Document de référence 2010 - Affine

190 affine document de référence 201023 - informations provenant de tiers, déclarations d’experts et déclarations d’intérêts23MissionEn l’état de leurs conditions d’occupation actuelles,• actualiser la valeur vénale, sur pièces, sans qu’il ait été procédéà une nouvelle visite de 22 actifs immobiliers, dépendant dupatrimoine de la société AFFINE, à la date de valeur arrêtée au31/12/2010.Les biens immobiliers concernés dépendent d’un portefeuilled’actifs immobiliers, estimé périodiquement au 30 juin et31 décembre, en tout ou partie, par BNP PARIBAS REAL ESTATEVALUATION France.Le périmètre d’intervention confié à BNP PARIBAS REAL ESTATEVALUATION France, porte sur 22 immeubles de placement.Une visite de chacun des biens est organisée tous les cinq ans(1ères expertises effectuées pour l’intégralité de la mission en juin2010, hormis le terrain sis à Lucé).Conditions de réalisationLa présente mission a été conduite sur la base des pièces etrenseignements qui nous ont été communiqués, notamment lesétats locatifs transmis en novembre, l’ensemble supposé sincèreet correspondant à la totalité des informations et documents enpossession ou à la connaissance du mandant, susceptibles d’avoirune incidence sur la valeur vénale de l’immeuble.Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées enconformité avec :• les recommandations du rapport Barthès de Ruyter surl’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisantappel public à l’épargne, publié en février 2000,• la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière,• les «European valuation standards», normes européennesd’évaluation publiées par TEGoVA (The European Group ofValuers’Associations),• le « Appraisal and valuation manual » de la Royal Institution ofChartered Surveyors (RICS)• les “International Valuation Standards” de l’International ValuationStandard Committee.La valeur vénale des biens a été estimée par les méthodessuivantes :• Méthode par comparaison• Méthode par le revenu• Méthode dite du bilan promoteur (appliquée aux seulsimmeubles en développement)Valeur venale globale au 31/12/2010La valeur vénale globale s’entend comme la somme des valeursunitaires de chaque actif immobilier.Valeur en 100 % :• 167 212 000 Euros Hors Frais et Droits de Mutation• 177 193 550 Euros Frais et Droits de Mutation Inclu(cf. Rapport détaillé, « Tableau récapitulatif des valeurs vénales »)Cette valeur s’entend sous réserve de stabilité du marché etd’absence de modifications notables des immeubles entre la datede réalisation des expertises objets du présent rapport et la datede valeur.Concernant les biens et droits immobiliers objets d’un crédit-bail,il a été procédé exclusivement à l’évaluation des biens et droitsimmobiliers sous-jacents et non à la valeur de cession du contratde crédit-bail.De même il n’a pas été tenu compte des modes de financementsparticuliers qui ont pu être conclus, par les structures propriétaires.Ce rapport condensé est indissociable de l’ensemble des travauxréalisés dans le cadre de la mission d’expertise, ainsi que del’exposé liminaire du rapport détaillé.Fait à Levallois, le 28 janvier 2011.CB Richard Ellis Valuation145-151, rue de CourcellesBP 8045075824 Paris cedex 17Jean-Claude DUBOISPrésidentAFFINEMr Nicolas CHEMINAIS4 Square Edouard VII75009 PARISParis, le 19 Janvier 2011Objet : Expertise en valeur immobilière au 31/12/2010 dupatrimoine d’AFFINEMonsieur,Conformément à votre demande, nous avons le plaisir de vousremettre le présent résumé de valeur au 31/12/2010. Cette lettrerésume les conditions de nos expertises mais est indissociable desdocuments suivants : rapports individuels par actif au 31/12/2010,proposition de service du 11/10/2010.ContexteLa mission de CBRE Valuation consiste à estimer la juste valeur de 6actifs situés dans toute la France, composant le patrimoine AFFINEdans le cadre de la préparation de vos états financiers selon lesnormes comptables IFRS. Nous avons expertisé ce portefeuillepour la première fois au 31/12/2007 pour l’un d’entre eux (Troyes),au 30/06/2010 pour 4 d’entre eux (Bordeaux, Nîmes, Saint Etienneet Vert Saint Denis) et au 31/12/2010 pour l’un d’entre eux (Nevers).Depuis cette date, nous procédons pour les 5 premiers actifs, àune actualisation semestrielle de notre première expertise. Laprésente lettre concerne donc notre actualisation au 31/12/2010pour les 5 dits actifs et concerne notre expertise pour Nevers au31/12/2010.Nos expertises ont été réalisées sur la base de la juste valeur desbiens (occupés et selon les termes des baux) selon les normescomptable IFRS (notamment la norme IFRS/IAS 40), conformémentà votre statut de foncière cotée. La juste valeur est définie dansla norme IFRS/IAS 40 comme « le montant pour lequel unactif pourrait être échangé entre des parties bien informées,consentantes et agissant dans des conditions de concurrencenormale ».Les instances professionnelles sont d’accord pour considérer que lajuste valeur est assimilable, pour des immeubles d’investissement,à la valeur vénale comme définie par la « Royal Institution ofChartered Surveyor » (RICS) et la charte de l’expertise immobilière.Selon la Charte de l’Expertise en Evaluation immobilière(3 e édition, parue au mois de juin 2006), la valeur vénale est « lasomme d’argent estimée contre laquelle un immeuble seraitéchangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant etun vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une