thema - Immobilien Magazin

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SerVice
immobilien & Steuern immobilienrecht
Autor
Franz Haimerl
ist seit 1999 Partner bei LeitnerLeitner und Gründer des Wiener Büros. Er ist spezialisiert auf
Real-Estate-Transaktionen für nationale und internationale Investoren (Tax Due Diligence, Steuerberatung
und -gestaltung bei Transaktionen, Finanzierung und Post-Mergers). Des Weiteren berät
er Bauunternehmen einschließlich gemeinnütziger Wohnbauträger.
neue regelung für WerbungSkoSten
Wie bereits von Andreas Damböck im letzten Heft angekündigt,
hat der Gesetzgeber – als Reaktion auf die Verfassungswidrigkeit
des Verlustvortragsverbotes im Bereich Vermietung und Verpachtung
– inzwischen eine Gesetzesreparatur vorgenommen.
Nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten
(wie bisher), Absetzung für außergewöhnliche
technische oder wirtschaftliche Abnutzung und damit
zusammenhängende Aufwendungen (neu) und außergewöhnliche
Aufwendungen, die nicht bereits aufgrund
anderer Bestimmungen verteilungsfähig sind (neu) können
über Antrag auf zehn Jahre verteilt werden. Hintergrund
war, dass z. B. Abrisskosten im Abrissjahr zu einem
hohen steuerlichen Verlust führten, dieser Verlust aber
mangels bisheriger Verteilungsfähigkeit oder Vortragsfähigkeit
nicht mit späteren positiven Vermietungseinkünften
verrechnet werden konnte. Nach der neuen
Gesetzesbestimmung können derartige Aufwendungen
über zehn Jahre „geglättet“ werden. Die Verteilungsmöglichkeit
besteht bereits für das Veranlagungsjahr 2010.
Mit der neuen Verteilungsmöglichkeit ist der Fiskus (vorläufig)
einer Erweiterung der Verlustvortragsmöglichkeit
auf außerbetriebliche Einkünfte entgangen. Denn auch
im Bereich der Kapitaleinkünfte steht die Versagung des
Verlustvortrages in der Kritik. Weitere höchstgerichtliche
Verfahren sind nicht auszuschließen.
neue umSatzSteuerliche beStimmungen
Ab 1.1.2011 zählen auch Reinigungsleistungen zu den
Bauleistungen. Daraus ergeben sich wesentliche umsatzsteuerliche
Konsequenzen.
Beauftragt ein Bauunternehmen einen Subunternehmer
mit einer Bauleistung, geht die Umsatzsteuerschuld auf
den Leistungsempfänger (auftraggebender Bauunternehmer)
über. Oder untechnisch gesprochen: Der Subunternehmer
legt eine Rechnung ohne Umsatzsteuer an den
Bauunternehmer (sog. „Reverse Charge System“). Der
Bauunternehmer errechnet aus der Nettorechnung die
Umsatzsteuer, hat aber in gleicher Höhe den Vorsteuerabzug.
Damit kommt es zu keiner Liquiditätsbelastung.
Hintergrund der Bestimmung ist im Wesentlichen die
Betrugsbekämpfung. Die Definition, welche Leistungen
als Bauleistung qualifiziert werden, wurde nun gesetzlich
um Reinigungsleistungen erweitert, weshalb auch das Reverse
Charge System einen breiteren Anwendungsbereich
hat. Eine formal korrekte Reverse-Charge-Rechnung ist von
großer Wichtigkeit. Weist der Leistungsempfänger nicht
darauf hin, dass er seinerseits zur Erbringung einer Bauleistung
beauftragt wurde, schuldet der Subunternehmer
einen in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbetrag, während
der Leistungsempfänger den in der Rechnung ausgewiesenen
Steuerbetrag nicht als Vorsteuer abziehen kann.
Beispiel: Ein Baumeister beauftragt einen Subunternehmer
mit der Reinigung eines Gebäudes oder mit der Reinigung
von Kanälen (z. B. Kanalräumung) oder mit der
Reinigung von Parkplätzen (z. B. Schneeräumung). Die
Umsatzsteuerschuld geht auf den Baumeister über. Der
Subunternehmer legt eine Rechnung ohne Umsatzsteuer.
Von der Bestimmung nicht umfasst sind Reinigungsleistungen
an einen Unternehmer, der weder üblicherweise
selbst Bauleistungen erbringt, noch seinerseits als Hauptleistung
mit der Erbringung dieser Bauleistung beauftragt
ist (z. B. im Regelfall Hausverwaltungen).
Steuerticker
Haftung für Lohnsteuer bei Bauleistungen: Wird die
Erbringung von Bauleistungen von einem Unternehmer
an ein anderes Unternehmen weitergegeben
(Subunternehmer), so haftet der Auftraggeber grundsätzlich
für die Lohnsteuer, die der Subunternehmer abzuführen
hat, bis zum Höchstausmaß von fünf Prozent des
geleisteten Werklohnes. Die Regelung tritt mit 1.7.2011
in Kraft. Daneben besteht weiterhin eine ähnliche Haftungsbestimmung
im Bereich der Sozialversicherung.
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Die Autoren
Gregor Famira & Johannes Hysek
Rechtsanwälte der internationalen Anwaltssozietät CMS Reich-Rohrwig Hainz aus
Österreich und CEE informieren Sie über rechtliche Neuerungen vor Ort. Gregor Famira
(Bild li.) koordiniert alle Real-Estate-Agenden der Sozietät für CEE, Johannes Hysek
(Bild re.) ist Experte für Immobilienrecht in Österreich.
kroatien: inVeStitionen in gefahr
Verwirrung um die Frist zur Beantragung einer Konzession
für bestimmte touristisch genutzte Grundstücke
AUTOR: GREGOR FAMIRA, CEE
Mitte 2010 trat in Kroatien ein Gesetz in Kraft, auf dessen
Grundlage bestimmte Grundstücke, die von Tourismusbetreibern
seit Langem genützt werden (und von denen
manche annahmen, sie schon erworben zu haben!), auf
die heute bestehenden Gebietskörperschaften umgeschrieben
werden sollen. Die heutigen Nutzer sollten
aber bei der Erteilung von Konzessionen für diese Grundstücke
ein Vorrecht haben, wenn sie nur binnen sechs
Monaten darum ansuchten. Eine Verordnung betreffend
der Konzessionsgebühr sollte drei Monate später folgen.
Bis Redaktionsschluss war die Verordnung immer noch
nicht veröffentlicht; laut eines Entwurfs musste man von
bis zu 50 Jahren Konzessionsdauer und einer teilweise
umsatzabhängigen Konzession ausgehen. Die Frist zum
Ansuchen um die Konzession wurde durch die Verspätung
der Verordnung jedoch nicht unterbrochen und lief
am 1. Februar 2011 aus.
Auf unseren Rat hin haben einige Betroffene noch rechtzeitig
um Konzession angesucht. Viele andere haben jedoch
zugewartet, weil man ja nicht wusste, zu welchem
Preis die Konzessionen vergeben würden. Wenn die Frist
versäumt wurde, fällt das betreffende Grundstück unters
allgemeine Konzessionsgesetz. Damit wird eine öffentliche
Ausschreibung der Konzession erforderlich, bei
welcher der jetzige Nutzer kein Vorrecht mehr genießt.
Die Nachbarn guter Grundstücke werden sich freuen und
fleißig mitbieten. Und die jetzigen Nutzer werden sich
geprellt fühlen, weil entgegen früherer Ankündigungen
die Preisverordnung nicht rechtzeitig erlassen wurde. Die
Frist hätte rechtzeitig vor Ablauf für alle Verfahren verlängert
werden sollen. Tut man dies jetzt (in Einzelfällen),
werden berechtigte Erwartungen in jedem Fall enttäuscht:
gewährt man eine Verlängerung, sind die Nachbarn um
ihr Recht mitzubieten gebracht; verlängert man nicht,
müssen sich die jetzigen Nutzer, unter ihnen viele ausländische
Investoren, noch einmal dem Rennen um die
Filetstücke aussetzen – und das obwohl sie schon einmal
für die Gebäude auf der Liegenschaft bezahlt haben.
teilauSnahme Von anWendung deS mrg
Der OGH befasste sich mit der Frage, ob für zum Teil freifinanzierte
Neubauten der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1
MRG zur Anwendung gelangt (OGH 26.5.2010, 7 Ob 54/10g).
AUTOR: JOHANNES HySEk, WIEN
Konkret begehrte ein Mieter einer Wohnung in einer nach
dem 30.6.1953 (nämlich 1974) unter Inanspruchnahme
eines Förderungsdarlehens des Landes errichteten Doppelwohnanlage
die Feststellung, dass das Mietverhältnis in
den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Die Wohnanlage
besteht aus zwei auf derselben Liegenschaft stehenden
Häusern mit je acht Mietwohnungen und einer gemeinsamen
Zwischenmauer, jedoch mit getrennten Eingängen
und verschiedenen Hausnummern. Die Fördermittel wurden
allerdings lediglich für die Errichtung eines Hauses gewährt
und nicht auch hinsichtlich jenes, in dem sich das
Mietobjekt des Klägers befindet. § 1 Abs 4 Z 1 MRG kommt
dann zur Anwendung, wenn das Gebäude, in dem sich
der Mietgegenstand befindet, aufgrund einer nach dem
30.6.1953 erteilten Baubewilligung ohne Zuhilfenahme
öffentlicher Mittel neu errichtet wurde. Der OGH sprach
in obiger Entscheidung aus, dass das Doppelwohnhaus als
einheitliches Gebäude im Sinne des § 1 Abs 4 Z 1 MRG
zu werten ist und daher der Teilausnahmetatbestand nicht
greift, weil es nicht darauf ankommt, ob die Förderung
lediglich für ein Haus gewährt wurde. Der 5. Senat qualifizierte
allerdings in einer Entscheidung (5 Ob 65/02y)
Reihenhäuser mit gemeinsamer Zwischenmauer, jedoch
auf eigenen Grundbuchseinlagen, als selbstständige Gebäude
im Sinne des § 1 Abs 4 Z 1 MRG, weshalb hinsichtlich
etwaiger Teilausnahmen auf das einzelne Reihenhaus
abzustellen ist und, je nach Förderung, unterschiedliche
mietrechtliche Regimes zur Anwendung kommen können.