Emsblick Haren - Heft 61 (März/April 2021)

Experten
TIPP
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Immer wieder Ärger
Sach- und Rechtsmängel beim Immobilienkauf
Sach- und Rechtsmängel an Immobilien
sorgen bei Käufern und Verkäufern immer
wieder für Ärger. In unserem neuen
Expertentipp erläutert der Immobilienexperte
Dipl.-Ing. (FH), Dipl.-Sachv.
(DIA) Klaus Lübbers diesmal, wie sich
Streitigkeiten vermeiden lassen.
Sach- und Rechtsmängel
„Juristen kennen zwei Arten von Mängeln“,
beginnt Klaus Lübbers seine Ausführungen.
„Zum einen den Sachmangel, zum anderen
den Rechtsmangel (§§ 434, 435 BGB).
Beide Mängelarten können offen (bekannt)
oder verdeckt (unbekannt) sein. In beiden
Fällen haftet der Verkäufer (§ 433 BGB)“.
Von einem Sachmangel ist die Rede, wenn
die Immobilie nicht für den Zweck verwendet
werden kann, der im Kaufvertrag vereinbart
ist oder wenn sie eine andere, als
die im Kaufvertrag vereinbarte Beschaffenheit
aufweist (z.B. Schädlingsbefall, asbesthaltige
Baustoffe). Ein Rechtsmangel liegt
vor, falls der Käufer nach dem Kauf mit ihm
unbekannten privatrechtlichen Ansprüchen
Dritter oder öffentlich-rechtlichen
Beschränkungen konfrontiert wird (z.B.
Miet- oder Pachtverhältnisse, Wege- oder
Leitungsrechte, Baulasten, Denkmalschutz,
Nutzungsuntersagungen oder gar fehlendes
Baurecht).
Haftung des Verkäufers
„Ist ein Mangel offensichtlich, sollte dies bei
der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt
und im Kaufvertrag fixiert werden
(z.B. Schaden an der Dacheindeckung,
Miet- oder Pachtverhältnisse, Baulasten).
Verdeckte Mängel hingegen sind eine große
Gefahr. Sie sind eben nicht offensichtlich
und werden deshalb weder vom Verkäufer
noch vom Käufer erkannt (z.B. Bodenkontaminationen,
schadstoffhaltige Baustoffe,
fehlende Bau- oder Betriebsgenehmigungen).
Von einer arglistigen Täuschung spricht
man, sobald dem Verkäufer ein Sach- oder
Rechtsmangel bekannt ist (oder hätte bekannt
sein müssen), er diesen jedoch bewusst
verschweigt oder sogar leugnet (z.B.
falsches Baujahr der Immobilie, versteckter
Feuchtigkeitsschaden, fehlende Bauoder
Betriebsgenehmigung).
Absicherung des Verkäufers
In notariellen Kaufverträgen werden Verkäufer
üblicherweise durch entsprechende
Vertragsklauseln gegen spätere Gewährleistungsansprüche
des Käufers abgesichert.
Dann schulden sie „nur“ die Übertragung
des Eigentums in dem Zustand, in
dem sich die Immobilie bei der Übergabe
befindet (einschließlich aller offenen und
verdeckten Mängel). Diese Haftungsbegrenzung
ist allerdings nur bei Sachmängeln
möglich, für Rechtsmängel gilt sie
nicht. Gänzlich ausgeschlossen ist eine
Haftungsbegrenzung bei arglistiger Täuschung.
42 | emsblick – März/April 2021