Juristkontakt 1 - 2001

ling. Tvert i mot tar han klarere
enn noen gang standpunkter til
kjøpernes fordel.
Avhendingsloven tok i stor utstrekning
sikte på å kodifisere
gjeldende rett for salg av fast
eiendom. Selve loven endret
derfor ikke rettstilstanden så
meget. Skal man imidlertid følge
Bergsåkers anvisninger, blir
endringene atskillig større. Om
det kan hevdes at Bergsåkers
standpunkter var gale da han
inntok dem, kan de etter hvert
bli riktige som følge av at domstolene
legger hans standpunkter
til grunn. Dette er uheldig
blant annet fordi vårt rettsapparat
er i ferd med å bli oversvømt
av saker om eldre boligers
badegulv som lekker og
lignende.
Den sentrale mangelsbestemmelse
finner vi i avhendingslovens
§ 3-9 og det vesentlighetskrav
som der er angitt for å sette
"as is" klausuler til side.
Bergsåker argumenterer (på
side 174-176 i 3. utgave av sin
kommentarutgave til avhendingsloven)
for at lovgivningen
ikke bør akseptere alminnelige
"as is" klausuler. Han er også
kritisk til at loven oppstiller
som vilkår at en mangel skal
være vesentlig for at den skal
kunne gjøres gjeldende av kjøperen
mot selgeren. Allerede
denne argumentasjon viser at
Bergsåker har et syn som er i
utakt med gjeldende norsk rett,
både slik denne var før avhendingsloven
ble vedtatt og etter.
Det er likevel grunn til å forvente
at Bergsåker i sin teoretiske
fremstilling skal forholde seg
noenlunde nøytral til emnet,
når han forklarer hvordan de
enkelte regler skal oppfattes.
Dette skjer dessverre ikke.
Bergsåker anfører at avhendingslovens
vilkår om at mangelen
må være vesentlig for å sette "as
is" klausuler til side, er et tilbakeslag
for kjøperne. Dette er
ikke riktig.
Når en brukt bolig selges, har
utgangspunktet også før loven
vært at boligen selges slik den
er forevist ("as is"), slik at kjøperen
overtar risikoen for både
synbare og skjulte mangler. Det
vanlige har vært og er at det
inntas et "as is" forbehold i kjøpekontrakten,
men utgangspunktet
for mangelsvurderingen
vil nok være det samme
også om en slik klausul ikke
inntas. Dette skyldes at man
ved kjøp av en brukt gjenstand
må være klar over at denne kan
ha mangler som følge av slit og
elde, og at mange av disse manglene
ikke kan sees når man betrakter
gjenstanden. Meningen
er da at det er kjøperen som
må ta seg av disse manglene
etter hvert som de eventuelt blir
oppdaget, fordi han etter livets
alminnelige gang måtte regne
med at slike mangler ville vise
seg. Etter som tiden går, vil det
heller ikke være lett å skille
mellom mangler som forelå på
salgstidspunktet og mangler
som oppsto senere. Av disse
grunner kan han ikke rette krav
mot selgeren for slike mangler.
Man kan si at kjøperen har
akseptert risikoen for slike
mangler, fordi en slik aksept lå i
hele avtalesituasjonen.
Dersom det imidlertid skulle
vise seg at det dukker opp atskillig
større mangler enn det
kjøperen kunne regne med, og
som forrykker balansen mellom
ytelsene, kan det virke urimelig
at kjøperen ikke kan rette krav
mot selgeren som under de
rådende omstendigheter ellers
vil ha fått for meget for den
solgte gjenstand. En slik sikkerhetsregel
er det vi nå har fått
lovfestet i avhendingslovens
§ 3-9. Det er god grunn til å
hilse en slik regel velkommen.
Det kan neppe herske tvil om
at vi hadde en slik regel også
tidligere i de ulovfestede reglene.
Nå, etter avhendingslovens
vedtakelse, er det imidlertid
blitt lettere og ikke vanskeligere
for kjøpere å nå frem med en
mangelsinnsigelse med den
begrunnelse at mangelen er for
vesentlig til at kjøperen bør ha
risikoen for den. Kravet til hvor
vesentlig mangelen må være, er
blitt mindre etter avhendingslovens
vedtakelse og ikke større.
Antallet rettssaker som nå verserer,
viser formodentlig dette.
I artikkelen i Juristkontakt
nr. 5/99 har Bergsåker oppsummert
rettstilstanden slik at det
er grunn til å gi kjøperen medhold
og rett til misligholdsbeføyelser
dersom mangelen i
verdi utgjør mer enn 3-4% av
kjøpesummen. Advokat Roger
Vodal og professor Lilleholt har
i sine artikler i Juristkontakt
begrunnet hvorfor et slikt prosentsynspunkt
ikke bør være
veiledende. Det kan være både
uheldig og villedende å gå ut
med slike prosentsatser. Det
sier seg vel selv at den som kjøper
et hus som er hundre år
gammelt, må være forberedt på
meget større overraskelser enn
den som kjøper et 3 år gammelt
hus. En prosentsats bør derfor
ikke angis uten at man samtidig
avklarer i hvilket risikosjikt kjø-
ap • ro • pos´[translatørbyrå]
• Et av Norges største og ledende translatørbyråer
• Bred juridisk kompetanse - 2 fast ansatte jurister
• 17 ansatte medarbeidere, hvorav 6 statsautoriserte translatører
• Rask levering
• Rutiner for kvalitetssikring
• Rammeavtaler med flere store bedrifter
Apropos Translatørbyrå AS
Karl Johans gate 16 B
Postboks 266 Sentrum
0103 Oslo
Telefon (+47) 22 47 44 00
Telefaks (+47) 22 47 44 01
E-post: apropos@apropos-translator.no
Internett: www.apropos-translator.no
▲
Avhendingsloven
33