Wohnen im Alter - GIT Verlag

W. Safoschnik: Wir haben uns auf die
Zusammenarbeit mit mittelständischen Altenpflegeheim­Betreibern
mit einem bis ca. fünf
Altenpflegeheimen spezialisiert. Wir verstehen
die Unternehmensstrategien und Denkweisen
dieser mittelständischen Altenpflegeheim­Betreiber
hinsichtlich Betriebskonzeption, Betriebsführung,
Finanzierung, Steuern, gesellschaftliche
Einbindung und persönlicher
Zukunftsplanung. Wir haben hier ein spezielles
Know­how bei Expansionsüberlegungen, Sanierung/Erweiterung
von Altenpflegeheim­Einrichtungen
und auch insbesondere bei Komplettabgaben
von Altenpflegeheim­Betrieb und
Altenpflegeheim­Immobilie (z. B. aus Altersgründen
und/oder fehlender Nachfolge). RIAG
hat hier einen Erfahrungsschatz aus über 50
Transaktionen. Außerdem haben wir uns auf
karitative Einrichtungen konzentriert und wollen
hier zukünftig noch stärker aktiv sein.
>> Wie muss man sich die Zusammenarbeit
zwischen Investor und Betreiber vorstellen?
>> W. Safoschnik: Wir verstehen uns hier
nicht als Investor, sondern als Berater des
Altenpflegeheim­Betreibers und Immobilien­
Eigentümers. Wir erarbeiten mit diesen gemeinsam
Struktur und Strategie, die seinen
Vorstellungen und dem Standort Rechnung
tragen. Die Altenpflegeheim­Immobilie wird
von uns oder Partnern erworben und von (evtl.
neuen) Altenpflegeheim­Betreibern für den
Zeitraum von 20 bis 25 Jahren mit Pachtverlängerungsoptionsmöglichkeiten
von bis zu
zehn Jahren angepachtet. Bei dieser Gelegenheit
wird die Altenpflegeheim­Immobilie auf
den technisch neuesten Stand gebracht. Erforderliche
Instandhaltung bzw. Instandsetzung
werden durchgeführt, insbesondere auch eventuelle
Gebäudestrukturänderungen (Ein­Bett­
Zimmer) bzw. Gebäudeerweiterungen, die
sonst der Altenpflegeheim­Betreiber nicht hätte
finanzieren können. Die zu vereinbarende
Pacht orientiert sich an dem Investitionskostensatz
gem. Sozialgesetzbuch mit Abschlägen
für Belegung (–5 bis –10 %) und Instandhaltung/Instandsetzung
(–5 bis –15 % ab
hängig vom Alter der Immobilie). Hierdurch
ist gewährleistet, dass der Altenpflegeheim­
Betreiber die Pacht und seine für den Altenpflegeheim­Betrieb
erforderlichen Rücklagen
langfristig erwirtschaften kann. Bei Betriebsaufgaben
besorgen wir aus unserem Betriebs­
Netzwerk einen neuen qualifizierten Altenpflegeheim­Betreiber.
>> Würden Sie uns das einmal an einem Beispiel
anschaulich machen?
>> W. Safoschnik: Ein gutes aktuelles Beispiel
ist ein Altenpflegeheim mit über 100 Betten
aus der Nähe Stuttgarts. Es handelt sich
um ein Altenpflegeheim, das 1972 erbaut wurde
und bei dem Altenpflegeheim­Immobilie
und Altenpflegeheim­Betrieb im Eigentum
Markt und Management
einer mittelständischen Familie waren (Vater,
Mutter und drei Kinder). Der Vater war die unternehmerisch
treibende Kraft. Dieser ist vor
ca. sechs Jahren verstorben, sodass nun die
Witwe allein das Unternehmen führen musste.
Im kaufmännischen Bereich wurde sie durch
ihre Tochter unterstützt. Die zwei anderen
Kinder haben sich für einen anderen Berufsweg
entschieden. Wir haben gemeinsam mit
dem Steuerberater diese Familie beraten und
empfahlen, auch aufgrund der Tatsache, dass
die Betriebsführung eines Altenpflegeheims
vollen Einsatz erfordert und keine bzw. kaum
private Freiräume zulässt, die Altenpflegeheim­Immobilie
zu verkaufen und auch den
Altenpflegeheim­Betrieb abzugeben. Das Altenpflegeheim
sollte saniert werden (Renovierungsstau),
und die Struktur sollte den aktuellen
Anforderungen angepasst werden. Dies
hat die RIAG erfolgreich umgesetzt. Die Altenpflegeheim­Immobilie
wurde im Herbst 2008
von uns erworben, zu einem Zeitpunkt, als es
aufgrund der Finanzkrise kaum andere Käufer
gab. Wir haben mit einem neuen Altenpflegeheim­Betreiber
einen Pachtvertrag geschlossen,
die Sanierung und Instandhaltung sowie
die neuen Strukturen geregelt. Mit einer neuen
zukunftsgerichteten Struktur haben wir die
Altenpflegeheim­Immobilie in einen geschlossenen
Immobilienfonds eines unserer Partner
abgegeben. Die Witwe kann nun ihren Altersruhestand
genießen, die Kinder können ihren
eigenen Weg gehen.
>> Kommt Ihnen eigentlich derzeit der Mangel
an Liquidität der Banken auf diesem Markt
zugute?
>> W. Safoschnik: Ja, wir verspüren ein höheres
Angebot und Nachfrage nach unserem
Beratungs­Know­how, insbesondere bei Altenpflegeheim­Betreibern,
die sich in der Wachstumsphase
befinden oder aktuell mit Umstrukturierung
und Sanierung konfrontiert sind. Wie
allgemein bekannt ist, sind die Banken derzeit
mehr mit sich selbst beschäftigt als mit ihren
Kunden. Diese geraten aufgrund evtl. fehlender
Kredite in Liquiditätsnöte. Wir selbst arbeiten
schon lange und erfolgreich mit unseren Banken
und Partnern zusammen. Diese sind aus
Deutschland und tätigen hier im Wesentlichen
auch ihre Geschäfte und haben sich zudem auf
Sozial­Immobilien spezialisiert. Aus diesen
Gründen sind unsere Partner und wir weitgehend
von den international ausgelösten Bankenwirren
verschont geblieben.
>> Herr Safoschnik, herzlichen Dank für das
Gespräch.
kontakt:
rIAG real Investitions Gmbh, Bad honnef
Tel.: 02224/918330
info@riag-ag.de
www.riag-ag.de
medAmbiente 2 · 2009 9