Juristkontakt 1 - 2001

More documents

Recommendations

Info

Mangler ved fast eiendom – Bergsåkers uholdbare standpunkter Avhendingsloven ▲ pet var. Uten å ha undersøkt forholdet nærmere, tillater jeg meg å anta at en reklamasjonsgrense ned mot 3 % kun kan anvendes for relativt sett nye boliger. Også dette burde klargjøres av Bergsåker. Ellers blir hans angivelse av en prosentsats misvisende. I tillegg til § 3-9 er også § 3-2, 2. ledd en svært viktig bestemmelse for når mangler kan gjøres gjeldende hvis man gir Bergsåker rett i hvordan han tolker bestemmelsen. Bestemmelsen gjelder forskriftsstridige forhold, og svært mange rene bygningstekniske mangler kan komme inn under forskriftene og derved være forskriftsstridige. Fordi bestemmelsen stiller andre vilkår enn § 3-9 for når mangler kan påberopes, blir det vesentlig å fastslå rekkevidden av § 3-2, 2. ledd. En del av det nye med avhendingsloven er at lovgiveren har utskilt de såkalte forskriftsmanglene og pålagt selgeren et strengere (objektivt) ansvar for disse i § 3-2, 2. ledd, og det uavhengig av om forskriftsmangelen er stor eller liten. Vesentlighetskravet i § 3-9 gjelder ikke for forskriftsmangler dersom de faller inn under reguleringen i § 3-2, 2. ledd. I henhold til lovens egen klare ordlyd kommer dette strengere ansvar imidlertid bare til anvendelse i forbrukerkjøp og bare dersom forholdene viser at kjøperen bygget på selgerens "sakkunnskap og vurdering". Bergsåker slår likevel fast med bred penn at anvendelse at den strengere regel (i § 3-2) ikke er avhengig av disse to forhold. Nærmest etter eget forgodtbefinnende. For så vidt gjelder lovens avgrensning av den strenge regel til forbrukerkjøp, anfører Bergsåker (på side 250 i 3.utgave av sin kommentarutgave) at det "synes etter rettspraksis og juridisk teori nokså klart at hovedregelen må være den samme utenfor forbrukerkjøp". De teoretiske arbeider han henviser til, gir imidlertid ikke uttrykk for klare standpunkter. Bergsåker medgir derfor noe senere i fremstillingen at de bare "synes å mene", og selv denne forsiktige formulering kan jeg ikke se at det er dekning for, slik disse teoretikerne har uttalt seg i de arbeider han henviser til. Bergsåkers henvisning til de to høyesterettsavgjørelser i Rt 1994 s.1089 og Rt 1980 s.1586 kan ikke tjene som noen begrunnelse for regelen. Dommene gjaldt helt andre forhold (om hvordan en yrkesselger må forholde seg til eller opplyse om regler han kjenner til og som gjelder lovligheten av de produkter han selger eller hvordan produktene kan/må brukes). Henvisningen til dommene gir etter min mening det feilaktige inntrykk for den som ikke undersøker saken nærmere, at avgjørelsene kan tas til inntekt for Bergsåkers standpunkt. Tilbake som begrunnelse for Bergsåkers standpunkt, står bare Bergsåkers eget eksempel (på side 250) som han trekker vidtgående og uholdbare slutninger av: Bergsåkers eksempel er at en selger selv er den nærmeste til å ha ansvaret for lovligheten av arbeider han selv har utført eller latt utføre for eiendommen mens han eide den. Det bør uten videre være klart at man ikke herfra slik Bergsåker gjør, kan slutte at selgeren må ha et ansvar for alle andre lovlighetsmangler også uavhengig av om selgeren kan kritiseres for at de har oppstått eller foreligger. Begrunnelsen i lovforarbeidene (odelstingsproposisjonen) som viser at unntaket er tilsiktet, er etter Bergsåkers mening "ikke helt treffende" (s.250), og dette gir altså grunn for en sikker slutning fra Bergsåkers side om at loven ikke gjelder. Haken ved det er imidlertid at Bergsåker en rekke steder mener at begrunnelsen for å begrense selgerens ansvar på kjøperens bekostning ikke er heldig, rimelig eller treffende. Det burde være unødvendig å påpeke at dette ikke gir grunn til å sette loven til side slik Bergsåker gjør. Det andre av de to unntak som Bergsåker ikke vil akseptere, er at kjøperen bare kan gjøre forskriftsmangel gjeldende etter § 3-2, 2. ledd dersom han bygget på selgerens sakkunnskap eller vurdering. Her er begrunnelsen at unntaket vil bli viktigere enn hovedregelen!! (s.241) Som om dette er noe nytt, ukjent eller uakseptabelt i jussen. Samtidig legger han også vekt på at regelen her ble endret under stortingsbehandlingen. I odelstingsproposisjonen var det foreslått at kjøpernes ubetingede krav mot selgerne for forskriftsmangler skulle være avhengig av to forhold: at kjøperen bygget på selgerens sakkunnskap, og at selgeren var en yrkesselger. Under stortingsbehandlingen utvidet man kjøperens ubetingede krav til også å gjelde overfor private selgere, men fastholdt vilkåret om at kjøperen måtte ha bygget på selgerens sakkunnskap. Dette vilkår kan man se bort fra etter Bergsåkers mening, først og fremst fordi man (Justisdepartementet og Stortinget) ikke "har reflektert tilstrekkelig over om bestemmelsen passer i denne form også i eiendomshandel" (s. 240). I sin begrunnelse sier Bergsåker også (på s. 241): "Forarbeidene nevner ikke med ett ord at anvendelse av hovedregelen hviler på en forutsetning om særlig sakkunnskap på selgersiden." Dette er direkte uriktig. Det er nok å henvise til odelstingsproposisjonen s.81, første spalte, 3. og 4. avsnitt som er en kommentar til den konkrete lovbestemmelsen om selgerens sakkunnskap. Dessuten finner Bergsåker at den plassering av risikoen som han er talsmann for,"er den rimeligste også når begge parter er privatfolk". Det Bergsåker vel her gir uttrykk for, og som går igjen i store deler av hans frem- 34
stilling, er at han alltid synes det er rimeligst å legge ansvaret på selgeren for mangler ved salgsgjenstanden. Men dèt er altså ikke lovens system. Fordi ansvaret etter § 3-2, 2. ledd er strengere enn ansvaret etter § 3-9, sier det seg vel selv at Bergsåker vil gi § 3-2, 2. ledd en så omfattende anvendelse som mulig. Han konkluderer derfor (side 224) med at bestemmelsen "ikke er begrenset til visse typer offentligrettslige krav", men "omfatter alt fra utpregede sikkerhetsregler til bygningsmessige" regler og krav osv. Det han ikke sier, er at forarbeidene (odelstingsproposisjonen s. 80, 2. palte) begrenser bestemmelsen til å gjelde "berre offentlegrettslege krav til eigedomen sin tilstand eller eigenskapar", og at andre ledd ikke gjelder "for anna enn offentlegrettslege krav til eigedomen." Så vidt jeg forstår, kan denne bemerkning i proposisjonen tjene som argument for at særregelen i § 3-2, 2. ledd ikke skal gjelde for rene eller typisk bygningstekniske mangler selv om manglene medfører at bygningsforskriftene er overtrådt. Etter min oppfatning er det jo liten grunn til å ha særregler for slike mangler (utover de som er angitt i § 3-9) selv om man ønsker særregler for mangler med et typisk offentligrettslig preg. Det vil jo kunne bero på rene tilfeldigheter om en byggeteknisk mangel også rammes av en forskrift. Ruhrgas-stipend Tysk-norsk stipendprogram for rettsvitenskap - med tyngdepunkt i europarett Stifterverband für die Deutsche Wissenschaft og Ruhrgas AG har opprettet et tysk-norsk stipendprogram i rettsvitenskap. Programmet administreres under Norges forskningsråd. Målet med programmet er å utvide og utdype de gjensidige forbindelsene mellom Norge og Tyskland innenfor rettsvitenskap, spesielt med vekt på europarett/europeisk integrasjonsrett. Det bevilges stipend til bl.a.: viderekomne studenter, nyutdannede kandidater, doktorgradsstudenter, forskere og praktiserende jurister. Søknadsfrist: 1. mars <strong>2001</strong>. Nærmere opplysninger fås ved henvendelse til Ruhrgas-programmet v/Kristin Eikeland Johansen, tlf. 22857677, fax. 22857832, E-mail: k.e.johansen @arena.uio.no. Postboks 1143 Blindern, 0317 Oslo. Se også Forskningsrådets internettside, www.forskningsradet.no En viktig del av Bergsåkers begrunnelse for å la et størst mulig mangelsansvar etter § 3-2, 2. ledd hvile på selgeren, er at selgeren har bedre forutsetninger enn kjøperen for å kjenne til disse manglene. Dette er ikke et særhensyn som bare gjelder for forskriftsmangler og rekkevidden av § 3-2, 2. ledd. Hensynet ligger jo også bak utformingen av § 3-9 og den rekkevidde man har gitt denne bestemmelsen. Hensynet er derfor neppe egnet som grunnlag for grensedragningen mellom de to bestemmelsene. En mulig innstramming fordi selgeren har best forutsetninger for å ha kunnskaper om salgsgjenstanden, bør derfor først og fremst skje ved utformingen av reglene i §§ 3-7, 3-8 og 3-10 som regulerer selgerens opplysningsplikt i forhold til kjøperens undersøkelsesplikt. En imøtekommelse av Bergsåkers ønsker kan derfor skje ved å gi selgeren en aktiv undersøkelsesplikt for å sikre at de opplysningene han på sedvanlig måte skal gi om salgsgjenstanden, er riktige. Da kan man også unngå at selgeren for en mer eller mindre tilfeldig del av manglene ved eiendommen, får et objektivt ansvar etter § 3-2, 2. ledd. Mine bemerkninger til Bergsåkers fremstilling av mangelsreglene for fast eiendom er som man vil se av det ovenstående, helt fragmentariske. De er ikke ment å være av dyptpløyende faglig art. Jeg har på et par av de mest sentrale punkter i mangelslæren (slik Bergsåker fremstiller denne) søkt å påvise at hans standpunkter ikke har vanlig forankring i våre rettskilder. Jeg synes det er viktig å få frem at Bergsåkers fremstilling er skjev, og at skjevhetene så vidt jeg har kunnet se, konsekvent går i samme retning. Dette er, som jeg har nevnt innledningsvis, spesielt uheldig fordi vi nå etter avhendingslovens ikrafttredelse, har et rettsfelt som er under stor utvikling, fordi rettspraksis nå skal fastslå de enkelte lovreglers nærmere rekkevidde. Da er det særlig viktig at teorien kan gi god veiledning for domstolene. Slik forholdene ligger an, er det etter min oppfatning grunn til å være atskillig mer restriktiv enn det som er vanlig, før man legger standpunktene i denne fremstillingen til grunn for sitt syn og sine avgjørelser. ◆ Avhendingsloven 35
Page 1: JURIST KONTAKT Side 8 Opphavsrettsl
Page 4 and 5: Nyhets stoff Nyhetsstoff til Redaks
Page 6 and 7: Nyhets stoff Nyhetsstoff til Redaks
Page 8 and 9: Opphavsrettslige forvaltningsorgani
Page 14 and 15: Siling og oppsigelse av dommere som
Page 16 and 17: Siling og oppsigelse av dommere som
Page 18 and 19: Fra Grünerløkka til le Palais de
Page 24 and 25: Lønnsstatistikken 2000 Av Richard
Page 26 and 27: Kommunal sektor Årslønn etter eks
Page 28 and 29: Brukt eiendom solgt "som den er" -
Page 30 and 31: Brukt eiendom “solgt som den er
Page 32 and 33: Mangler ved fast eiendom - Bergsåk
Page 36 and 37: Habilitet i saker om fri rettshjelp
Page 38 and 39: Habilitet i saker om fri rettshjelp
Page 40 and 41: Strid mellom Økokrim og Datatilsyn
Page 42 and 43: Sannsynlighetsregning og bevistvil
Page 44 and 45: linger utkrystalliserer seg, og eve
Page 46 and 47: KURS Kurs i lokale lønnsforhandlin
Page 48 and 49: *) Bøkene som er merket NYE BØKER
Page 50 and 51: Personalia RUNDE ÅR 70 år 09.03.1
Page 52 and 53: Personalia Kvernes, Ola, kontraktsr
Page 54 and 55: Vinner av kryssord nr. 2010F ble Sv
Page 56 and 57: Advokatfirmaet RØSTUM, BJERKAN & S
Page 58 and 59: Justisdepartementet Ledige dommerem
Page 60 and 61: Oslo kommune Bolig- Plan- og eiendo
Page 62 and 63: Dommerfullmektig Dommarfullmektig S
Page 64: Ettersendes ikke ved varig adressee

Juristkontakt 1 - 2001

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?