279.TIROL - März 2021

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ERSTE URTEILE ZUR FRAGE:
„MUSS EIN GESCHÄFTSRAUMMIETER WÄHREND
DES LOCKDOWNS DEN MIETZINS BEZAHLEN?“
ZUM AUTOR
RA MAG. DANIEL S.
AZEM, MSC,
HEID & PARTNER
RECHTSANWÄLTE
Daniel Azem studierte an der Universität
Wien und am International
Law Institute in Washington. Er
ist u. a. spezialisiert auf Liegenschaftsrecht
und Vertragsrecht.
Er betreut diverse Bauträger und
begleitet Unternehmen wie Privatpersonen
in sämtlichen Bereichen
des Liegenschaftsrechts.
Bei behördlich angeordneten
Betriebsschließungen und Nichtbenutzbarkeit
des Geschäfts-
lokals kann die Mietzinszahlungspflicht
entfallen.
Gemäß ersten Urteilen – jedoch nur auf
bezirksgerichtlicher Ebene – ist die Covid-
19-Pandemie als Seuche anzusehen und
befreit unter Umständen Geschäftsraummieter*innen
von der Mietzinszahlungspflicht.
Eine über 100 Jahre alte Gesetzesstelle,
die viele Jahre nur eine sehr
eingeschränkte Praxisrelevanz hatte, soll
nun Antworten auf aktuelle Probleme zahlreicher
Mieter*innen bieten. § 1104 ABGB
erreichte durch die Covid-19-Pandemie an
Bedeutsamkeit für zahlreiche Mieter*innen
von Geschäftsräumen, welche aufgrund der
behördlichen Anordnungen zur Schließung
ihrer Geschäftslokale während des ersten
und zweiten Lockdowns verpflichtet waren
und – aktuell während des dritten Lockdowns
– wieder sind.
Die zentrale Frage, die sich stellt, ist:
„Befreit die behördlich angeordnete Verpflichtung
zur Schließung den Mieter/die
Mieterin von der Pflicht zur Zahlung des
Mietzinses?“ Mit der Auseinandersetzung
mit dieser Frage sind zahlreiche Gerichte
derzeit beschäftigt. Eine eindeutige Antwort
auf diese Frage gibt es nach wie vor nicht.
Zwei Gerichtsentscheidungen des Bezirksgerichts
Meidling zeigen nun jedoch eine
erste Tendenz und ermöglichen eine erste
branchenbezogene Einschätzung.
Das Bezirksgericht Meidling entschied in
zwei Verfahren zugunsten der Mieter*innen
– betroffen waren ein Friseursalon sowie
ein Bekleidungsgeschäft – und sprach aus,
dass aufgrund der durch die Covid-19-Pandemie
bedingten behördlich angeordneten
Betriebsschließungen die Verpflichtung
zur Mietzinszahlung für den Zeitraum des
ersten Lockdowns entfallen sei. Beide Entscheidungen
wurden von derselben Richterin
gefällt, sodass sich auch die rechtlichen
Beurteilungen weitgehend gleichen.
Die zentrale Norm beider Urteile stellt
§ 1104 ABGB dar. Diese sieht vor, dass kein
Miet- oder Pachtzins zu entrichten ist, wenn
die Bestandssache wegen außerordentlichen
Zufalls nicht benutzt werden kann.
Beispielhaft für einen außerordentlichen
Zufall führt das Gesetz die Seuche an. Unter
außerordentlichem Zufall wird in der Literatur
ein vom Menschen nicht beherrschbares
Elementarereignis verstanden, welches
schon seiner Art nach, nämlich aufgrund
seiner Größe und Unabgrenzbarkeit, aus
den Mustern regelmäßiger Abläufe herausfällt
und einen größeren Personenkreis
massiv betrifft.
Das Bezirksgericht Meidling hielt fest, dass
die Covid-19-Pandemie als Seuche im Sinne
des § 1104 ABGB anzusehen sei und daher
einen außerordentlichen Zufall darstelle, der
nicht den Mieter*innen zuzurechnen sei
und kein „allgemeines Lebensrisiko“ darstelle,
sondern einen größeren Personenkreis
betreffe.
Ob dies tatsächlich zu einem Entfall der
Verpflichtung zur Mietzinszahlung führe, sei
abhängig davon, ob eine vertragsgemäße
Nutzung der Bestandssache möglich sei.
Es komme nicht darauf an,
ob die Benützung absolut unmöglich
sei, sondern es sei
– laut Ansicht des Bezirksgerichts
Meidling – ausreichend,
wenn die Benutzung zum bedungenen
Gebrauch unmöglich sei.
Nicht relevant sei also, ob das Objekt noch
auf irgendeine andere Art und Weise – zum
Beispiel für Lagerzwecke – genutzt werden
könne. Da von 16.3.2020 bis zum 30.4.2020
per Verordnung der Zutritt zum Kundenbereich
bestimmter Betriebsstätten des Handels
und von Dienstleistungsunternehmen
sowie von Freizeit- und Sportbetrieben verboten
war, waren die betroffenen Branchen
zum Großteil gezwungen, ihre Geschäfte für
den Kundenverkehr geschlossen zu halten.
Die Möglichkeit, in den Geschäftslokalen
Waren zu lagern, sei nach Ansicht des
Bezirksgerichts unerheblich. Folglich bejahte
das Gericht die gänzliche Unbenutzbarkeit
zum bedungenen Gebrauch, da
das Lagern von Sachen sowohl für einen
Friseursalon als auch für das Bekleidungsgeschäft
nur Ausfluss der eigentlichen
Geschäftstätigkeit sei.
Auch wenn das Bestandsobjekt nach
Beendigung des Lockdowns wieder zur
Verfügung stehe, sei ein gänzlicher Entfall
der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses
nach dem ausdrücklichen Wortlaut des
§ 1104 ABGB möglich, wenn die in Bestand
genommene Sache wegen einer „Seuche
[...] gar nicht gebraucht oder benutzt werden
kann“. Das Bezirksgericht Meidling verwies
diesbezüglich auf eine OGH-Entscheidung
aus dem Jahr 1953, nach welcher es
zu einem Entfall der Mietzinszahlungspflicht
aufgrund einer Beschlagnahme
eines Geschäftslokals durch eine Besatzungsmacht
gekommen ist.
Interessant wird sein, ob die vorgenannten
Entscheidungen auch für andere Branchen
– z. B. für Büromietverträge oder Restaurants
– relevant sein werden.
Zentrale Entscheidungsmerkmale
für den Entfall der Mietzinszahlungspflicht
sind nach
dem Bezirksgericht Meidling
einerseits der vereinbarte
Verwendungszweck des Mietobjekts
sowie andererseits die
branchenbedingte Betroffenheit.
Während sowohl die Friseur*innen als auch
der Einzelhandel, von einigen Ausnahmen
abgesehen, zur gänzlichen Schließung verpflichtet
waren, bestand in der Gastronomie
grundsätzlich die Möglichkeit, Speisen
zur Abholung anzubieten oder diese
auszuliefern. Auch Büronutzungen waren
VORÜBER-
GEHEND
GESCHLOSSEN
und sind – mit Einschränkungen – zulässig.
In diesem Fall kann also nicht davon
gesprochen werden, dass die angemieteten
Geschäftslokale bzw. Büroräumlichkeiten
aufgrund der Covid-19-Pandemie
nicht mehr zum vertraglich vereinbarten
Zweck benutzt werden konnten. Bietet
z. B. ein Gastronom ein Lieferservice
oder die Möglichkeit der Abholung von
Speisen an und bleibt ihm daher ein
beschränkter Gebrauch des Mietobjekts,
wird die Verpflichtung zur Mietzinszahlung
nicht gänzlich entfallen, aber haben
die Mieter*innen wohl ein Recht auf Minderung
des Mietzinses (§ 1105 ABGB).
Zu überlegen ist auch, ob Mieter*innen
von Geschäftslokalen, die von den Betretungsverboten
ausgenommen waren,
allerdings aufgrund der eingeschränkten
Möglichkeit des Betretens des öffentlichen
Raums kaum Kund*innen empfangen
konnten, von der Mietzinszahlung
befreit sein könnten. Da das Geschäftslokal
in diesen Fällen weiterhin zum vertraglich
vereinbarten Zweck gebraucht
werden konnte und lediglich die Kundenfrequenz
geringer war, ist der Anwendungsbereich
des § 1104 ABGB wohl nicht
eröffnet. Allerdings ist es denkbar, dass
die durch die behördlichen Maßnahmen
bedingte Reduktion des Kundenverkehrs
in diesen Bereichen eine Minderung des
Mietzinses rechtfertigt.
Weil die beiden vorgenannten – mittlerweile
rechtskräftigen – Entscheidungen nur
auf bezirksgerichtlicher Ebene vorliegen,
bleiben noch viele Fragen ungeklärt, etwa
ob eine bloß mittelbare Betroffenheit von
den behördlich angeordneten Schließungen
Auswirkungen auf die Mietzinszahlungspflicht
haben kann. Auch ob der Betrieb
eines Online-Shops oder die Nutzung eines
Teils der Geschäftsräume als Lagerraum
Auswirkungen auf diese haben kann, muss
noch geklärt werden. Ferner bleibt die Rolle
des Umsatzersatzes und des Fixkostenzuschusses
offen. Verwirkt ein solcher die
Befreiung nach § 1104 ABGB?
Die beiden vorgenannten Entscheidungen
und die daraus ableitbaren Tendenzen
der Rechtsprechung treffen nicht nur auf
Erleichterung bei Mieter*innen, sondern
auch auf harsche Kritik auf Seite vieler
Vermieter*innen und aus Teilen der Literatur.
Es ist jedenfalls davon auszugehen,
dass diese Rechtsfrage die österreichischen
Gerichte in den kommenden Monaten
weiterhin stark beschäftigen wird,
sodass es wohl nur eine Frage der Zeit
ist, bis sich der OGH ausführlich mit dieser
Thematik auseinanderzusetzen hat.
OBEN: Viele Geschäftslokale sind derzeit
geschlossen. Müssen Mieter*innen trotzdem Miete
bezahlen? (© shutterstock)