Steuerlexikon - Der Mann für alle Fälle

etreffenden Betriebs adäquaten Veränderungsschutzes aufzufassen.
Eigenmietwert (kein EMW während Verkauf)
Der Mietwert von Grundstücken bzw. Liegenschaft(steil)en ist steuerbar, soweit sie dem Pflichtigen
aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch
zur Verfügung stehen. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der genannte
Eigengebrauch dann nicht gegeben, wenn das Objekt leer steht, weil es nicht vermietet werden kann
oder verkauft werden soll, aber trotz ernsthafter Bemühungen kein Käufer gefunden werden kann.
Ebenfalls nicht zu besteuern ist der Eigenmietwert, wenn der Eigentümer, der aus seiner Villa
weggezogen ist und sie unverzüglich veräussern will, sie bis zum Zustandekommen des Verkaufs
unbewohnt lässt in der Meinung, so günstigere Bedingungen erzielen zu können. Eigengebrauch ist
jedoch selbst dann anzunehmen, wenn der Eigentümer das Haus zwar nicht tatsächlich bewohnt,
sich aber das Recht hiezu vorbehält, ohne es auszuüben; auch in einem solchen Fall hat er die
Liegenschaft inne, weil er sie jederzeit beziehen kann (BGr 23.4.2010 [2C_773/2009] www.bger.ch).
Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert (Minimum)
Bei der Zuteilung in die einzelnen Lageklassen innerhalb einer Gemeinde wurden alle bekannten und
massgebenden Faktoren wie Immissionen, Aussicht, Besonnung, Infrastruktur, Verkehrsanbindung,
Zone und Umgebung etc. von externen Experten unter Einbezug der Gemeindebehörden nach
einheitlichen Richtlinien berücksichtigt. Eine Lageklassenänderung kann deshalb nicht mehr
vorgenommen werden.
Aufgrund der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung hat sich der Eigenmiet- und
Vermögenssteuerwert einer Liegenschaft im Einzelfall in einer Bandbreite zwischen 60 und 90 % des
Marktwertes zu bewegen. Diese Regelung wurde zwischenzeitlich in Bezug auf den Eigenmietwert
auch vom Bundesgericht bestätigt, in Bezug auf den Vermögenssteuerwert sieht das Bundesgericht
indessen keinen Bewertungsspielraum vor, d. h. eine Liegenschaft wäre gemäss § 34 aStG
zwingend zum vollen Verkehrswert steuerbar (BGr 29.5.1998 [2P.372/1996] = ASA 69 S. 373 = BGE
124 I 193).
Unter Einhaltung der handelsrechtlichen Höchstbewertungsvorschriften, darf der Verkehrswert den
Buchwert der Liegenschaft nicht unterschreiten, mithin handelt es sich beim Buchwert demgemäss
um den "minimalen" Verkehrswert. Die steuerliche Bewertungsuntergrenze beträgt 70 % dieses
Wertes (vgl. Rz 79 und 82 der Weisung des Regierungsrates über die Bewertung von Liegenschaften
und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003 vom 19.3.2003 [ZStB I 15/501]).
Eine individuelle Schätzung des Verkehrswertes und des Eigenmietwertes einer Liegenschaft findet
statt, so die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Verkehrswert ausserhalb der
Bandbreite von 70 bis 100 % oder zu einem Eigenmietwert ausserhalb der Bandbreite von 60 bis 70
% der Marktwertes führt. So Sie der Meinung sind, dass der steueramtliche Verkehrswert von Fr. X
bzw. der Eigenmietwert von Fr. Y im Jahre 200X diesen Rahmen sprengt, steht Ihnen der Nachweis -
z. B. anhand vergleichbarer Objekte, die im Freimarktverkauf die Hand gewechselt haben - hiezu frei.
Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert, der unter 70
% desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwertes vorzunehmen.
Bei der individuellen Schätzung kann insbesondere auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft
abgestellt werden. Dabei ist der Vermögenssteuerwert auf 70 % des Verkehrswertes
festzusetzen. (Vgl. Ziff. 79 ff. der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die
Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode ab
Steuerperiode 2003 vom 19.3.2003 in ZStB I 15/501).
Eigenmietwert im eigenen MFH/Geschäftshaus
Die Mietwerte von durch die Pflichtigen genutzten Wohnungen in Mehrfamilien- und
Geschäftshäusern sind durch Vergleich mit für gleiche oder ähnliche Objekte bezahlten Mieten zu
ermitteln (Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von
Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003 vom 19.3.2003, Ziff.
63 und 68 [ZStB I 15/501]).
Eigenmietwert landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb
Bei Nebenerwerbsbetrieben werden die Eigenmietwerte nach den "Richtlinien zur Ermittlung der