Document de référence 2010 - Affine

affine document de référence 20106 - APERÇU DES ACTIVITÉS6.2 Principaux marchés25d’autant leur disponibilité. Par ailleurs, ces travaux seront d’autantplus indispensables que l’échéance du Grenelle 2 approche.La tension croissante sur les produits de bonne qualité,notamment « prime » et/ou dans Paris pourrait encore impacterà la hausse les loyers faciaux. Cependant, cela ne concerneraqu’un marché de niche. Dans un contexte incertain et là où uneconcurrence existe encore, les valeurs locatives devraient êtrestables, voire baisser. Si les avantages commerciaux pourraientdiminuer sur certains marchés, ils devraient rester conséquents surla plupart d’entre eux. Ils demeurent la variable d’ajustement pourles propriétaires désireux de préserver le facial.Le marché des locaux d’activités et d’entreposageen Ile-de-FranceDans cette partie, sont analysés conjointement les marchés des locauxd’activités (toutes surfaces) et du petit entreposage (< 5 000 m²).hhUn bon niveau de demande placée,porté par les acquisitionsAprès avoir fortement marqué le pas avec la crise, le niveau dedemande exprimée est toujours faible en 2010, mais en légèrehausse par rapport à 2009. Les acteurs sont encore prudents dansleurs prises de décisions. Ils n’hésitent pas à allonger leurs délais dedécisions et à reporter certains projets. Le créneau des petites etmoyennes surfaces (entre 1 000 m² et 4 000 m²) est toujours trèsprisé, tout comme les produits proposés à l’achat, qui ont d’ailleursporté le marché cette année.En 2010, ce dernier a été plus dynamique qu’escompté et a vuses volumes transactés croître de + 12 % par rapport à 2009(927 000 m² contre 829 000 m²). Ces résultats ne talonnent pasencore ceux d’avant-crise, mais traduisent tout de même uneforme de reprise, notamment du côté des acquisitions. En effet, en2010, des conditions favorables étaient réunies pour encouragerles utilisateurs à investir dans leurs locaux : des prix de venterepositionnés et des taux d’intérêt historiquement bas. Ainsi, lesventes ont représenté près de 43 % des surfaces commercialisées,contre un tiers en moyenne les années précédentes. Ce bonniveau pourrait perdurer en 2011 et permettre au marché de setenir si les conditions de financement restent avantageuses. Alorsqu’en 2009 le secteur nord de la région ralentissait, il a performéen 2010 et vu sa demande placée augmenter de + 29 % en unan (soit 33 % des volumes transactés en Ile-de-France, dont plusde la moitié entre l’A86 et la Francilienne). L’est francilien a luiaussi été particulièrement dynamique, affichant un bond de +65 % de sa demande placée. La part des ventes dans les volumescommercialisés y est d’ailleurs la plus élevée de la région (51 %).En revanche, les surfaces signées au sud diminuent de - 16 % enun an. Ce marché reste néanmoins le 2ème d’Ile-de- France, avec26 % des volumes échangés.Enfin, notons que, très plébiscitée, la 1ère couronne demeuresousoffreuse et onéreuse et devrait rester une zone difficiled’accès.hhUn stock élevé qui commence à se résorberAvec plus de 2,5 millions de m², l’offre immédiate est toujoursélevée au 1er janvier 2011, mais diminue depuis plusieurs mois(- 5 % en variation annuelle), sous l’effet du gel des mises enchantier depuis 2009, ainsi que du bon niveau de demande placée,notamment pour la vente. Ce phénomère participe à la diminutiondu stock obsolète. Cependant, le marché reste suroffreur,notamment pour ce type de produits, souvent mal localisés.Les offres « en blanc » ne dépassent pas 40 000 m² au 1 er janvier2011. L’offre « en gris » est légèrement supérieure à 300 000 m 2 .hhUn marché toujours hétérogèneAprès un « repricing » effectué en 2009, les valeurs locativesfaciales sont stables en 2010, pour les bons produits. À l’instardes prix de vente, les loyers restent néanmoins hétérogènes, enfonction des secteurs et de la qualité des produits.Le marché de la logistique en FranceDans cette partie, est analysé le marché des entrepôts > 10 000 m².hhUn faible niveau de demande expriméeEn 2010, la demande exprimée est restée faible en France, peinantà retrouver un certain dynamisme. Dans toutes les régions,notamment en Ile-de-France, le marché a surtout été animé par lessociétés issues de la grande distribution et les logisticiens, ceux-ciayant été particulièrement actifs au cours du dernier trimestre. Eneffet, un nombre croissant de chargeurs cherche à externaliser leurfonction logistique, dans des objectifs de réduction des coûts etde recentrage sur leur activité principale.Les demandes portent pour l’essentiel sur des entrepôts trèsfonctionnels, bénéficiant d’une localisation optimale par rapportaux bassins de consommation et aux flux de circulation, et dedernière génération (c’est-à-dire regroupant des caractéristiquestechniques supérieures aux standards actuels). Tant que le marchésera sur-offreur et qualitatif, les demandes resteront exigeantes. Enoutre, l’importance des développements futurs « en gris » permetde répondre à ces besoins précis, au travers de clés-en-main, enrecrudescence en 2010.Enfin, en régions, les chargeurs se sont beaucoup positionnés surde petites et moyennes surfaces (par exemple entre 6 000 m² et12000 m² dans la région lyonnaise).hhDes résultats en demi-teinteL’année 2010 affiche un paysage plutôt contrasté en termesde demande placée. À l’échelle nationale, avec 1 531 500 m²commercialisés, le marché est stable par rapport à 2009, mais d’unpoint de vue régional, les résultats sont très hétérogènes. En effet,alors que l’Ile-de-france a performé, les autres marchés régionauxont peiné à rebondir.Ainsi, en Ile-de-France, 560 300 m² ont été transactés en 2010, soitune hausse de + 47 % en un an. Plus de la moitié des volumes aété échangée sur les 3 premiers mois de l’année, le 4ème trimestreayant été moins performant que prévu, en raison de décalagesde projets dans le temps. Le dynamisme du 1er trimestre a étéfavorisé par la bonne qualité des produits disponibles, dont le« repricing » était acté, et par le report de projets entrepris dès2009. Pour la même raison, le 1er trimestre 2011 pourrait voir laconcrétisation d’un certain nombre d’opérations et afficher unbon niveau de demande placée.Sur les 27 transactions réalisées en 2010 dans la région capitale,37 % ont été signés dans le secteur nord, phénomène traditionnel.L’est de la région a également été très bon, puisqu’avec 26 % descommercialisations (contre 12,5 % en 2009), il égalise le sud (qui luiperd 5 points en un an).Les autres régions étant à la peine depuis la crise, leur poidsdans le marché logistique français a considérablement reculé.En 2010, l’Ile-de-France a concentré 37 % de la demande placée(contre 24 % un an auparavant), le grand nord 15 % (contre20 %) et le grand sud 9 % (contre 13 %). Parmi les grands pôleslogistiques régionaux, seul le couloir rhodanien a vu sa partaugmenter, passant de 16 % à 17 % en un an. Effectivement, avec256 000 m² commercialisés, les volumes y sont en légère haussecomparativement à 2009, mais restent toutefois moitié moins6