag). Sofern die Gesellschafter im Zuge der Liquidation<br />
– unbeschadet früherer Ausschüttungen – 110 % zzgl.<br />
Agio (5 % der Zeichnungssumme) ihrer ursprünglichen Zeichnungssumme<br />
erhalten, erhält das Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co.<br />
eine nachträgliche Initiatorenvergütung für erfolgreiches <strong>Invest</strong>ment<br />
in Höhe von 30 % der den genannten Liquidationsüberschuss<br />
von 110 % übersteigenden Erlöse.<br />
_OBJEKTAUFBEREITUNGSVERTRAG<br />
Für die Auswahl, Akquisition, Prüfung und Aufbereitung der<br />
Immobilie wird mit dem Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. ein Pauschalhonorar<br />
von € 1.375.714 vereinbart.<br />
_KONZEPTIONSVERTRAG<br />
Die gesamte Konzeption wird die <strong>Wölbern</strong> Konzept GmbH<br />
gegen eine Vergütung in Höhe von € 1.600.000 übernehmen<br />
(inkl. Umsatzsteuer).<br />
_PLATZIERUNGSVERTRAG<br />
Das Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. wird von der Fondsgesellschaft<br />
exklusiv für Deutschland mit der Platzierung des Fondskapitals<br />
beauftragt werden. Das Honorar hierfür wird € 2.765.000 betragen.<br />
Der Betrag ist bei Vollplatzierung spätestens am 30.03.2005<br />
fällig. Das Agio in Höhe von 5 % auf die Zeichnungssumme wird<br />
ebenfalls zur Abdeckung der Platzierungskosten verwendet. Für<br />
die Beschaffung einer langfristigen (prospektgerechten) Darlehenszusage<br />
einer Hypothekenbank wurde mit dem Bankhaus<br />
<strong>Wölbern</strong> & Co. ein Pauschalhonorar von € 1.120.000 vereinbart.<br />
In diesem Zusammenhang hat sich das Bankhaus <strong>Wölbern</strong><br />
& Co. gegenüber der Hypothekenbank verpflichtet, für alle Nachteile<br />
einer möglicherweise geringeren und/oder zeitversetzten<br />
Darlehensvalutierung einzustehen.<br />
Rechtliche Grundlagen<br />
Die vorgenannten Dienstleistungsverträge werden nur abgeschlossen,<br />
wenn bis zum 15.10.2004 mindestens 50 % des zu<br />
platzierenden Eigenkapitals eingeworben sind.<br />
V. WEITERE VERTRÄGE<br />
_DARLEHENSVERTRAG<br />
Die Eckdaten des Darlehensvertrages werden im Kapitel »Erläuterungen<br />
zum Finanz- und <strong>Invest</strong>itionsplan« erläutert.<br />
_MAKLERVERGÜTUNG<br />
Im Rahmen des Immobilienerwerbs ist seitens der Fondsgesellschaft<br />
eine Courtage für die Gesellschaft Stephan Makelaars<br />
in Höhe von € 1.754.035 (inkl. Umsatzsteuer) zu zahlen.<br />
_GRUNDSTÜCKSVERWALTUNG<br />
Die Fondsgesellschaft wird einen erfahrenen Grundstücksverwalter<br />
mit der Verwaltung der Immobilie gegen eine Vergütung<br />
von 0,75% der Jahresnettomiete beauftragen.<br />
_VERSICHERUNGEN<br />
Für das Gebäude wird zum Erwerbsdatum bei einer in den<br />
Niederlanden ansässigen Versicherungsgesellschaft eine All-<br />
Risk-Sachversicherung sowie eine Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung<br />
abgeschlossen.<br />
_STEUERLICHE BETREUUNG<br />
Mit der steuerlichen Betreuung der Gesellschafter und der<br />
Fondsgesellschaft werden je eine deutsche und eine niederländische<br />
Steuerberatungsgesellschaft beauftragt. Die Vergütung<br />
erfolgt aufwandsabhängig und wird ca. € 25.000 (zzgl. Umsatzsteuer)<br />
p. a. betragen.<br />
_GESAMTGEBÜHRENAUFKOMMEN<br />
Das Gesamtgebührenaufkommen des Initiators und seiner verbundenen<br />
Unternehmen beträgt € 7.210.714 (zzgl. 5 % Agio).<br />
47
HOLLAND 52<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
_EINLEITUNG<br />
Die folgende Darstellung der steuerlichen Grundlagen geht davon<br />
aus, dass die Anleger Privatpersonen sind, die ihre Beteiligung<br />
im Privatvermögen halten und in der Bundesrepublik<br />
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind. Soweit die Beteiligung<br />
an Holland 52 von Rechtspersonen und/oder im steuerlichen<br />
Betriebsvermögen gehalten wird, kommt es zu einer<br />
von den folgenden Grundsätzen abweichenden Besteuerung.<br />
Die im Folgenden dargestellten Besteuerungsaspekte beschränken<br />
sich auf die für den Anleger wesentlichen Steuerarten<br />
und Besteuerungsgrundsätze. Sie beruhen auf der zum<br />
Zeitpunkt der Prospekterstellung geltenden Steuergesetzgebung,<br />
der veröffentlichten Rechtsprechung sowie der Auffassung<br />
der Finanzverwaltung. Die Auswirkungen des Gesetzes zum<br />
Abbau von Steuervergünstigungen und Ausnahmeregelungen<br />
(Steuervergünstigungsabbaugesetz) wurden, soweit erforderlich,<br />
in die Darstellung einbezogen.<br />
Gesetzgebung, Rechtsprechung und die Auffassung der Finanzverwaltung<br />
zu einzelnen Besteuerungsfragen unterliegen<br />
einer ständigen Entwicklung. Dadurch bedingte Änderungen können<br />
sich für den Anleger vorteilhaft oder nachteilig auswirken.<br />
_WIRKUNG DES BESTEUERUNGSRECHTES<br />
EINES AUSLÄNDISCHEN STAATES<br />
Auf der Grundlage der zwischen den verschiedenen Staaten geschlossenen<br />
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung<br />
(DBA) ist es möglich, durch <strong>Invest</strong>itionen im Ausland eine<br />
steuerliche Entlastung zu erreichen.<br />
Dies geschieht nicht dadurch, dass es sich um Maßnahmen<br />
in so genannten Steueroasen handelt, sondern durch Anwendung<br />
der DBA mit westlichen Industriestaaten, die für bestimmte<br />
Einkünfte dem ausländischen Staat das Besteuerungsrecht<br />
zuweisen. Für Einkünfte aus in den Niederlanden belegenen<br />
Immobilien steht gemäß dem DBA den Niederlanden das Besteuerungsrecht<br />
zu.<br />
In der Bundesrepublik erfolgt eine Freistellung von der<br />
unmittelbaren Besteuerung der Vermietungseinkünfte, diese<br />
unterliegen lediglich dem Progressionsvorbehalt. Da in den<br />
Niederlanden eine verhältnismäßig niedrige Effektivbesteuerung<br />
48<br />
für Vermögenseinkünfte zum Zuge kommt, ergibt sich für Anleger<br />
in Holland-Fonds eine verhältnismäßig geringe Steuerbelastung.<br />
BESTEUERUNG IN DEN NIEDERLANDEN<br />
_EINKOMMENSTEUER<br />
Die Fondsgesellschaft wird in den Niederlanden für einkommensteuerliche<br />
Zwecke als transparente Gesellschaft behandelt.<br />
Voraussetzung für die Einstufung als transparente Gesellschaft<br />
ist, dass die Übertragung von Fondsanteilen nur mit Zustimmung<br />
aller Gesellschafter stattfinden kann. Auch der Zutritt<br />
eines neuen Gesellschafters soll der Zustimmung aller Anleger<br />
unterliegen. Nur der Beitritt zur Gesellschaft innerhalb einer<br />
Frist von sechs Monaten nach Gründung der Gesellschaft kann<br />
ohne Zustimmung stattfinden.<br />
Die Einstufung als transparente Gesellschaft hat zur Folge,<br />
dass die steuerpflichtigen Einkünfte nicht von der Gesellschaft<br />
versteuert, sondern den an dem Fonds beteiligten Anlegern anteilig<br />
im Verhältnis ihrer Beteiligungsquote zugerechnet werden.<br />
Die Anleger sind grundsätzlich verpflichtet, jährlich Steuererklärungen<br />
in den Niederlanden abzugeben, in denen die auf sie<br />
entfallenden Einkünfte erklärt werden. Zum weiteren Verfahren<br />
hinsichtlich der Abgabe der Steuererklärungen in den Niederlanden<br />
wird auf die Ausführungen unter dem Kapitel „Steuerliche<br />
Sonderaspekte“ (S. 54 ff) verwiesen.<br />
In den Niederlanden werden die Einkünfte von Privatpersonen<br />
in drei Einkunftsarten eingeteilt und in ein System von<br />
Einkommensboxen gegliedert, deren Ergebnisse untereinander<br />
nicht verrechenbar sind und die getrennt besteuert werden. Die<br />
Einkünfte aus Immobilien können in Box 1 oder Box 3 versteuert<br />
werden. Grundsätzlich werden Einkünfte aus Vermietung und<br />
Verpachtung Box 3 zugeordnet. Die Ausnahmen – in denen die<br />
Einkünfte in Box 1 zu versteuern sind – werden bei den steuerlichen<br />
Sonderaspekten besprochen.<br />
Die Besteuerung von Einkünften aus Immobilienvermögen<br />
(Box 3) basiert auf einer am Vermögenswert orientierten Bemessungsgrundlage:<br />
Es wird nicht der tatsächliche Überschuss<br />
der Einnahmen über die Ausgaben für Zwecke der Besteuerung
ermittelt, sondern eine fiktive Rendite des Nettovermögenswertes<br />
besteuert.<br />
Der Nettovermögenswert ermittelt sich hierbei nach dem<br />
anteiligen Immobilienwert abzüglich der anteiligen Schulden,<br />
soweit diese mit der Immobilie in Zusammenhang stehen. Immobilienwert<br />
und Schulden sind mit dem Verkehrswert anzusetzen.<br />
Der Verkehrswert der Immobilie wird nach der noch zu vereinbarenden<br />
praktischen Veranlagungsregelung mit dem niederländischen<br />
Finanzamt dem von den Gemeinden nach dem niederländischen<br />
Immobilienbewertungsgesetz festgestellten Wert<br />
gleichgesetzt. Das Immobilienbewertungsgesetz sieht alle vier<br />
Jahre eine Neubewertung vor. Da die Vereinbarung mit dem<br />
Finanzamt noch nicht geschlossen wurde, wurde in den vorliegenden<br />
Prognose- und Beispielrechnungen auf Basis des<br />
Kaufpreises ohne Anschaffungsnebenkosten kalkuliert. (Siehe<br />
weiter auf S. 55, »Steuerliche Abwicklung«.)<br />
Die zur Finanzierung aufgenommenen Hypothekendarlehen<br />
mindern den Nettovermögenswert. Ebenso mindern aufgenommene<br />
Kredite zur Finanzierung der Fondsanteile die Bemessungsgrundlage,<br />
soweit sie mit der Immobilie in Zusammenhang<br />
stehen.<br />
Bestimmte Schulden, die bei einem Übergang des Fondsanteils<br />
im Wege der Erbschaft entstanden sind oder durch eine<br />
Substitution einen Bezug zu einem Gesellschaftsanteil bekommen,<br />
sind unter Umständen nicht abzugsfähig. Bei Vorliegen<br />
eines entsprechenden Sachverhaltes sollte der persönliche<br />
Steuerberater konsultiert werden. Schulden gegenüber dem<br />
niederländischen Finanzamt können bei der Ermittlung des<br />
Nettovermögenswertes grundsätzlich nicht abgezogen werden.<br />
Ob Anschaffungsnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer)<br />
sowie übrige Fondskosten zum Immobilienwert gerechnet<br />
werden müssen, ist noch nicht abschließend geklärt.<br />
Da jedoch nach der noch zu vereinbarenden praktischen<br />
Veranlagungsregelung mit dem niederländischen Finanzamt<br />
(siehe dazu S. 55, »Steuerliche Abwicklung«) der von den Gemeinden<br />
nach dem niederländischen Immobilienbewertungsgesetz<br />
festgestellte Wert als Immobilienwert angesetzt wird, ist<br />
diese Frage für Anleger, die an der Veranlagungsregelung mit<br />
dem niederländischen Finanzamt teilnehmen, nicht relevant.<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
In den Niederlanden steuerpflichtige Einkünfte, die minderjährige<br />
Kinder – z. B. durch eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft<br />
– erzielen, sind dem jeweiligen Elternteil zuzurechnen,<br />
dem das Sorgerecht zusteht. Wenn beiden Elternteilen das Sorgerecht<br />
obliegt, werden die Einkünfte beiden Elternteilen jeweils<br />
zur Hälfte zugerechnet.<br />
Auf das so ermittelte Nettovermögen wird eine fiktive Rendite<br />
in Höhe von 4 % als steuerbares Jahresergebnis angesetzt,<br />
auf das ein gleichmäßiger Steuersatz von 30 % erhoben wird.<br />
Hierbei ist das durchschnittliche Nettovermögen eines Jahres<br />
für die Berechnung des steuerbaren Ergebnisses maßgebend.<br />
Wenn erst im Laufe des Jahres Box 3-Vermögen erworben wird<br />
oder im Laufe des Jahres kein Box 3-Vermögen mehr gehalten<br />
wird, wird die fiktive Rendite zeitanteilig reduziert, wodurch im<br />
Endeffekt nur für die Periode, während der Box 3-Vermögen in<br />
den Niederlanden gehalten wird, eine Zurechnung der fiktiven<br />
Rendite stattfindet. Wenn ein Anleger jedoch bereits in den Niederlanden<br />
für Box 3-Vermögen steuerpflichtig ist und er seine<br />
Steuerpflicht durch Kauf eines Fondsanteils erweitert, gilt diese<br />
zeitanteilige Reduzierung der fiktiven Rendite gemäß Wortlaut<br />
des Gesetzes nicht. Dies kann zu einem steuerlichen Vorteil,<br />
aber auch zu einem steuerlichen Nachteil führen. Ein vergleichbarer<br />
Effekt kann beim Verkauf eines KG-Anteils entstehen,<br />
wenn die Box 3-Steuerpflicht nicht durch den Verkauf des Anteils<br />
endet.<br />
Der geschuldete Steuerbetrag wird um einen allgemeinen<br />
Abzugsbetrag von € 55 (Stand: 2004), in bestimmten Fällen erhöht<br />
um Zuschläge, gekürzt. Diese Steuerkürzung wird jedoch<br />
nur unbeschränkt Steuerpflichtigen gewährt. Beschränkt<br />
Steuerpflichtige – wie z. B. in Deutschland ansässige Anleger,<br />
die in einem Holland-Fonds investiert haben – haben ein Wahlrecht,<br />
nach dem eine Behandlung als in den Niederlanden unbeschränkt<br />
Steuerpflichtiger gewählt werden kann. Falls diese<br />
Option genutzt wird, hat auch der in Deutschland ansässige<br />
Anleger, der in einem Holland-Fonds investiert hat, Anspruch<br />
auf die Steuerkürzung und auf den für Steuerinländer geltenden<br />
Vermögensfreibetrag von € 19.252 (Stand: 2004).<br />
Bei einer Wahl der unbeschränkten Steuerpflicht wird<br />
grundsätzlich das gesamte Einkommen (Welteinkommen) in<br />
49
den Niederlanden steuerpflichtig, wobei – gemäß DBA – für<br />
Einkommen, das nicht in den Niederlanden steuerpflichtig ist,<br />
eine Freistellung erfolgt.<br />
Die Steuerkürzung und der Vermögensfreibetrag sind<br />
hierbei auf das gesamte Einkommen zu verteilen und wirken<br />
sich daher nur in dem Verhältnis aus, in dem in den Niederlanden<br />
steuerpflichtige Einkünfte zu steuerbefreiten ausländischen<br />
Einkünften stehen.<br />
Die geringen verbleibenden Vorteile werden den damit im<br />
Zusammenhang stehenden administrativen Mehraufwand in<br />
den meisten Fällen nicht ausgleichen. Im Allgemeinen wird<br />
eine Option für die unbeschränkte Steuerpflicht in den Niederlanden<br />
nur vorteilhaft sein, wenn ein Großteil des Einkommens<br />
aus den Niederlanden bezogen wird.<br />
Für alle Steuerpflichtigen gilt eine jährliche Nichtveranlagungsgrenze.<br />
Diese Nichtveranlagungsgrenze gilt unabhängig<br />
von der Frage, ob jemand beschränkt oder unbeschränkt steuerpflichtig<br />
ist.<br />
Wenn der zu zahlende Steuerbetrag unter € 217 (Stand:<br />
2004) liegt, ist der fällige Betrag nicht zu entrichten. Hierbei ist<br />
zu beachten, dass weitere in den Niederlanden zu versteuernde<br />
Einkünfte (z.B. aus weiteren Immobilienbeteiligungen in den<br />
Niederlanden) den Steuerbetrag erhöhen.<br />
Die Nichtveranlagungsgrenze gilt pro Person. Verheiratete<br />
Anleger sollten daher in Erwägung ziehen, die Zeichnung jeweils<br />
zur Hälfte vorzunehmen, damit die Nichtveranlagungsgrenze<br />
gegebenenfalls zweimal genutzt werden kann. Die Nichtveranlagungsgrenze<br />
wird der jährlichen Inflation angepasst.<br />
Auf Seite 36 weisen Beispielrechnungen die Ermittlung der<br />
Nettoausschüttung aus. Individuelle Beispielrechnungen stellt<br />
das Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. auf Wunsch zur Verfügung.<br />
_SCHENKUNG- UND ERBSCHAFTSTEUER<br />
Zwischen den Niederlanden und der Bundesrepublik Deutschland<br />
besteht zurzeit kein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung<br />
auf dem Gebiet der Schenkung- und Erbschaftsteuer.<br />
Daher sind beide Staaten zur Erhebung der entsprechenden<br />
Steuern berechtigt. Für in der Bundesrepublik Ansässige wird<br />
eine doppelte Besteuerung durch die Anrechnung der niederländischen<br />
auf die deutsche Steuer vermieden.<br />
Bei Schenkung und im Todesfall löst nicht nur die Übertragung<br />
des juristischen Eigentums, sondern auch des wirtschaftlichen<br />
Eigentums an einer niederländischen Immobilie Schenkung-<br />
bzw. Erbschaftsteuer aus.<br />
Die Steuer bemisst sich nach dem anteiligen Verkehrswert<br />
der Immobilie abzüglich der anteiligen Hypothekendarlehen.<br />
50<br />
Der Steuertarif ist progressiv ausgestaltet und richtet sich<br />
einerseits nach dem steuerlichen Wert des Erwerbs und andererseits<br />
nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser/Schenker<br />
und Erben/Beschenkten. Für die Ermittlung des<br />
Steuersatzes werden die Erben/Beschenkten in drei Gruppen<br />
eingeteilt.<br />
� Gruppe 1: Ehegatten und Kinder, Enkelkinder usw. (nicht<br />
verheiratete zusammenlebende Partner werden<br />
u. U. den Ehegatten gleichgestellt)<br />
� Gruppe 2: Geschwister, Eltern, Großeltern usw.<br />
� Gruppe 3: andere Erwerber<br />
Der für diese jeweiligen Gruppen zu ermittelnde Steuersatz ist<br />
aus der nachstehenden Tabelle abzulesen.<br />
Für Enkelkinder, Urenkel usw. in der ersten Gruppe gilt zwar<br />
die Tariftabelle der ersten Gruppe, jedoch muss der gemäß der<br />
Tabelle berechnete Betrag der geschuldeten Steuer um 60 %<br />
erhöht werden.<br />
Die Tariftabelle ergibt einen gestaffelten Steuersatz. Im Falle<br />
des Überschreitens der jeweiligen Stufen wird lediglich der<br />
über die einzelnen Grenzbeträge hinausgehende Teilbetrag der<br />
Bereicherung mit einem höheren Steuersatz belastet.<br />
Es gibt für Schenkungen und Vererbungen durch nicht in<br />
den Niederlanden ansässige Personen grundsätzlich keine Befreiungen<br />
oder Freibeträge. Nur wenn die Schenkung oder die<br />
Vererbung zu 90 % oder mehr aus niederländischem Vermögen<br />
besteht, gibt es die Möglichkeit, für die Behandlung zu optieren,<br />
als wäre der Schenker oder Erblasser eine inländische Person.<br />
Dies wird normalerweise nur im Falle einer Schenkung möglich<br />
sein, weil bei einer Vererbung im Allgemeinen der Nachlass nicht<br />
zu 90 % oder mehr aus niederländischem Vermögen besteht.<br />
Wenn jedoch bei einer Schenkung nur ein KG-Anteil an einem<br />
Holland-Fonds übertragen wird, wäre diese Bedingung<br />
schon eher erfüllt. Dabei ist zu beachten, dass mehrere Schenkungen<br />
von einer Person an die gleiche Person innerhalb eines<br />
Zeitraums von zwei Jahren zusammengerechnet werden. Für<br />
Schenkungen von Eltern an Kinder beträgt dieser Zeitraum ein<br />
Kalenderjahr. Schenkungen von einem Erblasser, die dieser<br />
innerhalb von 180 Tagen vor seinem Ableben vorgenommen hat,<br />
werden dem Nachlass zugerechnet, wenn bei der Vererbung<br />
für die 90 %-Regelung optiert wird.<br />
Die Befreiungen, die beansprucht werden können, sind jedoch<br />
gering. Für Schenkungen an Kinder gilt z. B. nur eine jährliche<br />
Befreiung bis zu einer Höhe von € 4.243 (Stand: 2004).<br />
Einmal im Leben eines Kindes kann auf Antrag eine erhöhte Be
STEUERSÄTZE<br />
freiung bis zu einer Höhe von € 21.209 (Stand: 2004) beansprucht<br />
werden, wenn das Kind zwischen 18 und 35 Jahre alt ist. Darüber<br />
hinaus ist zu beachten, dass wegen gezielter Zusammenlaufregeln<br />
bei Schenkungen – auch wenn ein Freibetrag beantragt<br />
wird – immer eine Gesamtbelastung von mindestens 6 %<br />
Schenkung- und/ der Grunderwerbsteuer erreicht wird. Die bei<br />
einer Schenkung anfallende Grunderwerbsteuer wird auf die<br />
geschuldete Schenkungsteuer angerechnet.<br />
Die entgeltliche Übertragung einer Immobilie wird normalerweise<br />
keine Schenkungsteuer in den Niederlanden auslösen.<br />
Es gibt jedoch eine Regelung zur Verhinderung von Missbräuchen.<br />
Diese ist zu berücksichtigen, wenn innerhalb eines Zeitraums<br />
von einem Jahr vor Versterben eines Erblassers die<br />
Immobilie entgeltlich übertragen wird, das Eigentum der Immobilie<br />
letztendlich aber innerhalb eines bestimmten Familienkreises<br />
bleibt. In derartigen Fällen sollte der Rat des persönlichen<br />
Steuerberaters eingeholt werden.<br />
_GRUNDERWERBSTEUER/UMSATZSTEUER<br />
Grundsätzlich unterliegt der Erwerb von niederländischen Immobilien<br />
einer grunderwerbsteuerlichen Belastung von 6 %. Der<br />
Erwerb eines Neubaus ist aber wegen des Zusammenlaufens<br />
mit der Umsatzsteuer – Übertragung von Neubauten löst in<br />
den Niederlanden immer 19 % Umsatzsteuer (BTW) aus – von<br />
der Grunderwerbsteuer befreit, solange die Immobilie noch<br />
nicht genutzt worden ist. Falls der Erwerb innerhalb von sechs<br />
Monaten nach Erstbezug stattfindet und der Verkäufer nicht<br />
beabsichtigt hat, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu betreiben,<br />
wird aufgrund des so genannten Projektentwicklererlasses<br />
die Grunderwerbsteuer erlassen. Beim Erwerb von Immobilien<br />
wird demnach keine Grunderwerbsteuer anfallen (oder diese<br />
wird erlassen), wenn die Lieferung<br />
(1) entweder vor Erstbenutzung der Immobilie stattfindet und<br />
damit von der Grunderwerbsteuer befreit ist oder wenn sie<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
Wert des erworbenen Tarifgruppe I: Tarifgruppe II: Tarifgruppe III:<br />
Eigentums in € Ehegatte, Kinder/Kleinkinder usw. Geschwister, Eltern, Großeltern usw. Sonstige<br />
von bis a b a b a b<br />
€ 0 € 21.212 € 0 5 % € 0 26 % € 0 41 %<br />
€ 21.212 € 42.419 € 1.060 8 % € 5.515 30 % € 8.696 45 %<br />
€ 42.419 € 84.829 € 2.756 12 % € 11.877 35 % € 18.239 50 %<br />
€ 84.829 € 169.650 € 7.845 15 % € 26.720 39 % € 39.444 54 %<br />
€ 169.650 € 339.293 € 20.568 19 % € 59.800 44 % € 85.247 59 %<br />
€ 339.293 € 848.219 € 52.800 23 % € 134.442 48 % € 185.336 63 %<br />
€ 848.219 und mehr € 169.852 27 % € 378.726 53 % € 505.959 68 %<br />
(2) innerhalb von sechs Monaten nach Erstbenutzung der<br />
Immobilie stattfindet und damit zwar grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig<br />
ist, die Grunderwerbsteuer jedoch<br />
aufgrund des Projektentwicklererlasses erlassen wird.<br />
Bei dem Objekt handelt es sich um einen Neubau. Der Erwerb<br />
der Immobilie durch die Komplementärin unterliegt daher der<br />
Umsatzsteuer. Da die Immobilie nach der Lieferung an die Komplementärin<br />
zum ersten Mal genutzt werden wird, fällt keine<br />
Grunderwerbsteuer an.<br />
Die darauf folgende Übertragung der Fondsimmobilie auf<br />
die Fondsgesellschaft wird innerhalb von sechs Monaten nach<br />
Erstnutzung der Immobilie zum Einstandspreis stattfinden.<br />
Da die Komplementärin und die Fondsgesellschaft für umsatzsteuerliche<br />
Zwecke als ein Steuersubjekt gelten, ist die<br />
Lieferung der Immobilie an die Fondsgesellschaft nicht umsatzsteuerpflichtig.<br />
Die Grunderwerbsteuer bezüglich des Erwerbs durch die<br />
Fondsgesellschaft wird aufgrund des Projektentwicklererlasses<br />
erlassen werden. Die Übertragung der Immobilie auf die Fondsgesellschaft<br />
ist spätestens zum 14.04.2005 geplant. Sollten<br />
nach dieser Übertragung noch Anleger der Fondsgesellschaft<br />
beitreten, so wird auf den Wert der von diesen Anlegern anteilig<br />
erworbenen Immobilie Grunderwerbsteuer anfallen.<br />
Sollte die Fondsgesellschaft bereits vor dem mit dem Verkäufer<br />
vereinbarten Lieferungstermin (geplant zum 15.10.2004)<br />
vollplatziert sein, so wird die Immobilie vom Verkäufer direkt<br />
an die Fondsgesellschaft geliefert werden. In diesem Fall unterliegt<br />
die Lieferung der Umsatzsteuer und, da die Immobilie<br />
vor diesem Erwerb durch die Fondsgesellschaft noch nicht genutzt<br />
wird, fällt keine Grunderwerbsteuer an.<br />
Seit 1996 ist der Erwerb von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds<br />
für nachfolgende Erwerber mit 6 % Grunderwerbsteuer<br />
auf den anteiligen Verkehrswert der Fondsimmobilien<br />
belastet. Die Schulden im Zusammenhang mit den Immobilien<br />
51
sind bei der Ermittlung der maßgebenden Bemessungsgrundlage<br />
für die Grunderwerbsteuer nicht abzugsfähig, womit bei<br />
einer Kommanditeinlage von € 100.000 die Bemessungsgrundlage<br />
durchaus € 200.000 betragen kann (bei einer Fremdfinanzierung<br />
von 50 %).<br />
Von dieser Hauptregel, dass der Erwerb eines Fondsanteiles<br />
grunderwerbsteuerpflichtig ist, gibt es nur wenige Ausnahmen,<br />
z. B. den Erwerb im Erbfall oder den Erwerb durch Schenkung.<br />
Wegen gezielter Zusammenlaufregeln muss bei einer Schenkung<br />
– auch wenn ein Freibetrag beantragt wird – immer mit<br />
einer Gesamtbelastung von mindestens 6 % Schenkungund/oder<br />
Grunderwerbsteuer gerechnet werden.<br />
Eine doppelte Belastung durch niederländische Grunderwerb-<br />
und Schenkungsteuer tritt nicht ein, weil die Grunderwerbsteuer<br />
auf die Schenkungsteuer angerechnet werden<br />
kann. Die Befreiung könnte aber Auswirkungen auf die Anrechnung<br />
von niederländischer Schenkungsteuer auf die deutsche<br />
Schenkungsteuer haben. Bei Schenkung sollte deswegen der<br />
Rat des persönlichen Steuerberaters eingeholt werden.<br />
Die anfallende Umsatzsteuer wird flächenanteilig von der<br />
Finanzverwaltung erstattet, soweit die Vermietung ebenfalls<br />
umsatzsteuerpflichtig erfolgt. Umsatzsteuerpflichtige Vermietung<br />
kann nur stattfinden, wenn die jeweiligen Mieter zu<br />
mindestens 90 % umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielen.<br />
Da der Mieter in diesem Fall eine Bank ist, und eine Bank<br />
keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze erzielt, wird die anfallende<br />
Umsatzsteuer nicht erstattet. Deshalb ist im Mietvertrag<br />
eine Kompensationszahlung des Mieters für die nicht erstattungsfähige<br />
Umsatzsteuer vorgesehen.<br />
_GRUNDSTEUER, WASSERABGABEN UND KANALGEBÜHREN<br />
Von jedem Eigentümer einer Immobilie in Amsterdam wird<br />
Grundsteuer erhoben. DIe Grundsteuer wird aufgrund eines amtlich<br />
festgestellten Wertes der Immobilie ermittelt, dem sogenannten<br />
„WOZ-Wert“. Ein WOZ-Bescheid wird alle vier Jahre<br />
festgestellt. Ferner sind Wasserabgaben, Kanalgebühren und<br />
Verunreinigungssteuer zu zahlen. Sämtliche Positionen wurden<br />
mit den aktuellen Werten in der Fondskalkulation berücksichtigt.<br />
_VERMÖGENSTEUER<br />
Gemäß DBA liegt das ausschließliche Besteuerungsrecht auf<br />
das in den Niederlanden belegene Vermögen bei den Niederlanden.<br />
Da die Vermögensteuer in den Niederlanden im Rahmen<br />
der Steuerreform 2001 abgeschafft wurde, fällt für die Anleger<br />
keine Vermögensteuer in den Niederlanden an.<br />
52<br />
BESTEUERUNG IN DEUTSCHLAND<br />
_EINKOMMENSTEUER<br />
Nach dem Welteinkommensprinzip (§ 2 EStG) haben in der Bundesrepublik<br />
Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige alle Einkünfte<br />
der Besteuerung zu unterwerfen. Art. 4, 19 und 20 des<br />
DBA Deutschland–Niederlande beschränken diesen Grundsatz<br />
dahin gehend, dass sie das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus<br />
unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat (Niederlande)<br />
zuweisen und bestimmen, dass die Bundesrepublik diese Einkünfte<br />
und Vermögenswerte von der Besteuerung freistellt.<br />
Hinsichtlich der Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie<br />
bleibt lediglich der Anspruch der Bundesrepublik Deutschland,<br />
die ausländischen Einkünfte (errechnet nach deutschen<br />
Gewinnermittlungsvorschriften) gemäß § 32 b EStG bei der Ermittlung<br />
des Steuersatzes einzubeziehen, mit dem nur die inländischen<br />
Einkünfte belastet werden. Es handelt sich hier um<br />
den so genannten Progressionsvorbehalt. <strong>Invest</strong>oren sollten<br />
die Auswirkungen des Progressionsvorbehaltes von ihren steuerlichen<br />
Beratern prüfen lassen.<br />
Zu beachten ist, dass negative niederländische Einkünfte<br />
nach geltender Rechtslage ausschließlich mit positiven niederländischen<br />
Vermietungseinkünften verrechnet werden können.<br />
Erzielen Anleger in demselben Jahr keine positiven Vermietungseinkünfte<br />
aus in den Niederlanden belegenem Grundvermögen,<br />
ist die Verrechnung in den nachfolgenden Jahren vorzunehmen.<br />
Eine Verringerung des maßgeblichen Steuersatzes (negativer<br />
Progressionsvorbehalt) kommt in Deutschland nach derzeitiger<br />
Rechtslage nicht in Betracht, da es sich bei den Einkünften aus<br />
der Vermietung der Immobilie um so genannte passive Einkünfte<br />
handelt (§2a EStG). In einem am 13.11.2002 gefassten Beschluss<br />
hat der Bundesfinanzhof (BFH) jedoch festgestellt, dass aus seiner<br />
Sicht Bedenken hinsichtlich der Frage bestehen, ob diese<br />
eingeschränkte Verlustverrechnungsmöglichkeit mit europarechtlichen<br />
Vorschriften des EG-Vertrages vereinbar sei. Die Frage<br />
wurde daher dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) zur Entscheidung<br />
vorgelegt. Dabei stellt der BFH dem EuGH zunächst<br />
die Frage, ob die Nichtberücksichtigung negativer Ergebnisse<br />
aus europäischen Einkunftsquellen gegen europäisches Recht<br />
verstößt. Sollte diese Frage negativ zu entscheiden sein, bittet<br />
der BFH um Beantwortung der Frage, ob die Nichtberücksichtigung<br />
entsprechender Verluste bei der Ermittlung des Steuersatzes<br />
(negativer Progressionsvorbehalt) gegen europäisches<br />
Recht verstößt.<br />
Mit einer kurzfristigen Entscheidung über die Fragen durch<br />
den EuGH ist nicht zu rechnen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen,
dass sich insbesondere eine positive Entscheidung zu der ersten<br />
Frage nachteilig für Anleger auswirken könnte, da bei einer<br />
entsprechenden Entscheidung nicht nur Verluste, sondern möglicherweise<br />
auch positive Einkünfte aus europäischen Einkunftsquellen<br />
in der Bundesrepublik zu berücksichtigen wären.<br />
Für die seitens der Gesellschaft realisierten Zinseinnahmen<br />
liegt das Besteuerungsrecht bei der Bundesrepublik Deutschland.<br />
Aus diesen Einnahmen kann sich ein geringes steuerpflichtiges<br />
Einkommen ergeben.<br />
_GEWERBESTEUER<br />
Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine gewerblich geprägte<br />
Personengesellschaft, deren Einkünfte als solche aus einem<br />
Gewerbebetrieb zu behandeln sind und daher grundsätzlich der<br />
Gewerbesteuer unterliegen. Da nach den Regelungen des DBA<br />
das Besteuerungsrecht für die Einkünfte aus der in den Niederlanden<br />
belegenen Immobilie bei den Niederlanden liegt und lediglich<br />
die Einkünfte aus der von der Gesellschaft gehaltenen Liquiditätsreserve<br />
dem deutschen Besteuerungsrecht unterliegen,<br />
wird sich regelmäßig ein geringes, in der Bundesrepublik steuerpflichtiges<br />
Ergebnis einstellen. Unter Berücksichtigung des gewerbesteuerlichen<br />
Freibetrages für Personengesellschaften ist<br />
aufgrund der vorliegenden Planrechnung daher davon auszugehen,<br />
dass sich keine Gewerbesteuerbelastung ergibt. Eine abweichende<br />
Beurteilung kann sich jedoch insbesondere für das Jahr<br />
2004 ergeben, wenn die Übertragung der Fondsimmobilie auf die<br />
Fondsgesellschaft später erfolgt als im Rahmen der Planungsrechnung<br />
angenommen. In diesem Fall würde die Fondsgesellschaft<br />
aus der verzinslichen Anlage der Gesellschaftereinlagen<br />
in der Bundesrepublik steuerpflichtige Einnahmen erzielen, die<br />
zu einer gewerbesteuerlichen Belastung der Gesellschaft und,<br />
infolge der Steuerzahlung, zu einer Reduzierung der Liquiditätsreserve<br />
führen können.<br />
Sollte die Fondsgesellschaft aufgrund höherer, in der Bundesrepublik<br />
steuerpflichtiger Einkünfte einer gewerbesteuerlichen<br />
Belastung unterliegen, käme es bei den Gesellschaftern,<br />
soweit diese die individuellen Voraussetzungen hierfür erfüllen,<br />
zu einer pauschalen Gewerbesteueranrechnung auf die Einkommensteuer<br />
(§ 35 EStG). Hierbei ist der für die Gesellschaft<br />
festgesetzte Gewerbesteuer-Messbetrag im Verhältnis der Kapitaleinlagen<br />
auf die Gesellschafter zu verteilen. Der anteilig den<br />
Gesellschaftern zuzurechnende Gewerbesteuer-Messbetrag ist<br />
mit 1,8 zu multiplizieren und auf die Einkommensteuer anzurechnen.<br />
Durch die pauschale Gewerbesteueranrechnung wird<br />
die Einkommensteuer maximal bis auf € 0 reduziert, eine Erstattung<br />
der anzurechnenden Gewerbesteuer erfolgt nicht.<br />
_VERMÖGENSTEUER<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
Das Bundesverfassungsgericht hat durch ein im Jahr 1995 ergangenes<br />
Urteil das Vermögensteuergesetz für verfassungswidrig<br />
erklärt und den Gesetzgeber zu einer Neuregelung aufgefordert.<br />
Da eine entsprechende Neuregelung nicht getroffen<br />
wurde, wird seit dem 01.01.1997 trotz des formell weiter bestehenden<br />
Gesetzes keine Vermögensteuer mehr erhoben.<br />
_SCHENKUNG- UND ERBSCHAFTSTEUER<br />
Hinsichtlich des Vermögensüberganges im Wege der Erbschaft<br />
bzw. Schenkung haben sowohl die Niederlande (Belegenheitsstaat<br />
der Immobilie) als auch die Bundesrepublik (Wohnsitzstaat<br />
der <strong>Invest</strong>oren) ein Besteuerungsrecht. Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung<br />
wird die in den Niederlanden festgesetzte und<br />
entrichtete Schenkungsteuer auf Antrag insoweit auf die deutsche<br />
Steuer angerechnet, als auf das niederländische Vermögen<br />
in Deutschland eine Steuer festgesetzt wird; unter Umständen<br />
erfolgt eine quotale Anrechnung der niederländischen Steuer.<br />
Bei der Bemessung der Steuer in Deutschland ist das Grundvermögen<br />
mit dem Verkehrswert anzusetzen. Dieser ist um die<br />
im Zeitpunkt der Schenkung bzw. Erbschaft noch bestehenden<br />
Verbindlichkeiten zu reduzieren, die im Zusammenhang mit dem<br />
Erwerb des Grundstücks durch die Gesellschaft bzw. mit der<br />
Finanzierung der Beteiligung durch den Gesellschafter eingegangen<br />
wurden. Nach den steuerlichen Regelungen zu gemischten<br />
Schenkungen können sich hierbei jedoch keine negativen<br />
Vermögenswerte ergeben. Die wirtschaftliche Bereicherung des<br />
Beschenkten ermittelt sich wie folgt:<br />
Steuerwert der Leistung Verkehrswert der Bereicherung<br />
des Schenkers X des Beschenkten<br />
Verkehrswert der Leistung des Schenkers<br />
Für Vermögensübergänge gelten in Erb- und Schenkungsfällen<br />
die gleichen Steuersätze. Diese sind vom Verwandtschaftsverhältnis<br />
und vom steuerlichen Wert des Vermögensüberganges<br />
abhängig und liegen (nach Abzug von Freibeträgen) zwischen<br />
7% (Steuerklasse I bis € 52.000) und 50 % (Steuerklasse III über<br />
€ 25.500.000). Beim Übergang eines Anteils an der Gesellschaft<br />
können, soweit die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, der<br />
Freibetrag und der verminderte Wertansatz nach § 13 a ErbStG<br />
in Anspruch genommen werden.<br />
_GRUNDERWERBSTEUER<br />
Deutsche Grunderwerbsteuer wird ausschließlich bei Erwerbsvorgängen<br />
und erwerbsähnlichen Vorgängen erhoben, die im<br />
53
Inland belegene Grundstücke zum Gegenstand haben. Für den<br />
Erwerb der in den Niederlanden belegenen Grundstücke fällt<br />
daher keine deutsche Grunderwerbsteuer an.<br />
_GRUNDSTEUER<br />
Der deutschen Grundsteuer unterliegt ausschließlich in der Bundesrepublik<br />
belegener Grundbesitz. Da der Grundbesitz in den<br />
Niederlanden belegen ist, fällt keine deutsche Grundsteuer an.<br />
_UMSATZSTEUER<br />
Da der Leistungsort für die Vermietung der Grundstücke in den<br />
Niederlanden liegt, führt die Gesellschaft keine in Deutschland<br />
umsatzsteuerbaren Umsätze aus. Der Gesellschaft in Rechnung<br />
gestellte Umsatzsteuerbeträge für in Deutschland in Anspruch<br />
genommene Leistungen können grundsätzlich nicht als Vorsteuer<br />
geltend gemacht werden. Die Fondsgesellschaft ist gem.<br />
§13b UStG verpflichtet, auf bestimmte Leistungsentgelte an<br />
ausländische Dienstleister im Rahmen der Steuerschuldnerschaft<br />
die Umsatzsteuer an das für die Gesellschaft zuständige<br />
Finanzamt abzuführen.<br />
STEUERLICHE SONDERASPEKTE<br />
_NIEDERLÄNDISCHE BESTEUERUNG DER EINKÜNFTE IN BOX 1<br />
Grundsätzlich werden Einkünfte aus Immobilien der Box 3<br />
zugeordnet. Die Einkünfte können jedoch auch in Box 1 zu versteuern<br />
sein. Eine Besteuerung in Box 1 findet in folgenden<br />
Ausnahmefällen statt:<br />
� Der Kommanditanteil gehört zu einem Betriebsvermögen<br />
� Der Kommanditanteil wird im Rahmen einer »sonstigen Tätig-<br />
keit« gehalten<br />
� Der Kommanditist steht in einem bestimmten Verwandtschaftsverhältnis<br />
zu einer Person, die über eine Körperschaft mittelbar<br />
an der Fondsgesellschaft beteiligt ist<br />
� Der Kommanditist steht in einem bestimmten Verwandtschaftsverhältnis<br />
zu einer Person, die unmittelbar oder mittelbar<br />
über eine Körperschaft Mieter der Fondsimmobilie ist<br />
� Der Kommanditist ist mittel- oder unmittelbar Gesellschafter<br />
einer Körperschaft oder Personengesellschaft, die Mieter der<br />
Immobilie ist<br />
Dies hat zur Folge, dass die jährlichen Einkünfte aus der Immobilie<br />
nicht durch die fiktive Rendite nach Box 3 berechnet werden.<br />
Bemessungsgrundlage bilden die tatsächlichen Einkünfte<br />
abzüglich zuzurechnender Kosten (Zinsen, Instandhaltung, Abschreibungen<br />
usw.). Darüber hinaus wird auch der künftig er-<br />
54<br />
zielte Gewinn aus der Veräußerung des Anteils oder der Immobilie<br />
versteuert. Der Steuersatz in Box 1 ist – anders als in Box<br />
3 – progressiv steigend von 1 % auf 52 % (Stand 2004).<br />
In den Fällen, in denen ein Verwandtschaftsverhältnis zwischen<br />
Anleger und Kommanditist/Mieter besteht, oder in Fällen,<br />
in denen der Kommanditist selbst als Mieter oder Anteilsinhaber<br />
eines Kommanditisten fungiert, sollte der eigene Steuerberater<br />
befragt werden. Gleiches gilt, wenn ein Anleger seine Beteiligung<br />
zu einem Großteil refinanziert.<br />
_BESTEUERUNG VON VERÄUSSERUNGSGEWINNEN<br />
Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen<br />
werden in den Niederlanden (ohne Berücksichtigung einer<br />
Spekulationsfrist) nicht besteuert, wenn die Einkünfte aus der<br />
Immobilie der Box 3 zugeordnet werden. Entsprechendes gilt<br />
bei der Veräußerung eines Gesellschaftsanteils und der Auflösung<br />
der Fondsgesellschaft. Ausnahmen siehe oben.<br />
In der Bundesrepublik Deutschland zählen Gewinne aus der<br />
Veräußerung einer oder mehrerer Immobilien durch die Fondsgesellschaft<br />
zu den laufenden Einkünften, wenn die Gesellschaft<br />
den Betrieb nicht gleichzeitig einstellt. Da es sich um einen in<br />
den Niederlanden realisierten Gewinn handelt, wird dieser nicht<br />
unmittelbar besteuert, sondern bei der Bemessung des maßgeblichen<br />
Steuersatzes berücksichtigt (Progressionsvorbehalt).<br />
Im Falle der Betriebseinstellung der Gesellschaft durch Veräußerung<br />
aller Immobilien sind den Gesellschaftern entsprechend<br />
den Beteiligungsquoten außerordentliche Einkünfte im<br />
Sinne des §34 Abs. 2 EStG zuzurechnen. Diese sind gemäß §32b<br />
Abs. 2 Nr. 2 EStG mit einem Fünftel bei der Ermittlung des maßgebenden<br />
Steuersatzes zu berücksichtigen (Progressionsvorbehalt).<br />
Der bei der Veräußerung eines Gesellschaftsanteils durch<br />
einen Kommanditisten realisierte Veräußerungsgewinn fällt unter<br />
die Bestimmung des § 16 Abs. 1 Nr. 2 EStG und ist grundsätzlich<br />
im Inland steuerpflichtig, da es sich bei der Gesellschaft um eine<br />
gewerblich geprägte Personengesellschaft handelt. Da die Gesellschaft<br />
jedoch über keinen gewerblichen Geschäftsbetrieb<br />
im Inland verfügt, kann eine Wertsteigerung tatsächlich nur im<br />
unbeweglichen Vermögen in den Niederlanden entstanden sein.<br />
Im Ergebnis realisiert der veräußernde Kommanditist daher<br />
einen außerordentlichen Gewinn, für den das Besteuerungsrecht<br />
bei den Niederlanden liegt. In der Bundesrepublik sind<br />
realisierte Gewinne aus der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen<br />
mit einem Fünftel bei der Ermittlung des Steuersatzes<br />
(Progressionsvorbehalt) zu berücksichtigen. Entsprechend der<br />
eingeschränkten Verrechnungsmöglichkeit laufender negativer
Ergebnisanteile kann auch ein etwaiger Veräußerungsverlust<br />
derzeit nur mit positiven niederländischen Einkünften aus derselben<br />
Einkunftsquelle verrechnet werden.<br />
_DEUTSCHLAND: GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL<br />
Rechtsprechung und Finanzverwaltung haben Abgrenzungskriterien<br />
zu der Frage aufgestellt, wann die private Vermögensverwaltung<br />
in einen gewerblichen Grundstückshandel übergeht.<br />
Danach ist die Veräußerung der Kommanditbeteiligung bzw. die<br />
Veräußerung der Immobilie durch die Gesellschaft für die Beantwortung<br />
der Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen<br />
ist, zu berücksichtigen, soweit die Umstände des<br />
Einzelfalles darauf schließen lassen, dass das Eingehen der Beteiligung<br />
einen über die bloße Vermögensverwaltung hinausgehenden<br />
Charakter hat.<br />
Die sich hieraus ergebenden möglichen Konsequenzen sollten<br />
mit dem persönlichen Steuerberater insbesondere dann<br />
erörtert werden, wenn innerhalb eines Fünfjahreszeitraumes<br />
mehr als drei Immobilien oder Anteile an Immobiliengesellschaften<br />
veräußert werden.<br />
_ZINSEINKÜNFTE<br />
Für realisierte Zinseinnahmen liegt gemäß Artikel 14 und 20<br />
DBA das uneingeschränkte Besteuerungsrecht bei der Bundesrepublik<br />
Deutschland. Hinsichtlich der sich ergebenden Steuerfolgen<br />
wird insbesondere auf die Ausführungen zur Gewerbesteuer<br />
verwiesen. Zusätzlich ist zu beachten, dass die Anleger<br />
mit den anteilig auf sie entfallenden Zinseinkünften der deutschen<br />
Besteuerung unterliegen.<br />
_ÄNDERUNG DER DOPPELBESTEUERUNGSABKOMMEN<br />
Änderungen normierter zwischenstaatlicher Verträge, wie etwa<br />
der Doppelbesteuerungsabkommen, sind in der Regel mit<br />
langfristigen Verhandlungszeiträumen verbunden und können<br />
nur mit Zustimmung beider Vertragsstaaten erfolgen. Solche<br />
Verhandlungen werden seit geraumer Zeit insbesondere im<br />
Hinblick auf deutsch-niederländische Grenzgänger geführt. Das<br />
Ergebnis dieser Verhandlungen bleibt abzuwarten.<br />
_STEUERLICHE A<strong>BW</strong>ICKLUNG<br />
Die Anleger sind grundsätzlich verpflichtet, jedes Jahr in den<br />
Niederlanden eine Steuererklärung abzugeben. Das zuständige<br />
Finanzamt hat eine praktische Regelung angeboten, über die<br />
die Erklärungs- und Zahlungspflichten vereinfacht erfüllt werden<br />
können. Hiernach würde die Fondsgesellschaft eine Liste<br />
mit den steuerlich relevanten Daten aller Anleger beim Finanz-<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
amt einreichen und zudem die von den Anlegern geschuldete<br />
Einkommensteuer an das Finanzamt abführen. Die Anleger<br />
würden, soweit sie keine anderweitig in den Niederlanden zu<br />
versteuernden Erträge erzielen, von den Erklärungs- und Zahlungspflichten<br />
befreit werden. Soweit für einen Anleger niederländische<br />
Steuer anfällt, würde diese sodann von der Fondsgesellschaft<br />
von der Ausschüttung einbehalten werden. Jedoch<br />
würde jeder Anleger die Möglichkeit behalten, selbst eine Steuererklärung<br />
einzureichen, wenn dies in seinem Interesse ist.<br />
Auch das Finanzamt behält das Recht, von jedem Anleger die<br />
Einreichung einer individuellen Steuererklärung zu fordern. Die<br />
bereits abgeführte Steuer würde sodann auf die zu zahlende<br />
Einkommensteuer angerechnet werden.<br />
Außerdem wird aufgrund der Vereinbarung für die Ermittlung<br />
der fiktiven Rendite der Verkehrswert der Immobilie der von den<br />
Gemeinden nach dem niederländischen Immobilienbewertungsgesetz<br />
festgestellte, regelmäßig unter dem Verkehrswert liegende<br />
Wert zugrunde gelegt. Es kann noch zu Ergänzungen und<br />
Abänderungen dieser Regelung kommen. Die Regelung kann<br />
sowohl von der Seite des Finanzamtes als auch von der Fondsgesellschaft<br />
jedes Jahr zum Jahresende gekündigt werden.<br />
Im Gesellschaftsvertrag wird die Treuhänderin bevollmächtigt,<br />
eine derartige Regelung für die Anleger (unmittelbar wie<br />
mittelbar über die Treuhänderin beigetretene) einzugehen. Im<br />
Gesellschaftsvertrag werden die Komplementärin und die Treuhänderin<br />
bevollmächtigt, die bezüglich der Beteiligung eines Anlegers<br />
nach der Regelung anfallende Steuer zu Lasten der Ausschüttung<br />
an diesen Anleger zu entrichten. Jeder Anleger hat<br />
nach dem Gesellschaftsvertrag stets die Möglichkeit, nicht an<br />
dem Verfahren teilzunehmen. Allerdings hat der nicht teilnehmende<br />
Anleger die Verpflichtung, selbst eine Steuererklärung<br />
abzugeben und die Einkommensteuer zu entrichten. Dieser Anleger<br />
darf zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage in Box 3<br />
nicht den von den Gemeinden nach dem niederländischen Immobilienbewertungsgesetz<br />
festgestellten Immobilienwert ansetzen<br />
und in jedem Fall fallen auf die geschuldete Einkommensteuer<br />
bezüglich der Beteiligung Verzugszinsen an. Bei den Berechnungen<br />
wird davon ausgegangen, dass der <strong>Invest</strong>or keine weiteren<br />
in den Niederlanden steuerpflichtigen Einkünfte erzielt.<br />
Mit der in der Bundesrepublik erforderlichen steuerlichen<br />
Abwicklung für die Anleger, die ausschließlich an vom Bankhaus<br />
<strong>Wölbern</strong> & Co. emittierten Holland-Fonds beteiligt sind, hat die<br />
Gesellschaft auf eigene Rechnung einen externen Steuerberater<br />
beauftragt, so dass der einzelne Zeichner im Hinblick auf die<br />
im Zusammenhang mit den erzielten Mieteinkünften aus der Beteiligung<br />
frei von zusätzlichen Erklärungsarbeiten und Kosten ist.<br />
55
HOLLAND 52<br />
Chancen und Risiken<br />
_VORBEMERKUNG<br />
Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sind unternehmerisch<br />
geprägte <strong>Invest</strong>itionen, bei denen der Chance auf eine<br />
überdurchschnittliche Vermögensmehrung im günstigsten Fall,<br />
auch das Risiko eines Verlustes der eingesetzten Einlage im<br />
ungünstigsten Fall, gegenüber steht. Bei der Beurteilung eines<br />
Beteiligungsangebotes kommt der Analyse der allgemeinen<br />
Risiken (Konjunkturentwicklung, Änderung der Steuergesetzgebung<br />
etc.) und der speziellen Risiken (Vermietungs- und Kostenrisiko,<br />
Bauerrichtungsrisiko etc.) eine besondere Bedeutung zu.<br />
Die Risikostruktur derartiger <strong>Invest</strong>ments ist beispielsweise<br />
nicht zu vergleichen mit der Risikostruktur festverzinslicher<br />
Wertpapiere (niedrigeres Risiko) einerseits oder Aktienanlagen<br />
mit einer hohen Volatilität andererseits.<br />
_INVESTITIONSVOLUMEN<br />
Das Objekt in Amsterdam Zuidoost wurde mit notariellem Kaufvertrag<br />
vom 28.05.2003 von der Verkäuferin Bouwfonds Ontwikkeling<br />
B.V. in Erbpacht erworben. Die Komplementärin<br />
übernimmt das Objekt voraussichtlich zum 15.10.2004 und wird<br />
es nach Vollplatzierung, spätestens jedoch zum 14.04.2005, an<br />
die Fondsgesellschaft zu den gleichen Konditionen übertragen.<br />
Grundlage des Kaufpreises von voraussichtlich € 98.265.271 ist<br />
die kapitalisierte Jahresmiete zum Zeitpunkt der Übernahme<br />
von ca. € 7.339.157.<br />
Diese indexabhängige Kaufpreisermittlung wurde zwischen<br />
Käuferin und Verkäuferin vereinbart. Insofern besteht das Risiko,<br />
dass der endgültige Kaufpreis und damit auch das <strong>Invest</strong>itionsvolumen<br />
von der dargestellten Planung abweichen. Als Folge<br />
daraus ist es möglich, dass bei gleichbleibender Ausschüttung<br />
die Liquiditätsreserve bei Auflösung der Gesellschaft höher oder<br />
auch geringer ist, als prognostiziert.<br />
_FERTIGSTELLUNGSRISIKO<br />
Das Bürogebäude soll laut Planung am 15.10.2004 an den<br />
Mieter übergeben werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit,<br />
dass einige bei einem Neubau üblichen Restmängel nicht<br />
zeitnah behoben werden können. Für diesen Fall sieht der<br />
Kaufvertrag eine Ausgleichsregelung in Form einer Zahlung<br />
56<br />
oder Sicherheitsleistung durch die Verkäuferin vor. Aus der<br />
Bonität der Verkäuferin kann ein entsprechendes Sicherheitspotenzial<br />
für die Erfüllung dieser Verpflichtung abgeleitet<br />
werden. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung entspricht der<br />
Baufortschritt den Planungen.<br />
_VERMIETUNG<br />
Wie in dem Abschnitt »Mieter und Mietvertrag« dieses Emissionsprospektes<br />
beschrieben, ist das Objekt zu 100 % für eine<br />
Vertragslaufzeit von 10 Jahren fest vermietet. Weiterhin wurden<br />
vertraglich 5 Optionen auf jeweils 5 Jahre Verlängerung vereinbart.<br />
Grundsätzlich besteht das Risiko, dass nach Ablauf der<br />
Festmietzeit die Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses<br />
um 5 Jahre mieterseitig nicht ausgeübt wird und die Immobilie<br />
neu vermietet werden muss.<br />
Die damit verbundenen Kosten (Umbaukosten, Makler, Leerstand)<br />
sind in der Prognoserechnung nicht enthalten und würden<br />
zu einer entsprechenden Reduktion des Bewirtschaftungsergebnisses<br />
der Fondsgesellschaft führen. Darüber hinaus<br />
besteht das Risiko, dass die Neuvermietung nur zu einem niedrigeren<br />
Mietzins durchgeführt werden kann als derzeit in der<br />
Prognoserechnung berücksichtigt. Auch dies würde zu einer<br />
Reduzierung des Bewirtschaftungsergebnisses der Fondsgesellschaft<br />
führen (vgl. »Sensitivitätsanalyse«, S. 37).<br />
_MIETENTWICKLUNG<br />
Die in der Prognoserechnung angenommene Inflationsrate beträgt<br />
für die Jahre 2004 und 2005 1,50 % p. a., für die Jahre 2006<br />
und folgende 2,50 %. Für den gesamten Prognosezeitraum<br />
beträgt die durchschnittliche Inflationsrate somit 2,38 %. Der<br />
Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre betrug in den<br />
Niederlanden etwas über 2,50 % p. a.<br />
Die tatsächliche Preissteigerungsrate kann jedoch auch geringer<br />
ausfallen (dies war beispielsweise im Jahresdurchschnitt<br />
1999 mit ca. 2 % p. a. der Fall), was sich dann voraussichtlich in<br />
entsprechend geringeren Ausschüttungen auswirken würde.<br />
Sofern die tatsächliche Inflationsrate über der prognostizierten<br />
liegt, würde sich ein erhöhtes Mietaufkommen und tendenziell<br />
auch ein höherer Veräußerungsgewinn einstellen.
Eine von der unterstellten Entwicklung abweichende Anpassung<br />
ist in der dargestellten Prognoserechnung nicht enthalten.<br />
Nach Ablauf der Festmietzeit (voraussichtlich 14.10.2014)<br />
besteht die Möglichkeit der Mietzinsanpassung an das dann<br />
geltende Marktniveau.<br />
_ZINSÄNDERUNGS-/FINANZIERUNGSRISIKEN<br />
Die Darlehenszinsen sind für eine Laufzeit von zehn Jahren festgeschrieben.<br />
Für den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wird<br />
mit einem Zinssatz kalkuliert, der sich am langjährigen statistischen<br />
Durchschnittswert orientiert. Trotzdem besteht das<br />
Risiko, dass die Anschlussfinanzierung nur zu einem höheren<br />
Zinssatz abgeschlossen werden kann, so dass sich der Liquiditätsüberschuss<br />
entsprechend verringert. Ein niedrigerer Zinssatz<br />
würde zu einem höheren Liquiditätsüberschuss und damit<br />
auch zu einer höheren Ausschüttung führen.<br />
Ferner wird in der Wirtschaftlichkeitsberechnung von einer<br />
Platzierungsphase von sechs Monaten, bis 15.10.2004 ausgegangen.<br />
Eine längere Platzierungsdauer hätte, von steuerlichen<br />
Auswirkungen (z. B. partielle Belastung mit Grunderwerbsteuer<br />
und Gewerbesteuer) abgesehen, für den Zeitraum bis zur Vollplatzierung<br />
höhere Fremdkapitalzinsen zur Folge. Sofern das<br />
Zinsniveau unter dem der prognostizierten Ausschüttung liegt,<br />
sind keine negativen Liquiditätsauswirkungen zu erwarten<br />
(Leverage-Effekt). Ein Ansteigen des Zinsniveaus darüber hinaus<br />
würde jedoch zu einer Reduzierung des Liquiditätsüberschusses<br />
und damit der Ausschüttung in der Platzierungsphase führen.<br />
Zudem kann aufgrund eines niedrigeren Platzierungsstandes<br />
nach dem 14.04.2005 das Verhältnis von Fremdkapital zu<br />
Eigenkapital ansteigen. Dem Risiko einer veränderten Kapitalstruktur<br />
würde durch eine Erhöhung der Tilgung begegnet,<br />
was wiederum die Höhe der prognostizierten Ausschüttungen<br />
beeinflussen würde.<br />
_WERTENTWICKLUNG<br />
Der Verkauf des Objektes kann von einer Vielzahl von Faktoren<br />
sowohl positiv als auch negativ beeinflusst werden. Aus diesem<br />
Grunde wird im Rahmen des Abschnittes »Liquidationsprognose«<br />
auf Seite 34 ff. des Prospektes eine entsprechende Bandbreite<br />
bei der Betrachtung möglicher Verkaufsszenarien dargestellt.<br />
Letztendlich besteht das Risiko, dass der Verkaufspreis des<br />
Objektes nicht ausreicht, um das valutierende Fremdkapital der<br />
58<br />
Gesellschaft vollständig zurückzuführen, und somit der prognostizierte<br />
Erfolg der Beteiligung nicht eintritt, so dass das Eigenkapital<br />
nicht oder nicht vollständig zurückgeführt werden kann.<br />
_MIETERBONITÄT<br />
Bei dem Mieter handelt es sich um ein Unternehmen aus dem<br />
Finanzdienstleistungssektor, dessen Bonität vor Vertragsabschluss<br />
sorgfältig geprüft wurde. Ein Mietausfallrisiko dürfte<br />
deshalb gering sein. Bei dauerhaftem Ausfall des Mieters hätte<br />
dies voraussichtlich negative Folgen für die Ausschüttung bzw.<br />
den Liquidationserlös.<br />
_INSTANDHALTUNGS-/BEWIRTSCHAFTUNGS-/BETRIEBSKOSTEN<br />
Im Rahmen der Bewirtschaftung des Objektes sind laufende<br />
Instandhaltungs-, Bewirtschaftungs- und Betriebskosten in<br />
der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen. Die in<br />
der Kalkulation zugrunde gelegten Kostensätze basieren auf<br />
den langfristigen Erfahrungen des Initiators und sind insofern<br />
angemessen berücksichtigt. Dennoch ist nicht auszuschließen,<br />
dass höhere Aufwendungen anfallen könnten, die zu einer entsprechenden<br />
Reduzierung des Liquiditätsergebnisses der Fondsgesellschaft<br />
führen würden.<br />
So besteht beispielsweise das Risiko, dass die im Rahmen<br />
der Betriebskosten berücksichtigte Abgabenlast für Versicherungsprämien,<br />
Grundsteuern etc. durch nicht zu beeinflussende<br />
Entscheidungen durch Staat oder Vertragspartner erhöht wird<br />
oder die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen höher ausfallen<br />
als geplant.<br />
Andererseits wird in der Prognoserechnung davon ausgegangen,<br />
dass die Aufwendungen tatsächlich jährlich verbraucht<br />
werden. Einsparungen würden unter Umständen zu einer Erhöhung<br />
der jährlichen Ausschüttung führen. Zudem ist darauf<br />
hinzuweisen, dass die unterstellten Kostensteigerungen mit<br />
2,75 % deutlich über der kalkulierten durchschnittlichen Inflationsrate<br />
(2,38 %) liegen, so dass hieraus ein entsprechendes<br />
Sicherheitspotenzial abgeleitet werden kann.<br />
_VERKÄUFLICHKEIT/FUNGIBILITÄT VON ANTEILEN<br />
Für den Verkauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds<br />
existiert weder ein amtlicher Markt, noch gibt es ein Rückgaberecht<br />
an die Fondsgesellschaft selbst zu einem vorab festgelegten<br />
Preis. Zwar sind die Treuhänderin wie auch das Bankhaus
<strong>Wölbern</strong> bestrebt – und waren insoweit in der Vergangenheit<br />
auch erfolgreich –, die sich aus dem Gesellschafterkreis ergebenden<br />
Verkaufswünsche durch die Vermittlung von Käufern<br />
zu befriedigen. Eine Gewähr für das Gelingen kann jedoch nicht<br />
gegeben werden.<br />
Ferner ist aus Gründen der steuerlichen Transparenz die<br />
Zustimmung aller Mitgesellschafter für eine Übertragung erforderlich.<br />
Nach zehn Jahren (erstmals per 31.12.2014) kann jeder Gesellschafter<br />
das Gesellschaftsverhältnis jährlich kündigen und<br />
erhält sein Auseinandersetzungsguthaben (ermittelt auf Basis<br />
des Verkehrswertes der Immobilie) in zwei Halbjahresraten bis<br />
zum nächsten Jahresultimo. Unabhängig hiervon kann der <strong>Invest</strong>or<br />
seinen Anteil zum Ende eines jeden Geschäftsjahres veräußern.<br />
Die Veräußerung bedarf jedoch der Zustimmung aller<br />
Mitgesellschafter.<br />
_NACHSCHUSSPFLICHT<br />
Grundsätzlich ist die Haftung auf die Höhe der Hafteinlage beschränkt,<br />
eine vertragliche Nachschusspflicht besteht nicht. Es<br />
besteht das Risiko einer etwaigen Rückzahlungsverpflichtung<br />
von Ausschüttungen, soweit diese den jeweiligen Handelsbilanzgewinnanteil<br />
übersteigen und diese nicht als Rückzahlung des<br />
Gesellschafterdarlehens zu berücksichtigen sind.<br />
_STEUERLICHE RISIKEN<br />
Die steuerlichen Ausführungen und Berechnungen sind von<br />
niederländischen und deutschen Steuerberatern aufgrund der<br />
derzeit bekannten Rechtslage entwickelt und geprüft worden.<br />
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die steuerliche<br />
Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung und<br />
Erlasse der deutschen und/oder niederländischen Finanzverwaltung<br />
künftig verändern wird. Sollte die Vollplatzierung des<br />
Eigenkapitals nicht bis zum 15.10.2004 erfolgen, beabsichtigt<br />
die Gesellschaft der Komplementärin zur Finanzierung des<br />
Grundstückkaufpreises ein Darlehen zu gewähren. Durch eine<br />
Darlehensgewährung erzielte Zinseinkünfte unterlägen dem<br />
deutschen Besteuerungsrecht und könnten zu einer Steuerbelastung<br />
der Gesellschafter führen.<br />
Zudem könnte sich eine gewerbesteuerliche Belastung der<br />
Gesellschaft ergeben, die zu einer Reduzierung der Ausschüttung<br />
führen könnte.<br />
Chancen und Risiken<br />
Bei einem Beitritt von Gesellschaftern nach dem 14.04.2005<br />
würde zudem auf diese Gesellschafteranteile, nicht jedoch auf<br />
die Anteile von bereits beigetretenen Kommanditisten, Grunderwerbsteuer<br />
fällig werden.<br />
_FONDSMANAGEMENT<br />
Generell besteht bei Fondsgesellschaften das Risiko, dass im<br />
Laufe der Entwicklung die Geschäftsführung Eigeninteressen<br />
zum Nachteil der <strong>Invest</strong>oren verfolgt. Dies gilt insbesondere,<br />
wenn die Geschäftsführung kapitalmäßig und/oder organisatorisch/personell<br />
mit den Initiatoren des Fonds verflochten ist.<br />
_PLATZIERUNGSRISIKO<br />
Es besteht das Risiko, dass das geplante Eigenkapital der<br />
Fondsgesellschaft in dem vorgesehenen Zeitraum bis zum<br />
14.04.2005 nicht vollständig, bzw. bis zum 15.10.2004 nicht<br />
50 % des Eigenkapitals eingeworben wird. Für den Fall, dass<br />
bis zum 15.10.2004 nicht mindestens 50 % des Eigenkapitals<br />
eingeworben sind, besteht das Risiko, dass die <strong>Invest</strong>ition nicht<br />
durchgeführt werden kann. Eine Beteiligung ist in diesem Fall<br />
nicht möglich.<br />
Für den Fall, dass das Eigenkapital bis zum 14.04.2005 nicht<br />
vollständig eingeworben werden kann, sieht der Gesellschaftsvertrag<br />
die Erhöhung des Fremdkapitalanteils unter Beachtung<br />
des Prinzips der kaufmännischen Vorsicht vor. Dies würde zu<br />
einem prozentual höheren Anteil eines jeden Kommanditisten<br />
am Vermögen der Gesellschaft führen. Die Bedienung des<br />
zusätzlichen Fremdkapitals kann sich jedoch nachteilig auf die<br />
Liquiditätssituation der Fondsgesellschaft und auch auf die Ausschüttungen<br />
an die Kommanditisten auswirken.<br />
Die nicht vollständige Platzierung des Fonds kann darüber<br />
hinaus zur Rückabwicklung des Fonds führen. Die Realisierung<br />
eines wirtschaftlichen Verlustrisikos ist dabei nicht ausgeschlossen.<br />
Sollten bis zu einem halben Jahr nach Eintragung der Kommanditgesellschaft<br />
in das Handelsregister (vorgesehen zum<br />
15.10.2004) nicht alle Anleger beigetreten sein, können weitere<br />
Gesellschafter nur beitreten, wenn alle bereits beigetretenen<br />
Gesellschafter zustimmen.<br />
59
Gebaute Landschaften<br />
Transparenz Das „Poldermodell“ ist ein gesellschaftliches<br />
Prinzip, das sehr eng mit der holländischen Vergangenheit verbunden<br />
ist.<br />
Entstanden ist es aus der tief verwurzelten Notwendigkeit,<br />
gemeinsam Lebensraum schaffen zu müssen, was einem einzelnen<br />
Menschen nicht möglich gewesen wäre. Ein Polder, das<br />
Land, das dem Meer abgerungen wurde, konnte nur gemeinschaftlich<br />
geschaffen werden und stand dann allen Beteiligten<br />
zur Verfügung.<br />
Historiker sind sich darüber einig, dass diese Tatsache das<br />
gesellschaftliche Miteinander der Holländer nachhaltig geprägt<br />
hat. Der Sinn für Gemeinschaft und Toleranz ist bis in unsere<br />
Zeit spürbar und berührt alle Faktoren des öffentlichen Lebens,<br />
also auch die Stadtplanung und Architektur.<br />
Jede – nicht nur im politischen Sinne – Partei kann sich an<br />
Entscheidungsprozessen beteiligen; jegliche Vorschläge werden<br />
transparent dargelegt und diskutiert. Galten die Vorstellungen<br />
von Landschaftsgestaltern, Architekten und Stadtplanern noch<br />
bis vor einiger Zeit als nicht miteinander vereinbar, wurden<br />
mittlerweile an vielen Orten überraschende Lösungen gefunden,<br />
die Architektur und Landschaft miteinander verbinden und zu<br />
einer Einheit verschmelzen lassen.<br />
Auch kühne Vorstellungen finden ihren Platz: Alle Gebäude<br />
machen, nachdem sie abgeschrieben sind, Platz für Neues: So<br />
entsteht Spielraum für Experiment und Phantasie, könnten<br />
Städte sich wieder auflösen in „natürliche“ Landschaften.<br />
Das Niederländische Architektur<br />
Institut, NAI, ist eine vom Staat<br />
ins Leben gerufene Institution mit<br />
der Zielsetzung, durch intensivere<br />
Kommunikation zwischen Bevölkerung<br />
und Architekten mehr Akzeptanz<br />
und Innovation zu erreichen.
Inhalt Teil C<br />
TEIL A<br />
Angebot im Überblick 08<br />
Checkliste 10<br />
Übersicht der Chancen und Risiken 12<br />
Herausforderung 14<br />
Überblick über alle Fonds 16<br />
Die Niederlande: ein Standort mit Zukunft 18<br />
Amsterdam: pulsierende Metropole 20<br />
Amsterdam Zuidoost: eine stadtplanerische Perle 22<br />
Die Fondsimmobilie 25<br />
Mieter und Mietvertrag 26<br />
<strong>Invest</strong>itionsplan 28<br />
Liquiditäts- und Ergebnisrechnung 30<br />
Liquidationsprognose 34<br />
Beispielrechnung 36<br />
Sensitivitätsanalyse 37<br />
TEIL B<br />
Rechtliche Grundlagen 42<br />
Steuerliche Grundlagen 48<br />
Chancen und Risiken 56<br />
TEIL C<br />
Gesellschaftsvertrag 64<br />
Treuhandvertrag 70<br />
Vertragspartner 72<br />
Impressum/Haftungsbeschränkung 73<br />
63<br />
HOLLAND 52
HOLLAND 52<br />
Gesellschaftsvertrag<br />
_§1 · Rechtsform<br />
1) Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft. Sie dient der<br />
Erreichung des in § 2 dieses Vertrages näher bezeichneten Gesellschaftszweckes.<br />
2) Die Firma der Kommanditgesellschaft lautet: Zweiundfünfzigste<br />
IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG.<br />
3) Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Hamburg.<br />
4) Die Gesellschaft beginnt mit ihrer Eintragung in das Handelsregister.<br />
_§2 · Gesellschaftszweck<br />
1) Zweck der Gesellschaft ist:<br />
a) Die Verwaltung und Verwertung folgender Immobilie in Erbpacht:<br />
Bürogebäude in Amsterdam Zuidoost, Paasheuvelweg.<br />
64<br />
b) Die Erbringung von Dienstleistungen.<br />
2) Die Gesellschaft ist berechtigt, alle mit dem Gesellschaftszweck in<br />
Zusammenhang stehenden Geschäfte und Handlungen vorzunehmen<br />
oder durch Dritte ausführen zu lassen.<br />
_§3 · Gesellschafter, Gesellschaftskapital<br />
1) Komplementärin ist die Verwaltung Zweiundfünfzigste IFH geschlossener<br />
Immobilienfonds für Holland GmbH. Sie leistet keine Einlage.<br />
2) Gründungskommanditistin ist die Hansische Treuhand AG mit einer<br />
Kommanditeinlage (Haftkapital) von € 50.000. Sie gewährt ein Gesellschafterdarlehen<br />
von € 200.000. Sie ist berechtigt, ihre Beteiligung<br />
(Kapital und Darlehen) ganz oder teilweise im Wege der Sonderrechtsnachfolge<br />
auf der Gesellschaft beitretende Gesellschafter<br />
zu übertragen. Für eine Übertragung bis spätestens sechs Monate<br />
ab Datum der Gesellschaftsgründung (vgl. § 1 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages)<br />
gelten § 19 Abs. 1 und Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages<br />
nicht. Für eine Übertragung später als sechs Monate ab<br />
Datum der Gesellschaftsgründung gelten § 19 Abs. 1 und Abs. 2<br />
des Gesellschaftsvertrages.<br />
3) Die Komplementärin ist ermächtigt, mit Wirkung ab 13.10.2004 für<br />
die Gesellschaft und die Gesellschafter das Eigenkapital (Haft-<br />
Kommanditkapital und Gesellschafterdarlehen) der Gesellschaft<br />
bis spätestens sechs Monate ab Datum der Gesellschaftsgründung<br />
(vgl. § 1 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages) durch Aufnahme weiterer<br />
Kommanditisten und/oder Erhöhung von Kommanditeinlagen<br />
zu erhöhen, um die <strong>Invest</strong>itionen des nachstehenden <strong>Invest</strong>itionsplanes<br />
gem. § 6 durchführen zu können. Die Beschränkungen des<br />
§ 19 Abs.1 und 2 des Gesellschaftsvertrages gelten nicht. Falls bis<br />
spätestens sechs Monate ab Datum der Gesellschaftsgründung das<br />
Eigenkapital auf einen niedrigeren Betrag als € 55.300.000 erhöht<br />
worden ist, findet § 6 Abs. 2 Anwendung. Der Beitritt von Kommanditisten<br />
und Treugebern ist nach der Sechsmonatsfrist nicht ohne<br />
Zustimmung aller Gesellschafter gestattet.<br />
4) Jeder der Gesellschafter, der unmittelbar oder mittelbar über die<br />
Gründungskommanditistin als Treuhänderin beitritt, ist verpflichtet,<br />
neben dem Haft-Kommanditkapital einen vierfachen Betrag als<br />
Gesellschafterdarlehen zur Verfügung zu stellen. Der Gesamtbetrag<br />
der Zeichnungssumme (100 %) setzt sich damit zusammen aus<br />
Haft-Kommanditkapital (20 %) und Gesellschafterdarlehen (80 %).<br />
5) Die Erhöhung der Eigenmittel kann wie folgt geschehen:<br />
a) Weitere Gesellschafter – Kommanditisten genannt – treten der<br />
Gesellschaft gemäß Zeichnungsschein unmittelbar bei. Ihre<br />
6)<br />
Beteiligung wird von der Hansische Treuhand AG als Treuhänderin<br />
gemäß beiliegendem Treuhandvertrag verwaltet.<br />
b) Die der Gesellschaft unmittelbar beitretenden Kommanditisten<br />
erteilen der Hansische Treuhand AG auf eigene Kosten eine<br />
Handelsregistervollmacht. Bis zur Eintragung in das Handelsregister<br />
gilt der Beitritt als erfolgt nach Maßgabe der Regelung<br />
in Lit. c) und Abs. 8.<br />
c) Weitere Gesellschafter – Treugeber genannt – treten der Gesellschaft<br />
mittelbar gemäß Zeichnungsschein über die Hansische<br />
Treuhand AG bei. Auch hier gilt der beiliegende Treuhandvertrag.<br />
d) Alle der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar beitretenden<br />
Gesellschafter sind verpflichtet, ein Agio in Höhe von 5 %, bezogen<br />
auf die Zeichnungssumme, zu zahlen.<br />
a) Die gesamte Zeichnungssumme (20 % Haftkommanditkapital,<br />
80 % Gesellschafterdarlehn) zzgl. 5 % Agio ist in vollem Umfang<br />
fällig und zahlbar zum 1. des Monats, der dem Monat folgt, in<br />
dem die Annahme des Zeichnungsscheins erfolgte, frühestens<br />
jedoch zum 01.10.2004.<br />
b) Im Falle nicht fristgerechter Zahlung der Zeichnungssumme<br />
ist die Gesellschaft berechtigt, Verzugszinsen in Höhe von<br />
jährlich 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz<br />
zu erheben. Die Gesellschaft kann aber auch von der Beitrittsvereinbarung<br />
mit einem säumigen Zeichner mit rückwirkender<br />
Kraft zurücktreten.<br />
c) Die Gesellschaft ist berechtigt, ihre Ansprüche gemäß Lit. a)<br />
und b) durch die Treuhänderin geltend zu machen.<br />
7) Die Zeichnungsbeträge sind auf ein Treuhandkonto einzuzahlen<br />
und unterliegen den folgenden (objektbezogenen) Freigabebestimmungen:<br />
a) Zusage einer Hypothekenbank über die langfristige Fremdfinanzierung<br />
zu den prospektierten Bedingungen.<br />
b) Abschluss eines notariellen Kaufvertrages für das Objekt in<br />
Amsterdam Zuidoost zu den prospektierten Bedingungen.<br />
c) Vorlage des Mietvertrags mit ABN AMRO Bank N.V. zu den<br />
prospektierten Bedingungen.<br />
8) Bis zur Eintragung der Kommanditeinlage in das Handelsregister<br />
gelten die künftigen Kommanditisten unter entsprechender Anwendung<br />
der Vorschriften dieses Gesellschaftsvertrages der Gesellschaft<br />
als atypisch stille Gesellschafter beigetreten.<br />
9) Die mittelbare oder unmittelbare Aufnahme einer Gesellschaft<br />
bürgerlichen Rechts, einer offenen Handelsgesellschaft, einer<br />
Kommanditgesellschaft oder eines anderen Zusammenschlusses<br />
von Personen, die bzw. der nach niederländischen steuerlichen<br />
Maßstäben als so genannte transparente Gesellschaft behandelt<br />
werden kann, ist nicht gestattet. Diese Aufnahme ist nichtig, es sei<br />
denn, dass ausdrücklich die Geschäftsführung nach Prüfung der<br />
steuerlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft zustimmt.<br />
10) Die Mindestzeichnungssumme soll € 15.000 betragen. Höhere Beträge<br />
sollen ohne Rest durch 5.000 teilbar sein. Eine Beschränkung<br />
der Höhe nach gibt es nicht.<br />
11) Der Beitritt der Gesellschafter zur Fondsgesellschaft erfolgt bei<br />
Vorliegen der Mittelfreigabevoraussetzungen jeweils zum 13. des<br />
Monats, der dem Monat folgt, in dem die Annahme des Zeichnungsscheins<br />
durch die Treuhänderin erfolgte, frühestens jedoch zum<br />
13.10.2004. Ist die Zeichnungssumme zu diesem Zeitpunkt noch<br />
nicht auf das Treuhandkonto eingezahlt, erfolgt der Beitritt zum 13.<br />
des Monats, der dem Monat folgt, in dem die Einzahlung erfolgte.<br />
Die Treuhänderin/Komplementärin ist berechtigt, den Beitritt zu<br />
einem früheren Zeitpunkt als dem nächsten 13. des Folgemonats<br />
oder bei noch nicht eingezahlter Zeichnungssumme zu veranlassen,<br />
wenn dadurch von der Gesellschaft und/oder Mitgesellschaftern<br />
Schaden insbesondere in steuerlicher Hinsicht (z. B. Anfall von<br />
Grunderwerbsteuer) abgewendet werden kann.
_§4 · Haftung<br />
Die Zeichner haften nach Maßgabe der Gesetze, beschränkt auf die Zahlung<br />
der Zeichnungssumme und des Agios. Die Ausschüttungen liquider<br />
Mittel, die keinem Gewinn der Gesellschaft entsprechen, können insoweit<br />
zu einem Wiederaufleben der Haftung und der Pflicht zur Rückzahlung<br />
der Ausschüttungen führen. Dies gilt auch im Falle des Ausscheidens<br />
bei Zahlung des Auseinandersetzungsguthabens.<br />
_§5 · Treuhandverhältnis<br />
1) Die Treuhänderin hält die Gesellschaftsbeteiligung (Haft-Kommanditkapital<br />
und Darlehen) treuhänderisch für Treugeber, mit denen sie<br />
Treuhandverträge geschlossen hat. Sie verwaltet die Beteiligung auch<br />
für solche Gesellschafter, die der Gesellschaft unmittelbar beitreten.<br />
2) Im Innenverhältnis der Gesellschafter untereinander und im Verhältnis<br />
zur Gesellschaft werden die der Gesellschaft mittelbar beitretenden<br />
Treugeber wie unmittelbar beteiligte Gesellschafter behandelt.<br />
Dies gilt insbesondere für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen,<br />
am Gewinn und Verlust, an einem Auseinandersetzungsguthaben,<br />
einem Liquidationserlös sowie für die Ausübung mitgliedschaftlicher<br />
Rechte. Diese Treugeber sind unter anderem berechtigt, an<br />
den Gesellschafterversammlungen persönlich teilzunehmen und<br />
das ihnen von der Treuhänderin überlassene Stimmrecht auszuüben,<br />
sofern nicht ohnehin Treugeberversammlung und Gesellschafterversammlung<br />
uno actu abgehalten werden. Soweit dieser Vertrag<br />
nichts anderes ausdrücklich regelt, werden im Folgenden mittelbar<br />
wie unmittelbar beitretende Zeichner als »Gesellschafter« bezeichnet.<br />
Als Kommanditisten werden die im Handelsregister eingetragenen<br />
Gesellschafter bezeichnet, als Treugeber die der Gesellschaft<br />
mittelbar beitretenden Zeichner.<br />
3) Soweit die Gesellschafter (mittelbar wie unmittelbar beigetretene)<br />
ihnen zustehende Rechte nicht selbst wahrnehmen, wird die Treuhänderin<br />
die Gesellschafterrechte in deren Interesse ausüben und<br />
dabei deren Weisungen Folge leisten. Werden Weisungen nicht<br />
erteilt, wird die Treuhänderin mit diesen Stimmen bei der Stimmabgabe<br />
mit »Enthaltung« stimmen.<br />
_§6 · <strong>Invest</strong>itions- und Finanzierungsplan<br />
1) Die beabsichtigten <strong>Invest</strong>itionen sollen vorbehaltlich der Regelung<br />
in Abs. 2 wie folgt durchgeführt werden:<br />
<strong>Invest</strong>ition In €<br />
Kaufpreis der Immobilie 98.265.271<br />
Umsatzsteuer (BTW) 18.670.402<br />
Finanzierungskosten 3.021.850<br />
Sonstige Erwerbskosten (Maklercourtage, Grunderwerbsteuer,<br />
Notarkosten und Gutachten) 2.111.035<br />
Objektauswahl, -akquisition, -prüfung<br />
und -aufbereitung 1.375.714<br />
<strong>Invest</strong>itionssumme in den Niederlanden 123.444.271<br />
Konzeption, Projektprüfung und -entwicklung<br />
sowie rechtliche und steuerliche Beratung 1.600.000<br />
Platzierungskosten* 2.765.000<br />
Hypothekenvermittlung inkl. Wertgutachten 1.120.000<br />
Treuhandabwicklung in der Emissionsphase,<br />
Vergütung für Geschäftsführung 350.000<br />
Liquiditätsreserve 691.131<br />
Gesamtinvestition 129.970.402<br />
Finanzierung<br />
Eigenkapital* 55.300.000<br />
Davon Haft-Kommanditkapital (20 %) 11.060.000<br />
Davon Gesellschafterdarlehen (80 %) 44.240.000<br />
Fremdfinanzierung 74.670.402<br />
Objekt-Darlehen 56.000.000<br />
BTW-Darlehen 18.670.402<br />
Gesamtfinanzierung 129.970.402<br />
*Auf die gesamte Zeichnungssumme wird zusätzlich ein Agio in Höhe von 5 %<br />
erhoben, das ebenfalls zur Abdeckung der Platzierungskosten verwendet wird.<br />
2) Die Geschäftsführung ist berechtigt, zu Lasten des Eigenkapitalanteils<br />
den Fremdkapitalanteil im Rahmen wirtschaftlich vertretbarer<br />
und kaufmännischer Vorsicht entsprechender Grenzen zu erhöhen<br />
oder zu verringern.<br />
Gesellschaftsvertrag<br />
3) Zudem ist die Geschäftsführung berechtigt, der Komplementärin<br />
Mittel darlehensweise zur Ablösung der von dieser beim Erwerb des<br />
Gebäudes aufgenommenen Zwischenfinanzierung zur Verfügung<br />
zu stellen.<br />
_§7 · Geschäftsführung und Vertretung<br />
1) Zur Geschäftsführung und Vertretung ist die Komplementärin berechtigt<br />
und verpflichtet. Ihre Geschäftsführungsbefugnis erstreckt<br />
sich auf die Vornahme aller Geschäfte, die zum üblichen Betrieb<br />
der Gesellschaft gehören, insbesondere auf den Abschluss und die<br />
Abwicklung bzw. die Vornahme der dem <strong>Invest</strong>itionsplan zugrunde<br />
liegenden Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen.<br />
2) Die Übertragung von Geschäftsführungsaufgaben auf andere, dritte<br />
Personen oder Gesellschaften durch die Komplementärin bedarf<br />
der Zustimmung der Treuhänderin. In allen Fällen ist sicherzustellen,<br />
dass der Komplementärin und damit der Gesellschaft ein uneingeschränktes<br />
Informations-, Auskunfts- und Büchereinsichtsrecht<br />
zustehen.<br />
3) Die Komplementärin ist von den Beschränkungen des § 181 BGB<br />
befreit. Sie bedarf keiner Zustimmung der Gesellschafterversammlung,<br />
soweit sie zur Erreichung des Gesellschaftszweckes im<br />
Rahmen des <strong>Invest</strong>itions- und Finanzierungsplanes Rechtsgeschäfte<br />
oder Rechtshandlungen vornimmt.<br />
4) Die Komplementärin und die Treuhänderin sind ermächtigt, für die<br />
Gesellschafter (mittelbar wie unmittelbar Beigetretene) die Abwicklung<br />
der aus der Beteiligung nach niederländischem Recht entstehenden<br />
steuerlichen Pflichten für die Gesellschafter wahrzunehmen.<br />
Zu diesem Zweck bevollmächtigen die Gesellschafter die Treuhänderin<br />
hiermit, für sie mit dem zuständigen Finanzamt eine praktische<br />
Regelung zur vereinfachten Handhabung der Erklärungspflichten<br />
und Zahlung der von den Gesellschaftern geschuldeten niederländischen<br />
Einkommensteuer zu treffen. Diese Vollmacht umfasst<br />
auch die Befugnis, Untervollmachten zu erteilen, und gilt bis zum<br />
schriftlichen Widerruf durch den Gesellschafter. Die Treuhänderin<br />
und die Komplementärin sind jeweils berechtigt, die sich aus der<br />
mit dem zuständigen Finanzamt vereinbarten Regelung ergebende<br />
niederländische Steuer für Rechnung des Gesellschafters gemäß<br />
§ 16 Abs. 4 bei Fälligkeit zu zahlen. Das Recht des Gesellschafters,<br />
die gesetzliche Einkommensteuerveranlagung durchzuführen,<br />
bleibt unberührt.<br />
5) Die Komplementärin führt die Geschäfte mit der Sorgfalt eines ordentlichen<br />
Kaufmannes.<br />
_§8 · Einwilligungsbedürftige Rechtsgeschäfte<br />
1) Für die über den Rahmen der in §7 zugrunde gelegten Geschäftsführerbefugnis<br />
hinausgehenden Geschäfte ist die Einwilligung der<br />
Gesellschafterversammlung erforderlich. Dies gilt insbesondere für:<br />
a) Änderung und/oder Aufhebung der nach Maßgabe des <strong>Invest</strong>itions-<br />
und Finanzierungsplanes zu schließenden Verträge, sofern<br />
deren Gegenstandswert mehr als € 500.000 beträgt; ausgenommen<br />
ist die Aufnahme von Krediten im Zusammenhang<br />
mit der Vermietung der Immobilie zu folgenden Zwecken:<br />
a I) die langfristige Finanzierung von den Mietern gewünschten<br />
Bauten, sofern diesbezügliche Zins- und Tilgungszahlungen<br />
über eine gesonderte erhöhte Miete erfolgen;<br />
a II) die langfristige Finanzierung der BTW (niederländische Umsatzsteuer),<br />
wenn diesbezügliche Zins- und Tilgungszahlungen<br />
über eine gesonderte erhöhte Miete von nicht umsatzsteuerpflichtigen<br />
Mietern erfolgen.<br />
b) Erwerb, Veräußerung oder Belastung von Grundstücken und<br />
grundstücksgleichen Rechten.<br />
c) Erwerb und Veräußerung von Beteiligungen an Unternehmen.<br />
d) Abschluss von Verträgen, die eine Beteiligung am Ergebnis<br />
oder am Vermögen der Gesellschaft zum Gegenstand haben.<br />
e) Vornahmen von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die<br />
über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb des Unternehmens<br />
65
66<br />
hinausgehen oder die für die Gesellschaft von besonderer Bedeutung<br />
sind und einen Betrag von € 500.000 im Einzelfall<br />
übersteigen.<br />
2) Sofern bei der Gesellschaft ein Beirat gebildet wird, befindet er<br />
über die Einwilligung zu zustimmungspflichtigen Rechtsgeschäften<br />
und -handlungen.<br />
_§9 · Beirat<br />
1) Zur Beratung der Komplementärin kann auf Antrag der Komplementärin<br />
oder von Gesellschaftern, die mindestens 25 % des Kapitals<br />
halten, für die Gesellschaft ein Beirat gebildet werden. Dieser<br />
besteht aus drei Mitgliedern, wovon zwei durch die Gesellschafterversammlung<br />
gewählt werden und ein Mitglied von der Treuhänderin<br />
bestimmt wird.<br />
2) Der Beirat wird jeweils für die Dauer von drei Jahren gewählt und<br />
auf der vierten nach diesem Vertrag vorgesehenen ordentlichen<br />
Gesellschafterversammlung neu gewählt. Wiederwahl ist zulässig.<br />
3) Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung.<br />
4) Der Beirat ist nicht berechtigt, der Komplementärin Weisungen zu<br />
erteilen. Der Beirat ist jedoch berechtigt, von der Komplementärin<br />
Berichte über die einzelnen Angelegenheiten zu verlangen. Auf Beschluss<br />
des Beirates ist eines seiner Mitglieder oder ein beauftragter<br />
Dritter auf Kosten der Gesellschaft berechtigt, die Geschäftsbücher<br />
der Gesellschaft einzusehen.<br />
5) Die Mitglieder des Beirates haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.<br />
Schadenersatzansprüche gegen den Beirat verjähren<br />
drei Jahre nach Kenntniserlangung über den die Ersatzpflicht begründenden<br />
Sachverhalt, soweit sie nicht kraft Gesetzes einer kürzeren<br />
Verjährung unterliegen.<br />
6) Der Beirat erhält neben der Erstattung seiner Auslagen eine Vergütung,<br />
die von der Gesellschafterversammlung zu beschließen ist.<br />
_§ 10 · Treuhandvergütung<br />
1) Die Hansische Treuhand AG ist gem. Treuhandvertrag, der als Anlage<br />
1 diesem Vertrag beigefügt ist, Verwaltungstreuhänderin der<br />
Kommanditisten, die der Gesellschaft unmittelbar beitreten, und<br />
Treuhänderin der Treugeber, die der Gesellschaft mittelbar beitreten.<br />
2) Die Hansische Treuhand AG erhält ab dem 15.10.2004 eine jährliche<br />
Vergütung in Höhe von 0,25 % p. a. der gesamten Zeichnungssumme<br />
(Haft-Kommanditkapital und ursprüngliches Gesellschaftsdarlehen),<br />
jeweils zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig jeweils per 30.06.<br />
des laufenden Jahres; unterjährige Abschlagszahlungen sind zulässig.<br />
Die Vergütung ist ab dem 01.01.2006 jährlich um 2,50 % zu erhöhen.<br />
3) Für die Zeichnungsphase erhält die Treuhänderin ferner eine einmalige<br />
Gebühr von pauschal € 320.000 inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer,<br />
die bei Schließung des Fonds, spätestens am 30.03.2005,<br />
fällig wird.<br />
4) Im Falle der Liquidation der Gesellschaft erhält die Treuhänderin<br />
für ihre Leistungen eine zusätzliche Vergütung von 0,50 % zuzüglich<br />
gesetzlicher Umsatzsteuer des Verkaufspreises der Immobilie.<br />
5) Über die laufende Vergütung hinaus erhält die Treuhänderin einen<br />
Ersatz von notwendigen Aufwendungen, die in Wahrnehmung der<br />
Treuhandaufgaben der Gesellschaft entstanden sind.<br />
_§ 11 · Gesellschafterversammlung<br />
1) Die ordentliche Gesellschafterversammlung sollte jährlich bis spätestens<br />
zum 30.06. eines Jahres stattfinden. In der Regel wird sie<br />
im schriftlichen Umlaufverfahren abgehalten. Gesellschafterversammlungen<br />
im Sinne dieses Vertrages sind auch solche, die im<br />
schriftlichen Verfahren abgehalten werden.<br />
2) Eine Gesellschafterversammlung hat auf Antrag der Komplementärin<br />
oder von zwei Beiratsmitgliedern oder von Gesellschaftern,<br />
die mindestens 25 % des Haft-Kommanditkapitals vertreten, un-<br />
verzüglich stattzufinden, und zwar dann nicht im Umlaufverfahren,<br />
wenn der Antrag entsprechend gefasst ist.<br />
3) Die Einberufung einer Gesellschafterversammlung erfolgt schriftlich<br />
durch die Komplementärin unter Bekanntgabe der Tagesordnung<br />
und Wahrung einer Frist von vier Wochen, beginnend mit der<br />
Absendung an die Gesellschafter.<br />
4) Die Gesellschafterversammlung wird von der Komplementärin geleitet.<br />
Sie ist berechtigt, einen Vertreter mit der Leitung zu beauftragen.<br />
5) Die Gesellschafter sind berechtigt, sich in der Gesellschafterversammlung<br />
durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen<br />
Dritten vertreten zu lassen.<br />
_§ 12 · Gegenstand der Beschlussfassung in der Gesellschafterversammlung<br />
1) Die Gesellschafterversammlung ist insbesondere zuständig für folgende<br />
Beschlussfassungen:<br />
a) Genehmigung und Feststellung des Jahresabschlusses bzw.<br />
der Einnahme-Überschuss-Rechnung;<br />
b) vorbehaltlich § 16 Abs. 3 Satz 2 dieses Vertrages: Beschlussfassung<br />
über die Verwendung des Jahresergebnisses sowie<br />
über die Verwendung von Liquiditätsüberschüssen, wobei der<br />
Grundsatz der Gleichbehandlung zu wahren ist;<br />
c) Entlastung der Komplementärin;<br />
d) Entlastung eines etwaigen Beirates;<br />
e) Entlastung der Treuhänderin;<br />
f) (eventuelle) Wahl des Abschlussprüfers;<br />
g) Änderung des Gesellschaftsvertrages;<br />
h) Auflösung der Gesellschaft.<br />
2) Sämtliche mit der Erstinvestition verbundenen Geschäftstätigkeiten,<br />
soweit sie im <strong>Invest</strong>itions- und Finanzierungsplan, im Prospekt oder<br />
in diesem Vertrag erläutert oder geregelt sind, bedürfen zu ihrer<br />
Durchführung keiner gesonderten Genehmigung und sind gestattet.<br />
_§ 13 · Beschlussfassung<br />
1) Die Gesellschafter beschließen in den in diesem Vertrag vorgesehenen<br />
Fällen.<br />
2) Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn sämtliche<br />
Kommanditisten ordnungsgemäß geladen und wenigstens 25 % aller<br />
Stimmen anwesend oder vertreten sind oder an der schriftlichen<br />
Abstimmung im Umlaufverfahren teilgenommen haben. Auf § 5<br />
Abs. 3 Satz 2 wird verwiesen. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig,<br />
so ist eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung<br />
mit einer Frist von wenigstens 14 Tagen einzuberufen, die auch im<br />
schriftlichen Umlaufverfahren stattfinden kann. Diese Versammlung<br />
ist immer beschlussfähig, worauf in der Einladung hinzuweisen ist.<br />
3) Alle Beschlüsse der Gesellschafterversammlung mit Ausnahme<br />
von Beschlussfassungen über:<br />
a) Änderung des Gesellschaftsvertrages;<br />
b) Verkauf der Immobilie;<br />
c) Liquidation der Gesellschaft<br />
bedürfen der einfachen Mehrheit der anwesenden und/oder vertretenen<br />
Stimmen. Die Beschlussfassung über a) bis c) bedarf einer<br />
Mehrheit von 75 % der anwesenden und/oder vertretenen Stimmen.<br />
Stimmenthaltungen zählen bei der Beschlussfähigkeit mit, gelten<br />
aber als nicht abgegebene Ja-/Nein-Stimmen für die Ermittlung der<br />
Mehrheit. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt. Eine<br />
Erhöhung des Eigenkapitals (Haftkapital und Darlehen) eines Gesellschafters<br />
kann nur mit seiner Zustimmung beschlossen werden.
4) Das Stimmrecht der Gesellschafter bestimmt sich nach dem Kapitalkonto.<br />
Auf je € 1.000 der Beteiligung am Haftkapital der Gesellschaft<br />
entfallen fünf Stimmen. Die Komplementärin verfügt über<br />
eine Stimme.<br />
5) Vor einer schriftlichen Abstimmung ist den Gesellschaftern die Aufforderung<br />
zur Abstimmung von der Komplementärin zu übersenden.<br />
Dabei ist der Abstimmungsgegenstand mit einer Erläuterung<br />
der Komplementärin bekannt zu geben. Die Stimmabgabe der<br />
Gesellschafter muss innerhalb von vier Wochen nach Abstimmungsaufforderung<br />
bei der Komplementärin eingehen.<br />
6) Über das Ergebnis einer schriftlichen Abstimmung unterrichtet die<br />
Treuhänderin die Gesellschafter schriftlich. Eine namentliche Nennung<br />
erfolgt nicht.<br />
7) Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses kann nur binnen<br />
einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Zusendung des<br />
Protokolls (§ 14) gerichtlich geltend gemacht werden. Nach Ablauf<br />
dieser Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt. Die Unwirksamkeit<br />
eines Beschlusses kann nicht darauf gestützt werden, dass einige<br />
Gesellschafter nicht ordnungsgemäß geladen wurden.<br />
_§ 14 · Protokollierung der Gesellschaftsbeschlüsse<br />
Über die Beschlüsse der Gesellschafterversammlung ist ein Protokoll<br />
anzufertigen, welches von dem Leiter der Gesellschafterversammlung,<br />
bei Beschlussfassungen im schriftlichen Verfahren von der Komplementärin,<br />
zu unterzeichnen und den Gesellschaftern zu übersenden ist.<br />
Einsprüche gegen das Protokoll bzw. die schriftliche Mitteilung gem.<br />
§ 13 Abs. 6 sind – unbeschadet der Regelung des § 13 Abs. 7 – innerhalb<br />
von vier Wochen nach Absendung schriftlich gegenüber der Komplementärin<br />
zu erklären.<br />
_§ 15 · Geschäftsjahr, Jahresabschluss<br />
1) Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.<br />
2) Innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss eines jeden Geschäftsjahres<br />
ist von der Komplementärin unter Beachtung der Grundsätze<br />
ordnungsgemäßer Buchführung und Bilanzierung sowie der<br />
gesetzlichen Vorschriften der Jahresabschluss der Gesellschaft<br />
anzufertigen.<br />
3) Der Jahresabschluss kann auf Wunsch der Gesellschafterversammlung<br />
von einem Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und/oder<br />
einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und/oder Steuerberatungsgesellschaft<br />
geprüft werden. Die Bestellung des Prüfers erfolgt<br />
aufgrund des Beschlusses der Gesellschafterversammlung.<br />
4) Der vorläufige Jahresabschluss ist den Gesellschaftern mit einer<br />
Einladung zur ordentlichen Gesellschafterversammlung zuzusenden.<br />
_§ 16 · Beteiligung am Ergebnis und Vermögen, Ausschüttungen<br />
1) Die Gesellschafter sind im Verhältnis ihrer Haftkommanditkapitalanteile<br />
am Vermögen, dem Ergebnis und den Ausschüttungen beteiligt.<br />
Im Jahr des Beitritts gilt dies zeitanteilig ab Beitritt, frühestens<br />
jedoch ab Einzahlung der Zeichnungssumme.<br />
2) Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile auch dann zugerechnet,<br />
wenn sie die Höhe der Einlagen übersteigen.<br />
3) Über die Verwendung von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen,<br />
soweit sie nicht zur Erfüllung vertraglicher, gesetzlicher oder sonstiger<br />
Verpflichtungen benötigt werden, entscheidet die Gesellschafterversammlung.<br />
Die Komplementärin ist berechtigt, a conto eines<br />
später zu fassenden Beschlusses der Gesellschafterversammlung<br />
im Januar eines Jahres nach ihrem Ermessen frei verfügbare Liquidität<br />
an die Gesellschafter auszuschütten. Auf ein etwaiges Aufleben<br />
der Einzahlungsverpflichtung ist ggf. hinzuweisen.<br />
4) Die persönlich haftende Gesellschafterin ist ermächtigt, bei Fälligkeit<br />
zu Lasten der Ausschüttungen der an einer Regelung zur vereinfachten<br />
Handhabung der Steuererklärungs- und Zahlungspflichten<br />
teilnehmenden Gesellschafter und Treugeber für deren Rechnung<br />
Zahlungen an das zuständige Finanzamt vorzunehmen, die aufgrund<br />
einer solchen Regelung geschuldet werden.<br />
Gesellschaftsvertrag<br />
_§ 17 · Vergütung der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
1) Für die Geschäftsführung und die Haftung in der <strong>Invest</strong>itionsphase<br />
erhält die Komplementärin einen einmaligen Betrag von pauschal<br />
€ 30.000. Dieser Betrag ist bei Schließung des Fonds, spätestens<br />
am 30.03.2005, fällig.<br />
2) Ferner erhält die Komplementärin für die laufende Geschäftsführung<br />
und für die Haftung eine jährliche Vergütung von € 20.000,<br />
2004 fällig zum 31.12., ab dem Jahr 2005 fällig zum 30.06. eines<br />
Jahres. Die Vergütung ist ab dem 01.01.2006 jährlich um 2,50 % zu<br />
erhöhen.<br />
3) Eine eventuell anfallende Umsatzsteuer ist in den Vergütungsbeträgen<br />
enthalten.<br />
4) Über diese Vergütung hinaus erhält die Komplementärin einen<br />
Ersatz von notwendigen Aufwendungen, mit Ausnahme der von ihr<br />
zu zahlenden Geschäftsführergehälter, die in Wahrnehmung der<br />
Geschäftsführungs- und Vertretungsmaßnahmen der Gesellschaft<br />
entstanden sind. Dies gilt auch für etwaige Steuerzahlungen in Zusammenhang<br />
mit der temporären Übernahme des Objektes.<br />
_§ 18 · Gesellschafterkonten<br />
1) Für jeden Gesellschafter werden ein Kapitalkonto, ein Darlehenskonto,<br />
ein Verlustkonto und ein Verrechnungskonto geführt.<br />
2) Auf dem Kapitalkonto wird die Haft-Kommanditeinlage des Gesellschafters<br />
gebucht. Diese ist unveränderlich und maßgebend für<br />
das Stimmrecht, für die Ergebnisverteilung, für die Beteiligung am<br />
Gesellschaftsvermögen sowie den Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben.<br />
3) Auf dem Darlehenskonto werden das Darlehen sowie Veränderungen<br />
nach entsprechenden Beschlüssen der Gesellschafterversammlung<br />
gebucht, insbesondere Darlehenstilgungen aus liquiden Überschüssen<br />
der Gesellschaft, die keinem handelsrechtlichen Gewinn entsprechen.<br />
4) Verluste werden auf gesonderten Verlustkonten gebucht, die aus<br />
künftigen Gewinnen aufzufüllen sind.<br />
5) Für den sonstigen Verrechnungsverkehr, insbesondere Entnahmen<br />
und Gewinngutschriften zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern,<br />
wird ein Verrechnungskonto geführt.<br />
6) Auf allen Konten sind die Salden unverzinslich.<br />
_§ 19 · Abtretung und Belastung von Kommanditanteilen<br />
1) Ein Gesellschafter kann über seine Beteiligung ganz oder teilweise<br />
nur zum 31.12. eines Jahres und nur mit Zustimmung aller Gesellschafter<br />
unter Lebenden verfügen. Das gilt auch für Verfügungen<br />
über die vermögensrechtlichen Gesellschafteransprüche. Verfügungen<br />
dürfen nur einheitlich für Kapital und Darlehen vorgenommen<br />
werden.<br />
Davon unabhängig ist jedoch eine Verpfändung/Abtretung an ein Kreditinstitut<br />
uneingeschränkt zulässig, sofern die finanzierende Bank<br />
der Treuhänderin bestätigt, dass sie bei einer Verwertung der Beteiligung<br />
die Vorschriften dieses Paragrafen entsprechend beachtet.<br />
2) Die Übertragungsabsicht ist der Komplementärin durch Übersendung<br />
des Übertragungsvertrages anzuzeigen, die dann eine Abstimmung<br />
herbeiführt. Das Abstimmungsverfahren findet schriftlich<br />
statt. Die Stimmabgabe der Gesellschafter muss innerhalb von vier<br />
Wochen nach Abstimmungsaufforderung bei der Komplementärin<br />
eingehen.<br />
3) Die Übertragung eines KG-Anteils auf eine Gesellschaft bürgerlichen<br />
Rechts, eine offene Handelsgesellschaft, eine Kommanditgesellschaft<br />
oder einen anderen Zusammenschluss von Personen,<br />
der nach niederländischen steuerlichen Maßstäben als so genannte<br />
transparente Gesellschaft behandelt werden kann, ist nicht gestattet.<br />
Diese Übertragung ist nichtig, es sei denn, dass die Geschäftsführung<br />
nach Prüfung der steuerlichen Auswirkungen auf den Fonds<br />
ausdrücklich zustimmt.<br />
67
_§ 20 · Dauer der Gesellschaft<br />
1) Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Zeit errichtet. Das Gesellschaftsverhältnis<br />
kann von jedem Kommanditisten durch eingeschriebenen<br />
Brief mit einer Frist von zwölf Monaten bis zum Ende<br />
eines Geschäftsjahres, erstmals zum 31.12.2014, gekündigt werden.<br />
2) Die Kündigung ist an die Komplementärin zu richten. Maßgeblich für<br />
die Einhaltung der Kündigungsfrist ist der Eingang des Kündigungsschreibens<br />
bei der Komplementärin. Die Kündigung hat nicht die<br />
Auflösung der Gesellschaft, sondern nur das Ausscheiden des kündigenden<br />
Gesellschafters zur Folge.<br />
3) Die Treuhänderin hat das Recht, ihre treuhänderisch gehaltene Beteiligung<br />
(Haft-Kommanditkapital und Darlehen) in dem Umfang<br />
herabzusetzen, in welchem Treugeber unter Beachtung der gesamten<br />
Fristen das Treuhandverhältnis gekündigt haben.<br />
4) Auf § 24 Abs. 2 wird verwiesen.<br />
_§ 21 · Ausscheiden von Gesellschaftern<br />
1) Die Komplementärin oder ein Kommanditist scheidet aus der Gesellschaft<br />
aus, wenn<br />
68<br />
a) sie/er das Gesellschaftsverhältnis kündigt;<br />
b) ihr/ihm das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem Grund gekündigt<br />
wird, mit Wirksamwerden der Kündigungserklärung<br />
bzw. der Ausschlusserklärung der Gesellschafter durch die<br />
Komplementärin;<br />
c) über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet, die Eröffnung<br />
eines solchen Verfahrens mangels Masse abgelehnt oder<br />
seine Beteiligung von einem Gläubiger gepfändet und die Vollstreckungsmaßnahme<br />
nicht innerhalb von sechs Monaten aufgehoben<br />
wird und die Komplementärin dies fordert.<br />
2) Durch das Ausscheiden eines Kommanditisten wird die Gesellschaft<br />
nicht aufgelöst, sondern von den verbleibenden Gesellschaftern<br />
unter entsprechender teilweiser Herabsetzung des Kapitals unter<br />
der bisherigen Firma fortgeführt.<br />
3) Scheidet die Komplementärin aus der Gesellschaft aus, wird die<br />
Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern von den verbliebenen Gesellschaftern<br />
fortgesetzt. Die übrigen Gesellschafter sind verpflichtet,<br />
eine geeignete Person/Gesellschaft als neuen persönlich haftenden<br />
Gesellschafter in die Gesellschaft aufzunehmen. Bis zur entsprechenden<br />
Beschlussfassung bleibt die Komplementärin Gesellschafterin.<br />
Die Komplementärin gibt bereits jetzt ihre Zustimmung zur<br />
Fortführung der Gesellschaft unter der bisherigen Firma.<br />
_§ 22 · Tod eines Kommanditisten<br />
1) Stirbt ein Kommanditist, geht die Beteiligung auf seine Erben nach<br />
Maßgabe der Regelungen dieses Vertrages über und wird mit diesen<br />
fortgesetzt. Diese müssen sich durch Vorlage eines Erbscheins<br />
oder einer von der Treuhänderin akzeptierten Form legitimieren.<br />
Für den Übergang auf die Erben sowie für den Übergang von Gesellschaftsanteilen<br />
im Rahmen einer Verteilung eines Nachlasses<br />
braucht die Zustimmung aller Gesellschafter gemäß § 19 dieses<br />
Vertrages nicht eingeholt zu werden.<br />
2) Mehrere Erben dürfen bis zur Auseinandersetzung ihrer Gesellschafterrechte<br />
diese nur durch einen gemeinsamen, schriftlich beauftragten<br />
Bevollmächtigten ausüben. Ein Bevollmächtigter ist auch dann<br />
zu benennen, wenn kleinere Beteiligungen (Zeichnungssumme) als<br />
€ 5.000 entstehen. Solange ein gemeinsamer Bevollmächtigter nicht<br />
bestellt ist oder die Legitimation des/der Erben nicht erfolgt ist, ruhen<br />
die personenbezogenen Rechte aus der Gesellschaftsbeteiligung.<br />
3) Bei Aufteilung einer Beteiligung infolge von Erbauseinandersetzungen<br />
dürfen keine Haft-Kapitalanteile mit Nominalwert unter € 5.000<br />
entstehen.<br />
_§ 23 · Auseinandersetzungsguthaben<br />
1) Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, hat er Anspruch<br />
auf ein Auseinandersetzungsguthaben, welches seiner Beteiligung<br />
am Vermögen der Gesellschaft entspricht. Maßgebend ist<br />
der Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens (vgl. Abs. 3).<br />
2) Das Auseinandersetzungsguthaben berechnet sich nach dem Wert<br />
des Gesellschaftsanteils, der auf den Tag des Ausscheidens zu ermitteln<br />
ist. Zur Ermittlung ist auf den Tag des vollkommenen oder teilweisen<br />
Ausscheidens eine Auseinandersetzungsbilanz zu erstellen.<br />
3) Das Auseinandersetzungsguthaben ist im Regelfall im Rahmen des<br />
Jahresabschlusses zu ermitteln. Der Grundbesitz der Gesellschaft<br />
ist mit dem Verkehrswert zu bewerten. Die Gesellschaft wird zum<br />
Ende eines jeweiligen Kalenderjahres, in dem ein Gesellschafter<br />
ausgeschieden ist, den Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens<br />
durch einen unabhängigen vereidigten Bausachverständigen auf<br />
Kosten der Gesellschaft ermitteln lassen. Der Sachverständige hat<br />
das Gutachten bis zum 31.03. des Folgejahres zu erstellen. Der Wert<br />
dieses Gutachtens ist für die Gesellschaft sowie den Ausscheidenden<br />
verbindlich.<br />
4) Das Abfindungsguthaben ist fällig in zwei gleichen Halbjahresraten,<br />
die erste Rate sechs Monate nach Ausscheiden des betreffenden<br />
Gesellschafters, die nächste Rate zum Jahresende. Das jeweils<br />
noch offene Abfindungsguthaben ist mit 6 v.H. jährlich zu verzinsen.<br />
Die Zinsen sind mit der Hauptsumme jeweils fällig und zahlbar.<br />
5) Soweit die Liquiditätslage der Gesellschaft bei Aufrechterhaltung<br />
eines ordnungsgemäßen Geschäftsbetriebes und Erfüllung aller<br />
sonstigen bis zum Ausscheiden des Gesellschafters begründeten<br />
Verpflichtungen es nicht erlaubt, die Raten zu zahlen, kann die Gesellschaft<br />
eine Stundung der Zahlungen ganz oder in Teilen verlangen,<br />
längstens jedoch um insgesamt drei Jahre.<br />
6) Die ausscheidenden Gesellschafter können keine Sicherstellung ihres<br />
Auseinandersetzungsguthabens verlangen. Sie haben keinen Anspruch<br />
auf Freistellung von Gesellschaftsverbindlichkeiten oder auf<br />
Sicherheitsleistung wegen Ansprüchen von Gesellschaftsgläubigern.<br />
_§ 24 · Auflösung der Gesellschaft<br />
1) Die Auflösung der Gesellschaft erfolgt durch Beschluss der Gesellschafterversammlung<br />
mit einer Mehrheit von 75 % der anwesenden<br />
und/oder vertretenen Stimmen. Im Falle einer Auflösung ist die<br />
Gesellschaft durch die Komplementärin zu liquidieren.<br />
2) Wenn Gesellschafter, die mindestens 20 % des Haft-Kommanditkapitals<br />
repräsentieren, die Gesellschaft kündigen, ist von der Komplementärin<br />
unverzüglich eine Gesellschafterversammlung einzuberufen,<br />
die über eine Liquidation der Gesellschaft beschließt. Wird<br />
die Liquidation beschlossen, so nehmen auch die kündigenden Gesellschafter<br />
an der Liquidation teil.<br />
3) Sofern die Gesellschafter im Zuge der Liquidation – unbeschadet<br />
früherer Ausschüttungen – 110 % zzgl. Agio (5 % der Zeichnungssumme)<br />
der ursprünglichen Zeichnungssumme erhalten, erhält das<br />
Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. eine nachträgliche Initiatorenvergütung<br />
für erfolgreiches <strong>Invest</strong>ment in Höhe von 30 % der den genannten<br />
Liquidationsüberschuss von 110 % übersteigenden Erlöse.<br />
_§ 25 · Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand<br />
1) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein<br />
oder werden, wird dadurch die Gültigkeit dieses Vertrages im Übrigen<br />
nicht berührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt<br />
die gesetzlich zulässige Regelung, die dem Gewollten am Nächsten<br />
kommt.<br />
2) Entsprechendes gilt, wenn sich bei Durchführung des Vertrages<br />
eine ergänzungsbedürftige Lücke ergeben sollte.<br />
3) Erfüllungsort und Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus<br />
diesem Vertrag sowie über das Zustandekommen dieses Vertrages<br />
ist der Sitz der Gesellschaft, soweit dies gesetzlich zulässig vereinbart<br />
werden kann.<br />
4) Die Kosten der Errichtung dieses Vertrages trägt die Gesellschaft.<br />
Fassung vom April<br />
Für die Verwaltung Zweiundfünfzigste IFH geschlossener Immobilienfonds<br />
für Holland GmbH<br />
Für die Hansische Treuhand AG, Hamburg
HOLLAND 52<br />
Treuhandvertrag<br />
Die Firma<br />
Hansische Treuhand AG<br />
– nachstehend »Treuhänderin« genannt –<br />
wird sich als Gründungskommanditistin an der<br />
Kommanditgesellschaft in Firma<br />
Zweiundfünfzigste IFH geschlossener Immobilienfonds<br />
für Holland GmbH & Co. KG (nachfolgend: Gesellschaft)<br />
beteiligen, deren noch abzuschließender bzw. bereits abgeschlossener<br />
Gesellschaftsvertrag (im Nachfolgenden einheitlich: Kommanditgesellschaftsvertrag)<br />
diesem Treuhandvertrag als Anlage beiliegt. Die Treuhänderin<br />
ist berechtigt, die Beteiligung ganz oder teilweise auch treuhänderisch<br />
für Dritte halten zu können.<br />
Nach dem Kommanditgesellschaftsvertrag steht der Treuhänderin<br />
das Recht zu, ihre Beteiligung an der Gesellschaft durch und für Dritte<br />
zu erhöhen. Dementsprechend beteiligt sich die Treuhänderin in eigenem<br />
Namen und für Rechnung Dritter an der Kommanditgesellschaft.<br />
Die Treuhänderin verwaltet auch die Beteiligungen derjenigen Gesellschafter,<br />
die der Gesellschaft unmittelbar beitreten und selbst im Handelsregister<br />
eingetragen werden.<br />
Für beide Gruppen gilt der nachfolgende Treuhandvertrag.<br />
_§ 1 · Treuhandverhältnis<br />
1) Das Treuhandverhältnis wird durch Annahme des unterzeichneten<br />
Zeichnungsscheins durch die Treuhänderin begründet. Mit Unterzeichnung<br />
des Zeichnungsscheins hat sich der Zeichner für den<br />
Fall, dass die Beitritts- und Mittelfreigabevoraussetzungen vorliegen,<br />
zur unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an der Gesellschaft<br />
entschieden.<br />
70<br />
Die Treuhänderin hat bei der <strong>Invest</strong>itionsentscheidung nicht mitgewirkt,<br />
noch hat der Zeichner eine irgendwie geartete Mitwirkung<br />
oder Beratung durch die Treuhänderin hierbei erwartet, noch erwartet<br />
er sie für die Zukunft, noch wird eine solche Beratung von<br />
der Treuhänderin angeboten oder geleistet.<br />
2) a) Mit Unterzeichnung des Zeichnungsscheines beauftragt jeder<br />
Treugeber, der mittelbar der Gesellschaft beitritt, die Treuhänderin,<br />
nach Maßgabe des Treuhandauftrages, des Zeichnungsscheines<br />
und des Kommanditgesellschaftsvertrages, ihre Beteiligung<br />
um den jeweiligen Zeichnungsbetrag zu erhöhen. Die<br />
jeweilige Erhöhung erfolgt im Namen der Treuhänderin, jedoch<br />
für Rechnung des Treugebers, der in diesem Vertrag Treugeber<br />
genannt wird.<br />
b) Mit Unterzeichnung des Zeichnungsscheines beauftragt auch<br />
der unmittelbar der Gesellschaft beitretende Gesellschafter,<br />
der im Folgenden Treugeberkommanditist genannt wird, die<br />
Treuhänderin, nach Maßgabe ihres Treuhandauftrages, des<br />
Zeichnungsscheines und des Kommanditgesellschaftsvertrages<br />
seinen Beitritt in offener Stellvertretung zu veranlassen und<br />
seine Beteiligung zu verwalten. Soweit in diesem Vertrag von<br />
»Gesellschafter« die Rede ist, sind Treugeberkommanditisten<br />
und Treugeber gemeint.<br />
c) Der Beitritt zur Gesellschaft kann auch erfolgen im Wege der<br />
Sonderrechtsnachfolge der Beteiligung der Treuhänderin als<br />
Gründungskommanditistin.<br />
3) Die Treuhänderin ist verpflichtet, die Beteiligung erst dann zu übernehmen,<br />
wenn der Kommanditgesellschaftsvertrag der Gesellschaft<br />
in der beiliegenden Fassung abgeschlossen wurde und<br />
dessen in § 3 Abs. 7 genannte Beitritts- und Mittelfreigabevoraussetzungen<br />
erfüllt sind.<br />
4) Die Treuhänderin ist – wenn sie von der Komplementärin hierzu<br />
nach Eintritt der Beitritts- und Freigabebedingungen gesondert<br />
beauftragt wird – berechtigt, mit Wirkung für und gegen die Gesellschaft,<br />
die Mitgesellschafter und übrigen Treugeberkommanditisten<br />
und Treugeber dem Beitritt und dem Treuhandauftrag zurückzutreten,<br />
wenn der Zeichner seiner Einzahlungsverpflichtung nebst<br />
Agio aus dem Zeichnungsschein nicht fristgemäß nachkommt.<br />
5) Die Treuhänderin wird die übernommene und/oder verwaltete<br />
Kommanditbeteiligung an der Kommanditgesellschaft treuhänderisch<br />
verwalten. Sie wird die Rechte unter Berücksichtigung des<br />
Kommanditgesellschaftsvertrages, dieses Treuhandauftrages und<br />
der Interessen der Gesamtheit der Zeichner wahrnehmen. Ihr obliegt<br />
die Kommunikation zwischen Gesellschaft und Gesellschafter.<br />
6) Die Treuhänderin ist verpflichtet, das im Rahmen des Treuhandverhältnisses<br />
erworbene Vermögen von ihrem eigenen oder dem von<br />
Dritten anvertrauten Vermögen getrennt zu halten und zu verwalten.<br />
Sie wird alles, was sie aufgrund ihrer formalen Stellung als Treuhänderin<br />
und/oder als Verwaltungstreuhänderin erlangt, an die<br />
Treugeberkommanditisten und Treugeber herausgeben.<br />
7) Jeder Treugeber ist wirtschaftlich wie ein im Handelsregister eingetragener<br />
Kommanditist an der Gesellschaft beteiligt. Auch die<br />
mittelbare Beteiligung erstreckt sich auf das anteilige Gesellschaftsvermögen,<br />
einschließlich der stillen Reserven, sowie auf Gewinn<br />
und Verlust der Gesellschaft nach Maßgabe des Kommanditgesellschaftsvertrages.<br />
Jeder Treugeber trägt in Höhe seiner Beteiligung<br />
das anteilige wirtschaftliche Risiko wie ein im Handelsregister eingetragener<br />
Kommanditist.<br />
8) Jeder Treugeber stellt die Treuhänderin von allen Verbindlichkeiten<br />
frei, die sich aus dem Treuhandverhältnis ergeben können. Wird die<br />
Treuhänderin aus solchen Verbindlichkeiten in Anspruch genommen,<br />
ist seitens des Treugebers in vollem Umfang Ersatz zu leisten. Eine<br />
gesamtschuldnerische Haftung des Treugebers ist ausgeschlossen.<br />
9) Die Treuhänderin darf Dritten gegenüber die Beteiligung des Treugebers<br />
an der Gesellschaft nur mit dessen schriftlicher Zustimmung<br />
offen legen, soweit nichts anderes gesetzlich vorgeschrieben<br />
ist oder soweit dies dem Interesse des Treugebers entspricht. Die<br />
Treuhänderin ist jedoch zur Offenlegung gegenüber der niederländischen<br />
und der deutschen Finanzverwaltung und aus begründetem<br />
Anlass gegenüber der Gesellschaft, insbesondere bei Kündigung<br />
der Beteiligung, berechtigt.<br />
_§ 2 · Treuhandverwaltung<br />
1) Die Treuhänderin wird ihre Rechte und Pflichten mit der Sorgfalt<br />
eines ordentlichen Kaufmannes wahrnehmen.<br />
2) Die Rechte und Pflichten, die der treuhänderischen Verwaltung unterliegen,<br />
ergeben sich aus dem Kommanditgesellschaftsvertrag<br />
und aus diesem Treuhandvertrag.<br />
3) Die Treuhänderin und ihre Organe haften – auch für ein vor Vertragsschluss<br />
liegendes Verhalten – nur, soweit ihnen Vorsatz oder grobe<br />
Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann. Bei Verletzung wesentlicher<br />
Verpflichtungen aus diesem Vertrag haftet sie für Fahrlässigkeit.<br />
Der Umfang der Haftung ist auf die jeweilige Höhe des in dem<br />
Zeichnungsschein angegebenen Betrages begrenzt.<br />
4) Über die die Kommanditgesellschaft betreffenden Vorgänge wird die<br />
Treuhänderin mindestens einmal jährlich schriftlich unterrichten.
_§ 3 · Treugeberversammlungen/Gesellschafterversammlungen<br />
1) a) Da jeder Treugeber nach dem Kommanditgesellschaftsvertrag<br />
berechtigt ist, unmittelbar an der Gesellschafterversammlung<br />
der Kommanditgesellschaft teilzunehmen, sollen Treugeberund<br />
Gesellschafterversammlungen uno actu stattfinden.<br />
b) Treugeber-/Gesellschafterversammlungen können im schriftlichen<br />
Umlaufverfahren abgehalten werden.<br />
2) § 11 Abs. 2 des Kommanditgesellschaftsvertrages gilt entsprechend.<br />
3) Die Versammlung ist schriftlich mit einer Frist von zwei Wochen –<br />
wenn es sich um eine Treugeberversammlung handelt – und einer<br />
Frist von vier Wochen, wenn Treugeberversammlung und Gesellschafterversammlung<br />
uno actu abgehalten werden, unter Angabe<br />
der von der Treuhänderin/Komplementärin verbindlich festgelegten<br />
Tagesordnung einzuberufen.<br />
Die Ladungsfrist beginnt mit dem Tage der Absendung. Die Versammlung<br />
findet am Sitz der Treuhänderin statt, es sei denn, die<br />
Treuhänderin hat einen anderen Versammlungsort innerhalb der<br />
Bundesrepublik Deutschland bestimmt.<br />
4) Jeder Gesellschafter (Treugeberkommanditist und/oder Treugeber)<br />
ist berechtigt, sich auf der Versammlung vertreten zu lassen. Der<br />
Vertreter hat eine schriftliche Vollmacht vorzulegen, die für jede<br />
Treugeberversammlung neu zu erteilen ist.<br />
5) Den Vorsitz in der Versammlung führt derjenige, der nach dem<br />
Kommanditgesellschaftsvertrag hierzu berufen ist oder bestimmt<br />
wird. Wird eine von der Gesellschafterversammlung getrennte Versammlung<br />
der Treugeber abgehalten, führt den Vorsitz die Treuhänderin.<br />
_§ 4 · Weisungsrechte und Beschlussfassung<br />
1) Vor Ausübung des Stimmrechts bei Gesellschafterbeschlüssen der<br />
Kommanditgesellschaft sind von der Treuhänderin die Weisungen<br />
der Gesellschafter einzuholen, in welcher Weise die Treuhänderin<br />
ihr Stimmrecht ausüben soll, wenn der Gesellschafter nicht selbst<br />
erscheint. Sofern der Treuhänderin Weisungen nicht erteilt werden,<br />
wird die Treuhänderin sich insoweit der Stimme enthalten.<br />
2) Weisungen werden von Gesellschaftern schriftlich erteilt.<br />
3) Die Treuhänderin ist sowohl für die Gesellschafterversammlung<br />
als auch für eine Treugeberversammlung berechtigt, auch uno actu<br />
Beschlussfassungen im schriftlichen Verfahren, insbesondere im<br />
Umlaufverfahren, herbeizuführen, soweit nicht Gesellschafter, die<br />
mindestens 25% des Kommanditkapitals repräsentieren, die Einberufung<br />
einer Versammlung verlangen. Eine Beschlussfassung<br />
im schriftlichen Abstimmungsverfahren kann nur wirksam gefasst<br />
werden, wenn mindestens 25 % der Stimmen aller Gesellschafter<br />
an der Abstimmung teilnehmen.<br />
4) Bei Weisungen und Beschlussfassungen repräsentieren je € 1.000<br />
der treuhänderisch gehaltenen oder verwalteten Hafteinlage fünf<br />
Stimmen.<br />
_§ 5 · Übertragung, Beendigung des Treuhandverhältnisses<br />
1) Jeder Treugeber kann seine Beteiligung in entsprechender Anwendung<br />
des § 19 des Kommanditgesellschaftsvertrages mit Einwilligung<br />
aller Gesellschafter und der Treuhänderin im Wege der<br />
Sonderrechtsnachfolge übertragen. Die Treuhänderin kann die<br />
Einwilligung nur verweigern, wenn ein triftiger Grund vorliegt. Ein<br />
triftiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn die vorgesehene<br />
Übertragung auf den konkreten Erwerber oder die Art des Übertragungsverfahrens<br />
das steuerliche Gesamtkonzept der Kommanditgesellschaft<br />
gefährdet.<br />
2) Der Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten an die Stelle des<br />
bisherigen Treugebers. Die Treuhänderin ist berechtigt, einen Nachweis<br />
des Überganges zu verlangen.<br />
3) Stirbt ein Treugeber, so gehen alle Rechte und Pflichten aus diesem<br />
Vertrag auf seine/seinen Rechtsnachfolger – § 22 des Kommanditgesellschaftsvertrages<br />
entsprechend – über. Diese treten/dieser<br />
tritt an seine Stelle. Sind mehrere Rechtsnachfolger vorhanden, so<br />
Treuhandvertrag<br />
haben sie bis zur Legitimation der Erbfolge durch Erbschein (oder<br />
notariellen Auseinandersetzungsvertrag) oder auf eine der Treuhänderin<br />
sonst geeignet erscheinende Weise ohne Aufforderung<br />
einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen, der für alle<br />
Rechtsnachfolger einheitlich zu verhandeln hat. Bis zur Benennung<br />
des Bevollmächtigten ruhen die Mitgliedschaftsrechte aus der<br />
mittelbaren oder unmittelbaren Beteiligung, insbesondere die Weisungs-<br />
und Stimmrechte. Die Treuhänderin ist bis zur Bestellung<br />
des Bevollmächtigten berechtigt, Zustellungen und Zahlungen an<br />
jeden Rechtsnachfolger vorzunehmen, ohne dass jedoch der Rechtsnachfolger<br />
darauf Anspruch hätte.<br />
4) Dieser Vertrag kann von der Treuhänderin und von dem Gesellschafter<br />
mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende gekündigt<br />
werden. Erfolgt eine solche Kündigung, hat die Treuhänderin in<br />
Fällen der mittelbaren Beteiligung eine entsprechende Teilkommanditeinlage<br />
auf den Treugeber zu übertragen, der damit unmittelbar<br />
Kommanditist wird. Die Kündigung des Treugebers wird erst dann<br />
wirksam, wenn der Treugeber auf eigene Kosten der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin eine entsprechende Handelsregistervollmacht<br />
in notariell beglaubigter Form übermittelt hat. Die vorstehenden<br />
Bestimmungen gelten entsprechend, wenn das Treuhandverhältnis<br />
aus wichtigem Grunde gekündigt wird.<br />
5) Dieser Treuhandvertrag kann ferner von Treuhänderin und Treugeber<br />
entsprechend der Regelung über die ordentliche Kündigung<br />
des Kommanditgesellschaftsvertrages gekündigt werden.<br />
6) Das Treuhandverhältnis endet aufgrund einer Erklärung der Treuhänderin,<br />
wenn<br />
a) über das Vermögen des Gesellschafters rechtskräftig das Insolvenzverfahren<br />
eröffnet wird, es sei denn, die Beteiligung ist<br />
nicht zur Insolvenzmasse gehöriges Vermögen;<br />
b) der Gesellschafter mit seiner vertraglich übernommenen Einzahlungsverpflichtung<br />
ganz oder teilweise in Verzug gerät und<br />
die Treuhänderin ihm gegenüber die Beendigung des Treuhandverhältnisses<br />
erklärt hat.<br />
7) Endet ein Treuhandverhältnis gem. Abs. 5) oder 6), so erwirbt der<br />
Treugeber einen Auseinandersetzungsanspruch nach Maßgabe des<br />
Kommanditgesellschaftsvertrages gegenüber der Gesellschaft.<br />
8) Das Treuhandverhältnis endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf,<br />
wenn zum 10.10.2004 weniger als 50 vom Hundert des vorgesehenen<br />
Eigenkapitals der Gesellschaft gezeichnet sind. Auf die<br />
Unwiderruflichkeit der Zeichnungen kommt es hierbei nicht an.<br />
_§ 6 · Treuhandgebühr<br />
Die Treuhänderin erhält für ihre Treuhandtätigkeit für die Treuhandverwaltung<br />
der der Gesellschaft unmittelbar beitretenden Gesellschafter<br />
sowie für die Treuhandtätigkeit für die der Gesellschaft<br />
mittelbar beitretenden Gesellschafter Gebühren gem. § 10 des Kommanditgesellschaftsvertrages.<br />
_§ 7 · Verjährung<br />
Ansprüche gegen die Treuhänderin und ihre Organe verjähren sechs<br />
Monate nach Kenntnis des schädigenden Ereignisses, spätestens drei<br />
Jahre von dem Zeitpunkt an, an dem der Anspruch entstanden ist.<br />
_§ 8 · Teilnichtigkeit, Erfüllungsort<br />
1) Sollten Bestimmungen dieses Vertrages oder eine künftige aufgenommene<br />
Bestimmung ganz oder teilweise unwirksam oder nicht<br />
durchführbar sein oder ihre Wirksamkeit oder Durchführbarkeit<br />
später verlieren, so wird hierdurch die Gültigkeit des Vertrages im<br />
Übrigen nicht berührt. Das Gleiche gilt, soweit sich herausstellen<br />
sollte, dass der Vertrag eine Regelungslücke enthält. An Stelle der<br />
unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung oder zur Ausfüllung<br />
der Lücke soll eine Regelung gelten, mit der der beabsichtigte<br />
wirtschaftliche Zweck am besten erreicht wird.<br />
2) Gerichtsstand und Erfüllungsort für alle Verpflichtungen aus diesem<br />
Vertrag ist – soweit gesetzlich zulässig – Hamburg.<br />
Fassung vom April 2004<br />
Für die Hansische Treuhand AG, Hamburg<br />
71
HOLLAND 52<br />
Vertragspartner<br />
Vertragspartner<br />
_FONDSGESELLSCHAFT<br />
Zweiundfünfzigste IFH geschlossener Immobilienfonds<br />
für Holland GmbH & Co. KG<br />
Brandstwiete 4, 20457 Hamburg<br />
Voraussichtlicher Tag der Eintragung: 15.10.2004<br />
Komplementärin<br />
Verwaltung Zweiundfünfzigste IFH geschlossener<br />
Immobilienfonds für Holland GmbH<br />
Brandstwiete 4, 20457 Hamburg<br />
Amtsgericht Hamburg, Nr. B 85624<br />
Tag der Eintragung: 26.11.2002<br />
Das Stammkapital von € 25.000 wird voll von der Hansische<br />
Treuhand AG gehalten<br />
Geschäftsführung<br />
Joachim Schmarbeck, Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co.<br />
Tanja Einsiedler-Johannsen, Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co.<br />
Kommanditistin<br />
Hansische Treuhand AG (€ 50.000)<br />
_GENERAL-EMITTENT<br />
Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. (AG & Co. KG)<br />
Herrengraben 74, 20459 Hamburg<br />
Amtsgericht Hamburg, Nr. A 51805<br />
Höhe des haftenden Kapitals: € 35.624.000<br />
Komplementärin<br />
HFI Hansische Vermögensverwaltung AG<br />
Herrengraben 74, 20459 Hamburg<br />
Amtsgericht Hamburg, Nr. B 61243<br />
Vorstand<br />
Dr. Eric Hirsch, Hamburg<br />
Dr. Martin Ollendorff, Hamburg<br />
Kommanditistin<br />
ABSA Bank Ltd., Johannesburg, Südafrika<br />
_PROPERTY ADVISOR<br />
Stephan Makelaars<br />
P.C. Hooftstraat 150 · 1071 CG Amsterdam<br />
Geschäftsführung<br />
Willem Stephan<br />
72<br />
_GUTACHTER<br />
Wertgutachten von<br />
Troostwijk Taxaties B.V.<br />
Technisches Gutachten von<br />
Basalt Bouwadvies B.V.<br />
Steuerliches Gutachten hinsichtlich<br />
der niederländischen steuerlichen Aspekte von<br />
Loyens & Loeff<br />
_TREUHÄNDERIN<br />
Hansische Treuhand AG<br />
Brandstwiete 4, 20457 Hamburg<br />
Amtsgericht Hamburg, Nr. B 20343<br />
Grundkapital: € 300.000<br />
Vorstand<br />
Carsten Diettrich, Hamburg<br />
Larissa Dan, Hamburg<br />
Gesellschafter<br />
Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. (AG & Co. KG)<br />
Herrengraben 74, 20459 Hamburg<br />
Amtsgericht Hamburg, Nr. A 51805<br />
Höhe des haftenden Kapitals: € 35.624.000<br />
_KONZEPTIONÄRIN<br />
<strong>Wölbern</strong> Konzept GmbH<br />
Herrengraben 74, 20459 Hamburg<br />
Amtsgericht Hamburg, Nr. B 12823<br />
Höhe des haftenden Kapitals: € 600.000<br />
Geschäftsführung<br />
Ulrich Wieczorek, Hamburg<br />
Joachim Schmarbeck, Hamburg<br />
Gesellschafter<br />
Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. (AG & Co. KG)<br />
Herrengraben 74, 20459 Hamburg<br />
Amtsgericht Hamburg, Nr. A 51805<br />
Höhe des Haftenden Kapitals: € 35.624.000
Impressum<br />
Impressum/Haftungsbeschränkung<br />
Vom Prospekt abweichende Angaben bedürfen zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen<br />
Bestätigung des Prospektherausgebers.<br />
_HERAUSGEBER<br />
<strong>Wölbern</strong> Konzept GmbH<br />
_KONZEPTION<br />
<strong>Wölbern</strong> Konzept GmbH<br />
Alle Hamburg<br />
Herausgabedatum: April 2004<br />
_HAFTUNGSBESCHRÄNKUNG<br />
Die Haftung für etwa unrichtige oder unvollständige Prospektangaben und Pflichtverletzungen<br />
gegenüber dem Zeichner ist beschränkt auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.<br />
Etwaige Schadensersatzansprüche verjähren sechs Monate nach<br />
Kenntnis, spätestens innerhalb von drei Jahren nach Beitritt zu der Gesellschaft<br />
(vorbehaltlich kürzerer gesetzlicher oder vertraglicher Fristen).<br />
_GESTALTUNG + REALISIERUNG<br />
Hornung & Consorten Werbeagentur GmbH<br />
Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. (AG & Co. KG)<br />
<strong>Invest</strong>ment Products<br />
Herrengraben 74<br />
20459 Hamburg<br />
Telefon: 0 40.3 76 08-301/555<br />
Telefax: 0 40.3 76 08-515<br />
E-Mail: info@woelbern.de<br />
www.woelbern.de<br />
HOLLAND 52
Bankhaus <strong>Wölbern</strong> & Co. (AG & Co. KG) | <strong>Invest</strong>ment Products | Herrengraben 74 | 20459 Hamburg<br />
Telefon: 0 40.3 76 08-301/555 | Telefax: 0 40.3 76 08-515 | info@woelbern.de | www.woelbern.de