Lebenslust Gottingen - Winter 2016

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40 BAUEN + WOHNEN lebenslust:gö Schrott‐ Immobilie ‒ was nun? Rechtsanwalt und Notar Jan Thomas Ockershausen ist seit langen Jahren Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Göttinger Sozietät Menge Noack. In dieser Funktion betreut er regelmäßig Bauherren und Käufer, die sich mit dem Thema „Schrottimmobilie“ konfrontiert sehen. Regelmäßig ist die Freude über eine neue Immobilie ungemein groß – schließlich gilt es, ein neues Heim und damit einen neuen Lebensmittelpunkt zu beziehen. Noch größer ist allerdings der finanzielle Verlust, wenn sich das Objekt kurz nach Bezug als Schrottimmobilie erweist. In solchen Fällen ist die oberste Regel, einen kühlen Kopf zu bewahren. Alsdann sollten gemeinsam mit einem Fachmann mögliche rechtliche Schritte erörtert werden, um den Schaden so weit wie möglich zu minimieren. Bei neu erstellten Immobilien oder solchen, die weniger als zwei Jahre alt sind, gelten nicht die Bestimmungen des Kaufrechtes, es ist vielmehr das Werkvertragsrecht anwendbar. Damit ist ein Gewährleistungsausschluss, der ansonsten in Kaufverträgen häufig vereinbart Zuhause ist einfach. Wenn man einen Immobilienpartner hat, der für jedes Bedürfnis das passende Angebot findet. wird, nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unvereinbar. Käufer jüngerer Immobilien haben daher regelmäßig bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen bessere Karten. Wer eine betagtere Immobilie erworben hat und nach Einzug Mängel feststellt, sieht sich größeren rechtlichen Problemen gegenüber, da ein Gewährleistungsausschluss, der sich in fast allen Kaufverträgen über ältere Immobilien findet, wirksam ist. Gleichwohl gibt es auch hier Möglichkeiten, den Verkäufer in Anspruch zu nehmen. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn der Verkäufer bestimmte Zusicherungen abgegeben hat, dass die verkaufte Immobilie in einem bestimmten Zustand ist. An diesen Beteuerungen muss sich der Verkäufer – Gewährleistungsausschluss hin oder her – auch festhalten lassen. Es empfiehlt sich daher besonders, jegliche Zusicherungen des Verkäufers in einen Kaufvertrag mit aufzunehmen, damit diese hinterher beweisbar sind. Der Verkäufer haftet auch, wenn er Mängel arglistig verschwiegen hat. Dies ist dann der Fall, wenn dem Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages bestimmte Mängel bekannt waren und er diese nicht dem Käufer offenbart hat. Auch hier treffen den Käufer allerdings Beweisprobleme. Um diesen zu begegnen, sollte in jedem Kaufvertrag eine Passage zu finden sein, die offenbart, welche Mängel im Einzelnen der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsabschluss mitgeteilt hat und dass darüber hinaus keine weiteren Mängel bekannt sind. Über die Frage, ob der Verkäufer andere – nicht im Kaufvertrag enthaltene – Mängel gekannt haben muss (etwa aufgrund ihres Erscheinungsbildes oder ggf. durchgeführter „Vertuschungsarbeiten“), kann im Allgemeinen nur ein Sachverständigengutachten Auskunft geben. Gegebenenfalls sollte nachgeforscht werden, ob der Verkäufer möglicherweise vor Vertragsabschluss diverse Arbeiten zur Mängelbeseitigung durchgeführt hat. In Korrespondenz hierzu sollte in jedem Fall im Kaufvertrag aufgenommen werden, dass am Kaufobjekt in den letzten 5 Jahren keine Renovierungs- oder Mängelbeseitigungsarbeiten durchgeführt wurden. Können solche Arbeiten dann gleichwohl dem Verkäufer nachgewiesen werden, so erleichtert dies den Nachweis des arglistigen Verschweigens enorm. Grundsätzlich empfiehlt sich allerdings, jede Immobilie vor Vertragsabschluss auf Herz und Nieren gemeinsam mit einem Sachverständigen zu überprüfen. Die Kosten, die für den Sachverständigen aufgewandt werden müssen, stehen in keinem Verhältnis zu dem Schaden, den ein Käufer erleiden kann, wenn er auf eine Schrottimmobilie hereinfällt. Geschieht dies trotz aller Vorsichtsmaßnahmen, ist allerdings der Gang zum Anwalt unabdingbar. ■
lebenslust:gö BAUEN + WOHNEN 41 Anzeige Zusammenschluss: Meier & Warneke OHG, Agentur der VGH Zum 1. Januar 2017 schließen Lars Warneke und Peter Meier ihre beiden VGH-Agenturen zu einer gemeinsamen OHG zusammen. Wir möchten Sie damit mit noch mehr Kompetenz, Professionalität, Service und Verlässlichkeit betreuen. Dieser Zusammenschluss zu einer gemeinsamen Agentur lässt uns noch schneller, intensiver und persönlicher für jeden einzelnen Kunden handeln. Wir werden Sie auch in Zukunft mit Leib und Seele beraten, egal ob es sich um das erste Nummernschild, die Absicherung des Hausrates oder die Ausarbeitung individueller Vorsorgekonzepte handelt. Es werden Ihnen immer Seriosität und Fairness entgegengebracht. Wir sind beide schon sehr lange und eng mit der VGH verbunden getreu dem Motto: Wer als junger Kunde überzeugt wird, bleibt meist dauerhaft bei der VGH versichert. Die VGH verfügt neben dem Privatschutz auch über individuelle und nachhaltige Konzepte bei den gewerblichen Versicherungen für Unternehmerkunden. Mit unserem zehnköpfigen Team werden wir Sie rund um die Themen Versicherungen und Finanzdienstleistungen beraten und Sie in unseren Geschäftsräumen in der Königsberger Straße 2 empfangen. Ausreichend Parkplätze sind natürlich vorhanden. Unterstützung für den Göttinger Sport wird bei uns groß geschrieben, wir unterstützen auch den Jugendsport und gehören zu den aktiven Ausbildungsbetrieben. Wir möchten unseren Kundenstamm stetig mit vollem Einsatz und Leidenschaft weiter ausbauen. Um die lebenslange Begleitung auch für weitere Kundengenerationen zu garantieren, bilden wir als Versicherungsexperten stets neue Versicherungskaufleute aus. Ein wichtiger Baustein, um die Vertretung in Zukunft weiter wachsen zu lassen und das „Konzept Kunde“ fortzuführen. Wir freuen uns auf Sie! Meier & Warneke OHG, Versicherungs- und Vorsorgekonzepte Königsberger Straße 2, 37083 Göttingen Bramwaldstraße 25, 37081 Göttingen Wir vermieten Ihre Immobilie www.berater-statt-makler.de Tel. 0551 / 63 44 97 70
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