immobilia 2023/12 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
TRANSAKTIONSMÄRKTE
DIE KORREKTUR
IST VOLLZOGEN
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Parallel zu den Zinsen sind auf den
Transaktionsmärkten für Renditeliegenschaften
auch die Diskontierungssätze
gestiegen, mit negativen Folgen
für die Marktwerte. Die Buchwerte in
den Bestandesportfolios haben dagegen
kaum reagiert. TEXT — DOMINIK MATTER*
RENDITEN GEMISCHT GENUTZTER IMMOBILIEN
Quelle: Marktindizes für Renditeimmobilien Fahrländer Partner
20%
15%
10%
5%
0%
–5%
–10%
–15%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023*
Cashflowrendite
Wertänderungsrendite
Gesamtrendite
*Die Werte für das aktuelle Jahr sind provisorisch und beziehen sich auf die bisher vorliegenden Quartale.
BILD: 123RF.COM
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STEIGENDE ERTRÄGE
ERWARTET
Die Marktwerte von Renditeliegenschaften
werden in den kommenden zwölf
Monaten weiter sinken. Davon gehen zumindest
die vom HEV Schweiz und FP-
RE befragten Experten im Rahmen der
Herbst umfrage 2023 aus. Die Aussage ist
allerdings mit Vorsicht zu geniessen, insbesondere
im Segment Mehrfamilienhäuser.
Die Umfrageteilnehmer rechnen
nämlich mit steigenden Erträgen, was vor
dem Hintergrund der sinkenden Leerstände,
der Überwälzung von Referenzzinssatz
und Inflation sowie den vor allem in urbanen
Gebieten engen Wohnungsmärkte
durchaus plausibel erscheint. Ein weiterer
Rückgang der Marktwerte bei gleichzeitig
steigenden Erträgen ist aber nur bei einem
entsprechend starken Anstieg der Diskontierungssätze
möglich, und diese wiederum
sind nicht zuletzt von der Zinsentwicklung
abhängig.
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SIND DIE STEIGENDEN ZINSEN
BEREITS EINGEPREIST?
Zwischen Juni 2022 und Juni 2023 hat
die Schweizerische Nationalbank SNB
den Leitzins von –0,75% auf 1,75% angehoben,
um die steigenden Inflationsraten
zu bekämpfen. Dieser Anstieg von immerhin
2,5 Prozentpunkten blieb nicht ohne
Auswirkungen auf die Märkte für Renditeliegenschaften.
So haben die wichtigsten
Bewertungshäuser ihre Diskontierungssätze
bei Transaktionsbewertungen für
Top-Neubauliegenschaften um 25 Basispunkte
angehoben, von 1,75 Prozent (netto,
real) Mitte 2022 auf 2% aktuell. Unter
der Annahme konstanter Nettoerträge resultiert
dies in einem Rückgang der Marktwerte
um knapp 15%. Zwar sind die Erträge
aus den oben genannten Gründen in den
letzten Monaten tendenziell gestiegen,
was die Auswirkungen der Zinserhöhungen
etwas gedämpft hat. Insgesamt ist aber
davon auszugehen, dass die diskontierungsseitigen
Effekte überwiegen und die
Marktwerte von Renditeliegenschaften an
den Transaktionsmärkten seit Mitte 2022
rückläufig waren.
Die Signale von den Märkten sind uneinheitlich.
Der KGAST Immo-Index, der
die Performance der direkt investierenden
Immobilienanlagegruppen von Mitgliedern
der Konferenz der Geschäftsführer
von Anlagestiftungen (KGAST) misst, hat
seinen anhaltenden Anstieg fortgesetzt, bei
allerdings deutlich gedrosseltem Tempo ab
Anfang 2023. Dies deutet darauf hin, dass in
den Bestandsportfolios bis anhin keine Abwertungen
im grossen Stil vorgenommen
wurden, aber auch kaum noch Aufwertungen.
Nun wird schon seit Längerem vermutet,
dass eine Trendwende auf den Immobilienmärkten
erst mit einer gewissen
Verzögerung in den Bestandsbewertungen
sichtbar wird. Es kann nämlich gezeigt wer-
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IMMOBILIA / Dezember 2023