å ¨çƒä¿¡è³´åŠèªå¯ - The Hong Kong General Chamber of Commerce

話 雖 如 此 , 我 經 常 留 意 應 該 採 取 甚 麼 措 施 來 處 理 市 場 問 題 , 以 免 對業 界 造 成 雙 重 打 擊 。 由 於 全 球 經 濟 動 盪 不 定 , 我 們 必 須 提 防 任 何 逆 循環 , 以 確 保 推 出 新 土 地 的 步 伐 不 會 過 分 影 響 市 場 穩 定 。問 : 對 於 把 舊 工 業 大 廈 改 裝 為 辦 公 室 的 政 策 , 你 有 何 高 見 ?答 : 我 認 為 有 關 全 面 改 裝 工 業 大 廈 作 辦 公 室 及 其 他 用 途 ( 例 如 酒 店 ) 的新 政 策 , 是 朝 著 正 確 方 向 邁 進 一 步 。 過 去 兩 三 年 , 工 廈 買 賣 漸 趨 活 躍 ,工 業 用 地 亦 急 速 升 值 。 我 認 為 政 府 活 化 工 廈 的 政 策 , 的 確 改 善 了 本 港 廢置 工 廈 的 問 題 , 但 如 所 有 政 策 一 樣 , 有 些 人 亦 受 到 影 響 。 一 些 本 身 租 用廉 價 工 廠 用 地 開 設 工 作 室 的 製 片 人 和 藝 術 家 現 正 飽 受 瘋 狂 加 租 之 苦 , 或會 被 迫 關 門 大 吉 。 當 局 或 應 容 許 保 留 若 干 工 業 用 地 , 以 滿 足 特 定 需 求 。問 : 有 人 建 議 把 綠 化 地 帶 闢 作 發 展 用 途 , 你 意 下 如 何 ?答 : 我 渴 望 可 以 保 留 綠 化 地 帶 , 因 為 全 球 暖 化 等 問 題 日 益 嚴 重 。 我 們 看看 新 加 坡 , 當 地 比 香 港 還 要 小 , 但 似 乎 在 維 持 適 量 土 地 供 應 方 面 問 題 不大 。 所 以 我 想 只 要 略 施 創 意 , 即 使 不 把 綠 化 地 帶 改 作 市 區 用 途 , 土 地 短缺 的 問 題 也 可 迎 刃 而 解 。內 地 有 政 策 容 許 以 補 償 的 形 式 更 改 農 地 用 途 。 如 果 更 改 了 一 公 頃 農地 的 用 途 , 就 要 闢 出 另 一 幅 最 少 同 樣 大 小 的 土 地 作 農 業 用 途 。 我 認 為 本港 應 以 類 似 的 方 式 保 護 綠 化 地 帶 。在 這 些 力 量 的 相 互 影 響 下 , 樓 市 很 可 能 會 在 未 來 數 月 出 現 調 整 ,但 由 於 只 是 對 外 壓 抑 需 求 , 故 預 期 樓 價 不 會 暴 跌 。問 : 你 認 為 重 建 居 屋 加 上 當 前 危 機 , 會 導 致 樓 價 下 跌 嗎 ?答 : 這 幾 年 之 內 , 居 屋 都 不 會 真 正 為 市 場 增 加 供 應 。 然 而 , 它 卻 表 明了 政 府 房 屋 政 策 有 變 。 觀 乎 香 港 樓 市 的 歷 史 , 每 年 向 房 屋 投 資 市 場 的最 低 端 增 加 幾 千 個 新 單 位 , 或 會 從 私 人 發 展 商 搶 走 大 批 準 買 家 , 故 對整 體 市 況 或 會 有 重 大 影 響 。 然 而 , 與 其 他 大 都 會 城 市 一 樣 , 就 如 我 之前 所 說 , 香 港 的 物 業 投 資 市 場 與 過 去 的 情 況 大 不 相 同 , 現 在 多 了 很 多外 來 的 市 場 參 與 者 。 合 資 格 購 買 居 屋 的 市 民 現 時 只 佔 全 體 準 買 家 的 小部 分 , 他 們 對 整 體 市 況 的 影 響 有 限 。 因 此 按 目 前 的 情 況 來 看 , 我 不 認為 重 建 居 屋 本 身 會 對 樓 價 造 成 任 何 巨 大 的 下 調 壓 力 。我 認 為 , 政 府 應 為 那 些 被 外 來 投 資 者 擠 出 房 屋 市 場 的 弱 勢 市 民 採取 措 施 。 另 一 方 面 , 當 局 應 容 許 市 場 力 量 更 自 由 地 參 與 投 資 物 業 市場 。問 : 有 人 或 會 說 政 府 應 採 取 不 干 預 政 策 , 讓 市 場 力 量 支 配 樓 價 。答 : 在 香 港 這 個 開 放 經 濟 體 , 市 場 力 量 應 可 自 由 參 與 。 人 為 壓 低 樓 價或 許 只 意 味 著 我 們 把 有 限 的 資 產 , 以 低 於 市 價 提 供 給 外 來 投 資 者 。 然而 就 最 底 層 的 市 民 而 言 , 我 不 認 為 政 府 應 完 全 撤 手 不 管 。問 : 樓 價 繼 續 攀 升 , 你 認 為 是 否 已 經 見 頂 ?答 : 我 認 為 , 物 業 的 感 知 投 資 價 值 佔 了 樓 價 的 一 大 部 分 。 由 於 預 期 通 脹會 推 高 資 產 價 格 , 在 現 今 的 經 濟 環 境 下 , 這 促 使 人 們 決 定 置 業 。 對 於 香港 的 投 資 級 別 物 業 來 說 , 負 擔 能 力 的 因 素 已 不 及 往 日 重 要 。 特 別 是 自 從內 地 人 迅 速 富 起 來 , 加 上 人 民 幣 升 值 , 內 地 買 家 在 本 港 的 物 業 市 場 扮 演著 日 益 重 要 的 角 色 , 這 使 求 過 於 供 的 情 況 非 常 顯 著 。另 一 方 面 , 其 他 力 量 正 與 之 抗 衡 。 政 府 頻 頻 出 招 為 熾 熱 的 樓 市 降溫 , 銀 行 提 高 實 際 利 率 , 而 西 方 國 家 的 經 濟 難 關 似 乎 仍 未 解 決 , 或 會 拖累 全 球 經 濟 。問 : 物 業 發 展 商 經 常 成 為 反 商 情 緒 的 目 標 。 你 認 為 這 些 批 評 合 理 嗎 ?答 : 我 在 英 國 殖 民 統 治 的 香 港 下 長 大 , 因 此 我 一 直 渴 望 確 保 企 業 在 香港 這 塊 缺 乏 天 然 資 源 之 地 找 到 很 好 的 獲 利 機 會 , 否 則 他 們 不 會 繼 續 投資 。 我 深 信 企 業 若 生 意 不 佳 , 最 先 受 害 的 是 僱 員 , 特 別 是 基 層 市 民 。因 此 , 我 對 於 企 業 掙 錢 完 全 沒 有 厭 惡 的 感 覺 , 即 使 是 被 視 為 賺 大 錢 的地 產 發 展 商 , 我 也 毫 不 抗 拒 。 然 而 , 近 日 傳 媒 反 映 公 眾 的 不 滿 情 緒 日益 高 漲 , 普 羅 大 眾 對 於 富 有 的 地 產 商 非 常 嚴 苛 , 他 們 認 為 地 產 商 正 濫用 他 們 的 地 位 和 在 商 界 的 優 勢 , 故 出 現 了 這 種 對 立 現 象 。雖 然 我 仍 然 希 望 企 業 有 好 的 業 績 , 但 我 覺 得 他 們 ( 特 別 是 地 產商 ) 應 了 解 到 社 會 環 境 已 經 轉 變 , 並 懂 得 審 時 度 勢 , 改 變 他 們 的 營 商策 略 。 公 眾 要 求 企 業 多 履 行 社 會 責 任 , 因 此 他 們 應 作 出 適 當 回 應 , 改善 他 們 的 營 商 手 法 。 此 外 , 企 業 亦 應 表 達 他 們 對 社 會 的 關 注 。 最 重 要的 是 , 他 們 要 讓 地 產 界 和 社 會 大 眾 得 悉 這 些 正 面 回 應 和 措 施 。我 不 想 看 見 日 益 高 漲 的 反 商 情 緒 最 終 趕 走 一 些 良 好 營 運 商 。 在 香港 , 經 濟 好 會 創 造 就 業 , 助 民 解 困 。 但 當 經 濟 不 景 , 企 業 蒙 受 損 失 , 社會 中 最 先 受 害 的 一 群 將 會 是 基 層 市 民 。 因 此 , 我 們 全 都 同 坐 一 條 船 , 這也 解 釋 了 為 何 我 覺 得 公 眾 必 須 清 楚 理 解 不 同 的 力 量 如 何 互 相 影 響 。在 現 今 的 社 會 , 尤 其 是 在 政 界 , 人 們 只 忙 於 內 鬥 , 務 求 爭 取 選票 。 人 人 都 想 在 政 府 準 備 分 派 的 利 益 中 分 佔 更 多 。 因 此 , 他 們 的 目 光只 往 內 看 , 看 不 到 宏 觀 大 局 。 在 這 個 背 景 下 , 我 認 為 總 商 會 必 須 改 善企 業 與 社 會 之 間 的 關 係 。Real Estate & Infrastructure Committee地 產 及 基 建 委 員 會The committee’s role is to monitor and researchdevelopments within the real estate andinfrastructure sectors with the aim of initiating,supporting or changing Chamber policies in therelevant areas. For more details contact thesecretariat, Simon Ngan, at simon@chamber.org.hk地 產 及 基 建 委 員 會 的 角 色 是 監 察 和 研 究 地 產 和 基 建 業 的 發展 , 以 引 進 、 支 援 或 修 訂 總 商 會 在 相 關 領 域 的 政 策 。 詳 情請 聯 絡 委 員 會 秘 書 顏 偉 業 , 電 郵 :simon@chamber.org.hHKWJ_20110816_ADNoText_FIN.indd 119/08/2011 3:24 AMThe Bulletin 工 商 月 刊 January 2012 33