Emsblick Haren - Heft 61 (März/April 2021)

ARCHITEKTENLEISTUNG!
für Bauanzeige/Bauantrag
auch als Einzelleistung.
Ansprüche aus offenen und verdeckten
Sachmängeln verjähren (sofern kein
Haftungsausschluss vereinbart ist) fünf
Jahre nach der Übergabe der Immobilie,
bei Rechtsmängeln nach dreißig Jahren
(§ 438 BGB). Bei (nachgewiesener) arglistiger
Täuschung beginnt die Verjährungsfrist
erst in dem Zeitpunkt, in dem
der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt
hat.
Klaus Lübbers
Dipl.-Ing. (FH), Dipl.-Sachv. (DIA)
Sachverständiger für Immobilienbewertungen
Inhaber von Lübbers Sachverständigenbüro
Um Ärger im Vorfeld zu vermeiden, sollten Verkäufer
einen zertifizierten Immobilienberater hinzuziehen,
der die Immobilie auf offene und (soweit
möglich) verdeckte Sach- und Rechtsmängel prüft.
Diese sollten im Kaufvertrag sachkundig beschrieben
und aufgeführt werden. Dies gilt auch dann, falls
ein Mangel bereits vor mehreren Jahren beseitigt
worden ist.
Bewertung
Schäden
Absicherung des Käufers
Stellt der Käufer einen verdeckten Sachmangel
fest und hat ihn der Verkäufer
(nachweislich) nicht darüber informiert,
obwohl er davon wusste, steht ihm das
Recht auf Nacherfüllung zu (§ 437 BGB
aufgrund arglistiger Täuschung). Dies
gilt auch dann, falls der Käufer den Mangel
schon früher hätte erkennen müssen
oder er die Kenntnis durch (eigene)
grobe Fahrlässigkeit nicht erworben hat.
Vermittlung
Nacherfüllung bedeutet, dass der Verkäufer
den Mangel entweder nachbessern
oder ersetzen muss. Bei Immobilien
ist der „Ersatz“ aufgrund der Individualität
meist unmöglich. Somit kommt nur
die Nachbesserung in Frage. Gelingt dem
Verkäufer dies nicht, kann der Käufer
vom Kaufvertrag zurücktreten oder den
Kaufpreis mindern (§§ 440, 441 BGB).
Hat der Verkäufer Garantien abgegeben,
besteht möglicherweise zusätzlich ein
Anspruch auf Schadenersatz.
Die Beweislast für das Vorliegen eines
verdeckten Sachmangels liegt beim Käufer.
Er muss glaubhaft darlegen, dass
dem Verkäufer der Mangel bewusst war
(oder hätte bewusst sein müssen) und
er diesen verschwiegen bzw. geleugnet
hat. Deshalb werden in diesem Zeitpunkt
meist Sachverständige hinzugezogen.
Sie sind häufig in der Lage, nicht nur das
Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels
nachzuweisen, sondern auch den
Zeitpunkt seines Eintritts.
Hinterstraße 33 • 49716 Meppen
Ein Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln
zu liefern. 05931 Dies / 49657-20
gilt sowohl für offene (bekannte) als auch für verdeckte (unbekannte)
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und Rechtsmängel. Gegen die Haftung für Sachmängel kann sich der Verkäufer
durch einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag absichern (für Rechtsmängel ist
dies nicht möglich). Käufer haben bei verdeckten Sachmängeln nur die Möglichkeit, mit
Hilfe eines Sachverständigen dem Verkäufer die arglistige Täuschung nachzuweisen.
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