Juristkontakt 1 - 2001

More documents

Recommendations

Info

Mangler ved fast eiendom – Bergsåkers uholdbare standpunkter I de siste to år har det vært enkelte artikler i Juristkontakt om rekkevidden av avhendingslovens § 3-9 overfor § 3-2, 2. ledd. I tillegg foreligger det en betenkning av professor Thor Falkanger fra 25.01.99 om det samme. Fellestrekk for artiklene og betenkningen er at de imøtegår Trygve Bergsåkers kommentarer til avhendingsloven, og at Bergsåker holder fast ved de standpunkter han har inntatt. Av advokat Jan Tennoe Avhendingsloven Det går nærmest som en rød tråd gjennom alt Bergsåker skriver, at hans hovedmålsetting er å gi kjøpere størst mulig rett til å påberope seg feil/mangler som de måtte finne i den bolig de har kjøpt. At han på denne måten ivaretar hensynet til kjøperne som forbrukere, er klart. At de fleste selgere er forbrukere, som det også er grunn til å ta hensyn til, ser ikke ut til å affisere ham. Bergsåkers standpunkter går på tvers av så vel ordlyden i loven som dens forarbeider, og standpunktene går også på tvers av hva man kan utlede av tidligere rettspraksis. Hva som får Bergsåker til å gjennomføre dette korstog mot husselgere, vet ikke jeg. Når han mot enkelte av debattantene innvender at de er advokater som ofte prosederer på vegne av selgere og derved antyder at de inntar standpunkter som ikke er nøytrale, er det fristende å snu denne problemstilling og spørre hva det er som får Bergsåker til å forfatte den skjeveste teoretiske fremstilling jeg kan huske å ha kommet over noen gang. For egen del kan jeg for ordens skyld nevne at jeg som advokat prosederer omtrent like meget på begge sider, slik at jeg ikke er tjent med et spesielt standpunkt. I norsk jus er vi vant til at teoretikere har en forholdsvis nøytral holdning til de problemer de behandler i sine bøker. Der de er uenige i rettstilstanden, fremkommer de med sine synspunkter som de lege ferenda betraktninger (selv om det selvsagt vil være slik at teoretikerens mening også kan ha en viss betydning for hva han mener er gjeldende rett). Bergsåkers fremstilling bærer imidlertid etter min oppfatning preg av at han uten å ha rettskildemessig belegg for det, i stor utstrekning presenterer som gjeldende rett det han ønsker skal være gjeldende rett. Fordi hans fremstilling hittil er den eneste samlede kommentar til avhendingsloven, blir fremstillingen selvsagt flittig benyttet i det vell av saker som nå verserer. Domstolene synes på sedvanlig måte å legge vekt på teoriens anvisninger, her som ellers. Dette er uheldig for den rettstilstand som er i ferd med å utvikle seg. Bergsåker har nå kommet med tredje utgave av sine kommentarer til avhendingsloven. I denne utgaven har han så vidt jeg kan se, ikke tatt inn over seg noen av de vel funderte innvendingene som er fremkommet mot hans fremstil- 32
ling. Tvert i mot tar han klarere enn noen gang standpunkter til kjøpernes fordel. Avhendingsloven tok i stor utstrekning sikte på å kodifisere gjeldende rett for salg av fast eiendom. Selve loven endret derfor ikke rettstilstanden så meget. Skal man imidlertid følge Bergsåkers anvisninger, blir endringene atskillig større. Om det kan hevdes at Bergsåkers standpunkter var gale da han inntok dem, kan de etter hvert bli riktige som følge av at domstolene legger hans standpunkter til grunn. Dette er uheldig blant annet fordi vårt rettsapparat er i ferd med å bli oversvømt av saker om eldre boligers badegulv som lekker og lignende. Den sentrale mangelsbestemmelse finner vi i avhendingslovens § 3-9 og det vesentlighetskrav som der er angitt for å sette "as is" klausuler til side. Bergsåker argumenterer (på side 174-176 i 3. utgave av sin kommentarutgave til avhendingsloven) for at lovgivningen ikke bør akseptere alminnelige "as is" klausuler. Han er også kritisk til at loven oppstiller som vilkår at en mangel skal være vesentlig for at den skal kunne gjøres gjeldende av kjøperen mot selgeren. Allerede denne argumentasjon viser at Bergsåker har et syn som er i utakt med gjeldende norsk rett, både slik denne var før avhendingsloven ble vedtatt og etter. Det er likevel grunn til å forvente at Bergsåker i sin teoretiske fremstilling skal forholde seg noenlunde nøytral til emnet, når han forklarer hvordan de enkelte regler skal oppfattes. Dette skjer dessverre ikke. Bergsåker anfører at avhendingslovens vilkår om at mangelen må være vesentlig for å sette "as is" klausuler til side, er et tilbakeslag for kjøperne. Dette er ikke riktig. Når en brukt bolig selges, har utgangspunktet også før loven vært at boligen selges slik den er forevist ("as is"), slik at kjøperen overtar risikoen for både synbare og skjulte mangler. Det vanlige har vært og er at det inntas et "as is" forbehold i kjøpekontrakten, men utgangspunktet for mangelsvurderingen vil nok være det samme også om en slik klausul ikke inntas. Dette skyldes at man ved kjøp av en brukt gjenstand må være klar over at denne kan ha mangler som følge av slit og elde, og at mange av disse manglene ikke kan sees når man betrakter gjenstanden. Meningen er da at det er kjøperen som må ta seg av disse manglene etter hvert som de eventuelt blir oppdaget, fordi han etter livets alminnelige gang måtte regne med at slike mangler ville vise seg. Etter som tiden går, vil det heller ikke være lett å skille mellom mangler som forelå på salgstidspunktet og mangler som oppsto senere. Av disse grunner kan han ikke rette krav mot selgeren for slike mangler. Man kan si at kjøperen har akseptert risikoen for slike mangler, fordi en slik aksept lå i hele avtalesituasjonen. Dersom det imidlertid skulle vise seg at det dukker opp atskillig større mangler enn det kjøperen kunne regne med, og som forrykker balansen mellom ytelsene, kan det virke urimelig at kjøperen ikke kan rette krav mot selgeren som under de rådende omstendigheter ellers vil ha fått for meget for den solgte gjenstand. En slik sikkerhetsregel er det vi nå har fått lovfestet i avhendingslovens § 3-9. Det er god grunn til å hilse en slik regel velkommen. Det kan neppe herske tvil om at vi hadde en slik regel også tidligere i de ulovfestede reglene. Nå, etter avhendingslovens vedtakelse, er det imidlertid blitt lettere og ikke vanskeligere for kjøpere å nå frem med en mangelsinnsigelse med den begrunnelse at mangelen er for vesentlig til at kjøperen bør ha risikoen for den. Kravet til hvor vesentlig mangelen må være, er blitt mindre etter avhendingslovens vedtakelse og ikke større. Antallet rettssaker som nå verserer, viser formodentlig dette. I artikkelen i Juristkontakt nr. 5/99 har Bergsåker oppsummert rettstilstanden slik at det er grunn til å gi kjøperen medhold og rett til misligholdsbeføyelser dersom mangelen i verdi utgjør mer enn 3-4% av kjøpesummen. Advokat Roger Vodal og professor Lilleholt har i sine artikler i Juristkontakt begrunnet hvorfor et slikt prosentsynspunkt ikke bør være veiledende. Det kan være både uheldig og villedende å gå ut med slike prosentsatser. Det sier seg vel selv at den som kjøper et hus som er hundre år gammelt, må være forberedt på meget større overraskelser enn den som kjøper et 3 år gammelt hus. En prosentsats bør derfor ikke angis uten at man samtidig avklarer i hvilket risikosjikt kjø- ap • ro • pos´[translatørbyrå] • Et av Norges største og ledende translatørbyråer • Bred juridisk kompetanse - 2 fast ansatte jurister • 17 ansatte medarbeidere, hvorav 6 statsautoriserte translatører • Rask levering • Rutiner for kvalitetssikring • Rammeavtaler med flere store bedrifter Apropos Translatørbyrå AS Karl Johans gate 16 B Postboks 266 Sentrum 0103 Oslo Telefon (+47) 22 47 44 00 Telefaks (+47) 22 47 44 01 E-post: apropos@apropos-translator.no Internett: www.apropos-translator.no ▲ Avhendingsloven 33
Page 1: JURIST KONTAKT Side 8 Opphavsrettsl
Page 4 and 5: Nyhets stoff Nyhetsstoff til Redaks
Page 6 and 7: Nyhets stoff Nyhetsstoff til Redaks
Page 8 and 9: Opphavsrettslige forvaltningsorgani
Page 14 and 15: Siling og oppsigelse av dommere som
Page 16 and 17: Siling og oppsigelse av dommere som
Page 18 and 19: Fra Grünerløkka til le Palais de
Page 24 and 25: Lønnsstatistikken 2000 Av Richard
Page 26 and 27: Kommunal sektor Årslønn etter eks
Page 28 and 29: Brukt eiendom solgt "som den er" -
Page 30 and 31: Brukt eiendom “solgt som den er
Page 34 and 35: Mangler ved fast eiendom - Bergsåk
Page 36 and 37: Habilitet i saker om fri rettshjelp
Page 38 and 39: Habilitet i saker om fri rettshjelp
Page 40 and 41: Strid mellom Økokrim og Datatilsyn
Page 42 and 43: Sannsynlighetsregning og bevistvil
Page 44 and 45: linger utkrystalliserer seg, og eve
Page 46 and 47: KURS Kurs i lokale lønnsforhandlin
Page 48 and 49: *) Bøkene som er merket NYE BØKER
Page 50 and 51: Personalia RUNDE ÅR 70 år 09.03.1
Page 52 and 53: Personalia Kvernes, Ola, kontraktsr
Page 54 and 55: Vinner av kryssord nr. 2010F ble Sv
Page 56 and 57: Advokatfirmaet RØSTUM, BJERKAN & S
Page 58 and 59: Justisdepartementet Ledige dommerem
Page 60 and 61: Oslo kommune Bolig- Plan- og eiendo
Page 62 and 63: Dommerfullmektig Dommarfullmektig S
Page 64: Ettersendes ikke ved varig adressee

Juristkontakt 1 - 2001

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?