Juristkontakt 1 - 2001

More documents

Recommendations

Info

Brukt eiendom solgt "som den er" – "kaken" Domstolene oversvømmes av saker tilknyttet mangler ved fast eiendom. De aller fleste av disse har utspring i kjøpekontrakter der eiendommen er solgt "som den er" i henhold til den nærmere regulering i lov om avhending av fast eiendom § 3-9. Mange kolleger har etter hvert satt seg godt inn i problemstillingen. Det oppstår imidlertid ofte et problem når de rettslige prinsipper skal forklares for lekfolket. Dette kan igjen medføre at juristenes råd ikke "når inn". Jeg har det siste året erfart at visse enkle illustrasjoner kan gi betydelig pedagogisk hjelp, og vil nedenfor skissere et par av disse. Fremstillingen er ikke ment å være uttømmende på noe vis. Av advokat Stig L. Bech Wikborg, Rein & Co Avhendingsloven 1.INNLEDNING Avhendingslovens § 3-9 gir i utgangspunktet en opplisting over i hvilke tilfelle en eiendom som er solgt "som den er" kan ha mangler. Det har versert en lengre diskusjon tilknyttet hvorvidt opplistingen i bestemmelsen skal anses uttømmende – dette berøres ikke her. Det er særlig forholdet til kjøpers forventninger til den brukte eiendoms tilstand som i den senere tids praksis er viet mer inngående oppmerksomhet. Jeg synes det er grunn til å ønske denne fokusering hjertelig velkommen. Hovedmålsettingen med de illustrasjonene som er gjengitt nedenfor, er på en oversiktlig måte å forklare forskjellen mellom eiendommens forventbare stand (vanlig god vare) og avvik fra forventbar stand. 2."KAKEN" Mangelssituasjonen ved salg av brukt eiendom "som den er" kan etter mitt syn best fremstilles i et kakediagram. Man tenker seg at "kaken" rommer alle feil og skader som kan eksistere - råte, sopp, lite vennligsinnede naboer, planer for tomten på andre siden av veien som sperrer for solen, bad med lekkasjer, elektriske anlegg oppført av svigermødre med manglende håndverksmessig kompetanse, osv. Kort og godt – "kaken" inneholder alle negative forhold ved en eiendom. Det er langt fra alle negative forhold som kan anses å være en mangel. De negative forholdene som utgjør mangler i rettslig forstand, er illustrert i diagrammets del A. De forholdene som derimot i henhold til avhendingslovens § 3-9 utgjør mang- B. Mangler: 1) Misligholdt oppl.plikt (§ 3-9, jf. § 3-7) 2) Uriktige opplysninger (§ 3-9, jf. § 3-8) 3) Vesentlige skjulte feil (§ 3-9 s.p.) C. Ikke mangel: Mindre vesentlige skjulte feil A. Aldri mangel: (§ 3-9 s.p.) 1) Opplyste forhold (§ 3-10) 2) Synlige forhold (§ 3-10) 3) Forventbare forhold - Direkte forventbart - Indirekte forventbart, levetidsbetraktninger etc. Jeg skal nedenfor kort kommentere "kakens" enkelte deler. 28
ler, er illustrert i diagrammets del B. Del C omfatter de mindre avvik fra forventbar stand, avvikene som ikke er så vesentlige at de betegnes som mangler. Diagrammets punkt C utgjør i en "som den er"-avtale kjøpers risiko. Dersom det ikke er avtalt "som den er"-vilkår, vil også disse forholdene (del C) være å anse som mangler. Diagrammets punkt C illustrerer slikt sett også (lett overfladisk) forskjellen mellom en "som den er"-kontrakt og en kontrakt uten en "som den er"-bestemmelse. 3. FORVENTBAR STAND Diagrammets del A omfatter alle forhold en eiendomskjøper må forvente å finne ved den eiendom som omfattes av transaksjonen. For det første (A1) vil forhold som er opplyst for en kjøper, aldri kunne utgjøre en mangel. Opplyste forhold, for eksempel som beskrevet i et prospekt eller en takstrapport, vil være en del av de samlede forventninger kjøper må ha tilknyttet eiendommen. Dersom det er opplyst i for eksempel en takst at det er råte i flere vinduskarmer, så må kjøperen leve med råten i vinduskarmene. Videre vil heller ikke forhold som var synlige forut for inngåelse av kjøpsavtalen utgjøre en mangel (A2). Var det en knust rute ved inngangspartiet når kjøper var på besiktigelse, så må kjøper regne med at den vil være der ved overtakelse også, med mindre annet er særlig definert. Den mest interessante gruppen er imidlertid de generelle forventninger om eiendommen basert på eiendommens pris, geografiske beliggenhet, generelle stand og forhold ved eiendommen for øvrig (A3). Det man her må gjøre er å danne seg et samlet bilde av eiendommen slik den er fremstilt i den skriftlige dokumentasjonen som er fremlagt av selger, slik den fremstår ved besiktigelse og slik man må forvente at eiendommer av for eksempel denne alder normalt vil være. Det er særlig to forhold som skal fremheves i denne sammenhengen: For det første vil kjøper normalt måtte forvente at enkelte skadetyper som han har fått spesifikk informasjon om eller spesifikt kan observere, vil kunne inkludere følgeskader. Regelmessig vil en kjøper som har fått indikasjoner på mulige feil ved en eiendom, også måtte regne med at disse ikke fullt ut er kartlagt hva angår omfang. Dersom kjøper på visning har konstatert at det er et hull i taket, må han nødvendigvis også forvente at det kan ha kommet fukt inn i bygningen – med mulige råteskader som resultat. For det andre vil en kjøper også måtte iaktta generelle levetidsbetraktninger. Jeg har den senere tid konstatert at også takstmenn i forhold til utarbeidelse av nye takstrapporter vektlegger levetidsbetraktninger. Men selv uten særlige angivelser om forventet levetid, må en kjøper ved kjøp av brukt eiendom ta i betraktning at spesifikke bygningsdeler ikke varer evig. Takstmann/ingeniør Lars Mølsæter (Boligtaksering) har i flere sammenhenger henledet oppmerksomhet på forholdet. Våren 1999 innledet han en paneldebatt på Forbrukerrådets boligkonferanse om dette emnet. Tankene fra den gang er nå videreført og fremstår som en integrert del av de nye Boligsalgsrapporter som de største takstmannsforbundene har sluttet seg til. Mølsæters betraktninger er basert dels på NBI (Norsk Byggforsknings Institutts) blad om emnet, dels på erfaringstall fra andre kilder. Selv et bad med fliser på vegger og fliser i støp på gulv, kan ikke forventes å oppebære sin funksjonalitet i mer enn 10 – 20 år. Kjøper man derfor i 2000 en eiendom fra 1980, kan man ikke forvente at badenes gjenværende levetid er stor – snarere tvert imot, en kjøper må forutsette at noe i den nærmeste fremtid må gjøres. Det skal generelt litt til før 20 år gamle bad med lekkasjer anses å innebære vesentlige avvik fra forventbar stand (del B). Forholdet har betydning både for om et negativt aspekt ved en eiendom skal anses å utgjøre en mangel, og ved beregning av et standard hevningsfradrag i et eventuelt prisavslag (kommenteres ikke her). 4. MANGLENE – DIAGRAM- METS DEL B Diagrammets del B inneholder de forholdene som rent faktisk utgjør mangler. Disse er opplistet i avhendingslovens § 3-9, og omfatter foruten ikke oppfylt opplysningsplikt (B1/§ 3-7) og uriktig informasjon fra selgers side (B2/§ 3- 8) også de skjulte feil. § 3-9, siste punktum omfatter de forhold som selger ikke visste om og som kjøper ikke hadde mulighet til verken å forvente eller observere (B3). Risikoen for skjulte feil (B3) er delt mellom selger og kjøper. Er de skjulte feil vesentlige, utgjør disse en del av selgers risiko (B3) – er de skjulte feil mindre vesentlige, er de kjøpers risiko (C). Det viktige i denne sammenhengen er å være oppmerksom på at man i begge tilfeller først må konstatere et avvik fra forventbar stand. Man må starte med å definere eiendommens stand slik den er solgt, med de negative trekk som må forventes og som omfattes av del A i diagrammet. På et eller annet tidspunkt går det imidlertid en grense for hva kjøper må forvente av negative forhold ved en eiendom, dette slik at eiendommen totalt sett må sies å avvike fra forventbar stand. Et slikt avvik fra forventbar stand utgjør imidlertid først en mangel når avviket kan anses å være vesentlig. ▲ Avhendingsloven 29
Page 1: JURIST KONTAKT Side 8 Opphavsrettsl
Page 4 and 5: Nyhets stoff Nyhetsstoff til Redaks
Page 6 and 7: Nyhets stoff Nyhetsstoff til Redaks
Page 8 and 9: Opphavsrettslige forvaltningsorgani
Page 14 and 15: Siling og oppsigelse av dommere som
Page 16 and 17: Siling og oppsigelse av dommere som
Page 18 and 19: Fra Grünerløkka til le Palais de
Page 24 and 25: Lønnsstatistikken 2000 Av Richard
Page 26 and 27: Kommunal sektor Årslønn etter eks
Page 30 and 31: Brukt eiendom “solgt som den er
Page 32 and 33: Mangler ved fast eiendom - Bergsåk
Page 34 and 35: Mangler ved fast eiendom - Bergsåk
Page 36 and 37: Habilitet i saker om fri rettshjelp
Page 38 and 39: Habilitet i saker om fri rettshjelp
Page 40 and 41: Strid mellom Økokrim og Datatilsyn
Page 42 and 43: Sannsynlighetsregning og bevistvil
Page 44 and 45: linger utkrystalliserer seg, og eve
Page 46 and 47: KURS Kurs i lokale lønnsforhandlin
Page 48 and 49: *) Bøkene som er merket NYE BØKER
Page 50 and 51: Personalia RUNDE ÅR 70 år 09.03.1
Page 52 and 53: Personalia Kvernes, Ola, kontraktsr
Page 54 and 55: Vinner av kryssord nr. 2010F ble Sv
Page 56 and 57: Advokatfirmaet RØSTUM, BJERKAN & S
Page 58 and 59: Justisdepartementet Ledige dommerem
Page 60 and 61: Oslo kommune Bolig- Plan- og eiendo
Page 62 and 63: Dommerfullmektig Dommarfullmektig S
Page 64: Ettersendes ikke ved varig adressee

Juristkontakt 1 - 2001

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?