Emsblick-Haren_Heft51_web
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fe oder eine Pflegeperson den Wohnraum<br />
benötigen. „Entscheidend ist, wie eng das<br />
persönliche Verhältnis zwischen dem Vermieter<br />
und der benannten Person ist und<br />
ob dies glaubhaft dargelegt werden kann“,<br />
zeigt Klaus Lübbers die Problematik auf.<br />
Begründung<br />
Der Vermieter muss dem Mieter den Grund<br />
der Kündigung und seine bisherige Wohnsituation<br />
ausführlich, nachvollziehbar und<br />
nachprüfbar darlegen. Er kann die Begründung<br />
nachträglich ergänzen, ändern darf<br />
er sie allerdings nicht mehr. Verfügt der<br />
Vermieter über mehrere Wohneinheiten,<br />
muss er außerdem begründen, warum diese<br />
zur Deckung des Eigenbedarfs ungeeignet<br />
sind. Steht eine Alternativwohnung zur<br />
Verfügung, so muss diese dem Mieter angeboten<br />
werden. Beispiele für begründete<br />
Eigenbedarfskündigungen sind:<br />
3 Die Aufnahme von pflegebedürftigen<br />
Angehörigen oder Pflegepersonal<br />
3 Notwendiger Wohnraumbedarf für<br />
enge Angehörige<br />
3 Ein vergrößerter Wohnraumbedarf (Einzug<br />
Lebenspartner, Familienzuwachs)<br />
3 Die Trennung vom Lebenspartner / von<br />
der Lebenspartnerin (Ehescheidung)<br />
3 Ein kürzerer Anfahrtsweg zur neuen<br />
Arbeitsstätte<br />
3 Gesundheitliche Gründe<br />
(etwa barrierefreier Wohnbedarf)<br />
3 Persönlicher Vermögensverfall<br />
Wichtig!: Bei einem Eigentümerwechsel kann<br />
der neue Eigentümer Eigenbedarf erst dann<br />
geltend machen, wenn er im Grundbuch eingetragen<br />
ist. Kündigt er vorher, ist die Kündigung<br />
unwirksam, auch wenn sie im Übrigen formal<br />
richtig ist.<br />
Abwehr der Eigenbedarfskündigung<br />
Mieter können sich bei einer Eigenbedarfskündigung<br />
auf Sozialklauseln (Härtefallregelungen)<br />
berufen (§ 574 BGB). Dies kann<br />
das Freiwerden der Wohneinheit zeitlich<br />
verzögern oder unmöglich machen. Beispiele<br />
dafür sind ein hohes Alter, Krankheit,<br />
Schwangerschaft, Prüfungsphasen<br />
oder Suizidgefahr. Den Widerspruch muss<br />
der Mieter bis spätestens zwei Monate<br />
vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich<br />
erklären. Des Weiteren kann er auch<br />
einen Räumungsrechtsstreit oder einen<br />
Zwangsvollstreckungsschutz (§ 765a ZPO)<br />
anstrengen (bei Zweifamilienhäusern gelten<br />
gesonderte Regelungen, bei umgewandelten<br />
Eigentumswohnungen zusätzliche<br />
Sperrfristen).<br />
Aufhebungsvertrag<br />
Signalisiert der Mieter, dass er mit einer<br />
vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages<br />
einverstanden ist, kann ein Mietaufhebungsvertrag<br />
geschlossen werden. Dies<br />
ist insbesondere bei langen Kündigungsfristen<br />
sinnvoll und auch bei befristeten<br />
Mietverträgen zulässig. Als Gegenleistung<br />
erhält der Mieter üblicherweise eine entgeltliche<br />
Entschädigung vom Vermieter.<br />
Missbrauch<br />
„Den Eigenbedarf nur vorzutäuschen ist<br />
keine gute Idee“, warnt Klaus Lübbers.<br />
„Kommt dies später ans Licht, kann das<br />
mehr als nur schmerzhafte Schadensersatzansprüche<br />
auslösen. Der Vermieter<br />
könnte sich zusätzlich des Betrugs strafbar<br />
gemacht haben.“ Dies gilt auch dann, wenn<br />
sich Vermieter und Mieter zuvor geeinigt<br />
haben (BGH VIII ZR 99/14). Allerdings muss<br />
der Mieter den Rechtsmissbrauch beweisen,<br />
ein bloßer Verdacht genügt nicht.<br />
Ehepartner (auch gleichgeschlechtlich)<br />
Kinder (auch adoptiert) sowie Stiefkinder<br />
Enkelkinder<br />
Eltern und Großeltern<br />
Geschwister, Kinder der Geschwister<br />
Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern<br />
Lebensgefährte / Lebensgefährtin einschließlich Kinder<br />
Pflegekinder<br />
Haushaltsangestellte<br />
Pflegepersonal<br />
3 berechtigt<br />
3 berechtigt<br />
3 berechtigt<br />
3 berechtigt<br />
3 berechtigt<br />
3 berechtigt<br />
3 berechtigt<br />
3 berechtigt<br />
3 berechtigt<br />
3 berechtigt<br />
Eine Eigenbedarfskündigung<br />
ist kein Selbstläufer. Vermietete<br />
Wohneinheiten erzielen<br />
deshalb bis zu 20 % geringere Preise<br />
als bezugsfreie Immobilien. Wer eine<br />
vermietete Wohneinheit zur Eigennutzung<br />
kaufen möchte, sollte<br />
sich der rechtlichen Risiken<br />
bewusst sein“,<br />
Juli/August 2019 – emsblick | 41
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